Особенности правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации

Несмотря на большой массив нормативно-правовых актов, а также научных исследований по данному вопросу, проблемы правового регулирования аренды земель являются актуальными и практически значимыми для хозяйственной деятельности. Это обусловлено как несовершенством системы законодательства в области аренды земельных участков, так и использованием не вполне удачных юридических формулировок, что подтверждается постоянными изменениями, вносимыми в российское законодательство.
Нормы, которые регулируют аренду земель, имеют «прописку» в различных отраслях законодательства, что вытекает из двоякого характера аренды, которая представляет собой как гражданско-правовое, так и земельное обязательство. Данное положение свидетельствует о комплексном правовом регулировании аренды земельных участков, обеспечивающем создание дополнительных правовых гарантий защиты прав субъектов гражданских правоотношений, с одной стороны, и охрану земель, с другой.
Гражданский кодекс РФ, являясь отраслевым кодифицированным актом, содержащим гражданские нормы, занимает одно из центральных мест в системе нормативных актов в регулируемой сфере. В Гражданском кодексе РФ закреплены общие положения об аренде недвижимого имущества, о порядке заключения и исполнения договора аренды, иных важнейших вопросах аренды, которые действуют и в отношении аренды государственных и муниципальных земель. Земельный кодекс, выступая связующим звеном между нормами всех отраслей права, регулирующих арендные отношения земельных участков, закрепляет особенности договора аренды земельных участков исключительно исходя из их природного статуса.
Установленный в ЗК РФ порядок заключения договора аренды урегулирован недостаточно четко и содержит отсылочные нормы не только на ГК РФ, но и на другие акты.
Кроме ГК РФ и ЗК РФ, аренда земель урегулирована и иными нормативными правовыми актами. Так, порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентируется Федеральным Законом РФ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а лесных участков - Лесным кодексом РФ от 04.12.2006 г. № 200- ФЗ. Отношения, возникающие в связи с ведением и учетом государственного кадастра земельных участков, а также кадастровой деятельности регулируются Федеральным законом РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Процедура государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними установлена в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К подзаконным актам, регулирующим аренду государственных и муниципальных земель, можно отнести постановления Правительства РФ, регулирующие следующие вопросы: порядок определения арендной платы; ставки арендной платы за пользование земельными участками, приватизация которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не допускается и которые передаются организациям атомного энергопромышленного комплекса по договорам аренды; критерии объектов социально-культурного назначения и масштабных инвестиционных проектов, для размещения (реализации) которых допускается предоставление федерального земельного участка в аренду без проведения торгов и др. Арендные отношения также регулируются законодательством субъектов РФ и акты органов местного самоуправления.
Итак, правовое регулирование аренды земель регулируется федеральным, региональным и местным законодательством.
Остаются проблемы, связанные с правами на землю, находящуюся в государственной собственности, которая до сих пор фактически не разграничена между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципалитетами.
Большое количество вопросов возникло также со вступлением в силу изменений, касающихся аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, от 01 марта 2015 года. Вызывает сомнения в целесообразности установления продолжительных предельных сроков аренды для некоторых групп земельных участков. Так, срок в 20 лет аренды земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства считаем не удачным. В случае недобросовестности арендатора либо несвоевременности освоения принудительное изъятие земельного участка возможно только по истечению трех лет. До истечения этого времени земельный участок может прийти непригодность для дальнейшего использования по целевому назначению. При этом принудительное изъятие земельного участка у действующего арендатора для дальнейшего распоряжение участком занимает длительное время.....

Купить