ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ НА ЕЕ СТОИМОСТЬ
|
Введение 3
1 Общая характеристика и особенности рынка жилой недвижимости 6
1.1 Рынок недвижимости, его характеристики и виды 6
1.2 Факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости 11
2 Роль фактора местоположения в оценке недвижимости 19
2.1 Оценка недвижимости как часть финансовой науки 19
2.2 Обзор ключевых подходов и методов оценки жилой оценки 26
2.3 Учет влияния факторов на стоимость недвижимости 33
2.4 Особенности фактора местоположения 36
3 Рынок жилой недвижимости г. Томск 39
3.1 Общая характеристика рынка жилой недвижимости в г. Томск 39
3.2 Расчет и сравнение рыночной стоимости жилого имущества 43
3.3 Зонирование как результат оценки фактора местоположения жилой
недвижимости на стоимость 51
Заключение 64
Список использованных источников и литературы 67
Приложение А Объявления о продаже квартир 72
1 Общая характеристика и особенности рынка жилой недвижимости 6
1.1 Рынок недвижимости, его характеристики и виды 6
1.2 Факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости 11
2 Роль фактора местоположения в оценке недвижимости 19
2.1 Оценка недвижимости как часть финансовой науки 19
2.2 Обзор ключевых подходов и методов оценки жилой оценки 26
2.3 Учет влияния факторов на стоимость недвижимости 33
2.4 Особенности фактора местоположения 36
3 Рынок жилой недвижимости г. Томск 39
3.1 Общая характеристика рынка жилой недвижимости в г. Томск 39
3.2 Расчет и сравнение рыночной стоимости жилого имущества 43
3.3 Зонирование как результат оценки фактора местоположения жилой
недвижимости на стоимость 51
Заключение 64
Список использованных источников и литературы 67
Приложение А Объявления о продаже квартир 72
Недвижимое имущество в России исторически воспринимается лучшей денежной инвестицией. Это связано с тем, что инвестиции в недвижимость рассматриваются как самый безопасный и надежный вид хранения денежных средств. Недвижимое имущество редко попадет под санкции, не может обанкротиться как банк и его можно передать по наследству.
Покупка жилой недвижимости может быть не только с целью инвестирования и передачи по наследству, но и для личного проживания или сдачи в аренду. В виду быстрого ритма жизни, перехода на удаленную работу увеличивается количество граждан, желающих не привязываться к одному месту жизни, поэтому идет более частая смена места жительства, укрепляется рынок жилой недвижимости.
В настоящее время идет развитие эскроу-счетов между застройщиками и покупателями, когда инвестор кладет деньги на счет в банке, а не перечисляет их непосредственно продавцу. Получение оплаты застройщиком происходит только после выполнения заранее оговоренных условий (например, после переоформления недвижимости на покупателя). Данный вид счета страхует покупателя от непредвиденных ситуаций.
В виду развития эскроу-счетов сокращается разрыв в стоимости квартир в новостройках и на вторичном рынке, поэтому покупатели все больше ориентируются на другие ценообразующие факторы.
К наиболее важным ценообразующим факторам, влияющих на стоимость квартиры при ее покупке относят: расположение дома, состояние дома, в котором она расположена и состояние самой квартиры.
Состояние дома, в котором расположена квартира рассматривается с точки зрения его технических характеристик - материала, из которого он изготовлен (блочный, кирпичный, панельный, монолитный). Наличие лифта, мусоропровода, домофона, газа, состояния труб и в целом возраст дома, его аварийность.
Состояние самой квартиры также влияет на итоговую стоимость. Состояние самой квартиры рассматривается с точки зрения количества комнат, площади, этажа расположения, состояния отделки, материала окон, температуры в квартире, вида из окна, менталитета соседей и множества других характеристик, как например, наличие встроенного шкафа купе или кухонного гарнитура. Однако состояние самой квартиры можно исправить уже после ее покупки, вложив дополнительные средства, в отличие от расположения дома.
