ВВЕДЕНИЕ 3
1 Теоретические основы и экономические аспекты классификации объектов жилой недвижимости по потребительским качествам 9
1.1 Понятие, правила и значимость классификации объектов жилой
недвижимости 9
1.2 Жилая недвижимость как система для удовлетворения
13
жилищной потребности
1.3 Потребительские характеристики объектов как основа
классификации жилой недвижимости
1.4 Экономические аспекты классификации объектов жилой
24
недвижимости по потребительским характеристикам
2 Разработка методического подхода к классификации объектов жилой недвижимости на основе исследования зарубежного опыта, практики хозяйственной деятельности и нормативно-правовой базы к 31 классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам
2.1 Исследование зарубежного опыта к классификации объектов
жилой недвижимости по потребительским характеристикам
2.2 Исследование практики хозяйственной деятельности к
39
классификации объектов жилой недвижимости
2.3 Исследование нормативно-правовой базы для разработки методических подходов классификации объектов жилой недвижимости ...
2.4 Разработка методического подхода к классификации объектов
жилой недвижимости по потребительским характеристикам
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 66
ПРИЛОЖЕНИЕ 72
Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости играет одну из наиболее важных ролей для любого развитого государства. Важной задачей для государства является развитие рынка жилой недвижимости.
На сегодняшний день, существует проблема неравномерного развития рынка жилой недвижимости. В некоторых регионах России, в особенности в центральных, наблюдается процесс активной застройки новыми жилыми зданиями, а в других регионах процесс формирования первичного рынка жилой недвижимости находится в стадии застоя.
В современных условиях возрастают требования к качеству жилой недвижимости. Повышенное внимание связано не только со сложившейся ситуацией в жилищной сфере, но и с осознанием того, что социально-экономическое развитие страны определяется качеством жизни. При этом жилая недвижимость играет одну из основных ролей в экономической и социальной сфере, выступая той пространственной средой, которая позволяет удовлетворить основную потребность людей - потребность в комфортных для проживания жилищных условиях.
Актуальность выбранной темы заключается в том, что рынок жилой недвижимости находится на стадии активного формирования, необходимо отслеживать этапы его развития и корректировать политику развития на начальной стадии во избежание появления проблем. Учёт уровня комфорта позволяет решить одну из важнейших задач рынка - соответствие предлагаемых объектов жилой недвижимости ожиданиям потребителя. Человек неразрывно связан с жильём, поскольку оно формирует среду обитания и позволяет качественно удовлетворить свои потребности, которые в свою очередь зависят от конкретного потребителя.
Степень научной разработанности проблемы
Исследованию теоретических вопросов и практических проблем развития объектов жилой недвижимости посвящены труды многих отечественных ученых, в которых изложены различные методы и рекомендации по решению проблем. Различные аспекты рассматриваемой проблематики представлены в трудах таких ученых, как Овсянникова Т.Ю., Бирюков А. П., Ездакова Е.М., Минеев И.В., Федотова М. А., Сеферян Л.А, Грабовый П.Г., Асаул А.Н., Карасев А.В., Иванов Д.В., Брунов П. Е., Преображенская Е. Г, Смирнов В. Г., Сиваев С.Б., Вишнякова А.Б., Сергеева С.С., Гавриленко И.Г., Саенко И.А., Хисаева А.И., Бутенко В.А., Самохин А.В., Калашникова М. Т., Тарануха Н. Л., Шарапова А.В. , Авилова И.П. и другие.
Следует констатировать, что недостаточно разработаны вопросы оценки взаимовлияния параметров развития рынка жилищного строительства и социально-экономических показателей потребителя. В связи с этим возникает необходимость создания единой классификации объектов жилой недвижимости по потребительскому качеству.
Недостаточная разработанность различных аспектов поставленной проблемы, теоретическая и практическая значимость ее решения определили выбор темы диссертационного исследования, его цель, задачи, логику и структурное построение.
Целью магистерского исследования формирование методического подхода к классификации объектов жилой недвижимости по потребительскому качеству.
Достижение цели исследования предопределило постановку и последовательное решение следующих взаимосвязанных задач:
- рассмотреть понятие, правила и значимость классификации объектов жилой недвижимости;
- рассмотреть жилую недвижимость как систему для удовлетворения жилищной потребности;
- рассмотреть потребительские характеристики объектов как основу классификации жилой недвижимости;
- проанализировать экономические аспекты классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам;
- исследовать зарубежный опыт к классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам;
- исследовать практику хозяйственной деятельности к классификации объектов жилой недвижимости;
- исследовать нормативно-правовую базу на предмет классификации объектов жилой недвижимости по потребительским свойствам;
- провести анализ существующих методических подходов к классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам;
- описать и обосновать процедуру создания единой классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам.
Область исследования диссертационной работы соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)», а именно пункту 1.3.53. «Организационно¬экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве».
Объектом исследования выступает жилая недвижимость.
Предметом исследования являются потребительские характеристики объектов жилой недвижимости.
