Выселение из жилых помещений: проблемы теории и практики

Выселение из жилого помещения - это лишение жилого помещения у гражданина, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.
В ходе развития советского общества появилось изменение в формировании института выселения. На разных этапах развития, государство использовало выселение как правовой рычаг урегулирования жилищных отношений, меняя его формы и содержание.
До принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» нормы Жилищного кодекса РСФСР о порядке выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договору найма, вполне отвечали потребностям практики. В ходе принятия 1 и 2 частей Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» проблема выселения из жилого помещения зазвучала более остро, в связи с приватизацией жилья появились частные собственники жилых помещений, для выселения которых потребовались уже другие правовые подходы.
Институт выселения граждан из жилых помещений является одним из самых сложных и резонансных с юридической и морально-этической точек зрения, так как в гражданском процессе в качестве сторон зачастую выступают лица, связанные кровнородственными узами (родители и дети), бывшие супруги.
Несмотря на то, что Верховным Судом РФ неоднократно давались рекомендации по вопросам выселения, до сих пор нет урегулированной практики их применения.
В связи с выявленными проблемами необходимо внести следующие изменения по совершенствованию законодательства.
1. Предложение о внесении изменений в часть 4 статьи 31 ЖК РФ
о включении понятия «бывший член семьи собственника
жилого помещения»
Законодательно установлено
В настоящее время ЖК РФ часть 4 статьи 31 предусматривает, что «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а так же если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».
Недостатки
В ЖК РФ нет обозначения понятия «бывший член семьи собственника жилого помещения». При наличии судебных споров по вопросам выселения из жилых помещений бывшего члена семьи собственника, в ЖК РФ до сих пор нет четкого определения, кого считать бывшим членом семьи собственника. В юридической практике возникает множество дискуссий по этому поводу.
Предложение
Дополнить часть 4 статьи 31 ЖК РФ: «К бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения, либо лица которые перестали проживать с собственником жилого помещения в качестве членов его семьи».
Обоснование
Дополнение в понятии позволит максимально точно определить круг участников жилищных правоотношений, связанных с выселением. Внесенное дополнение позволит устранить недостаток ЖК РФ, который очень давно породил множество споров связанных с выселением бывшего члена семьи собственника. Применение такой формулировки вышеуказанной статьи поможет повысить уровень правовых гарантий и защиты участников гражданского оборота.
2. Предложение о внесении дополнений в часть 1 статьи 89 ЖК РФ
о введении стандартов предоставления жилья в случае сноса
жилого дома
Законодательно установлено
В настоящее время ЖК РФ часть 1 статьи 89 ЖК РФ предусматривает, что «Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления».
Недостатки
В данной статье говорится о равнозначности жилого помещения предоставляемого гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 ЖК РФ, но не учтено то обстоятельство, что жилье у нанимателя могло быть хуже существующих стандартов предоставления жилья.
Предложение
Дополнить часть 1 статьи 89 ЖК РФ: «Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и стандартам, а так же находиться в границах данного населенного пункта».
Обоснование
Данное дополнение позволит предоставить гражданам жилье,
отвечающее стандартам, что повысить уровень правовых гарантий и защитит участников гражданского оборота.
3. Предложение о внесении дополнений в часть 4 статьи 83 ЖК РФ
о включении перечня уважительных причин невнесения нанимателем
и членами его семьи платы за жилое помещение
и коммунальные услуги
Законодательно установлено
В настоящее время ЖК РФ часть 4 статьи 83 ЖК РФ предусматривает, что «Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению».
Недостатки
В данной части статьи не существует конкретного перечня уважительных причин невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги, что способствует разногласию и наличию судебных споров.
Предложение
Дополнить часть 4 статьи 83 ЖК РФ:
«1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении»
Обоснование
Данное дополнение позволит максимально точно определить причины, по которым допускается в судебном порядке расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя. Внесенное дополнение позволит устранить недостаток ЖК РФ, который очень давно породил множество судебных споров.
