Помощь студентам в учебе
Информационное кадастровое обеспечение арендных отношений в сфере недвижимости города Пласт
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 9
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 14
1.1 Аренда государственной и муниципальной собственности: понятие,
право и место в экономических отношениях 14
1.2 Нормативно-правовая база управления земельными отношениями в
Российской Федерации и городе Пласт 19
1.3 Современное состояние и проблемы формирования арендных
отношений в России 30
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ГОРОДА ПЛАСТ 36
2.1 Функции Комитета по управлению имуществом и земельным
отношениям города Пласт 36
2.2 Анализ и оценка эффективности управления земельными ресурсами города
Пласт 40
2.3 Оценка современной ситуации в сфере государственной
кадастровой оценки земельных ресурсов Российской Федерации и города Пласт 48
ГЛАВА 3 МЕРОПРИЯТИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА УРОВНЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 61
3.1 Направления повышения инвестиционной привлекательности и
эффективности управления земельными ресурсами города Пласт ... 61
3.2 Мероприятия, направленные на совершенствование
государственной земельной политики и кадастровой оценки земель 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 78
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Структура Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Пласт 82
ВВЕДЕНИЕ 9
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 14
1.1 Аренда государственной и муниципальной собственности: понятие,
право и место в экономических отношениях 14
1.2 Нормативно-правовая база управления земельными отношениями в
Российской Федерации и городе Пласт 19
1.3 Современное состояние и проблемы формирования арендных
отношений в России 30
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ГОРОДА ПЛАСТ 36
2.1 Функции Комитета по управлению имуществом и земельным
отношениям города Пласт 36
2.2 Анализ и оценка эффективности управления земельными ресурсами города
Пласт 40
2.3 Оценка современной ситуации в сфере государственной
кадастровой оценки земельных ресурсов Российской Федерации и города Пласт 48
ГЛАВА 3 МЕРОПРИЯТИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА УРОВНЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 61
3.1 Направления повышения инвестиционной привлекательности и
эффективности управления земельными ресурсами города Пласт ... 61
3.2 Мероприятия, направленные на совершенствование
государственной земельной политики и кадастровой оценки земель 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 78
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Структура Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Пласт 82
Недвижимость представляет собой основу национального богатства, особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Земля как основа жизнедеятельности граждан, функционирования экономики и часть национального богатства обладает особыми свойствами. Она не устаревает и не подвергается износу, а значит, не подлежит индексированию в сторону удешевления. Земельные ресурсы имеет ряд особенностей, которые непосредственным образом влияют на необходимость государственного регулирования земельными отношениями. Данными особенностями являются: ограниченность и невосполнимость; долговечность; многофункциональность; уникальность; ограниченность в использовании.
Актуальность развития и совершенствования государственной политики в сфере управления арендных отношений земельными ресурсами муниципальных образований можно доказать следующими положениями.
Земельные ресурсы наряду с местными финансами составляют экономическую основу местного самоуправления. Вопросы формирования эффективного управления и распоряжения земельных участков являются приоритетными для муниципальных образований, в первую очередь как источник доходов бюджета и способ развития инвестиционной привлекательности территорий.
Государственная политика напрямую формирует стратегические направления развития регионов, муниципальных образований на основе эффективного использования имеющихся земельных ресурсов.
Земельные ресурсы, даже в случае принадлежности муниципальном образованию, обладают высокой полезностью и определённой ценностью, а значит и стоимостью.
В условиях существующего многообразия форм собственности и развития конкурентного рынка недвижимости, становится актуальным вопрос о данных кадастровой стоимости любого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость - это расчетная величина, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
Законодательно в Российской Федерации понятие кадастровой стоимости не зафиксировано. Статья 24.11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает лишь последовательность проведения кадастровой оценки, она состоит из восьми этапов - от принятия решения о проведении оценки до внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с действующим законодательством государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и для расчета выкупной стоимости объекта недвижимости. Оценке подлежит огромное количество объектов.
Поскольку индивидуальная оценка такого количества объектов была бы чрезмерно затратна с точки зрения времени и финансов, то для исчисления кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но используются для облегчения процесса методы прикладной математической статистики.
