Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере складского помещения

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма (вероятная цена), по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, обе стороны располагают всей необходимой информацией, действуют без принуждения. Рыночная стоимость имеет несколько видов: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость. Для оценки недвижимости могут быть использованы следующие принципы: принципы пользователя; принципы внешней рыночной среды; принципы, связанные с объектом недвижимости; принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Для оценки недвижимости используются специальные подходы, а именно: сравнительный, доходный, затратный. Для сравнительного подхода характерно сравнение объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход подразумевает
определение рыночной стоимости объекта оценки на основании определения ожидаемых доходов от объекта оценки. Затратный подход основывается на установлении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
При оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать и факторы, влияющие на стоимость объекта, к этим факторам относятся внешние и внутренние условия. Внешние факторы связаны с конкретной обстановкой на макроуровне и тенденцией ее изменения. Внутренние факторы связаны со сложившейся обстановкой в месте нахождения оцениваемого предприятия. Также принято рассматривать такие факторы как: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность предложения), возможность отчуждаемости объектов. Существуют характеристики, которые могут сказываться на рыночной стоимости недвижимости: физические, местоположения, грунты, почва, размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, общий вид, привлекательность и т.д.
Мы познакомились с ИП «Климов Андрей Валерьевич», разобрали суть его работы и также выяснили цель дипломной работы - найти и оценить складское помещение, подходящее по критериям.
Также мы выбрали объект для оценки его стоимости - склад в г. Челябинске, общей площадью 244 квадратных метра, с подходящими для нас критериями, и дали ему подробное описание согласно личному осмотру и опираясь на данные его технического паспорта.
Проанализировав рынок производственных помещений, а именно складского назначения, мы выяснили, что спрос на качественные склады с развитой инфраструктурой и логистикой в 2018 году будет оставаться на высоком уровне. Разница только в том, что в следующем году компании, которые привыкли к складским помещениям класса «А» смогут выбирать объекты с оптимальным местоположением и наилучшей инфраструктурой за те же деньги.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 10 027 руб. Средние арендные ставки составили: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 177 руб. Срок экспозиции в 1 квартале 2018 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по производственно-складским объектам - 10,6 месяцев. Срок экспозиции на рынке аренды - по производственно-складским объектам - 7,3 месяца.
На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данной работе, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость представленного к оценке складского помещения, площадью 244 м2, находящего по адресу: г. Челябинск, ул. Монтажников, 6/3, на дату оценки 01.05.2018г., составляет 1712809 (один миллион семьсот двенадцать тысяч восемьсот девять) рублей, в том числе НДС.
При проведении расчетов были получены три разных результата. Самая низкая рыночная стоимость объекта была определена затратным подходом, самая высокая - доходным подходом. Согласовав результаты, я получил итоговую рыночную стоимость складского помещения.
Были проведены расчеты рыночной стоимости складского помещения, находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Монтажников, 6/3. Применялось три подхода к оценке.
В рамках затратного подхода при оценке складского помещения определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются: функциональное назначение, общие геометрические характеристики объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.
В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Причиной для выбора такого метода явилось наличие достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости в г. Челябинске.
В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Причиной для выбора такого метода является наличие доступной и достоверной информации о продаже объектов-аналогов в г. Челябинске.
После согласования результатов была получена сумма в размере 1712809 (один миллион семьсот двенадцать тысяч восемьсот девять) рублей.

Купить