Помощь студентам в учебе
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие рыночной стоимости объекта коммерческой
недвижимости и ее оценка 8
Е2 Методические основы оценки коммерческой недвижимости 11
1.3 Сравнение отечественных и зарубежных методов оценки 33
2 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Характеристика объекта оценки 37
2.2 Анализ наиболее эффективного использования объекта
коммерческой недвижимости 39
2.3 Анализ рынка объекта оценки 43
3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОМОСТИ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Обоснование применения подходов к оценке 57
3.2 Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой
недвижимости 59
3.3 Определение возможных границ интервала стоимости
объекта оценки 79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 86
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Предложения аренды на декабрь 89
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Расчет стоимости услуг для предоставления
помещения в аренду 97
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж
10 0
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Данные по предложениям на продажу коммерческой недвижимости
10
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие рыночной стоимости объекта коммерческой
недвижимости и ее оценка 8
Е2 Методические основы оценки коммерческой недвижимости 11
1.3 Сравнение отечественных и зарубежных методов оценки 33
2 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Характеристика объекта оценки 37
2.2 Анализ наиболее эффективного использования объекта
коммерческой недвижимости 39
2.3 Анализ рынка объекта оценки 43
3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОМОСТИ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Обоснование применения подходов к оценке 57
3.2 Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой
недвижимости 59
3.3 Определение возможных границ интервала стоимости
объекта оценки 79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 86
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Предложения аренды на декабрь 89
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Расчет стоимости услуг для предоставления
помещения в аренду 97
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж
10 0
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Данные по предложениям на продажу коммерческой недвижимости
10
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется степенью развития рыночных отношений. Оценка собственности различных объектов недвижимого имущества становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости любого объекта недвижимости - это упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида объекта недвижимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка [31].
Особенностью процесса оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта ограничивается не только учетом затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности, но также необходим учет экономических особенностей оцениваемого объекта, совокупности рыночных факторов, а также микроэкономического и макроэкономического окружения.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна — она изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики любой страны.
На данный момент времени на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости [19].
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий.
Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и многое другое.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта [16]. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы состоит в том, что на нынешнем этапе развития рыночной экономики независимая оценка объектов недвижимости является необходимым условием для купли-продажи любого объекта как коммерческой, так и другой недвижимости.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе выступает коммерческая недвижимость, расположенная по адресу: Россия, Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.С. Макаренко, д.4.
Предмет исследования - рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости в г. Златоусте.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в проведении оценки объекта коммерческой недвижимости в г. Златоусте.
В выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:
- рассмотреть теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости;
- изучить рынок коммерческой недвижимости г. Златоуста;
- оценить выбранные объекты недвижимости тремя методами;
- проанализировать полученные результаты.
Исходя из поставленных задач структура выпускной квалификационной работы следующая:
В теоретической части дано понятие рынка коммерческой недвижимости как специфического сектора экономики, также раскрыты отличительные особенности данного рынка, даны сущностные характеристики объекта, рассмотрены понятия определяющие стоимость имущества, также необходимо провести обзор технологии оценки объектов коммерческой недвижимости и изучить содержание основных подходов и методов к оценке недвижимости, их преимущества и недостатки при проведении оценки коммерческой недвижимости.
В практической части осуществлена оценка коммерческой недвижимости в г. Златоуст. При этом применены методы доходного, сравнительного и затратного анализа. Результаты анализа обобщены в виде таблиц.
При написании выпускной квалификационной работы использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, федеральные стандарты основной деятельности, специализированные и информативные сайты.
В первом разделе необходимо рассмотреть теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости, рассмотреть этапы проведения оценки, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснованием стоимости недвижимого имущества.
Во втором разделе необходимо проанализировать рынок коммерческой недвижимости, необходимо сделать вывод на тему состояния коммерческой недвижимости в г. Златоусте.
Третий раздел представляет собой оценку коммерческой недвижимости, осуществляемую тремя подходами.
Также необходимо провести процедуру согласования результатов с целью определения итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах.