Кроме того, для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся крупные, типичные и постоянные признаки (например, вид разрешенного использования и целевое назначение), характерные для большого количества объектов, и игнорируются более мелкие и редко встречающиеся индивидуальные характеристики объекта.
Участники рынка недвижимости заинтересованы в экономически обоснованной оценке своего недвижимого имущества. И на сегодняшний день существует ряд проблем, которые касаются вопросов государственной кадастровой оценки и повышения качества и достоверности такой оценки.
Поиск путей решения таких проблем имеет большое значение в практике применения пользователями результатов кадастровой оценки, в том числе инвесторами при приватизации предприятий, налогоплательщиками имущественных налогов, нотариусами при проведении сделок с недвижимостью, арендаторам недвижимости, а также тем, которые планируют выкупать земельные участки. Это важно и в целом для муниципальных образований в качестве фактора финансовой устойчивости территории.
Объект исследования - государственная политика в сфере информационного кадастрового обеспечения и управления земельными ресурсами.
Предметом исследования является система управления земельными ресурсами муниципального образования город Пласт.
Целью работы является разработка мероприятий по совершенствованию информационного кадастрового обеспечения и управления земельными ресурсами муниципального образования с учётом интересов собственника и потенциальных инвесторов.
Практическая значимость работы заключается в разработке эффективного подхода информационного кадастрового обеспечения к управлению земельными ресурсами на основе сочетания интересов собственника земельных ресурсов, потенциальных инвесторов, а также населения муниципального образования.
Указанный подход позволит органам власти не только использовать фискальную функцию переоценки стоимости земли и недвижимого имущества муниципального образования (это экстенсивное развитие муниципального образования), но и повысить доходы бюджета за счет роста инвестиционной привлекательности и большего охвата имеющихся территорий предпринимателями (это наиболее эффективное, интенсивное развитие муниципального образования).
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
-анализ нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом;
-определить сущностную характеристику института земельных отношений и кадастровой оценки;
-выявить проблемы информационного кадастрового обеспечения управления ресурсами в городе Пласт, проанализировать текущее состояние системы оценки в Челябинской области;
-определить комплексный анализ управления земельными ресурсами в городе Пласт;
-предложить пути совершенствования информационного кадастрового обеспечения управления земельными ресурсами в городе Пласт с точки зрения инвестиционного потенциала и справедливой оценки стоимости земельных участков.
Эффективное управление земельными отношениями в муниципальном образовании предполагает наличие соответствующих институциональных основ и четко разработанной концептуальной, методологической и нормативно-правовой базы. Однако анализ и оценка реальной практики управления свидетельствует об их недостаточной разработке, что также определяет актуальность выбранной темы исследования.
При реализации управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами необходимо учитывать такие факторы как: социальноэкономическая ситуация в стране; возможности государства; национальные особенности. Кроме этого, методы, которые применяются при управлении земельными ресурсами, должны быть научно обоснованы. При управлении земельными ресурсами должны: обеспечиваться конституционные права и гарантии граждан и юридических лиц на землю; сохраняться природные свойства и качества земель; создаваться благоприятные условия для формирования и развития современного рынка земли, а также иной недвижимости.
Результатом эффективного информационного кадастрового обеспечения управления земельными ресурсами будет являться увеличение доходов бюджетов всех уровней.
Теоретической основой исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных учёных в области управления земельными ресурсами, муниципального менеджмента, муниципальных финансов, оценочной деятельности, кадастровой оценки, статистики, среди которых можно отметить: Г.В. Барабашева, И.А. Василенко, А.Г.Воронину, А.Г. Гладышеву, В.Я. Ельмееву, А.А. Замотаева, О.Е. Кутафину, С.В. Грибовского, В.А. Горемыкина и других ученых и практиков.
Нормативно-правовая база исследования: Земельный, Налоговый,
Гражданский кодексы Российской Федерации; Федеральные законы: №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральные стандарты оценки №1-7.
