Аннотация 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 8
1.1 Цели и задачи судебной оценочной экспертизы 8
1.2 Порядок проведения экспертизы недвижимого имущества 13
1.3Нормативно-правовое обеспечение судебной оценочной экспертизы 18
2 ОРГАНИЗАЦИЯ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ 26
2.1 Понятия, принципы и методы оценки недвижимого имущества 26
2.2 Цели оценки стоимости недвижимого имущества коммерческого назначения 30
2.3 Особенности оценки объекта недвижимости с целью залога 35
3 РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 40
3.1 Описание объекта оценки, анализ рынка недвижимости для целей
оценки 40
3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным
подходом 46
3.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом...54
3.4 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки и его залоговой
стоимости 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 68
Приложение А Информация об объектах-аналогах 70
Приложение Б Альбом иллюстраций 72
В современной экономике необходимость оценки объектов недвижимости крайне важна. Это связано с тем, что вовлечение в хозяйственный оборот различных видов недвижимого имущества требует подтверждения их стоимости, устанавливаемой профессиональными оценщиками. Оценочная деятельность на сегодняшний день регламентируется нормативно-правовыми актами различных уровней и имеет серьезное методическое обеспечение. Особым направлением оценочной деятельности является оценочная экспертиза, судебная и внесудебная.
Судебная оценочная экспертиза является одним из видов судебных экономических экспертиз, призванная отвечать на вопросы по поводу установления рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках судебных разбирательств. В связи с развитием рынка кредитных услуг большая часть таких разбирательств связана с установлением залоговой стоимости имущества, как на стадии определения объема кредитования заемщика, так на стадии обращения взыскания на заложенное имущество.
В связи с этим, можно сделать вывод о том, что вопросы методического обеспечения и нормативно-правового обеспечения, а также практического применения методов оценки имущества в рамках судебной оценочной экспертизы являются актуальными.
Целью выпускной квалификационной работы является установление в рамках судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости, представленного на рынке недвижимости г. Челябинска, а также расчет на основе этого залоговой стоимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучение нормативно-правовой базы, основных положений и принципов судебной оценочной экспертизы;
- изучение методических основ оценки недвижимого имущества;
- анализ методик определения залоговой стоимости недвижимости в рамках судебной оценочной экспертизы;
- сбор информации и анализ рынка коммерческой недвижимости г. Челябинска;
- расчет и обоснование рыночной и залоговой стоимости объекта коммерческой недвижимости в рамках судебной оценочной экспертизы на стадии обращения взыскания на заложенное имущество.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе является объект коммерческой недвижимости, представленный на рынке недвижимости г.Челябинска.
Предметом исследования является процесс определения залоговой стоимости недвижимого имущества коммерческого назначения.
Теоретическую и методологическую основу выпускной квалификационной работы составили труды отечественных и зарубежных авторов таких как: Артемен- ков, И.Л., Федотовой М.А, Асаул А.Н., Скворцова О.А., Харрисон Г.С. и других.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
В первом разделе работы рассматриваются общие положения экспертизы оценки стоимости недвижимого имущества, а также порядок проведения экспертизы
Во втором разделе уделено внимание целям, подходам и методам оценки недвижимого имущества коммерческого назначения, а также особенностям оценки с целью залога
В третьем разделе приведены результаты анализа рынка коммерческой недвижимости г. Челябинска. Произведен расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества в рамках сравнительного и доходного подходов, на базе этого, определена залоговая стоимость объекта коммерческой недвижимости, с учетом залогового дисконта. В заключении отражены результаты выполнения поставленных задач выпускной квалификационной работы.
В рамках выпускной квалификационной работы проведен анализ особенностей одного из видов судебной экономической экспертизы - судебной оценочной экспертизы. Становлением в России рыночной экономики и института собственности предопределили необходимость решения судебных споров по поводу определения достоверной рыночной стоимости различных видов собственности, в том числе и объектов недвижимого имущества.
Оценка недвижимости в рамках судебной оценочной экспертизы подчиняется ряду нормативно правовых актов и на сегодняшний день имеет достаточное методическое обеспечение. В качестве проблем развития в России судебной оценочной экспертизы можно отметить недостаточно жесткие требования к квалификации экспертов-оценщиков, работающих вне рамок государственных судебных экспертных учреждений, поскольку судебная или внесудебная оценочная экспертиза может проводиться как независимыми экспертами, так и негосударственными экспертными учреждениями, деятельность которых не регулируется достаточно жестко законодательством.
Методические подходы к оценке недвижимого имущества стандартны: доходный, сравнительный, затратный подходы. Возможности применения этих подходов в оценке различных видов недвижимого имущества не одинаковы. В частности, при оценке недвижимого имущества коммерческого назначения обычно применяются доходный и сравнительный подходы , и обосновывается отказ от применения затратного подхода.
Процессу оценки объекта недвижимости предшествовал анализ рынка недвижимости, позволивший получить информацию об объектах-аналогах и их доходности, которая была использована для определения рыночной стоимости.
Исходя из приведенных выше предпосылок, в рамках выпускной квалификационной работы проведена оценка объекта коммерческой недвижимости с целью залога на стадии обращения взыскания. Оценка проводилась с учетом особенностей определения залоговой стоимости в практике работы залоговых отделов коммерческих банков.
Таким образом, задачи, поставленные в рамках выпускной квалификационной работы выполнены.