После проведения процедуры согласования помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости необходимо провести свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
В заключение выпускной квалификационной работы подведены итоги исследования, сформированы окончательные выводы по рассматриваемой теме.
Оценка стоимости любого объекта недвижимости - это упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида объекта недвижимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка [31].
Особенностью процесса оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта ограничивается не только учетом затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности, но также необходим учет экономических особенностей оцениваемого объекта, совокупности рыночных факторов, а также микроэкономического и макроэкономического окружения.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна — она изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики любой страны.
На данный момент времени на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости [19].
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий.
Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и многое другое.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта [16]. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы состоит в том, что на нынешнем этапе развития рыночной экономики независимая оценка объектов недвижимости является необходимым условием для купли-продажи любого объекта как коммерческой, так и другой недвижимости.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе выступает коммерческая недвижимость, расположенная по адресу: Россия, Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.С. Макаренко, д.4.
Предмет исследования - рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости в г. Златоусте.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в проведении оценки объекта коммерческой недвижимости в г. Златоусте.
В выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:
- рассмотреть теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости;
- изучить рынок коммерческой недвижимости г. Златоуста;
- оценить выбранные объекты недвижимости тремя методами;
- проанализировать полученные результаты.
Исходя из поставленных задач структура выпускной квалификационной работы следующая:
В теоретической части дано понятие рынка коммерческой недвижимости как специфического сектора экономики, также раскрыты отличительные особенности данного рынка, даны сущностные характеристики объекта, рассмотрены понятия определяющие стоимость имущества, также необходимо провести обзор технологии оценки объектов коммерческой недвижимости и изучить содержание основных подходов и методов к оценке недвижимости, их преимущества и недостатки при проведении оценки коммерческой недвижимости.
В практической части осуществлена оценка коммерческой недвижимости в г. Златоуст. При этом применены методы доходного, сравнительного и затратного анализа. Результаты анализа обобщены в виде таблиц.
При написании выпускной квалификационной работы использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, федеральные стандарты основной деятельности, специализированные и информативные сайты.
В первом разделе необходимо рассмотреть теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости, рассмотреть этапы проведения оценки, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснованием стоимости недвижимого имущества.
Во втором разделе необходимо проанализировать рынок коммерческой недвижимости, необходимо сделать вывод на тему состояния коммерческой недвижимости в г. Златоусте.
Третий раздел представляет собой оценку коммерческой недвижимости, осуществляемую тремя подходами.
Также необходимо провести процедуру согласования результатов с целью определения итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах.
После проведения процедуры согласования помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости необходимо провести свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
В заключение выпускной квалификационной работы подведены итоги исследования, сформированы окончательные выводы по рассматриваемой теме.
Таким образом, в ходе выпускной квалификационной работы была выполнена оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.С. Макаренко, д.4.
В качестве объекта оценки было выбрано пустое помещение, выставленное на продажу на рынке недвижимости (КУИ) в г. Златоусте.
В данной выпускной квалификационной работе оценка недвижимости осуществлялась с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подходов позволяет подчеркнуть определенные характеристики оцениваемого объекта.
Расчет рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования объекта оцениваемой недвижимости, с той целью, чтобы предприниматель не только не потерял от приобретённого имущества доход, но и впоследствии его приумножил.
Земельный участок расположен в районе ул. Карла Маркса г. Златоуста в зоне, предназначенной для размещения малоэтажной и многоэтажной жилой застройки.
Использование земельного участка как свободного, в настоящем случае не рационально, поскольку в данной зоне незастроенный земельный участок не способен приносить экономическую выгоду своему владельцу.
Основываясь на данных, полученных в результате проведенного анализа, учитывая местоположение, разрешенное использование, тип существующих улучшений, окружающую застройку и техническое состояние, можно предположить, что наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, то есть оптимальным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисно-торгового и сходных типов объектов недвижимости.
Для наиболее достоверной и точной и достоверной оценки необходимо проанализировать рынок объекта оценки. В процессе оценки произведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Златоуста и дана подробная характеристика оцениваемого объекта.
