Помощь студентам в учебе
Реализация инвестиционно-строительного проекта реконструкции объекта [Культурного наследия регионального назначения «Торговый дом Ревильон-братья»
|
ВВЕДЕНИЕ.......................................................................................................... 7
1 Техническая экспертиза .................................................................................. 9
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно-конструктивных
решений........................................................................................................................ 9
1.1.1 Характеристика земельного участка, технико-экономические
показатели земельного участка.................................................................................. 9
1.1.2 Описание организации рельефа вертикальной планировкой.......... 10
1.1.3 Описание решений по благоустройству территории ....................... 10
1.1.4 Конструктивные и объемно – планировочные решения ................. 10
1.1.5 Техническое обследование объекта с указанием общей оценки
технического состояния конструкций..................................................................... 13
1.1.8 Мероприятия по выполнению реконструкции здания..................... 15
1.2 Краткая характеристика климатических условий ................................. 16
1.3 Оценка существующего состояния территории и геологической среды
..................................................................................................................................... 17
1.4 Оценка воздействия на окружающую среду на период реконструкции
здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 ........................ 18
1.4.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в процессе
реконструкции ........................................................................................................... 18
1.4.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов в процессе
реконструкции ........................................................................................................... 21
1.4.3 Оценка воздействия на водные объекты в процессе реконструкции
..................................................................................................................................... 23
1.5 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного
негативного воздействия на окружающую среду и рациональному
использованию природных ресурсов на период реконструкции здания,
расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49...................................... 23
1.5.1 Мероприятия по охране атмосферного воздуха ............................... 23
1.5.2 Мероприятия по защите от шума....................................................... 24
1.5.3 Мероприятия по очистке сточных вод и охране водных объектов 25
1.5.4 Мероприятия по охране земель.......................................................... 25
1.5.5 Мероприятия по сбору, использованию, обезвреживанию,
транспортировке и размещению опасных отходов ............................................... 26
1.5.6 Мероприятия по охране растительного и животного мира............. 275
1.5.7 Программа экологического контроля ................................................ 27
2 Бизнес-инжиниринг инвестиционного проекта реконструкции объекта
культурного наследия регионального назначения «Торговый дом Ревильонбратья», расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 ...................... 28
2.1 Организационно – управленческий инжиниринг инвестиционного
проекта реконструкции объекта культурного наследия регионального
назначения «Торговый дом Ревильон-братья. Неоклассицизм 1910-1912 гг.
Архитектор Соколовкий В.А.»расположенный по адресу: г. Красноярск, пр.
Мира,49....................................................................................................................... 28
2.1.1 Анализ района расположения реконструкции здания,
расположенного по адресу : г. Красноярск, пр.Мира,49....................................... 28
2.1.1.1 Описание объекта недвижимости ................................................... 28
2.1.1.2 Описание района расположения объекта ....................................... 29
2.1.1.3 Анализ окружения объекта .............................................................. 30
2.1.1.4 Пешеходная и транспортная доступность объекта ....................... 31
2.2 Стратегия развития объекта недвижимости........................................... 32
2.2.1 Варианты использования объекта недвижимости и выбор наиболее
эффектного варианта использования объекта недвижимости ............................. 32
2.2.2 Управление проектом реконструкции объекта культурного
наследия «Торговый дом Ревильон-братья», пр. Мира, 49, г. Красноярск......... 38
2.3 Правовое сопровождение проекта .......................................................... 39
2.3.1 Государственная охрана памятников истории и культуры ............. 39
2.3.2 Правовое регулирование объекта культурного наследия «Торговый
дом Ревильон-братья»............................................................................................... 43
2.3.3 Общие сведения о земельном участке............................................... 47
2.3.4 Понятие и правовой порядок проведения реконструкции объекта
недвижимости............................................................................................................ 48
2.3.5 Информация о разрешенном использовании земельного участка,
требования к назначению, параметрам и размещению объекта реконструкции 52
2.4 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта
реконструкции ........................................................................................................... 56
2.4.1 Обоснование и анализ затрат на реконструкцию объекта
культурного наследия ............................................................................................... 56
2.4.2 Оценка стоимости объекта культурного наследия «Торговый дом
Ревильон-братья» до реставрации........................................................................... 61
2.4.3 Оценка стоимости объекта культурного наследия регионального
назначения «Торговый дом Ревильон-братья» после реставрации ..................... 656
2.5 Оценка социальной эффективности проекта реконструкции объекта
культурного наследия «Торговый дом Ревильон-братья».................................... 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................. 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ....................................... 77
ПРИЛОЖЕНИЕ
1 Техническая экспертиза .................................................................................. 9
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно-конструктивных