В ходе исследования изучены подходы информационного кадастрового обеспечения к определению земельных ресурсов-это позволило определить их ценность не только как места проживания людей, но и как основного источника доходов, как граждан, так и местного бюджета.
В процессе изучения теоретических основ управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами выявлены участники земельных отношений, цель, принципы и методы управления земельными ресурсами в муниципальном образовании.
В результате комплексного анализа управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами выявлены сильные и слабые стороны государственной политики, а также возможности и угрозы, которые непосредственным образом влияют на систему управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами.
Актуальность развития и совершенствования государственной политики в сфере управления арендных отношений земельными ресурсами муниципальных образований можно доказать следующими положениями.
Земельные ресурсы наряду с местными финансами составляют экономическую основу местного самоуправления. Вопросы формирования эффективного управления и распоряжения земельных участков являются приоритетными для муниципальных образований, в первую очередь как источник доходов бюджета и способ развития инвестиционной привлекательности территорий.
Государственная политика напрямую формирует стратегические направления развития регионов, муниципальных образований на основе эффективного использования имеющихся земельных ресурсов.
Земельные ресурсы, даже в случае принадлежности муниципальном образованию, обладают высокой полезностью и определённой ценностью, а значит и стоимостью.
В условиях существующего многообразия форм собственности и развития конкурентного рынка недвижимости, становится актуальным вопрос о данных кадастровой стоимости любого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость - это расчетная величина, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
Законодательно в Российской Федерации понятие кадастровой стоимости не зафиксировано. Статья 24.11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает лишь последовательность проведения кадастровой оценки, она состоит из восьми этапов - от принятия решения о проведении оценки до внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с действующим законодательством государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и для расчета выкупной стоимости объекта недвижимости. Оценке подлежит огромное количество объектов.
Поскольку индивидуальная оценка такого количества объектов была бы чрезмерно затратна с точки зрения времени и финансов, то для исчисления кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но используются для облегчения процесса методы прикладной математической статистики.
Кроме того, для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся крупные, типичные и постоянные признаки (например, вид разрешенного использования и целевое назначение), характерные для большого количества объектов, и игнорируются более мелкие и редко встречающиеся индивидуальные характеристики объекта.
Участники рынка недвижимости заинтересованы в экономически обоснованной оценке своего недвижимого имущества. И на сегодняшний день существует ряд проблем, которые касаются вопросов государственной кадастровой оценки и повышения качества и достоверности такой оценки.
Поиск путей решения таких проблем имеет большое значение в практике применения пользователями результатов кадастровой оценки, в том числе инвесторами при приватизации предприятий, налогоплательщиками имущественных налогов, нотариусами при проведении сделок с недвижимостью, арендаторам недвижимости, а также тем, которые планируют выкупать земельные участки. Это важно и в целом для муниципальных образований в качестве фактора финансовой устойчивости территории.
Объект исследования - государственная политика в сфере информационного кадастрового обеспечения и управления земельными ресурсами.
Предметом исследования является система управления земельными ресурсами муниципального образования город Пласт.
Целью работы является разработка мероприятий по совершенствованию информационного кадастрового обеспечения и управления земельными ресурсами муниципального образования с учётом интересов собственника и потенциальных инвесторов.
Практическая значимость работы заключается в разработке эффективного подхода информационного кадастрового обеспечения к управлению земельными ресурсами на основе сочетания интересов собственника земельных ресурсов, потенциальных инвесторов, а также населения муниципального образования.
Указанный подход позволит органам власти не только использовать фискальную функцию переоценки стоимости земли и недвижимого имущества муниципального образования (это экстенсивное развитие муниципального образования), но и повысить доходы бюджета за счет роста инвестиционной привлекательности и большего охвата имеющихся территорий предпринимателями (это наиболее эффективное, интенсивное развитие муниципального образования).
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
-анализ нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом;
-определить сущностную характеристику института земельных отношений и кадастровой оценки;
-выявить проблемы информационного кадастрового обеспечения управления ресурсами в городе Пласт, проанализировать текущее состояние системы оценки в Челябинской области;
-определить комплексный анализ управления земельными ресурсами в городе Пласт;
-предложить пути совершенствования информационного кадастрового обеспечения управления земельными ресурсами в городе Пласт с точки зрения инвестиционного потенциала и справедливой оценки стоимости земельных участков.