Состояние рынка коммерческих объектов за последний год в Златоусте можно считать кризисным. Цены понизились как на продажу площадей, так и на аренду. Как и в других сегментах, это связано с нестабильностью экономики в стране. Предприниматели продолжают покидать свои объекты, которые еще недавно арендовали несколько лет. Те, кто опасается бросать свой бизнес или переносить его на другие площадки, договариваются с арендаторами об уменьшении арендной площади или о снижении ставок, но арендаторы чаще всего с неохотой идут на такие предложения.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
Также был произведен анализ коммерческой недвижимости в г. Златоусте на конец 2017г. Он показал, что снижение цен на вторичном рынке Златоуста будет продолжаться, пока не возобновится спрос.
Любое вложение в недвижимость вряд ли принесет какие-то серьезные доходы, потому что весь рынок в спаде. Если задача - сохранить деньги, тогда недвижимость подходит для инвестиций как нельзя кстати.
Предложения по продаже на вторичном рынке по районам г. Златоуста распределены не равномерно и относительно в большом количестве. Предложения значительно превышают спрос.
На вторичном рынке уровень цен предложений на продажу нежилых помещений на 1-х этажах и здания находится в диапазоне: 12821 - 43750 руб/м2, а иногда достигает 72 500 руб/ м2 и также, как и на первичном рынке, зависит от района, расположения в районе и в здании, уровня внутренней отделки, технического обустройства.
Цены на нежилые помещения и здания при сделках торгах муниципального имущества на аукционных, проводимых органом местного самоуправления « Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» находились в основном в диапазоне: 745 - 6009 руб/ м2
Далее производилась оценка объекта коммерческой недвижимости с помощью трех подходов.
В процессе оценки доходным подходом был сделан вывод, что объект оценки может быть сдан в аренду. Имеющаяся информация о ставках аренды на коммерческие помещения, здания и типичных расходах, связанных с эксплуатацией аналогичных помещений, что впоследствии позволяет применить доходный подход в данной оценке.
При расчёте доходным подходом с учетом округления стоимость объекта коммерческой недвижимости на момент оценки составила шесть миллионов шестьсот семьдесят тысяч рублей.
В процессе оценки сравнительным подходом были выявлены предложения и сделки по продаже объектов аналогичных оцениваемому объекту недвижимости, что позволяет применить сравнительный подход.
При расчёте сравнительным подходом с учетом округления стоимость объекта коммерческой недвижимости на момент оценки составила три миллиона восемьсот шестьдесят тысяч рублей.
При расчёте затратным подходом с учетом округления стоимость объекта коммерческой недвижимости на момент оценки составила пять миллионов триста тридцать пять тысяч рублей.
После проведения расчетов всеми вышеуказанными подходами было выполнено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.
Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на март 2018г. с учетом округления составляет 5 050 000 рублей в т.ч. НДС (Пять миллионов пятьдесят тысяч рублей 00 копеек) в т.ч. НДС.
В качестве объекта оценки было выбрано пустое помещение, выставленное на продажу на рынке недвижимости (КУИ) в г. Златоусте.
В данной выпускной квалификационной работе оценка недвижимости осуществлялась с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подходов позволяет подчеркнуть определенные характеристики оцениваемого объекта.
Расчет рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования объекта оцениваемой недвижимости, с той целью, чтобы предприниматель не только не потерял от приобретённого имущества доход, но и впоследствии его приумножил.
Земельный участок расположен в районе ул. Карла Маркса г. Златоуста в зоне, предназначенной для размещения малоэтажной и многоэтажной жилой застройки.
Использование земельного участка как свободного, в настоящем случае не рационально, поскольку в данной зоне незастроенный земельный участок не способен приносить экономическую выгоду своему владельцу.
Основываясь на данных, полученных в результате проведенного анализа, учитывая местоположение, разрешенное использование, тип существующих улучшений, окружающую застройку и техническое состояние, можно предположить, что наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, то есть оптимальным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисно-торгового и сходных типов объектов недвижимости.