решений........................................................................................................................ 9
1.1.1 Характеристика земельного участка, технико-экономические
показатели земельного участка.................................................................................. 9
1.1.2 Описание организации рельефа вертикальной планировкой.......... 10
1.1.3 Описание решений по благоустройству территории ....................... 10
1.1.4 Конструктивные и объемно – планировочные решения ................. 10
1.1.5 Техническое обследование объекта с указанием общей оценки
технического состояния конструкций..................................................................... 13
1.1.8 Мероприятия по выполнению реконструкции здания..................... 15
1.2 Краткая характеристика климатических условий ................................. 16
1.3 Оценка существующего состояния территории и геологической среды
..................................................................................................................................... 17
1.4 Оценка воздействия на окружающую среду на период реконструкции
здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 ........................ 18
1.4.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в процессе
реконструкции ........................................................................................................... 18
1.4.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов в процессе
реконструкции ........................................................................................................... 21
1.4.3 Оценка воздействия на водные объекты в процессе реконструкции
..................................................................................................................................... 23
1.5 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного
негативного воздействия на окружающую среду и рациональному
использованию природных ресурсов на период реконструкции здания,
расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49...................................... 23
1.5.1 Мероприятия по охране атмосферного воздуха ............................... 23
1.5.2 Мероприятия по защите от шума....................................................... 24
1.5.3 Мероприятия по очистке сточных вод и охране водных объектов 25
1.5.4 Мероприятия по охране земель.......................................................... 25
1.5.5 Мероприятия по сбору, использованию, обезвреживанию,
транспортировке и размещению опасных отходов ............................................... 26
1.5.6 Мероприятия по охране растительного и животного мира............. 275
1.5.7 Программа экологического контроля ................................................ 27
2 Бизнес-инжиниринг инвестиционного проекта реконструкции объекта
культурного наследия регионального назначения «Торговый дом Ревильонбратья», расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 ...................... 28
2.1 Организационно – управленческий инжиниринг инвестиционного
проекта реконструкции объекта культурного наследия регионального
назначения «Торговый дом Ревильон-братья. Неоклассицизм 1910-1912 гг.
Архитектор Соколовкий В.А.»расположенный по адресу: г. Красноярск, пр.
Мира,49....................................................................................................................... 28
2.1.1 Анализ района расположения реконструкции здания,
расположенного по адресу : г. Красноярск, пр.Мира,49....................................... 28
2.1.1.1 Описание объекта недвижимости ................................................... 28
2.1.1.2 Описание района расположения объекта ....................................... 29
2.1.1.3 Анализ окружения объекта .............................................................. 30
2.1.1.4 Пешеходная и транспортная доступность объекта ....................... 31
2.2 Стратегия развития объекта недвижимости........................................... 32
2.2.1 Варианты использования объекта недвижимости и выбор наиболее
эффектного варианта использования объекта недвижимости ............................. 32
2.2.2 Управление проектом реконструкции объекта культурного
наследия «Торговый дом Ревильон-братья», пр. Мира, 49, г. Красноярск......... 38
2.3 Правовое сопровождение проекта .......................................................... 39
2.3.1 Государственная охрана памятников истории и культуры ............. 39
2.3.2 Правовое регулирование объекта культурного наследия «Торговый
дом Ревильон-братья»............................................................................................... 43
2.3.3 Общие сведения о земельном участке............................................... 47
2.3.4 Понятие и правовой порядок проведения реконструкции объекта
недвижимости............................................................................................................ 48
2.3.5 Информация о разрешенном использовании земельного участка,
требования к назначению, параметрам и размещению объекта реконструкции 52
2.4 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта
реконструкции ........................................................................................................... 56
2.4.1 Обоснование и анализ затрат на реконструкцию объекта
культурного наследия ............................................................................................... 56
2.4.2 Оценка стоимости объекта культурного наследия «Торговый дом
Ревильон-братья» до реставрации........................................................................... 61
2.4.3 Оценка стоимости объекта культурного наследия регионального
назначения «Торговый дом Ревильон-братья» после реставрации ..................... 656
2.5 Оценка социальной эффективности проекта реконструкции объекта
культурного наследия «Торговый дом Ревильон-братья».................................... 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................. 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ....................................... 77
ПРИЛОЖЕНИЕ
Объекты культурного наследия являются частью национального достижения и обладают уникальным, постоянно накапливающимся историко-культурным потенциалом. Современное понимание сохранения объектов культурного наследия - это не только предотвращение их материального разрушения или утраты, но и деятельность, предполагающая включение памятников истории и культуры в социально-экономический контекст. В современной России физическое состояние более половины памятников истории и культуры, находящихся под охраной государства, продолжает ухудшаться и характеризуется в наше время как неудовлетворительное.