Рабочая гипотеза магистерской диссертации заключается в том, что разработка методического подхода к классификации объектов жилой недвижимости будет способствовать наиболее эффективному взаимодействию всех участников рынка жилой недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в систематизации и модернизации существующих методических подходов к классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам.
Теоретической базой диссертационного исследования является научные труды отечественных и зарубежных ученых в области развития жилой недвижимости, по части повышения удовлетворенности граждан жилищными условиями.
Методологической основой исследования является комплекс методов научного познания: методы группировок, сравнения, системного анализа, статистических исследований, опроса, а также табличные и графические приемы визуализации данных.
Информационной базой исследования являлись данные статистической и аналитической информации Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (Росстата) и Территориального органа в Красноярском крае, законодательные акты Российской Федерации, нормативные и методические документы по вопросам жилищной политики, строительства, ремонта и реконструкции жилых зданий и сооружений, управления и развития, а так же материалы публикаций российской и зарубежной прессы.
Обоснованность и достоверность результатов исследования
обеспечена использованием современных научных методов исследования, применением значительного числа научных разработок специалистов в области управления объектами жилой недвижимости
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость полученных результатов исследования заключается в обобщении разработок по классификации объектов жилой недвижимости на основании потребительских характеристик.
Практическая значимость состоит в возможности использовать предлагаемый методический подход к классификации объектов жилой недвижимости в практики хозяйственной деятельности.
Апробация результатов исследования заключается в том, что применение предлагаемого классификатора позволит дать полноценную, всестороннюю оценку объекту жилой недвижимости. Это позволит повысить осведомленность потребителя, что в свою очередь минимизирует его риски при покупке объекта. Таким образом, снижается напряженность на рынке и стимулируется спрос на жилую недвижимость, что позитивно влияет на развитие жилищной сферы в целом.
Потребительские характеристики объектов жилой недвижимости представляют совокупность свойств, которые важны при принятии решений, связанных с управлением объектами. Классификация объектов жилой недвижимости предполагает множественность признаков и разносторонность рассмотрения этих самых объектов.
В ходе исследования было установлено, что такие характеристики объектов жилой недвижимости как местоположение объекта недвижимости и его пространственно-территориальная закрепленность; образные характеристики (художественная выразительность и уникальность объекта); конструктивные характеристики (конструктивные схемы зданий, материал стен, перегородок и перекрытий, обеспечивающих уровень звуко- и теплоизоляции, состав и качество инженерных систем и оборудования); объемно-планировочные характеристики (состав и количество помещений, их размер, высота, конфигурация) являются определяющими при восприятии человеком и оценке им условий проживания в выделенных им альтернативах в системе объектов жилой недвижимости, которые определяются таким понятием как комфорт.
Исследование зарубежного опыта к классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам показало наличие дифференцированного подхода к классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам. При этом стоит отметить выделение четырех основных типов жилья по степени комфортности: «эконом», «премиум», «бизнес» и «люкс».
На сегодняшний день в России деление объектов жилой недвижимости на классы и категории по потребительским характеристикам, обуславливающих комфортность жилищных условий, приобретает все большее значение в виду разнообразия потребительских свойств отдельных объектов жилой недвижимости. Поэтому потребителю важно ориентироваться на рынке в вопросах качества приобретаемого жилья, а профессиональным участникам также необходимо при принятии решений ориентироваться на определенные потребительские характеристики, чтобы строительная продукция была более адресной.
Однако, как показало исследование, нормативно в Российской Федерации отсутствует классификация по потребительским характеристикам объектов жилой недвижимости. В то же время применение единого классификатора позволило бы дать полноценную, всестороннюю оценку объекту жилой недвижимости, тем самым повысить осведомленность потребителя, что в свою очередь минимизирует его риски при покупке объекта.
Формирование классификатора возможно на основе разработки методического подхода, который в свою очередь должен основываться на рассмотрение жилой недвижимости как системы, предназначенной для удовлетворения жилищных потребностей людей, учитывая которые необходимо совершенствовать сферу жилищного строительства как базу антропогенной жилой среды, добиваясь улучшения потребительских характеристик объектов жилой недвижимости.
В ходе исследования была обоснована процедура создания единой классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам, предусматривающая выделение уровней комфортности (жилое помещение, здание, придомовая территория) и оценка степени комфортности каждого выделенного уровня на классы («эконом», «комфорт», «бизнес», «премиум».).
Таким образом, предложенный методический подход к классификация объектов жилой недвижимости предусматривает выделение отдельных групп объектов жилой недвижимости, имеющих сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Кроме того, классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) будет способствовать более успешному изучению объектов и обследования рынка жилой недвижимости, облегчит разработку и
применение методов оценки различных объектов недвижимости.
Практическая значимость исследования потребительских характеристик объектов жилой недвижимости состоит в возможности использовать предлагаемый методический подход к их классификации в практики хозяйственной деятельности.
Проанализировав экономические аспекты классификации объектов жилой недвижимости по потребительским характеристикам, было установлено, что необходима синхронизация мер государственного регулирования в этой предметной области с учетом потребительских предпочтений в соответствии со сложившейся структурой населения.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
