Ипотечное кредитование в РФ: диапазон продуктов

В ходе дипломной работы мы смоделировали оптимальный «маршрут» выбора программы ипотечного кредитования на примере среднестатистической молодой семьи. Наша семья состоит из молодых родителей и ребенка в возрасте 3-х лет, проживает в съемном квартире, имеет доход равный 62 000 рублей в месяц, что позволяет откладывать ежемесячно в резервный фонд 15 000 рублей. Таким образом, к моменту принятия решения о приобретении жилья в кредит, семья смогла накопить 450 000 рублей. Именно с такими исходными данными семья приступила к рассмотрению диапазона продуктов ипотечного кредитования и прошла следующие этапы:
1) На первом этапе было принято решение об улучшении условий проживания, а именно о приобретении двухкомнатной квартиры в ипотеку площадью 50-55 квадратных метров в черте г. Томска. После анализа рынка недвижимости была определена стоимость недвижимости в размере 2 950 000 рублей;
2) На втором этапе были рассмотрены банки, которые предлагают ипотечное кредитование по таким критериям, как надежность, доступность, диапазон предлагаемых продуктов. Основными факторами определения надежности являлись: состав учредителей; финансовые активы банка; доля рынка ипотечного кредитования; наличие программ с господдержкой; прочие факторы, указывающие на стабильность банка. Доступность определялась по количеству офисов и представительств в различных регионах страны. В диапазон продуктов было решено рассматривать не менее четырех программ от каждого банка. Вследствие чего семья смогла остановить свой выбор на следующих банках: ПАО «Сбербанк», ВТБ (ПАО), АО «Альфа-Банк»;
3) На третьем этапе были рассмотрены все доступные программы ипотечного кредитования, предоставляемые выбранными банками. Общее количество доступных программ составило 22 шт. Из рассмотренных программ наша среднестатистическая семья не подходила по ряду таких программ, как: «Военная ипотека», географически-ориентированные ипотеки, как «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека», а также под программы с «Государственной поддержкой», так программы такого рода подразумевают наличие двоих детей или ребенка-инвалида. Таким образом, семья остановила свой выбор на 7 программах, подходящих для широкого слоя населения;
4) На четвертом этапе основываясь на имеющиеся накопленные средства для первоначального взноса, супруги смогли определить максимальную возможную сумму предоставления кредита в разных банках. По итогам получившихся данных стало понятно, что для покупки желаемого объекта недвижимости подойдет только 4 программы. Самое
оптимальное из возможных условий предлагает программа «Приобретение готового жилья» от ПАО «Сбербанк», предлагаемая процентная ставка по кредиту составляет 9,2%, а ежемесячный платеж 22 849 рублей. Такие условия негативно отразятся на благосостоянии семьи, снизив формирование резервного фонда до 3 000 рублей в месяц. По данным анализа семья решает искать пусти снижения ежемесячного платежа, но при этом не увеличив срок кредитования;
5) На пятом этапе супруги проводят повторный анализ, чтобы определить критерии снижения платежа. Уменьшение ежемесячного платежа без увеличения сроков кредитования возможно только за счет снижения процентной ставки. Влияющим фактором на процентную ставку со стороны потребителя является первоначальный взнос. Анализ программ показал, что ближайшей доступной границей изменения процентной ставки является первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемого жилья или 591 000 рублей (достигнуть которую семья может за один год). Размер ежемесячного платежа при таком первоначальном взносе по аналогичной программе составит 20 963 рубля вместо 22 849 рублей. Таким образом, отсрочка заключения ипотечного договора на один год с целью накопления дополнительно 180 000 рублей для достижения границы первоначального взноса в размере 20%, позволит снизить итоговую переплату по договору приблизительно на 380 000 рублей и ежемесячный платеж на 2 000 рублей;
6) На шестом этапе семья решает увеличить первоначальный взнос до 20%, тем самым не только рассмотреть варианты по снижению ставки по 4 программам, но и рассматривать все доступные программы для социальной группы, которая представляет наша семья. На данном этапе остается определиться с рынком недвижимости: первичный или вторичный, а после этого уже выбрать самые оптимальные условия из всех предлагаемых программ.