Местоположение является особым фактором среди прочих факторов, влияющих на стоимость, ведь его изменить возможно только продажей и переездом в другое место. Именно местоположение является первым фактором на которое обращают внимание при выборе квартиры. Данный фактор увеличивает цену жилой недвижимости, если в пешей доступности есть объекты социальной инфраструктуры, такие как детские сады и школы, поликлиники и спортивные объекты; транспортные узлы; торговые точки, также влияет близость к центру города, паркам, объектам культурного наследия или если есть возможность трудоустройства в данном районе. Снижать стоимость недвижимости может близкое расположение к производствам, выделяющих неприятный запах или опасные вещества.
Знание местоположения жилой недвижимости может помочь определить, какие аспекты квартиры могут быть использованы в качестве преимуществ при ее выборе, а какие - должны быть улучшены, чтобы повысить привлекательность объекта и установить на него наиболее реалистичную цену. Выбор жилой недвижимости всегда опирается на такие параметры как местоположение и стоимость, поэтому тема «Оценка влияния местоположения недвижимости на ее стоимость» является актуальной.
Проблемой при изучение данной темы является сложность при определении стоимости жилой недвижимости в зависимости от местоположения из -за отсутствия унифицированной базы сравнения.
Актуальность поставленной проблемы и уровень ее теоретической разработанности обусловили выбор объекта, предмета цели и задач исследования.
Объект исследования - рынок жилой недвижимости Российской Федерации.
Предмет исследования - влияние фактора местоположения на стоимость на рынке жилой недвижимости города Томск.
Цель выпускной квалификационной работы - анализ влияния фактора местоположения жилой недвижимости на ее ценообразование в России.
Задачи:
• Рассмотреть теоретические и нормативные аспекты рынка жилой недвижимости
• Изучить особенности оценки жилой недвижимости
• Исследовать основные подходы и методики оценки жилой недвижимости
• Ознакомиться с общей характеристикой рынка жилой недвижимости России
• Выявить существенные факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости в России
• Проверить гипотезу о взаимосвязи стоимости и местоположения жилой недвижимости г. Томск
В работе будут использованы следующие методы: контент-анализ научной литературы; метод сравнения, применяемый к оценке стоимости жилой недвижимости; метод анализа и синтеза, применяемый к изучению социально-экономических аспектов рынка жилой недвижимости; наблюдение и сбор факторов; метод построения аналитических таблиц.
В ходе исследования также будут рассмотрены следующие гипотезы:
• Стоимость аналогичной жилой недвижимости различна в зависимости от местоположения.
• Стоимость аналогичной жилой недвижимости на Иркутском тракте в г. Томске снижается пропорционально удаленности от центра. Разница составит около 9% между остановками ДОСААФ (начало Иркутского тракта) и Зеленый массив (конец Иркутского тракта), что равняется количеству остановок на улице.
Покупка жилой недвижимости может быть не только с целью инвестирования и передачи по наследству, но и для личного проживания или сдачи в аренду. В виду быстрого ритма жизни, перехода на удаленную работу увеличивается количество граждан, желающих не привязываться к одному месту жизни, поэтому идет более частая смена места жительства, укрепляется рынок жилой недвижимости.
В настоящее время идет развитие эскроу-счетов между застройщиками и покупателями, когда инвестор кладет деньги на счет в банке, а не перечисляет их непосредственно продавцу. Получение оплаты застройщиком происходит только после выполнения заранее оговоренных условий (например, после переоформления недвижимости на покупателя). Данный вид счета страхует покупателя от непредвиденных ситуаций.
В виду развития эскроу-счетов сокращается разрыв в стоимости квартир в новостройках и на вторичном рынке, поэтому покупатели все больше ориентируются на другие ценообразующие факторы.
К наиболее важным ценообразующим факторам, влияющих на стоимость квартиры при ее покупке относят: расположение дома, состояние дома, в котором она расположена и состояние самой квартиры.
Состояние дома, в котором расположена квартира рассматривается с точки зрения его технических характеристик - материала, из которого он изготовлен (блочный, кирпичный, панельный, монолитный). Наличие лифта, мусоропровода, домофона, газа, состояния труб и в целом возраст дома, его аварийность.
