Введение.......................................................................................................................6
1 Техническая экспертиза инвестиционного проекта строительства комплекса
общежитий СФУ на пр. Свободный 76 «Н» в г. Красноярске……………....……6
1.1 Схема планировочной организации земельного
участка…………………………………...…………………….........................6
1.1.1 Описание организации рельефа выбранного земельного участка….12
1.1.2 Описание решений по благоустройству территории………………...13
1.1.3 Архитектурные решения………………………………………………13
1.1.4 Описание решений по отделке помещений основного,
вспомогательного, обслуживающего и технического назначения….15
1.1.5 Объемно-планировочные решения и конструктивные решения……18
1.1.6 Теплотехнический расчет………………………………...……………22
1.1.7 Оценка соответствия проектных решений требованиям нормативной
документации …………………………………………………….……29
1.1.8 Обеспечение доступа маломобильных групп населения……………31
1.2 Оценка существующего состояния окружающей среды в районе
размещения планируемого к строительству объекта
…………………………………………………………...……………………31
1.2.1 Краткая характеристика климатических условий…………………....31
1.2.2 Оценка воздействия на окружающую среду…………………………35
1.2.3 Расчет и обоснование объемов образования отходов
строительства…………………………………………………………...36
1.2.4 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного
негативного воздействия на окружающую среду……………………42
2 Бизнес-инжиниринг проекта………………………………………………..…46
2.1 Организационно-управленческий инжиниринг ……………..……………46
2.1.1 Анализ сегмента рынка объекта недвижимости…………………......46
2.1.2 Стратегия развития объекта недвижимости………………………….472.1.3 Описание и анализ района расположения объекта
недвижимости……………………………………………………….….49
2.1.4 Анализ окружения объекта. Пешеходная и транспортная доступность
к объекту………………………………………………………………..50
2.2 Организационно-правовое сопровождение проекта ……………….….….50
2.2.1 Нормативно-правовая база реализации проекта…………………..…51
2.2.2 Статус и характеристика земельного участка………………………..52
2.2.3 Правовые полномочия деятельности юридических лиц –
участников реализации проекта………………………........................53
2.2.3.1 Сведения об инвесторе-заказчике……..……………………..…54
2.2.3.2 Сведения о застройщике-подрядчике…………………………..55
2.2.3.3 Сведения о генеральном проектировщике………………….….56
2.2.4 Правовое обеспечение реализации инвестиционно-строительного
проекта …………………………………………..……………………..56
2.2.5 Правовые риски…………………………………………………….......59
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности
проекта…………….......................................................................................60
2.3.1 Планирование инвестиционных затрат, издержек производства и
доходов проекта……………………………..........................................60
2.3.2 Определение доходов по инвестиционно-строительному
проекту……………………………………………………………...…..62
2.3.3 Оценка эффективности реализации инвестиционно-строительного
проекта………………………………………………………………….63
Заключение………………………………………………………………...………..68
Список использованных источников……………………………………………...71
Приложение
Красноярск – один из крупнейших городов России, с развитой
инфраструктурой, городской экономикой, имеющий значительные
возможности для развития человеческого и экономического потенциала.
Площадь территории Красноярского края составляет — 2 366 797 км².
Численность населения г. Красноярск на 1 января 2017г. составляет 1 083
865 человек.
Жилье является одной из главных потребностей, обеспечивающих
гражданам благоприятные условия жизнедеятельности.
Важным событием для города в 2019 году станет всемирная Универсиада
которая пройдет со 2 по 12 марта 2019 года. В соревнованиях примут участие
как минимум 50 национальных студенческих спортивных федераций. В
Универсиаде должны принять участие более 4 тысяч спортсменов и 1,8 тысячи
волонтеров, которых необходимо временно разместить.
Объект бакалаврской работы – жилой комплекс общежитий СФУ,
расположенный в Октябрьском районе г. Красноярска который в последствии
будет входить в состав олимпийской деревни на всемирной Универсиаде-2019.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие
задачи:
– обосновать схемы планировочной организации земельного участка;
– оценить архитектурно-планировочные и объемно-конструктивные
решения инвестиционно-строительного проекта;
– оценить существующее состояние окружающей среды в месте
расположения объекта;
– спрогнозировать изменение окружающей среды в результате
реализации проекта;
– рассмотреть оптимальные варианты использования земельного участка;
– обосновать организационно-правовое сопровождение реализации
проекта;7
– оценить варианты эффективного использования инвестиционных
ресурсов.
При выполнении выпускной квалификационной работы использовались
следующие источники информации: нормативные документы – СП, ГОСТ,
СанПиН, МДС, справочники, научная, учебная, методическая, периодическая
литература. В процессе разработки ВКР будут использоваться стандартные
офисные программы, такие как MicrosoftOfficeExcel, MicrosoftOfficeWord,
AutoCAD, ГРАНД-Смета.