Эффективное управление земельными отношениями в муниципальном образовании предполагает наличие соответствующих институциональных основ и четко разработанной концептуальной, методологической и нормативно-правовой базы. Однако анализ и оценка реальной практики управления свидетельствует об их недостаточной разработке, что также определяет актуальность выбранной темы исследования.
При реализации управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами необходимо учитывать такие факторы как: социальноэкономическая ситуация в стране; возможности государства; национальные особенности. Кроме этого, методы, которые применяются при управлении земельными ресурсами, должны быть научно обоснованы. При управлении земельными ресурсами должны: обеспечиваться конституционные права и гарантии граждан и юридических лиц на землю; сохраняться природные свойства и качества земель; создаваться благоприятные условия для формирования и развития современного рынка земли, а также иной недвижимости.
Результатом эффективного информационного кадастрового обеспечения управления земельными ресурсами будет являться увеличение доходов бюджетов всех уровней.
Теоретической основой исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных учёных в области управления земельными ресурсами, муниципального менеджмента, муниципальных финансов, оценочной деятельности, кадастровой оценки, статистики, среди которых можно отметить: Г.В. Барабашева, И.А. Василенко, А.Г.Воронину, А.Г. Гладышеву, В.Я. Ельмееву, А.А. Замотаева, О.Е. Кутафину, С.В. Грибовского, В.А. Горемыкина и других ученых и практиков.
Нормативно-правовая база исследования: Земельный, Налоговый,
Гражданский кодексы Российской Федерации; Федеральные законы: №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральные стандарты оценки №1-7.
В ходе исследования изучены подходы информационного кадастрового обеспечения к определению земельных ресурсов-это позволило определить их ценность не только как места проживания людей, но и как основного источника доходов, как граждан, так и местного бюджета.
В процессе изучения теоретических основ управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами выявлены участники земельных отношений, цель, принципы и методы управления земельными ресурсами в муниципальном образовании.
В результате комплексного анализа управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами выявлены сильные и слабые стороны государственной политики, а также возможности и угрозы, которые непосредственным образом влияют на систему управления информационного кадастрового обеспечения земельными ресурсами.
В ходе исследования были получены следующие научно-практические результаты.
Сформулировано понятие земельных отношений и земельных ресурсов. Земельные отношения - это отношения по владению, использованию, распоряжению и охране земельных ресурсов в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В состав земельных ресурсов Российской Федерации входят: земли
сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Анализ управления муниципальной собственностью на примере муниципальных земельных ресурсов в городе Пласт позволил установить, что Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям является отраслевым (функциональным) органом администрации города Пласт с правами юридического лица в сфере управления имуществом города Пласт.
Основными целями деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям являются:
-осуществление функций по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью;
-защита интересов муниципального образования в сфере имущественных отношений;
-разработка и проведение единой политики в области имущественных отношений;
-пополнение бюджета муниципального образования.
Анализ показателей информационного кадастрового обеспечения арендных отношений и управления муниципальной собственностью показал, что деятельность, осуществляемая Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Пласт, позволяет формировать бюджет района с помощью получаемых доходов, в том числе за счет аренды или реализации земельных участков, земельного налога.
Показатели полученных бюджетом доходов от сдачи земельных участков в аренду увеличились, что свидетельствует о значимости управления земельным фондом.
Определено понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
Выявлены и сформулированы цели кадастровой оценки как основного элемента государственной политики в сфере управления земельными ресурсами муниципального образования:
1. Правовая, заключающаяся в государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимости, а также правовая защита собственников;
2.Экономическая, заключающаяся в установлении налогооблагаемой базы, ставок налога на недвижимость, величины арендных платежей и компенсационных выплат при изъятии земли.
3. Информационная, заключающаяся в информировании заинтересованных лиц о стоимости объектов недвижимости.
4. Управленческая, которая состоит в оценке эффективности существующего функционального использования территории.
