Тема: Экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере складского помещения ООО «НБМ Строй»)

Экономическая преступность и связанная с ней криминализация экономических отношений в России превратились в явление, представляющее одну из основных угроз национальной безопасности. Это обусловлено масштабами экономических преступлений, ущерб которых в разы превосходит потери от иных видов преступлений. Как правило, причинение материального вреда государству в виде неуплаченных налогов, предпринимателям в виде недостачи, работникам в виде не выплаченных сумм заработной платы и другие. В этих условиях роль экономической безопасности и института судебной экспертизы существенно возрастает. В рамках судебного процесса с помощью судебной экспертизы, зачастую разрешаются вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Частные структуры проявляют интерес к независимой оценке коммерческой недвижимости для покупки либо продажи объектов, для судебных споров или других случаев, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости.
В настоящее время в российской практике экспертно - оценочной деятельности существует три базовых подхода: затратный, доходный и сравнительный, которые отражены в соответствующих нормативный документах, и, прежде всего, в российских Стандартах оценки, утвержденных постановление правительства РФ.
В стандартах оценки недвижимого имущества даны следующие определения каждому из подходов:
- Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
- Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Актуальность выпускной квалификационной работы определяется необходимостью установления достоверной стоимости объекта недвижимости и пресечение правонарушений, связанных с искажением информации и расчетов в процессе экспертной комплексной оценки.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследования теоретических знаний и приобретении практических навыков по методологии и организации экономической экспертизы, использовании экономической информации в исследованиях при обобщении и реализации результатов экспертизы.
Для реализации поставленной цели были поставлены следующие задачи:
- исследовать роль судебной экономической экспертизы в обеспечении экономической безопасности;
- проанализировать нормативно-правовую базу экспертно - оценочной деятельности;
- провести исследование рынка недвижимости и его особенностей в процессе оценки рыночной стоимости складской недвижимости;
- изучить общие методы оценки недвижимости;
- провести комплексную экспертную оценку объекта недвижимости, а именного складского помещения;
Объект исследования: складское помещение, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Центральная, 2.
Предмет исследования: объективное, независимое и достоверное установление рыночной стоимости, в процессе проведения экспертизы оценки недвижимости в целях банковского обеспечения залога.
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, экономические и метаматематические методы. Теоретические и эмпирические материалы исследованы и обобщены с помощью графического и табличного методов.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам экспертизы оценки недвижимости. Среди них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е. Яскевич, Л.А. Лейфер, Грибовский С.В, Сивец С.А., Лапко К.С., Стерник С.Г., и др.

Купить

Рынок недвижимости относится к числу наиболее быстро развивающихся структур, что говорит о его значимости и своеобразии. Его активному развитию способствовало формирование новых финансовых инструментов, сфер деятельности и форм взаимоотношений. Становление и развитие в условиях рыночной экономики различных форм собственности породило множество видов правонарушений, предотвращение которых является основной задачей комплексной судебной экономической экспертизы.
Целью выпускной квалификационной работы являлось исследование теоретических и практических аспектов экспертизы оценки стоимости объекта недвижимости. Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:
- исследована роль судебной экономической экспертизы в обеспечении экономической безопасности страны;
- проанализирована нормативно - правовая база экспертно - оценочной деятельности;
- проведено исследование рынка недвижимости Челябинской области;
- изучены общие методы экспертно - оценочной деятельности;
- проведен комплексный анализ экспертизы оценки стоимости объекта недвижимости, а именно складского помещения.
В работе проведен анализ использования фундаментальных подходов к экспертизе оценки недвижимости - доходного, сравнительного и затратного. Выявлено, что оценку объектов недвижимости проводят в целях определения стоимости в случае купли-продажи или определения стоимости залога, а также в случае страхования или при определении налогооблагаемой базы. В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, эксперт рассчитывает различные виды стоимости. Наиболее распространенные виды стоимости в оценочной деятельности - это рыночная, ликвидационная и утилизационная стоимость. Сделан вывод о том, что в большинстве случаев при проведении оценки для целей залога определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, корректируемая впоследствии с учетом её особенностей с помощью рассчитываемого залогового коэффициента.
Объектом выпускной квалификационной работы стал объект складской недвижимости, в отношении которого на основании определения Арбитражного районного суда г. Челябинска от «01» марта 2018 года была проведена комплексная экономическая экспертиза по определению его рыночной стоимости в целях залога.
Объект недвижимости был оценен тремя подходами, а именно: сравнительным, затратным и доходным подходом.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на «21» мая 2018г., округленно составляет (НДС не предусмотрен): 6 559 597 (Шесть миллионов пятьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот девяносто семь) рублей.
Итоговая залоговая стоимость объекта оценки, по состоянию на «21» мая 2018г., округленно составляет: 4 263 739 (Четыре миллиона двести шестьдесят три тысячи семьсот тридцать восемь) рублей

Купить