В настоящее время реконструкция любых зданий и помещений как жилых, так и не жилых приобретает особую актуальность. Она является разумной альтернативой сносу в случае, когда здание сохранило свое качество, но утратило внешний вид из-за различных факторов.
Целесообразность выполнения реконструкции определяется многими факторами: градостроительные проблемы, архитектурно-историческая
значимость объекта, архитектурно-планировочные и организационно-технологические решения, экологические, социальные и экономические вопросы. Каждый объект реконструкции индивидуален, имеет свои эксплуатационные показатели, свой физические и моральный износ. Поэтому, прежде чем начинать реконструкцию объекта, следует выполнить тщательную организационно-техническую подготовку на основе данных технической диагностики и обследования фактического состояния конструкций здания.
В бакалаврской работе в качестве объекта исследования выступает объект культурного наследия регионального назначения «Торговый дом Ревильон- братья», расположенное по адресу :г. Красноярск, Центральный район, пр. Мира,49.
Целью выпускной бакалаврской работы является разработка комплекса управленческих решений по наиболее эффективной реализации инвестиционного проекта реконструкции объекта культурного наследия регионального назначения, расположенного по адресу : г. Красноярск, пр. Мира,49.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :
- провести оценку технического состояния объекта и разработать мероприятия по реконструкции объекта;
- изучить объект, район его расположения, а также его окружение и транспортную и пешеходную доступность;
- разработать мероприятия по охране окружающей среды в период реконструкции ;
- провести SWOT-анализ;
- выявить варианты использования реконструируемого объекта и выбрать из них наиболее эффективный;
- выбрать вариант управления реконструируемым объектом;
- рассмотреть правовой порядок по управлению объекта культурного наследия, порядок проведения реконструкции и подрядных торгов;
- определить инвестиционные затраты на проведение реконструкции объекта, его стоимость «до» и «после» реконструкции, доходы и эксплуатационные расходы;
- провести оценку эффективности реализации проекта.
Исходными данными для разработки выпускной бакалаврской работы являются:
Проектная документация рассматриваемого объекта. Источники информации: статистические и аналитические данные, нормативно-правовые документы, научная, учебная и методическая литература.
В процесс разработки дипломного проекта использовались следующие стандартные офисные программы: Micrоsоft ОГИес Wоrd, Micrоsоft ОГИес Excel, Miеrоsоft ОГПее Рохеел Рот! Сметная документация разработана в программном обеспечении «ГРАНД Смета». Листы графического материала выполнены с помощью программы AutoCAD.
В настоящее время реконструкция любых зданий и помещений как жилых, так и не жилых приобретает особую актуальность. Она является разумной альтернативой сносу в случае, когда здание сохранило свое качество, но утратило внешний вид из-за различных факторов.
Целесообразность выполнения реконструкции определяется многими факторами: градостроительные проблемы, архитектурно-историческая
значимость объекта, архитектурно-планировочные и организационно-технологические решения, экологические, социальные и экономические вопросы. Каждый объект реконструкции индивидуален, имеет свои эксплуатационные показатели, свой физические и моральный износ. Поэтому, прежде чем начинать реконструкцию объекта, следует выполнить тщательную организационно-техническую подготовку на основе данных технической диагностики и обследования фактического состояния конструкций здания.
