Помощь студентам в учебе
Оценка коммерческой недвижимости (на примере предприятия сферы услуг пекарня «Чудо-печь»)
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 8
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Основные принципы и особенности оценки недвижимости 10
1.2 Основные подходы к оценке недвижимости 14
1.3 Методология оценки коммерческой недвижимости 27
2. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В КОМПАНИИ СФЕРЫ УСЛУГ ПЕКАРНЯ «ЧУДО-ПЕЧЬ 33
2.1 Понятие коммерческой недвижимости и ее отличие от прочих
видов недвижимости 33
2.2 Рынок коммерческой недвижимости 41
2.3 Организационно-экономическая характеристика предприятия 46
2.4 Описание объекта недвижимости 50
2.5 Задачи на оценку объекта недвижимости 53
3 ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ «ЧУДО-ПЕЧЬ» 59
3.1 Оценка доходным подходом 59
3.2 Оценка затратным (рыночным) подходом 64
3.3 Оценка затратным подходом 71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 79
ПРИЛОЖЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ А 81
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 82
ПРИЛОЖЕНИЕ В 83
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 84
ПРИЛОЖЕНИЕ Д 85
ВВЕДЕНИЕ 8
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Основные принципы и особенности оценки недвижимости 10
1.2 Основные подходы к оценке недвижимости 14
1.3 Методология оценки коммерческой недвижимости 27
2. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В КОМПАНИИ СФЕРЫ УСЛУГ ПЕКАРНЯ «ЧУДО-ПЕЧЬ 33
2.1 Понятие коммерческой недвижимости и ее отличие от прочих
видов недвижимости 33
2.2 Рынок коммерческой недвижимости 41
2.3 Организационно-экономическая характеристика предприятия 46
2.4 Описание объекта недвижимости 50
2.5 Задачи на оценку объекта недвижимости 53
3 ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ «ЧУДО-ПЕЧЬ» 59
3.1 Оценка доходным подходом 59
3.2 Оценка затратным (рыночным) подходом 64
3.3 Оценка затратным подходом 71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 79
ПРИЛОЖЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ А 81
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 82
ПРИЛОЖЕНИЕ В 83
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 84
ПРИЛОЖЕНИЕ Д 85
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости.
Цель работы - определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере производственного помещения организации «Чудо- печь».
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. проанализировать основные принципы, особенности оценки недвижимости и подходы к оценке недвижимости;
2. рассмотреть методологию оценки коммерческой недвижимости;
3. исследовать понятие коммерческой недвижимости и ее отличие от прочих видов недвижимости;
4. проанализировать рынок коммерческой недвижимости в г. Челябинске;
5. произвести организационно-экономическую характеристику
предприятия;
- исследовать объекта недвижимости;
- произвести оценку объекта недвижимости доходным подходом, рыночным подходом, затратным подходом.
Объектом исследования является объект коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости.
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости.
Цель работы - определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере производственного помещения организации «Чудо- печь».
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. проанализировать основные принципы, особенности оценки недвижимости и подходы к оценке недвижимости;
2. рассмотреть методологию оценки коммерческой недвижимости;
3. исследовать понятие коммерческой недвижимости и ее отличие от прочих видов недвижимости;
4. проанализировать рынок коммерческой недвижимости в г. Челябинске;
5. произвести организационно-экономическую характеристику
предприятия;
- исследовать объекта недвижимости;
- произвести оценку объекта недвижимости доходным подходом, рыночным подходом, затратным подходом.
Объектом исследования является объект коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
На сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Недвижимое имущество - это земельные участки, а также объекты, прочно связанные с землей, подлежащие обязательной регистрации, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Понятие «недвижимость» включает в себя физическую, юридическую и экономическую сущности. Физическая сущность объекта недвижимости определяется физической неперемещаемостью земли и связанных с ней улучшений. Юридическое понятие включает комплекс связанных с материальным объектом недвижимости прав и обременений. Экономическая сущность объекта недвижимости связана с присвоением дохода от использования этого объекта.
Коммерческая недвижимость (доходная, инвестиционная) - это недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе (за счет сдачи в аренду либо за счет получения прироста стоимости объекта недвижимости в будущем).
В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.
Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.
Затратный подход является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости(свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и 69
выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Настоящее исследование было проведено в отношении объекта недвижимости ООО «Чудо-печь» в Курчатовском районе города Челябинска по адресу улица Молодогвардейцев, 48.
Выводы по разделу три
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составила 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.
Стоимость объекта оценки в рамках затратного (рыночного) подхода составила 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.05.2018 г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.
Таким образом, на практике были применены основные подходы к оценке недвижимости.
На сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Недвижимое имущество - это земельные участки, а также объекты, прочно связанные с землей, подлежащие обязательной регистрации, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Понятие «недвижимость» включает в себя физическую, юридическую и экономическую сущности. Физическая сущность объекта недвижимости определяется физической неперемещаемостью земли и связанных с ней улучшений. Юридическое понятие включает комплекс связанных с материальным объектом недвижимости прав и обременений. Экономическая сущность объекта недвижимости связана с присвоением дохода от использования этого объекта.
Коммерческая недвижимость (доходная, инвестиционная) - это недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе (за счет сдачи в аренду либо за счет получения прироста стоимости объекта недвижимости в будущем).
В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.
Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.
Затратный подход является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости(свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и 69
выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Настоящее исследование было проведено в отношении объекта недвижимости ООО «Чудо-печь» в Курчатовском районе города Челябинска по адресу улица Молодогвардейцев, 48.
Выводы по разделу три
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составила 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192 руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто два рубля) без НДС.
Стоимость объекта оценки в рамках затратного (рыночного) подхода составила 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.05.2018 г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.
Таким образом, на практике были применены основные подходы к оценке недвижимости.
