Аннотация 2
ВВЕДЕНИЕ 8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЭСПЕРТИЗЫ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Роль судебной экономической экспертизы в системе экономической
безопасности страны 10
1.2 Судебная оценочная экспертиза: понятие, нормативно-правовая база,
регулирование оценочной деятельности 18
1.3 Понятие, принципы и общие методы оценки складской недвижимости 24
2 ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЭКСПЕРТИЗЫ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ ООО
«ДВИГИК» 35
2.1 Описание объекта экспертизы 35
2.2 Исследование рынка складской недвижимости города Челябинска 41
2.3 Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости 46
3 ЭКСПЕРТИЗА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СКЛАДСКОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ООО «ДВИГИК» 56
3.1 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО
«Двигик» затратным методом 56
3.2 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО
«Двигик» сравнительным методом 62
3.3 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО
«Двигик» доходным методом 68
3.4 Согласование результатов экспертизы складского помещения 77
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 83
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Сходства и различия методов оценки недвижимости в России и в зарубежных странах 88
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Внешний вид оцениваемого здания 90
ПРОДОЛЖЕНИЕ В. Технический паспорт помещения 91
ПРОДОЛЖЕНИЕ Г. Поэтажный план 96
С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учёными - экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для покупки или продажи объектов, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости.
Определение стоимости недвижимости - это достаточно трудоемкий процесс. Построение модели для рассматриваемого класса объектов (производственно - складских помещений) позволяет прогнозировать с достаточной степенью точности стоимость недвижимости, при известных входных параметрах, не прибегая к рутинной работе по сбору и классификации информации, трудоемким расчетам.
В российской практике оценочной деятельности широко используются три базовых (стандартных) подхода: затратный, доходный и сравнительный, которые отражены в соответствующих нормативный документах, и, прежде всего, в российских Стандартах оценки, утвержденных постановление правительства РФ.
Актуальность работы связана с тем, что в настоящее время на оценку стоимости производственно-складских помещений влияет целый ряд факторов, таких как экономических, социальных, административных и т. д., которые необходимо учитывать в зависимости от степени их значимости.
Целью данной работы является исследования влияния факторов недвижимости на ее стоимость.
Задачи:
- представить характеристику оценки недвижимого имущества коммерческого назначения;
- провести исследование рынка и особенностей оценки рыночной стоимости складской недвижимости;
- осуществить исследование влияния факторов на стоимость складской недвижимости.
Объект исследования: производственно-складская недвижимость.
Предмет исследования: влияние факторов на стоимость производственно-складской недвижимости
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, метаматематические методы, в частности регрессионный анализ. Теоретические и эмпирические материалы исследованы и обобщены с помощью графического и табличного методов.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости. Среди них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е. Яскевич, Л.А. Лейфер, Грибовский С.В, Сивец С.А., Лапко К.С., Стерник С.Г., и др.
Недвижимое имущество - это земельные участки, а также объекты, прочно связанные с землей, подлежащие обязательной регистрации, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Понятие недвижимости включает в себя: физическую сущность (физическая неперемещаемость земли и связанных с ней улучшений); юридическую сущность (комплекс связанных с материальным объектом не-движимости прав и обременений); экономическую сущность (присвоение дохода от использования объекта). Коммерческая недвижимость с функциональной точки зрения классифицируется на: производственную, торговую, офисную, складскую.
При проведении расчета рыночной стоимости объекта складской недвижимости обычно рассматриваются все три подхода к оценке, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке объекта оценки зависит от характера оцениваемого объекта, доступности и качества необходимой исходной информации.
Особенность рынка недвижимости Челябинской области - в его «двуцентричности». Большинство событий в сфере жилой и коммерческой недвижимости сосредоточены в двух крупных городах региона - Челябинск и Магнитогорск.
Спрос на качественные склады с развитой инфраструктурой и логистикой в 2018 г. будет оставаться на высоком уровне. Разница только в том, что в следующем году компании, которые привыкли к складским помещениям класса «А» смогут выбирать объекты с оптимальным местоположением и наилучшей инфраструктурой за те же деньги.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 10 027 руб.
Средние арендные ставки составили: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 177 руб.
Срок экспозиции в 1 квартале 2018 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по производственно-складским объектам - 10,6 месяцев. Срок экспозиции на рынке аренды - по производственно-складским объектам - 7,3 месяцев.
Объектом выпускной квалификационной работы стал объект складской недвижимости, в отношении которого на основании определения Арбитражного районного суда г. Челябинска от «07» марта 2018 года была проведена комплексная экономическая экспертиза по определению его рыночной стоимости.
Объектом экспертизы оценки является объект складской недвижимости - складское помещение, общая площадь 459,7 кв.м., адрес объекта: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Краснопольский проспект, д.2Б.
В ответ на поставленные вопросы эксперт дал следующие заключения:
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки,расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Краснопольский проспект 2Б, по состоянию на «02» июня 2018 г., округленно составляет (НДС не предусмотрен): 3 247 581 рублей.
Величина рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Краснопольский проспект 2Б, не соответствует рыночному уровню цен, а именно цена занижена на 56 792 рублей, по состоянию на «02» июня 2018 г.
Предоставленный отчет об оценке соответствует стандартам, установленным законодательством, на день проведения судебной экспертизы, а именно на «02» июня 2018 г.