Состояние самой квартиры также влияет на итоговую стоимость. Состояние самой квартиры рассматривается с точки зрения количества комнат, площади, этажа расположения, состояния отделки, материала окон, температуры в квартире, вида из окна, менталитета соседей и множества других характеристик, как например, наличие встроенного шкафа купе или кухонного гарнитура. Однако состояние самой квартиры можно исправить уже после ее покупки, вложив дополнительные средства, в отличие от расположения дома.
Местоположение является особым фактором среди прочих факторов, влияющих на стоимость, ведь его изменить возможно только продажей и переездом в другое место. Именно местоположение является первым фактором на которое обращают внимание при выборе квартиры. Данный фактор увеличивает цену жилой недвижимости, если в пешей доступности есть объекты социальной инфраструктуры, такие как детские сады и школы, поликлиники и спортивные объекты; транспортные узлы; торговые точки, также влияет близость к центру города, паркам, объектам культурного наследия или если есть возможность трудоустройства в данном районе. Снижать стоимость недвижимости может близкое расположение к производствам, выделяющих неприятный запах или опасные вещества.
Знание местоположения жилой недвижимости может помочь определить, какие аспекты квартиры могут быть использованы в качестве преимуществ при ее выборе, а какие - должны быть улучшены, чтобы повысить привлекательность объекта и установить на него наиболее реалистичную цену. Выбор жилой недвижимости всегда опирается на такие параметры как местоположение и стоимость, поэтому тема «Оценка влияния местоположения недвижимости на ее стоимость» является актуальной.
Проблемой при изучение данной темы является сложность при определении стоимости жилой недвижимости в зависимости от местоположения из -за отсутствия унифицированной базы сравнения.
Актуальность поставленной проблемы и уровень ее теоретической разработанности обусловили выбор объекта, предмета цели и задач исследования.
Объект исследования - рынок жилой недвижимости Российской Федерации.
Предмет исследования - влияние фактора местоположения на стоимость на рынке жилой недвижимости города Томск.
Цель выпускной квалификационной работы - анализ влияния фактора местоположения жилой недвижимости на ее ценообразование в России.
Задачи:
• Рассмотреть теоретические и нормативные аспекты рынка жилой недвижимости
• Изучить особенности оценки жилой недвижимости
• Исследовать основные подходы и методики оценки жилой недвижимости
• Ознакомиться с общей характеристикой рынка жилой недвижимости России
• Выявить существенные факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости в России
• Проверить гипотезу о взаимосвязи стоимости и местоположения жилой недвижимости г. Томск
В работе будут использованы следующие методы: контент-анализ научной литературы; метод сравнения, применяемый к оценке стоимости жилой недвижимости; метод анализа и синтеза, применяемый к изучению социально-экономических аспектов рынка жилой недвижимости; наблюдение и сбор факторов; метод построения аналитических таблиц.
В ходе исследования также будут рассмотрены следующие гипотезы:
• Стоимость аналогичной жилой недвижимости различна в зависимости от местоположения.
• Стоимость аналогичной жилой недвижимости на Иркутском тракте в г. Томске снижается пропорционально удаленности от центра. Разница составит около 9% между остановками ДОСААФ (начало Иркутского тракта) и Зеленый массив (конец Иркутского тракта), что равняется количеству остановок на улице.
Рынок недвижимости сложный механизм, его анализ происходит с помощью различных методов изучения, на него оказывает влияние множество факторов, он подразделяется на несколько видов. Различные классификации используются для подразделения имущества по различным признакам, они все различаются, но имеют одинаковую структуру. Разные классификации обеспечивают наибольшую эффективность изучения рынка недвижимости, позволяют понять особенности того или иного объекта недвижимости, упрощают процесс формирования методов оценки недвижимости и обеспечивает наиболее объективную оценку.
На формирование стоимости недвижимости на рынке недвижимости влияет множество факторов, в том числе местоположение, рыночные условия, экономические условия, спрос и предложение, качество и состояние недвижимости, а также нормативно-правовая база. Эти факторы могут меняться с течением времени, что требует от заинтересованных сторон в сфере недвижимости следить за этими факторами для принятия обоснованных решений об инвестициях в недвижимость. Недвижимость является привлекательным вариантом инвестирования, когда рынок стабилен и действуют все остальные факторы, включая благоприятные экономические условия и удачное местоположение.