Текущий порядок действий на примере молодой среднестатистической семьи позволил снизить ставку по кредиту с 10,4% до 8,8% годовых при сохранении общего срока кредитования. Значение переплаты было снижено на 782 468 рублей (с 3 432 654 до 2 650 186) за счет выбора оптимальной программы и за счет увеличение первоначального взноса до ближайшей границы изменения процентной ставки.
Анализ диапазона продуктов ипотечного кредитования показал, что основными факторами, влияющими на ежемесячный платеж и итоговою стоимость кредита, является процентная ставка и срок кредитования. Рассмотрение этих факторов по отдельности позволяет сделать следующие выводы:
— В части срока кредитования: большинство заемщиков не рассматривают изменение сроков кредитования в качестве инструментов управления его стоимостью. По 65
статистике наиболее частым сроком кредитования является срок - 20 лет. Это связано с тем, что при максимальном сроке кредитования в 30 лет с сохранением процентной ставки ежемесячный платеж уменьшается на 10%, но сумма переплат в среднем вырастает на 60% и многие заемщики считают такую переплату чрезмерной. Если рассматривать ипотечное кредитование на период 10 лет, в этом случае значительно снижается сумма переплат (в среднем в 2,4 раза), но ежемесячный платеж возрастает на 40%, что для потребителя является значимым условием отказа от краткосрочных ипотек. Опыт данной выпускной квалификационной работы показал, что базовое рассмотрение варианта целесообразно начинать с наиболее частой практики. Если при этом, у заемщика есть возможность увеличить ежемесячный платеж на 50% и более, стоит рассматривать вариант с более коротким кредитным сроком. В случае, если ежемесячный платеж при условии кредитования на 20 лет окажется некомфортным для потребителя, то практика показывает на целесообразность поиска альтернативных предложений со сниженной ставкой вместо увеличения срока кредитования.
— В части формирования процентной ставки: большинство банков
руководствуется понятием базовой ставки, изменяя ее для каждого клиента индивидуально по средствам добавления к ней специальных условий. Данные условия можно разделить на две группы: основные и вторичные. К основным относятся такие как: статус «зарплатного клиента» в банке, согласие на страхование жизни, возможность подтверждения доходов. К вторичным относятся индивидуальные специальные условия банков, в качестве примеров можно отметить участие в программе «ДомКлик» для Сбербанка и особые расчетные коэффициенты при приобретении жилья площадью свыше 100 кв.м. у банка ВТБ. Большинство заемщиков предпочитают соблюдения максимального количества данных условий для получения минимальной ставки по ипотечному кредиту. Стоит отметить, что перед выбором конкретного банка и ипотечной программы целесообразно выполнить анализ на предмет определения количества условий, которым Вы, как потребитель, будете соответствовать. При выполнении не более половины условий одной программы, стоит попробовать расширить круг поиска и рассматривать программы других банков, в которых Ваши данные позволят существенно снизить ставку по сравнению с текущим вариантом. Анализ показывает, что многие клиенты предпочитают брать ипотеку именно в «зарплатных» банках.
Отдельно стоит выделить особые условия ипотечных программ для отдельных социальных групп, в качестве таких условий можно привести такие программы, как военные ипотеки, ипотеки с государственной поддержкой семей, сельские ипотеки и пр. В случае соблюдения требований критериев отнесения к данным категориям граждан рекомендуется 66
рассматривать именно такие программы, процентные ставки по ним могут достигать 1,7 % (программа: «Дальневосточный гектар» от ПАО «Сбербанк»). Также к данным программам целесообразно обращаться уже после получения «первичной» ипотеки для рефинансирования основного долга. К такому рефинансированию прибегают молодые семьи, после рождения второго ребенка, а значит соответствия программам государственной поддержки.


Купить