В качестве объекта исследования рассмотрен инвестиционно-строительный проект «комплекс общежитий СФУ», находящегося по адресу: г.
Красноярск, Октябрьский район, пр. Свободный 76 «Н».
Предметом исследования являются документы, обосновывающие
социально-экономическую целесообразность реализации проекта, а также
разработанные проектные, управленческие решения и проведенная оценка
эффективности строительства комплекса общежития.
Объектом исследования являются жилые блоки общежития в осях I-VIII
которые состоят из четырех рядовых блок-секций с размерами в плане
36,0х13,8м. Блок-секции разработаны из конструкций 97.00 серии, первый
этаж монолитный. Высота первого этажа 5.6м, типового этажа 2.8 м,
техническое подполье 3.3м. Отметка чистого пола второго этажа принята на
уровне чистого пола первого этажа пристроенного блока обслуживания. Блок секции имеют сквозной проход в со 2-го по 15-й этаж. Предусмотрены
помещения: техническое подполье, технический теплый этаж, холодный
чердак. Каждая секция имеет свой лифтовой узел, мусорокамеру и вход в
техподполье, отдельный от жилой части здания.
В комплексе запроектировано 724 однокомнатные квартиры, а так же
оздоровительный комплекс с ваннами для окунания, фитобочками и
тренажёрным залом.
В каждой квартире предусмотрены жилые помещения, кухня,
гардеробная, прихожая, санузлы, лоджии. Общая площадь квартир – 21595,11
м2.
Проведен теплотехнический расчёт наружных стен, покрытия и
светопрозрачных конструкций, который позволил определить, что
запроектированный состав наружной стены, кровли и стеклопакета
обеспечивает требуемую тепловую защиту и соответствуют санитарногигиеническим требованиям.69
При проектировании жилого дома, для инвалидов и других
маломобильных групп населения учтены условия жизнедеятельности, равные с
остальными категориями населения.
Была произведена оценка состояния окружающей среды и рассмотрено
влияние строительства объекта на окружающую среду. Проект строительства
жилого дома соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических
правил и нормативов, требованиям законодательства РФ и не является
источником вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека.
Все источники поступления загрязняющих веществ носят временный
характер, воздействие их на атмосферный воздух прекратится после окончания
строительства.
Основными участниками строительства могут являться:
- инвестор-заказчик-строительство комплекса общежитий будет
осуществляться за счет средств ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный
университет» которые, в свою очередь были выделены из средств федерального
бюджета;
- застройщик-подрядчик – Застройщиком инвестиционного проекта
строительства комплекса общежитий, в г. Красноярск, Красноярского края
будет являться ООО УСК «Сибиряк», юридический адрес: 660135,
Красноярский край, город Красноярск, улица Батурина, 1;
- генеральный проектировщик – ООО «Сибиряк-Проект», юридический
адрес: 660135, Красноярский край, город Красноярск, улица Алексеева, дом 111
г;
Земельные участки с кадастровым номером 24:50:0000000:193774,
24:50:0100528:577, 24:50:0000000:193772 площадью 4571 м2, 3673 м2 и 4433 м2
соответственно принадлежат заказчику на праве собственности. Данные
земельные участки принадлежат ко второй категории земель – земли
населенных пунктов.70
Общая стоимость строительства объекта согласно сводному сметному
расчету, найденная базисно-индексным методом на 4 квартал 2016 года в
территориальных единичных расценках составляет 1 362 567, 876 тыс. руб.
Так как строительство всего комплекса велось в несколько этапов,
продолжительность строительства составила 18 кварталов.
В работе рассчитаны и представлены технико-экономические показатели
комплекса общежитий.
Себестоимость квадратного метра жилого здания 40,51 тыс. руб.
Исследование по оценке эффективности строительства жилого комплекса
общежитий со встроено-пристроенными нежилыми помещениями,
рассчитанное статическим и динамическим методом, доказало, что проект
может быть принят к реализации, так как чистый доход положителен, срок
окупаемости меньше горизонта расчета, а норма прибыли больше единицы.
Исследование социальной эффективности показало, что реализация
данного проекта способно повысить процент обеспеченности студентов
общежитием. Помимо всего прочего, комплекс общежитий будет
соответствовать всем требованиям всемирной Универсиады-2019 и способен
размесить в себе почти 1,5 спортсменов и волонтеров на период проведения
международных соревнований.
В настоящее время строительство комплекса завершено и получено
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с ГК РФ.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для
постановки на государственный учет построенного объекта капитального
строительства. В работе были определены мероприятия, связанные с
управлением объекта на стадии эксплуатации, рассчитано количество
получаемых доходов и расходов в процессе эксплуатации здания
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