4. Предложение о внесении изменений в часть 5 статьи 31 ЖК РФ
о сохранении прав на жилое помещение за бывшим членом семьи
на срок, прописанный в решении суда
Законодательно не установлено
В настоящее время ЖК РФ часть 5 статьи 31 предусматривает, что «По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда».
Недостатки
Недостатками данного пункта является то, что до истечения срока права пользования жилым помещением, собственник, не
основываясь на часть 5 статьи 31 ЖК РФ, может продать жилье, т.е. прекратить право собственности, в связи с чем, право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника
прекращается. Так же часть 5 статьи 31 ЖК РФ нуждается в изменении по причине того, что нарушает один из фундаментальных принципов законодательства и нивелирует судебные решения.
Предложение
Часть 5 статьи 31 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Отчуждение жилого помещения, за исключением случаев его принудительного изъятия, до истечения срока пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, установленного решением суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 ЖК РФ допускается собственником этого жилого помещения после обеспечения бывшего члена своей семьи иным жилым помещением на срок, установленный таким решением суда, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи».
Обоснование
Данное изменение позволит защитить право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника, в том числе и детей. А так же позволит устранить нарушения принципа законодательства и нивелирования судебных решений.
5. Предложение о внесении в часть 2 статьи 103 ЖК РФ дополнения
о расширении категорий граждан, состоящих на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях
Законодательно не установлено
В настоящее время ЖК РФ часть 2 статьи 103 предусматривает, что «Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы».
Недостатки
Недостатками данной части является то, что в сегодняшнем законодательстве сократился перечень категорий лиц по сравнению с ЖК РСФСР, вследствие чего, снизилась степень социальной и правовой защищенности граждан.
Предложение
Дополнить часть 2 статьи 103 ЖК РФ пунктами 5,6,7 в следующей редакции:
«5) Ветераны Великой отечественной войны;
6)лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;
7)одинокие лица с проживающими с ними несовершеннолетними детьми».
Обоснование
Дополнив часть 2 статьи 103 ЖК РФ вышеперечисленными категориями граждан, государство тем самым повысит степень социальной и правовой защищенности своих граждан. Тем самым решит жилищные проблемы граждан действительно нуждающихся в заботе со стороны государства.
6. Предложение о включении в статью 103 ЖК РФ части 6
о защищенности от выселения Военнослужащих сверхсрочной службы
Вооруженных Сил Российской Федерации
Законодательно не установлено
В настоящее время в суде очень много дел о выселении из служебных жилых помещений Военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил РФ. Эта категория граждан является незащищенной от выселения.
Недостатки
Военнослужащие указанной выше категории сталкиваются с такой проблемой, как отсутствие решения полномочного органа об отнесении жилого помещения к служебному, т.е. военнослужащие, проходящие военную службу в закрытых военных городках, фактически считаются обеспеченными жилыми помещениями на условиях социального найма, но в то же время в силу прямого запрета не могут приватизировать занимаемые жилые помещения. В связи с указанными причинами военнослужащие (граждане, уволенные с военной службы), а также лица, подлежащие переселению из закрытых военных городков, сталкиваются с проблемами при получении государственных жилищных сертификатов.
С предоставлением другого жилого помещения
(часть 2 статья 103 ЖК РФ) выселяются из служебного жилого помещения определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Предложение
В статью 103 ЖК РФ необходимо внести часть 6 следующего содержания: «Военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил РФ и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами РФ».
Обоснование
Внесенное изменение позволит защитить данную категорию граждан от выселения из жилого помещения. Внесенное предложение позволит резко сократить число судебных дел связанных с выселением вышеуказанной категории граждан и тем самым повысить степень социальной защищенности военнослужащих.
Универсальным основанием для всех вышеуказанных случаев выселения с предоставлением другого жилого помещения должна являться утрата единственного пригодного для проживания жилища. Указанное обстоятельство должно быть зафиксировано во всех вышеуказанных изменениях и дополнениях.

Купить