Выявлены следующие проблемы информационного кадастрового обеспечения арендных отношений и управления земельными ресурсами города Пласт:
-неэффективная деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по предоставлению в аренду земель, что приводит к наличию задолженности по арендной плате;
-не получение бюджетом города доходов от реализации земельных участков, для строительства новых предприятий в основном по причинам инфраструктурной недоработки;
-отсутствие постоянного мониторинга муниципального имущества и земель;
-несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, что ведет к отрицательным финансово-экономическим и правовым последствиям, снижает привлекательность инвестиций в земельные ресурсы; - отсутствие программ по реализации нарушенных земель и их восстановлению, а также рациональному использованию;
-слабой информационной базы в сети интернет.
В целях совершенствования управления муниципальным имуществом и земельным фондом города Пласт в магистерской диссертации предложены следующие мероприятия:
1. Принятие Постановления об установлении единого размера штрафных санкций за несвоевременную арендную плату за землю, размер санкций утвердить в постановлении Администрации города Пласт.
2. Для увеличения доходов бюджета и реализации земельных участков, в отношении которых нами выявлены наиболее эффективные пути реализации, рекомендуется:
-пересмотреть цены на находящиеся в муниципальной собственности предлагаемые участки с учетом высокой стоимости инфраструктурных вложений;
-предложить подробный инвестиционный план для реализации данных объектов;
-создать налоговые льготы инвесторам, которые принимают участие в социально-экономические значимых для района проектах;
3.Организовать мониторинг земель на постоянной основе. Осуществление мониторинга земель на территории города Пласт должно осуществляться в виде комплекса организационных мероприятий и технологических процедур, включающих:
-своевременное получение достоверной и актуальной исходной информации о состоянии и использовании земель;
-подготовку результатов от исходной информации для пользователей.
4.Разработать новый программный продукт ведения реестра, с возможностью внесения дополнительных сведений, таких как:
-данные о государственной регистрации;
-данные о всех изменениях кадастровой стоимости и причинах этих изменений;
-сведения об аренде, залоге, арестах;
-данные правоустанавливающих документов на объекты.
5.Обеспечение пользователей государственных и муниципальных услуг для оформления земельных отношений необходимой информацией. Данная информация должна быть размещена и поддерживаться на актуальном уровне.
Кроме того, в целях повышения инвестиционной привлекательности города и привлечения покупателей муниципального имущества и земельных участков в городе Пласт, рекомендовано создание раздела «Инвестиционные возможности города Пласт» непосредственно на сайте КУИЗО, с предоставлением полной информации о земельных участках, потенциале района инфраструктуре, возможностях и условиях аренды.
6.Развивать и улучшать государственно-частное партнерство по
использованию нарушенных, зараженных земель, предоставляя выгодные условия для частных партнеров.
В ходе анализа нормативно-правовой базы и методики проведения кадастровой оценки, выявлено, что на сегодняшний момент акцент сделан на реализации только одной функции кадастровой оценки недвижимости - фискальной. Это подтверждено ростом земельного налога в бюджет Российской Федерации и одновременным, гораздо более интенсивным, ростом числа заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
Проанализировав статистические данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, было определено, что за 2017 год в территориальные органы Росреестра обратилось 23 892 собственника в отношении 43 878 объектов с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.
В территориальные органы Росреестра по Челябинской области поступило более 10 тысяч заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, 85% из которых были приняты Комиссией с положительной оценкой. Для сравнения, за 2014 год эксперты Росреестра рассмотрели 1676 аналогичных обращений, из которых в отношении 300 было вынесено решение в пользу собственников. В целом, наблюдается рост динамики заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.
Пересмотренная кадастровая стоимость повысит инвестиционную привлекательность объекта (земельного участка). Текущая ситуация пугает потенциальных инвесторов, так как аренда муниципальной земли и прочих объектов, пересмотренная в одностороннем порядке после кадастровой оценки, становится просто неподъемной.
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, объект теряет свою инвестиционную привлекательность. С целью решения этой проблемы, в магистерской диссертации были предложены мероприятия, внедрение которых в систему государственной кадастровой оценки будет способствовать совершенствованию самой системы, а также станет основой адекватной и справедливой оценки.
