Экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере складского помещения ООО «НБМ Строй»)
|
Аннотация 2
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1 Роль судебной экономической экспертизы в системе экономической безопасности страны 9
1.2 Судебная оценочная экспертиза: понятие, нормативно-правовая база, регу¬лирование оценочной деятельности 12
1.3 Понятие, принципы и общие методы оценки складской недвижимости 17
2 ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЭКСПЕРТИЗЫ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ ООО «НБМСтрой» 34
2.1 Описание объекта экспертизы 34
2.2 Исследование рынка складской недвижимости города Челябинска 37
2.3 Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости 45
3 ЭКСПЕРТИЗА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ ООО «НБМСтрой» 52
3.1 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО «НБМСтрой» сравнительным методом 52
3.2 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО
«НБМСтрой» затратным методом 58
3.3 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО
«НБМСтрой» доходным методом 68
3.4 Определение итоговой величины стоимости складского помещения ООО
«НБМСтрой» и его залоговой стоимости 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 81
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение А «Приложение для расчетов» 84
Приложение Б «Внешний вид оцениваемого здания» 87
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1 Роль судебной экономической экспертизы в системе экономической безопасности страны 9
1.2 Судебная оценочная экспертиза: понятие, нормативно-правовая база, регу¬лирование оценочной деятельности 12
1.3 Понятие, принципы и общие методы оценки складской недвижимости 17
2 ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЭКСПЕРТИЗЫ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ ООО «НБМСтрой» 34
2.1 Описание объекта экспертизы 34
2.2 Исследование рынка складской недвижимости города Челябинска 37
2.3 Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости 45
3 ЭКСПЕРТИЗА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ ООО «НБМСтрой» 52
3.1 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО «НБМСтрой» сравнительным методом 52
3.2 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО
«НБМСтрой» затратным методом 58
3.3 Экспертиза оценки рыночной стоимости складского помещения ООО
«НБМСтрой» доходным методом 68
3.4 Определение итоговой величины стоимости складского помещения ООО
«НБМСтрой» и его залоговой стоимости 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 81
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение А «Приложение для расчетов» 84
Приложение Б «Внешний вид оцениваемого здания» 87
Экономическая преступность и связанная с ней криминализация экономических отношений в России превратились в явление, представляющее одну из основных угроз национальной безопасности. Это обусловлено масштабами экономических преступлений, ущерб которых в разы превосходит потери от иных видов преступлений. Как правило, причинение материального вреда государству в виде неуплаченных налогов, предпринимателям в виде недостачи, работникам в виде не выплаченных сумм заработной платы и другие. В этих условиях роль экономической безопасности и института судебной экспертизы существенно возрастает. В рамках судебного процесса с помощью судебной экспертизы, зачастую разрешаются вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Частные структуры проявляют интерес к независимой оценке коммерческой недвижимости для покупки либо продажи объектов, для судебных споров или других случаев, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости.
В настоящее время в российской практике экспертно - оценочной деятельности существует три базовых подхода: затратный, доходный и сравнительный, которые отражены в соответствующих нормативный документах, и, прежде всего, в российских Стандартах оценки, утвержденных постановление правительства РФ.
В стандартах оценки недвижимого имущества даны следующие определения каждому из подходов:
- Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
- Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Актуальность выпускной квалификационной работы определяется необходимостью установления достоверной стоимости объекта недвижимости и пресечение правонарушений, связанных с искажением информации и расчетов в процессе экспертной комплексной оценки.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследования теоретических знаний и приобретении практических навыков по методологии и организации экономической экспертизы, использовании экономической информации в исследованиях при обобщении и реализации результатов экспертизы.
Для реализации поставленной цели были поставлены следующие задачи:
- исследовать роль судебной экономической экспертизы в обеспечении экономической безопасности;
- проанализировать нормативно-правовую базу экспертно - оценочной деятельности;
- провести исследование рынка недвижимости и его особенностей в процессе оценки рыночной стоимости складской недвижимости;
- изучить общие методы оценки недвижимости;
- провести комплексную экспертную оценку объекта недвижимости, а именного складского помещения;
Объект исследования: складское помещение, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Центральная, 2.
Предмет исследования: объективное, независимое и достоверное установление рыночной стоимости, в процессе проведения экспертизы оценки недвижимости в целях банковского обеспечения залога.
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, экономические и метаматематические методы. Теоретические и эмпирические материалы исследованы и обобщены с помощью графического и табличного методов.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам экспертизы оценки недвижимости. Среди них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е. Яскевич, Л.А. Лейфер, Грибовский С.В, Сивец С.А., Лапко К.С., Стерник С.Г., и др.
В настоящее время в российской практике экспертно - оценочной деятельности существует три базовых подхода: затратный, доходный и сравнительный, которые отражены в соответствующих нормативный документах, и, прежде всего, в российских Стандартах оценки, утвержденных постановление правительства РФ.
В стандартах оценки недвижимого имущества даны следующие определения каждому из подходов:
- Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
- Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Актуальность выпускной квалификационной работы определяется необходимостью установления достоверной стоимости объекта недвижимости и пресечение правонарушений, связанных с искажением информации и расчетов в процессе экспертной комплексной оценки.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследования теоретических знаний и приобретении практических навыков по методологии и организации экономической экспертизы, использовании экономической информации в исследованиях при обобщении и реализации результатов экспертизы.