Местоположение является наиболее важным фактором для корректной оценки стоимости жилья в локальной районе, оно включает множество параметров, по которым его можно охарактеризовать. Фактор местоположения включает в себя макрофакторы - непосредственная близость объекта оценки к центру города и микрофакторы - локальные факторы непосредственного окружения.
Значение макрофакторов для определения стоимости жилой недвижимости заключается в определение наилучшего местоположения для долгосрочного сохранения и увеличения стоимости недвижимости, то есть расположение в близости к деловым центрам, паркам, местам культуры и отдыха, медицинского обслуживания.
Факторы локального расположения наиболее важны в обозримом будущем, ведь они определяют насколько удобно жилая недвижимость расположена относительно основных дорог, остановок общественного транспорта, школ, детских садов, продуктовых магазинов, медицинских учреждений, кафе, торговых центров.
Изучение фактора местоположение в локальном смысле служит опорой при выборе недвижимости, ведь каждый параметр, рассматриваемый при изучении местоположения, несет как положительные, так и негативные значения.
Такой локальный фактор как транспортная доступность на первый взгляд является положительной характеристикой, ведь чем лучше транспортная доступность, тем проще добраться до нужного места, однако если оживленная трасса находится в непосредственной близости от дома, то повышается уровень шума и загрязнения в квартире.
Наличие рядом парков на первый взгляд повышает привлекательность жилой недвижимости, ведь в этом районе более чистый воздух, тихо, есть возможность прогуляться и отдохнуть, однако в темное время суток парки чаще всего пустуют, а среди деревьев легко спрятаться, именно в них чаще всего происходят нападения мошенников.
Близкое расположение школы и детского сада несомненный плюс для родителей и детей, время на дорогу затрачивается минимальное, можно отпускать ребенка одного, однако часто в школы и детские сады привозят детей со всего города и в утреннее и вечернее время дворы около школы превращаются в огромную пробку, невозможно выехать или припарковаться.
Для определения привлекательности недвижимости, ее стоимости необходимо производить ее оценку. Оценка недвижимости необходима для удовлетворения разносторонних целей, позволяет определить разные виды стоимостей, и при этом основывается на принципах, охватывающих процесс оценки с различных сторон.
Важно производить оценку с учетом факторов локального местоположения, что позволяет правильнее и точнее определить стоимость недвижимости. Степень влияния факторов локального местоположения является индивидуальной, поэтому их определение важно не только для определения реалистичной стоимости, но и в качестве аргументов, позволяющих повлиять на переговоры между продавцом и покупателем.
Следует отметить, что выбор подхода к оценке недвижимости имеет решающее значение для определения стоимости объекта недвижимости. Выбор подхода зависит от типа имущества, наличия данных и цели оценки. Всего существует три подхода к оценке недвижимости:
Затратный подход предполагает, что цена недвижимости определяется затратами на приобретение и благоустройство участка земли, и дальнейшее на нем строительство объекта оценки.
Доходный подход предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, в виду использование или дальнейшей продажи собственности.
Сравнительный подход предполагает сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, которые уже были проданы или предложены на рынке и о их стоимости есть информация.
В данной работе был использован сравнительный подход, так как его применение дает более точную оценку, при оценки динамичного рынка, коим является рынок жилой недвижимости, ведь на нем почти каждый день происходят сделки по покупке/продаже или аренде квартир. Кроме того, данный подход позволяет учитывать множество факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, включая его расположение, состояние, размер, инфраструктуру, а также цены на сравнимые объекты на рынке.
Надежная и точная оценка может помочь владельцам недвижимости, инвесторам и другим заинтересованным сторонам в принятии обоснованных решений о покупке, продаже или финансировании недвижимости. Важно убедиться, что выбранный подход к оценке адекватно отражает справедливую рыночную стоимость актива, на которую могут влиять различные внешние факторы, такие как экономические условия, правила зонирования и инфраструктурные проекты.
В ходе исследования была разработана методика зонирования локальных районов, разработаны коэффициенты, которые позволяют рассчитать значения корректировок для оценки стоимости жилой недвижимости внутри локального района, микрорайона, определения разницы в цене того или иного объекта.