В качестве практического мероприятия было предложено внедрение поправочного коэффициента для вновь установленной кадастровой стоимости, который позволит скорректировать кадастровую стоимость и приблизить ее к рыночной в пределах выбранного квартала.
В результате внедрения и функционирования предложенной системы управления земельными ресурсами ожидается следующее:
-увеличение спроса на муниципальную собственность города Челябинска и как следствие увеличение налоговых и неналоговых доходов бюджета;
-повышение собираемости арендных платежей за счет увеличения количества сдаваемых в аренду объектов;
-повышение удовлетворенности заказчиков государственных и муниципальных услуг по земельным вопросам, вследствие роста эффективности работы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям;
-повышение инвестиционной привлекательности города;
-повышение социальной удовлетворенности;
-повышение доходов в бюджет города;
-сокращение дефицита бюджета города.
Сформулированный подход позволит органам власти реализовать концепцию интенсивного развития муниципального образования, повысив доходы бюджета за счет роста инвестиционной привлекательности и увеличения спроса на недвижимое муниципальное имущество со стороны предпринимателей.
Сформулировано понятие земельных отношений и земельных ресурсов. Земельные отношения - это отношения по владению, использованию, распоряжению и охране земельных ресурсов в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В состав земельных ресурсов Российской Федерации входят: земли
сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Анализ управления муниципальной собственностью на примере муниципальных земельных ресурсов в городе Пласт позволил установить, что Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям является отраслевым (функциональным) органом администрации города Пласт с правами юридического лица в сфере управления имуществом города Пласт.
Основными целями деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям являются:
-осуществление функций по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью;
-защита интересов муниципального образования в сфере имущественных отношений;
-разработка и проведение единой политики в области имущественных отношений;
-пополнение бюджета муниципального образования.
Анализ показателей информационного кадастрового обеспечения арендных отношений и управления муниципальной собственностью показал, что деятельность, осуществляемая Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Пласт, позволяет формировать бюджет района с помощью получаемых доходов, в том числе за счет аренды или реализации земельных участков, земельного налога.
Показатели полученных бюджетом доходов от сдачи земельных участков в аренду увеличились, что свидетельствует о значимости управления земельным фондом.
Определено понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
Выявлены и сформулированы цели кадастровой оценки как основного элемента государственной политики в сфере управления земельными ресурсами муниципального образования:
1. Правовая, заключающаяся в государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимости, а также правовая защита собственников;
2.Экономическая, заключающаяся в установлении налогооблагаемой базы, ставок налога на недвижимость, величины арендных платежей и компенсационных выплат при изъятии земли.
3. Информационная, заключающаяся в информировании заинтересованных лиц о стоимости объектов недвижимости.
4. Управленческая, которая состоит в оценке эффективности существующего функционального использования территории.
Выявлены следующие проблемы информационного кадастрового обеспечения арендных отношений и управления земельными ресурсами города Пласт:
-неэффективная деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по предоставлению в аренду земель, что приводит к наличию задолженности по арендной плате;
-не получение бюджетом города доходов от реализации земельных участков, для строительства новых предприятий в основном по причинам инфраструктурной недоработки;
-отсутствие постоянного мониторинга муниципального имущества и земель;
-несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, что ведет к отрицательным финансово-экономическим и правовым последствиям, снижает привлекательность инвестиций в земельные ресурсы; - отсутствие программ по реализации нарушенных земель и их восстановлению, а также рациональному использованию;
-слабой информационной базы в сети интернет.
В целях совершенствования управления муниципальным имуществом и земельным фондом города Пласт в магистерской диссертации предложены следующие мероприятия:
1. Принятие Постановления об установлении единого размера штрафных санкций за несвоевременную арендную плату за землю, размер санкций утвердить в постановлении Администрации города Пласт.