В бакалаврской работе в качестве объекта исследования выступает объект культурного наследия регионального назначения «Торговый дом Ревильон- братья», расположенное по адресу :г. Красноярск, Центральный район, пр. Мира,49.
Целью выпускной бакалаврской работы является разработка комплекса управленческих решений по наиболее эффективной реализации инвестиционного проекта реконструкции объекта культурного наследия регионального назначения, расположенного по адресу : г. Красноярск, пр. Мира,49.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :
- провести оценку технического состояния объекта и разработать мероприятия по реконструкции объекта;
- изучить объект, район его расположения, а также его окружение и транспортную и пешеходную доступность;
- разработать мероприятия по охране окружающей среды в период реконструкции ;
- провести SWOT-анализ;
- выявить варианты использования реконструируемого объекта и выбрать из них наиболее эффективный;
- выбрать вариант управления реконструируемым объектом;
- рассмотреть правовой порядок по управлению объекта культурного наследия, порядок проведения реконструкции и подрядных торгов;
- определить инвестиционные затраты на проведение реконструкции объекта, его стоимость «до» и «после» реконструкции, доходы и эксплуатационные расходы;
- провести оценку эффективности реализации проекта.
Исходными данными для разработки выпускной бакалаврской работы являются:
Проектная документация рассматриваемого объекта. Источники информации: статистические и аналитические данные, нормативно-правовые документы, научная, учебная и методическая литература.
В процесс разработки дипломного проекта использовались следующие стандартные офисные программы: Micrоsоft ОГИес Wоrd, Micrоsоft ОГИес Excel, Miеrоsоft ОГПее Рохеел Рот! Сметная документация разработана в программном обеспечении «ГРАНД Смета». Листы графического материала выполнены с помощью программы AutoCAD.
Бакалаврская работа разработана согласно цели и задачам, поставленным заданием на дипломное проектирование. Полученные результаты отражают целесообразность реконструкции нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49.
Архитектурно - планировочное решение генерального плана реконструируемого объекта принято с учетом существующей застройки, в соответствии с требованиями санитарных и противопожарных норм.
Конструктивные и объемно-планировочные решения разработаны в соответствии с функциональным назначением здания и на основе заключения о техническом обследовании существующего здания.
Требования к внутренней отделке помещений художественного музея соответствуют гигиеническим требованиям для применения в строительстве жилых зданий.
В результате технического обследования выявлено, что, в целом, техническое состояние нежилого 3-этажного здания оценивается как ограниченно-работоспособное (т.е. имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости)), и в связи с этим в проекте разработаны решения и мероприятия по проведению реконструкции.
В результате проведения анализа экологической ситуации в районе реконструкции объекта, можно сделать определенные выводы.
В районе расположения площадки реконструируемого объекта выбросы от автотранспорта при сложении с фоновым загрязнением воздушного бассейна города не превышают предельно допустимых концентраций.
Негативное воздействие на водные ресурсы минимизировано
предусмотренной системой водоснабжения и водоотведения.
Принятые решения по обращению с отходами, образующимися при реконструкции здания, позволяют минимизировать негативное воздействие на окружающую среду.
Выполнение предусмотренных проектом мероприятий позволит гарантировать минимальное вредное воздействие при реконструкции объекта на поверхностные воды, почвы и всю окружающую среду.
В целом, реконструкция здания, расположенного по пр. Мира, 49 Центрального района г. Красноярска не окажет пагубных воздействий на экологию окружающей среды.
Земельный участок под объект расположен в условиях стесненной застройки и находится в муниципальной собственности КГКУ «УКС».
Участок расположен в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального назначения «Дом Полякова. 1915 г. » расположен по адресу : г. Красноярск, пр. Мира, 51 ; и в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального назначения «Дом служителей Покровской церкви, до 1828 г.» г. Красноярск пр. Мира, 47. Поэтому проектом установлены предельные параметры разрешенной реконструкции и предусмотрено соблюдение режимов использования земель согласно законодательству.