Для реализации поставленной цели были поставлены следующие задачи:
- исследовать роль судебной экономической экспертизы в обеспечении экономической безопасности;
- проанализировать нормативно-правовую базу экспертно - оценочной деятельности;
- провести исследование рынка недвижимости и его особенностей в процессе оценки рыночной стоимости складской недвижимости;
- изучить общие методы оценки недвижимости;
- провести комплексную экспертную оценку объекта недвижимости, а именного складского помещения;
Объект исследования: складское помещение, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Центральная, 2.
Предмет исследования: объективное, независимое и достоверное установление рыночной стоимости, в процессе проведения экспертизы оценки недвижимости в целях банковского обеспечения залога.
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, экономические и метаматематические методы. Теоретические и эмпирические материалы исследованы и обобщены с помощью графического и табличного методов.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам экспертизы оценки недвижимости. Среди них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е. Яскевич, Л.А. Лейфер, Грибовский С.В, Сивец С.А., Лапко К.С., Стерник С.Г., и др.
Рынок недвижимости относится к числу наиболее быстро развивающихся структур, что говорит о его значимости и своеобразии. Его активному развитию способствовало формирование новых финансовых инструментов, сфер деятельности и форм взаимоотношений. Становление и развитие в условиях рыночной экономики различных форм собственности породило множество видов правонарушений, предотвращение которых является основной задачей комплексной судебной экономической экспертизы.
Целью выпускной квалификационной работы являлось исследование теоретических и практических аспектов экспертизы оценки стоимости объекта недвижимости. Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:
- исследована роль судебной экономической экспертизы в обеспечении экономической безопасности страны;
- проанализирована нормативно - правовая база экспертно - оценочной деятельности;
- проведено исследование рынка недвижимости Челябинской области;
- изучены общие методы экспертно - оценочной деятельности;
- проведен комплексный анализ экспертизы оценки стоимости объекта недвижимости, а именно складского помещения.
В работе проведен анализ использования фундаментальных подходов к экспертизе оценки недвижимости - доходного, сравнительного и затратного. Выявлено, что оценку объектов недвижимости проводят в целях определения стоимости в случае купли-продажи или определения стоимости залога, а также в случае страхования или при определении налогооблагаемой базы. В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, эксперт рассчитывает различные виды стоимости. Наиболее распространенные виды стоимости в оценочной деятельности - это рыночная, ликвидационная и утилизационная стоимость. Сделан вывод о том, что в большинстве случаев при проведении оценки для целей залога определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, корректируемая впоследствии с учетом её особенностей с помощью рассчитываемого залогового коэффициента.
Объектом выпускной квалификационной работы стал объект складской недвижимости, в отношении которого на основании определения Арбитражного районного суда г. Челябинска от «01» марта 2018 года была проведена комплексная экономическая экспертиза по определению его рыночной стоимости в целях залога.
Объект недвижимости был оценен тремя подходами, а именно: сравнительным, затратным и доходным подходом.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на «21» мая 2018г., округленно составляет (НДС не предусмотрен): 6 559 597 (Шесть миллионов пятьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот девяносто семь) рублей.
Итоговая залоговая стоимость объекта оценки, по состоянию на «21» мая 2018г., округленно составляет: 4 263 739 (Четыре миллиона двести шестьдесят три тысячи семьсот тридцать восемь) рублей
Целью выпускной квалификационной работы являлось исследование теоретических и практических аспектов экспертизы оценки стоимости объекта недвижимости. Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:
- исследована роль судебной экономической экспертизы в обеспечении экономической безопасности страны;
- проанализирована нормативно - правовая база экспертно - оценочной деятельности;
- проведено исследование рынка недвижимости Челябинской области;
- изучены общие методы экспертно - оценочной деятельности;
- проведен комплексный анализ экспертизы оценки стоимости объекта недвижимости, а именно складского помещения.
В работе проведен анализ использования фундаментальных подходов к экспертизе оценки недвижимости - доходного, сравнительного и затратного. Выявлено, что оценку объектов недвижимости проводят в целях определения стоимости в случае купли-продажи или определения стоимости залога, а также в случае страхования или при определении налогооблагаемой базы. В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, эксперт рассчитывает различные виды стоимости. Наиболее распространенные виды стоимости в оценочной деятельности - это рыночная, ликвидационная и утилизационная стоимость. Сделан вывод о том, что в большинстве случаев при проведении оценки для целей залога определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, корректируемая впоследствии с учетом её особенностей с помощью рассчитываемого залогового коэффициента.
Объектом выпускной квалификационной работы стал объект складской недвижимости, в отношении которого на основании определения Арбитражного районного суда г. Челябинска от «01» марта 2018 года была проведена комплексная экономическая экспертиза по определению его рыночной стоимости в целях залога.
Объект недвижимости был оценен тремя подходами, а именно: сравнительным, затратным и доходным подходом.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на «21» мая 2018г., округленно составляет (НДС не предусмотрен): 6 559 597 (Шесть миллионов пятьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот девяносто семь) рублей.
Итоговая залоговая стоимость объекта оценки, по состоянию на «21» мая 2018г., округленно составляет: 4 263 739 (Четыре миллиона двести шестьдесят три тысячи семьсот тридцать восемь) рублей