Для наиболее достоверной и точной и достоверной оценки необходимо проанализировать рынок объекта оценки. В процессе оценки произведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Златоуста и дана подробная характеристика оцениваемого объекта.
Состояние рынка коммерческих объектов за последний год в Златоусте можно считать кризисным. Цены понизились как на продажу площадей, так и на аренду. Как и в других сегментах, это связано с нестабильностью экономики в стране. Предприниматели продолжают покидать свои объекты, которые еще недавно арендовали несколько лет. Те, кто опасается бросать свой бизнес или переносить его на другие площадки, договариваются с арендаторами об уменьшении арендной площади или о снижении ставок, но арендаторы чаще всего с неохотой идут на такие предложения.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
Также был произведен анализ коммерческой недвижимости в г. Златоусте на конец 2017г. Он показал, что снижение цен на вторичном рынке Златоуста будет продолжаться, пока не возобновится спрос.
Любое вложение в недвижимость вряд ли принесет какие-то серьезные доходы, потому что весь рынок в спаде. Если задача - сохранить деньги, тогда недвижимость подходит для инвестиций как нельзя кстати.
Предложения по продаже на вторичном рынке по районам г. Златоуста распределены не равномерно и относительно в большом количестве. Предложения значительно превышают спрос.
На вторичном рынке уровень цен предложений на продажу нежилых помещений на 1-х этажах и здания находится в диапазоне: 12821 - 43750 руб/м2, а иногда достигает 72 500 руб/ м2 и также, как и на первичном рынке, зависит от района, расположения в районе и в здании, уровня внутренней отделки, технического обустройства.
Цены на нежилые помещения и здания при сделках торгах муниципального имущества на аукционных, проводимых органом местного самоуправления « Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» находились в основном в диапазоне: 745 - 6009 руб/ м2
Далее производилась оценка объекта коммерческой недвижимости с помощью трех подходов.
В процессе оценки доходным подходом был сделан вывод, что объект оценки может быть сдан в аренду. Имеющаяся информация о ставках аренды на коммерческие помещения, здания и типичных расходах, связанных с эксплуатацией аналогичных помещений, что впоследствии позволяет применить доходный подход в данной оценке.
При расчёте доходным подходом с учетом округления стоимость объекта коммерческой недвижимости на момент оценки составила шесть миллионов шестьсот семьдесят тысяч рублей.
В процессе оценки сравнительным подходом были выявлены предложения и сделки по продаже объектов аналогичных оцениваемому объекту недвижимости, что позволяет применить сравнительный подход.
При расчёте сравнительным подходом с учетом округления стоимость объекта коммерческой недвижимости на момент оценки составила три миллиона восемьсот шестьдесят тысяч рублей.
При расчёте затратным подходом с учетом округления стоимость объекта коммерческой недвижимости на момент оценки составила пять миллионов триста тридцать пять тысяч рублей.
После проведения расчетов всеми вышеуказанными подходами было выполнено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.
Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на март 2018г. с учетом округления составляет 5 050 000 рублей в т.ч. НДС (Пять миллионов пятьдесят тысяч рублей 00 копеек) в т.ч. НДС.
Подобные работы
- Разработка методики оценки коммерческой недвижимости
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4340 р. Год сдачи: 2019 - Разработка целевой фокусировки увеличения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости
Магистерская диссертация, строительство . Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2017 - Оценка стоимости коммерческой недвижимости
Магистерская диссертация, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4840 р. Год сдачи: 2016 - Оценка рыночной стоимости торгового центра
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4260 р. Год сдачи: 2016 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Оценка рыночной стоимости объектов складской недвижимости
Дипломные работы, ВКР, финансы и кредит. Язык работы: Русский. Цена: 4830 р. Год сдачи: 2016 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ МАЛОГО ГОРОДА ЗАПОЛЯРНОГО КРУГА
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4230 р. Год сдачи: 2016 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, финансы и кредит. Язык работы: Русский. Цена: 4920 р. Год сдачи: 2017 - Оценка рыночной стоимости недвижимости
на примере складского помещения
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4830 р. Год сдачи: 2018