Тема: Особенности правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена стремительное развитие земельных правоотношений в России в начале XXI века привело к росту принятых нормативно-правовых актов, регламентирующих отношения как в сфере оборота земли. Основное место среди сделок с земельными участками получил договор аренды земельных участков. В связи с этим вопросы правового регулирования аренды земли и их совершенствования представляются одними из наиболее значимых.
Современные рыночные отношения, сформировавшиеся в России в сфере аренды земельных участков, не полностью отвечают общим темпам развития производства и регулируются достаточно бессистемно. Отсутствие как методологических основ, направленных на формование Концепции развития земельных отношений на федеральном и на региональном уровнях, так и комплексных исследований по вопросам становления и развития в России системы правового регулирования отношений в сфере аренды земли также подчеркивает важность темы исследования.
Разрозненность между различными отраслями и недостаточная систематизированность законодательства, регламентирующего оборот земель в Российской Федерации указывает на необходимость детального исследования поставленных вопросов. Нормативно-правовые акты, регулирующие аренду земельных участков, часто не увязаны между собой, дублируют друг друга, либо имеют противоречат друг другу. В целом ситуация характеризуется несовершенством общих норм о земле, бессистемностью специальных норм. Сложившаяся ситуация отрицательно влияет на правоприменительную практику, и в итоге, на обеспечении и защите прав участников имущественного оборота.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере аренды земельных участков в Российской Федерации.
Предметом исследования являются правовые нормы, закрепляющие существенные условия, форму, срок и иные элементы договора аренды земельных участков.
Целью выпускной квалификационной работы является комплексный анализ правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации.
Исходя из цели исследования сформулированы следующие задачи:
- раскрыть понятие земельного участка как предмета договора аренды;
- раскрыть правовой статус сторон по договору аренды земельных участков;
- рассмотреть содержание прав и обязанностей сторон договора аренды земельных участков;
- изучить развитие договора аренды земельных участков в РФ;
- исследовать особенности договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения;
- исследовать особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- рассмотреть особенности договора аренды лесных участков;
- определить спорные вопросы правового регулирования договора аренды земельных участков;
- проанализировать судебную практику.
Теоретическую базу исследования составили труды таких авторов как: Адиханов Ф.Х., Барановская И.Г., Гуев А.Н., Дягилев А.В., Емельянов А.С., Жевлакович М.С., Исаев И.А., Кочнева И.В., Краснов Н.И., Лермонтов Ю.М., Майборода В.А., Маньков А.Г., Перова Е.Ю., Романов В.И., Садиков О.Н., Сидорова В.Н., Стремоухов А.В. и др....
Купить

Несмотря на большой массив нормативно-правовых актов, а также научных исследований по данному вопросу, проблемы правового регулирования аренды земель являются актуальными и практически значимыми для хозяйственной деятельности. Это обусловлено как несовершенством системы законодательства в области аренды земельных участков, так и использованием не вполне удачных юридических формулировок, что подтверждается постоянными изменениями, вносимыми в российское законодательство.
Нормы, которые регулируют аренду земель, имеют «прописку» в различных отраслях законодательства, что вытекает из двоякого характера аренды, которая представляет собой как гражданско-правовое, так и земельное обязательство. Данное положение свидетельствует о комплексном правовом регулировании аренды земельных участков, обеспечивающем создание дополнительных правовых гарантий защиты прав субъектов гражданских правоотношений, с одной стороны, и охрану земель, с другой.
Гражданский кодекс РФ, являясь отраслевым кодифицированным актом, содержащим гражданские нормы, занимает одно из центральных мест в системе нормативных актов в регулируемой сфере. В Гражданском кодексе РФ закреплены общие положения об аренде недвижимого имущества, о порядке заключения и исполнения договора аренды, иных важнейших вопросах аренды, которые действуют и в отношении аренды государственных и муниципальных земель. Земельный кодекс, выступая связующим звеном между нормами всех отраслей права, регулирующих арендные отношения земельных участков, закрепляет особенности договора аренды земельных участков исключительно исходя из их природного статуса.
Установленный в ЗК РФ порядок заключения договора аренды урегулирован недостаточно четко и содержит отсылочные нормы не только на ГК РФ, но и на другие акты.
Кроме ГК РФ и ЗК РФ, аренда земель урегулирована и иными нормативными правовыми актами. Так, порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентируется Федеральным Законом РФ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а лесных участков - Лесным кодексом РФ от 04.12.2006 г. № 200- ФЗ. Отношения, возникающие в связи с ведением и учетом государственного кадастра земельных участков, а также кадастровой деятельности регулируются Федеральным законом РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Процедура государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними установлена в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К подзаконным актам, регулирующим аренду государственных и муниципальных земель, можно отнести постановления Правительства РФ, регулирующие следующие вопросы: порядок определения арендной платы; ставки арендной платы за пользование земельными участками, приватизация которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не допускается и которые передаются организациям атомного энергопромышленного комплекса по договорам аренды; критерии объектов социально-культурного назначения и масштабных инвестиционных проектов, для размещения (реализации) которых допускается предоставление федерального земельного участка в аренду без проведения торгов и др. Арендные отношения также регулируются законодательством субъектов РФ и акты органов местного самоуправления.
Итак, правовое регулирование аренды земель регулируется федеральным, региональным и местным законодательством.
Остаются проблемы, связанные с правами на землю, находящуюся в государственной собственности, которая до сих пор фактически не разграничена между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципалитетами.
Большое количество вопросов возникло также со вступлением в силу изменений, касающихся аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, от 01 марта 2015 года. Вызывает сомнения в целесообразности установления продолжительных предельных сроков аренды для некоторых групп земельных участков. Так, срок в 20 лет аренды земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства считаем не удачным. В случае недобросовестности арендатора либо несвоевременности освоения принудительное изъятие земельного участка возможно только по истечению трех лет. До истечения этого времени земельный участок может прийти непригодность для дальнейшего использования по целевому назначению. При этом принудительное изъятие земельного участка у действующего арендатора для дальнейшего распоряжение участком занимает длительное время.....
Купить