АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1 Основные понятия оценки коммерческой недвижимости и ее цели 9
1.2 Принципы оценки недвижимого имущества 14
1.3 Этапы и способы оценки коммерческой недвижимости 16
1.4 Проблемы оценки коммерческой недвижимости в России 32
2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
38
2.1 Описание объекта оценки 38
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Челябинска 51
2.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 54
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
59
3.1 Оценка стоимости объекта сравнительным подходом 60
3.2 Оценка стоимости объекта доходным подходом 65
3.3 Согласование результатов оценки 84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 89
ПРИЛОЖЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Фотографии объекта оценки 92
ПРИЛОЖЕНИЕ Б.Договор субаренды офисного помещения 94
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал глубокого развития ряда свежих областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость офисных помещений. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы дипломной работы обоснована тем, что на сегодняшний день появляется все большая надобность в компетентной и беспристрастной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не всецело сформирован, отсутствует информационная основа оценки, компетентная подготовка оценщиков в России еще не достигнута крупного значения.
Целью данной работы является исследование теоретических основ и методик оценки стоимости коммерческой недвижимости и рассмотрение указанной методики на практике.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- Исследовать теоретические аспекты оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;
- Дать характеристику объекту оценки и его окружению;
- Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов.
- Рекомендации по дальнейшему использованию объекта недвижимости.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.
В первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости.
Во второй главе дается характеристика объекта оценки
В третьей главе проводится оценка объекта коммерческой недвижимости и согласование результатов оценки.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ и методик оценки стоимости коммерческой недвижимости и рассмотрение указанной методики на практике.
В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи, в первой части работы были проанализированы: теория оценки коммерческой недвижимости, технология определения рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости, правовые основы определения рыночной стоимости объекта.
Объектом исследования является стоимость объекта коммерческой недвижимости в виде встроенного офисного помещения. Поэтому во второй главе дипломной работы были проанализированы основные характеристики объекта. Вследствие достаточной плотности населения и значительного количества участников, рынок коммерческой недвижимости в Металлургическом районе г. Челябинска развит, потребность в помещениях имеется. На основании этого место оценивается как привлекательное.
Оценка проведена в предположении, что сдаваемое в аренду помещение на дату оценки ни кому не продано (на праве собственности, аренды, пользования), не заложено, под арестом не находится.
Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во второй главе дипломной работы, показал, что использование нежилой площади как офисной является наиболее экономически целесообразным.
При использовании сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж, результат составил 1 095 796 (Один миллион девяносто пять тысяч семьсот девяносто шесть) рублей без учета НДС.
Так же был применен доходный подход, метод прямой капитализации, который в результате оценки составил 825 893 (Восемьсот двадцать пять тысяч восемьсот девяносто три) рубля без учета НДС.
После согласования результатов оценки была получена итоговая стоимость объекта оценки, она составила 960 845 (Девятьсот шестьдесят тысяч восемьсот сорок пять) рублей без учета НДС.
Таким образом, цель работы - исследование основных теоретических и практических аспектов оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости достигнута, все задачи решены.