Осуществление реконструкции включает в себя несколько этапов:
- проведение инженерных изысканий;
- подготовка проектной документации:
- проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
- получение разрешения на реконструкцию;
- осуществление реконструкции;
- осуществление строительного контроля;
- проведение государственного строительного надзора;
- выдача разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Перед началом реконструкции заказчик КГКУ «УКС» проводит конкурс по выбору подрядчика для выполнения строительно-монтажных работ, после чего заключает договор строительного подряда с победителем. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Анализ района расположения объекта недвижимости показал, что объект расположен в стесненных условиях городской застройки, включающей большое количество жилых, образовательных, социальных и коммерческих объектов недвижимости, а также имеет хорошую пешеходную и транспортную доступность, что благоприятно для реализации проекта реконструкции этого объекта под гостиницу.
Также проведен SWOT-анализ, который показал, что исследуемый проект реконструкции имеет достаточно сильных сторон и возможностей по сравнению со слабыми сторонами и угрозами.
В ходе выполнения работы изучены основные технические, правовые и экономические проблемы, возникающие при реконструкции, предложены пути их решения, выявлены современные тенденции и рассмотрен зарубежный опыт.
Таким образом, цель, поставленная во введении, достигнута, задачи решены.
Архитектурно - планировочное решение генерального плана реконструируемого объекта принято с учетом существующей застройки, в соответствии с требованиями санитарных и противопожарных норм.
Конструктивные и объемно-планировочные решения разработаны в соответствии с функциональным назначением здания и на основе заключения о техническом обследовании существующего здания.
Требования к внутренней отделке помещений художественного музея соответствуют гигиеническим требованиям для применения в строительстве жилых зданий.
В результате технического обследования выявлено, что, в целом, техническое состояние нежилого 3-этажного здания оценивается как ограниченно-работоспособное (т.е. имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости)), и в связи с этим в проекте разработаны решения и мероприятия по проведению реконструкции.
В результате проведения анализа экологической ситуации в районе реконструкции объекта, можно сделать определенные выводы.
В районе расположения площадки реконструируемого объекта выбросы от автотранспорта при сложении с фоновым загрязнением воздушного бассейна города не превышают предельно допустимых концентраций.
Негативное воздействие на водные ресурсы минимизировано
предусмотренной системой водоснабжения и водоотведения.
Принятые решения по обращению с отходами, образующимися при реконструкции здания, позволяют минимизировать негативное воздействие на окружающую среду.
Выполнение предусмотренных проектом мероприятий позволит гарантировать минимальное вредное воздействие при реконструкции объекта на поверхностные воды, почвы и всю окружающую среду.
В целом, реконструкция здания, расположенного по пр. Мира, 49 Центрального района г. Красноярска не окажет пагубных воздействий на экологию окружающей среды.
Земельный участок под объект расположен в условиях стесненной застройки и находится в муниципальной собственности КГКУ «УКС».
Участок расположен в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального назначения «Дом Полякова. 1915 г. » расположен по адресу : г. Красноярск, пр. Мира, 51 ; и в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального назначения «Дом служителей Покровской церкви, до 1828 г.» г. Красноярск пр. Мира, 47. Поэтому проектом установлены предельные параметры разрешенной реконструкции и предусмотрено соблюдение режимов использования земель согласно законодательству.
Осуществление реконструкции включает в себя несколько этапов:
- проведение инженерных изысканий;
- подготовка проектной документации:
- проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
- получение разрешения на реконструкцию;
- осуществление реконструкции;
- осуществление строительного контроля;
- проведение государственного строительного надзора;
- выдача разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Перед началом реконструкции заказчик КГКУ «УКС» проводит конкурс по выбору подрядчика для выполнения строительно-монтажных работ, после чего заключает договор строительного подряда с победителем. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Анализ района расположения объекта недвижимости показал, что объект расположен в стесненных условиях городской застройки, включающей большое количество жилых, образовательных, социальных и коммерческих объектов недвижимости, а также имеет хорошую пешеходную и транспортную доступность, что благоприятно для реализации проекта реконструкции этого объекта под гостиницу.
Также проведен SWOT-анализ, который показал, что исследуемый проект реконструкции имеет достаточно сильных сторон и возможностей по сравнению со слабыми сторонами и угрозами.
В ходе выполнения работы изучены основные технические, правовые и экономические проблемы, возникающие при реконструкции, предложены пути их решения, выявлены современные тенденции и рассмотрен зарубежный опыт.
Таким образом, цель, поставленная во введении, достигнута, задачи решены.