2. Для увеличения доходов бюджета и реализации земельных участков, в отношении которых нами выявлены наиболее эффективные пути реализации, рекомендуется:
-пересмотреть цены на находящиеся в муниципальной собственности предлагаемые участки с учетом высокой стоимости инфраструктурных вложений;
-предложить подробный инвестиционный план для реализации данных объектов;
-создать налоговые льготы инвесторам, которые принимают участие в социально-экономические значимых для района проектах;
3.Организовать мониторинг земель на постоянной основе. Осуществление мониторинга земель на территории города Пласт должно осуществляться в виде комплекса организационных мероприятий и технологических процедур, включающих:
-своевременное получение достоверной и актуальной исходной информации о состоянии и использовании земель;
-подготовку результатов от исходной информации для пользователей.
4.Разработать новый программный продукт ведения реестра, с возможностью внесения дополнительных сведений, таких как:
-данные о государственной регистрации;
-данные о всех изменениях кадастровой стоимости и причинах этих изменений;
-сведения об аренде, залоге, арестах;
-данные правоустанавливающих документов на объекты.
5.Обеспечение пользователей государственных и муниципальных услуг для оформления земельных отношений необходимой информацией. Данная информация должна быть размещена и поддерживаться на актуальном уровне.
Кроме того, в целях повышения инвестиционной привлекательности города и привлечения покупателей муниципального имущества и земельных участков в городе Пласт, рекомендовано создание раздела «Инвестиционные возможности города Пласт» непосредственно на сайте КУИЗО, с предоставлением полной информации о земельных участках, потенциале района инфраструктуре, возможностях и условиях аренды.
6.Развивать и улучшать государственно-частное партнерство по
использованию нарушенных, зараженных земель, предоставляя выгодные условия для частных партнеров.
В ходе анализа нормативно-правовой базы и методики проведения кадастровой оценки, выявлено, что на сегодняшний момент акцент сделан на реализации только одной функции кадастровой оценки недвижимости - фискальной. Это подтверждено ростом земельного налога в бюджет Российской Федерации и одновременным, гораздо более интенсивным, ростом числа заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
Проанализировав статистические данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, было определено, что за 2017 год в территориальные органы Росреестра обратилось 23 892 собственника в отношении 43 878 объектов с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.
В территориальные органы Росреестра по Челябинской области поступило более 10 тысяч заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, 85% из которых были приняты Комиссией с положительной оценкой. Для сравнения, за 2014 год эксперты Росреестра рассмотрели 1676 аналогичных обращений, из которых в отношении 300 было вынесено решение в пользу собственников. В целом, наблюдается рост динамики заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.
Пересмотренная кадастровая стоимость повысит инвестиционную привлекательность объекта (земельного участка). Текущая ситуация пугает потенциальных инвесторов, так как аренда муниципальной земли и прочих объектов, пересмотренная в одностороннем порядке после кадастровой оценки, становится просто неподъемной.
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, объект теряет свою инвестиционную привлекательность. С целью решения этой проблемы, в магистерской диссертации были предложены мероприятия, внедрение которых в систему государственной кадастровой оценки будет способствовать совершенствованию самой системы, а также станет основой адекватной и справедливой оценки.
В качестве практического мероприятия было предложено внедрение поправочного коэффициента для вновь установленной кадастровой стоимости, который позволит скорректировать кадастровую стоимость и приблизить ее к рыночной в пределах выбранного квартала.
В результате внедрения и функционирования предложенной системы управления земельными ресурсами ожидается следующее:
-увеличение спроса на муниципальную собственность города Челябинска и как следствие увеличение налоговых и неналоговых доходов бюджета;
-повышение собираемости арендных платежей за счет увеличения количества сдаваемых в аренду объектов;
-повышение удовлетворенности заказчиков государственных и муниципальных услуг по земельным вопросам, вследствие роста эффективности работы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям;
-повышение инвестиционной привлекательности города;
-повышение социальной удовлетворенности;
-повышение доходов в бюджет города;
-сокращение дефицита бюджета города.
Сформулированный подход позволит органам власти реализовать концепцию интенсивного развития муниципального образования, повысив доходы бюджета за счет роста инвестиционной привлекательности и увеличения спроса на недвижимое муниципальное имущество со стороны предпринимателей.
