Тема: Гражданско-правовые способы и формы защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для жилищного строительства, в последнее время стремительно развиваются. Одновременно с этим, к сожалению, неукоснительно увеличивается число нарушений закона, допускаемых, как правило, застройщиками. Ежегодно прокурорами выявляются многочисленные нарушения в сфере долевого строительства жилья. Так, по данным Генеральной прокуратуры РФ, только в 2015 г. пострадавших от незаконных действий застройщиков или так называемых «обманутых дольщиков» насчитывается 42,5 тысячи граждан. Количество обратившихся в правоохранительные органы участников долевого строительства с 308 за 9 месяцев 2015 г. возросло до 537 в 2016 г. Возбужденных уголовных дел тоже стало больше - 362 в 2016 г. против 214 в 2015 г. [36, с. 33]. Нарушения, связанные с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства, чаще всего имеют массовый характер, поскольку одновременно нарушаются права многих граждан, так как застройщик заключает договоры долевого участия с большим количеством лиц. Так, по одному объекту застройки может быть заключено от десяти до нескольких сотен договоров долевого участия с гражданами. В связи с этим актуальность рассматриваемой проблемы не вызывает сомнений. Основным законодательным актом, регулирующим отношения в этой сфере, является ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). В тот период времени требовалась подобная регламентация отношений в сфере привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов, так как хаотичное развитие жилищного строительства создавало условия незащищенности прав граждан, вложивших собственные средства в строительство жилья, тотального нарушения их прав неисполнением застройщиками обязательств по возведению и введению в эксплуатацию «оплаченного» гражданами жилья. Актуальность исследуемой темы подтверждается и развернувшейся в последнее время в обществе полемикой о необходимости полного отказа от института участия граждан в долевом строительстве, поскольку многие считают его малоэффективным.
Проблемам, связанным с вопросами защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений, уделяли внимание многие ученые. Так, в частности, С.С. Алексеев и А.В. Афонина рассматривали гражданско-правовую характеристику договора участия в долевом строительстве. Е.В. Бузун и А.Ю. Хамов исследователи законодательство о долевом строительстве жилья в контексте эволюционного развития. Е.Н. Горбунова и Е.А. Глазунова уделяли внимание анализу способов защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений. Е.А. Суханов и О.А. Чаусская рассматривали особенности правового регулирования долевого строительства жилья в современной России. О.Н. Савостьянова и Т.А. Савельева уделяли внимание проблемным аспектам механизма защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений.
Научная степень исследования представлена трудами ученых: М.И.
Брагинский уделял внимание вопросам договорного права, С.Н. Братусь рассматривал вопросы хозяйственного договора, А.А. Левиным были выявлены проблемы гражданского права, А.П. Сергеев уделял внимание отдельным видам гражданско-правовых договоров, О.Ю. Скворцовым исследовались сделки с недвижимостью в гражданском обороте, В.В. Чубаровым раскрыты проблемы правового регулирования недвижимости и др.
Объект исследования - общественные отношения в сфере правового регулирования защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений.
Предмет исследования - совокупность норм гражданского и жилищного права, регулирующих гражданско-правовые способы и формы защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений.
Цель исследования - комплексно и детально проанализировать гражданско- правовые способы и формы защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений, выявить актуальные проблемы в представленной сфере, сформулировать рекомендации по их разрешению. Задачи исследования: проанализировать историю развития института участия в долевом строительстве; раскрыть особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений; рассмотреть гражданско-правовую характеристику договора участия в долевом строительстве; изучить понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства; раскрыть превентивные способы защиты прав участников долевого строительства; изучить восстановительные (компенсационные) способы защиты; раскрыть защиту прав участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений; рассмотреть защиту прав участников долевого строительства с денежными требованиями; выявить актуальные проблемы гражданско-правовых способов и форм защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений, сформулировать рекомендации по разрешению данных проблем.
В процессе исследования использованы следующие методы: методы анализа и синтеза, исторический метод, сравнительно-правовой, обобщения, восхождения от абстрактного к конкретному, системный, логический и диалектический методы научного познания.
Теоретическую основу исследования составили фундаментальные труды и содержащиеся в них положения общей теории права, теории гражданского права, теории жилищного права: Д.В. Бышов, А.Е. Туршатова «Долевое строительство: правовые аспекты»; Е.Н. Горбунова «Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства»; В.Л. Рожков «Долевое участие в строительстве: проблемы и перспективы»; Ю.В. Чугунова «Долевое
строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования» и др.
Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие гражданско- правовые способы и формы защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений. К числу основных нормативно-правовых источников относятся: Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.; Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ; ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и др.
Эмпирическая база настоящего исследования представлена материалами судебной практики. К числу основных судебных актов относятся: Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.); Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве»; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 апреля 2013 г. № ВАС-4927/13 и др.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные автором теоретические выводы, практические рекомендации и предложения вносят определенный вклад в правовую науку, систематизируют научные знания по вопросам защиты прав дольщиков в сфере жилищных отношений, а также могут быть использованы в дальнейших научных изысканиях.
Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в нем выводы и предложения могут быть использованы в ходе дальнейшего развития и совершенствования российского законодательства.
Структура работы обусловлена целью и задачами и состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения и библиографического списка.
В первой главе выпускной квалификационной работы раскрываются общие положения об участии в долевом строительстве. В рамках данной главы исследованию подлежит история развития института участия в долевом строительстве. Большое внимание уделяется особенностям правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений. В рамках самостоятельного вопроса анализу подлежит гражданско-правовая характеристика договора участия в долевом строительстве.
Вторая глава работы раскрывает способы защиты имущественных прав участников долевого строительства. В данной главе работы исследованию подлежат понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства. Детально анализируются превентивные и восстановительные (компенсационные) способы защиты прав участников долевого строительства.
Третья глава работы содержит анализ защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика. В рамках данной главы работы раскрываются защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений и защита прав участников долевого строительства с денежными требованиями.

Купить

По результатам проведенного исследования, подведем обобщающие итоги по теме выпускной квалификационной работы. В работе была проанализирована история развития института участия в долевом строительстве. Детально рассмотрены особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений. Проанализирована гражданско-правовая характеристика договора участия в долевом строительстве. Раскрыто понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства. Детально исследованы превентивные и восстановительные (компенсационные) способы защиты прав участников долевого строительства. Проведен анализ защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика.
В рамках проведенного исследования были выявлены некоторые проблемы и разработаны рекомендации по их разрешению.
1. В действующем ГК РФ ДДУ не предусмотрен. Данный законодательный пробел вызывает споры относительно правовой природы анализируемого вида договора. На наш взгляд, в действующий ГК РФ необходимо включить главу 39.1 «Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В данной главе предусмотреть ст. 783.1 «Договор участия в долевом строительстве» в следующей редакции «Договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик, реализующий предпринимательскую деятельность, должен лично либо с привлечением других лиц в определенный срок на переданные ему заемные (личные) денежные (неденежные) средства физических лиц и (либо) организаций (участников ДС) построить сооружение (здание) и после окончания строительства передать часть сооружения (здания) дольщикам пропорционально вложенным с их стороны денежным (неденежным) средствам, а участники ДС обязуются принять часть сооружения (здания) в целях дальнейшего оформления права собственности и оплатить деятельность застройщика».
2. В ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ отмечено, что обозначенный Закон
«регламентирует отношения, связанные с привлечением финансовых средств физических лиц и организаций для ДС...». А в ч. 1 ст. 5 Закона цена договора устанавливается конкретно как размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для создания (строительства) объекта ДС. На основании указанного, можно сформулировать вывод, что Закон устанавливает исполнение обязательства по оплате цены договора исключительно в денежной форме. С одной стороны, столь точное обозначение на форму оплаты ограничивает права субъектов ДДУ на исполнение обязательств с помощью применения неденежных форм оплаты (посредством передачи ценных бумаг, оказания услуг, выполнения работ). С иной стороны, образуется резонный вопрос: как быть, если стороны все же предполагают произвести оплату за объекты в строящемся здании с применением неденежных форм? Будет ли это противоречить нормативным источникам, либо же можно будет сослаться на основной гражданско-правовой принцип свободы договора, предусмотренный в ст. 421 ГК РФ, использовав любую другую, специально не установленную законодательством гражданско- правовую конструкцию, не подпадающую под регулирующее действие Закона № 214-ФЗ? На основании вышеизложенного, признаем целесообразным сформулировать п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в следующей редакции: «В договоре обозначается цена договора, а конкретно размер денежных средств и иного имущества, подлежащих уплате участниками ДС для строительства (создания) объекта ДС, устанавливаемая как сумма денежных средств и иного имущества на возмещение затрат на создание (строительство) объекта ДС и сумма денежных средств и другого имущества на оплату услуг застройщика».
3. Способ защиты нарушенных и (либо) оспариваемых прав выступает значимым правовым институтом в гражданско-правовой науке. При защите своих прав заинтересованное лицо имеет право выбрать лишь те способы защиты, которые установлены законом. Обозначенный вывод вытекает из анализа нормы права, предусмотренной ст. 12 ГК РФ. По нашему мнению, представленная формулировка ст. 12 ГК РФ не может в полной мере способствовать эффективной охране прав заинтересованных лиц. Также она фактически противоречит трактовке ч. 2 ст. 45 Конституции РФ, на основании которой каждый имеет право производить защиту своих прав и свобод всеми способами, не запрещенными законом. В связи с этим, с учетом норм ст. 45 Конституции РФ и с помощью предоставления заинтересованному лицу возможности производить защиту своих прав другими способами, не запрещенными законом, считаем необходимым внести соответствующие изменения в ст. 12 ГК РФ. В ч. 1 ст. 12 ГК РФ необходимо предусмотреть легальное определение категории «способы защиты гражданских прав», в ч. 2 - закрепить перечень способов защиты гражданских прав с заменой действующей формулировки «иными способами, предусмотренными законом» на «иными способами, не запрещенными законом».
4. Отсутствие специальных норм, касающихся защиты прав участников ДС на нежилые помещения, свидетельствует о необходимости совершенствования регулирования банкротства застройщиков в части требований о передаче нежилых помещений. В целях обеспечения принципа равенства всех перед законом и судом необходимо внесение поправок в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в частности предусмотреть в параграфе 7 главы 9 ведение общего реестра требований о передаче жилых и нежилых помещений. На наш взгляд, ст. 201.7 «Реестр требований о передаче жилых помещений» Закона № 127-ФЗ следует переформулировать в ст. 201.7 «Реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений» и по тексту внести дополнения в части включения категории «нежилые помещения». Предоставление равных прав участникам ДС, требующих передачи жилых и нежилых помещений обеспечит гарантию того, что в случае принятия всеми участниками ДС решения о передаче им объекта незавершенного строительства в качестве удовлетворения их требований, за кредиторами, заявляющими требования относительно нежилых помещений, сохраняется право требовать передачи соответствующего объекта недвижимости, в отношении которого был заключен ДДУ ДС.
Цель исследования достигнута, поставленные задачи решены.

Купить