Проведенное зонирование показало, что чем больше коэффициент, тем большая стоимость за один квадратный метр и тем менее доступна инфраструктура, в обратном случае тем ниже коэффициент, тем дешевле цена квадратного метра и тем доступнее инфраструктура, то есть наличие доступной инфраструктура не влияет на увеличение стоимости жилой недвижимости.
Проведенное исследование показало, что фактор местоположения относительно удаленности от центра, инфраструктуры в виде детских садов, школ, продуктовых магазинов, опосредованно влияет на стоимость жилой недвижимости и данный фактор нельзя назвать главным фактором ценообразования, влияние на стоимость происходит в совокупности с другими факторами.
На формирование стоимости недвижимости на рынке недвижимости влияет множество факторов, в том числе местоположение, рыночные условия, экономические условия, спрос и предложение, качество и состояние недвижимости, а также нормативно-правовая база. Эти факторы могут меняться с течением времени, что требует от заинтересованных сторон в сфере недвижимости следить за этими факторами для принятия обоснованных решений об инвестициях в недвижимость. Недвижимость является привлекательным вариантом инвестирования, когда рынок стабилен и действуют все остальные факторы, включая благоприятные экономические условия и удачное местоположение.
Местоположение является наиболее важным фактором для корректной оценки стоимости жилья в локальной районе, оно включает множество параметров, по которым его можно охарактеризовать. Фактор местоположения включает в себя макрофакторы - непосредственная близость объекта оценки к центру города и микрофакторы - локальные факторы непосредственного окружения.
Значение макрофакторов для определения стоимости жилой недвижимости заключается в определение наилучшего местоположения для долгосрочного сохранения и увеличения стоимости недвижимости, то есть расположение в близости к деловым центрам, паркам, местам культуры и отдыха, медицинского обслуживания.
Факторы локального расположения наиболее важны в обозримом будущем, ведь они определяют насколько удобно жилая недвижимость расположена относительно основных дорог, остановок общественного транспорта, школ, детских садов, продуктовых магазинов, медицинских учреждений, кафе, торговых центров.
Изучение фактора местоположение в локальном смысле служит опорой при выборе недвижимости, ведь каждый параметр, рассматриваемый при изучении местоположения, несет как положительные, так и негативные значения.
Такой локальный фактор как транспортная доступность на первый взгляд является положительной характеристикой, ведь чем лучше транспортная доступность, тем проще добраться до нужного места, однако если оживленная трасса находится в непосредственной близости от дома, то повышается уровень шума и загрязнения в квартире.
Наличие рядом парков на первый взгляд повышает привлекательность жилой недвижимости, ведь в этом районе более чистый воздух, тихо, есть возможность прогуляться и отдохнуть, однако в темное время суток парки чаще всего пустуют, а среди деревьев легко спрятаться, именно в них чаще всего происходят нападения мошенников.
Близкое расположение школы и детского сада несомненный плюс для родителей и детей, время на дорогу затрачивается минимальное, можно отпускать ребенка одного, однако часто в школы и детские сады привозят детей со всего города и в утреннее и вечернее время дворы около школы превращаются в огромную пробку, невозможно выехать или припарковаться.
Для определения привлекательности недвижимости, ее стоимости необходимо производить ее оценку. Оценка недвижимости необходима для удовлетворения разносторонних целей, позволяет определить разные виды стоимостей, и при этом основывается на принципах, охватывающих процесс оценки с различных сторон.
Важно производить оценку с учетом факторов локального местоположения, что позволяет правильнее и точнее определить стоимость недвижимости. Степень влияния факторов локального местоположения является индивидуальной, поэтому их определение важно не только для определения реалистичной стоимости, но и в качестве аргументов, позволяющих повлиять на переговоры между продавцом и покупателем.
Следует отметить, что выбор подхода к оценке недвижимости имеет решающее значение для определения стоимости объекта недвижимости. Выбор подхода зависит от типа имущества, наличия данных и цели оценки. Всего существует три подхода к оценке недвижимости:
Затратный подход предполагает, что цена недвижимости определяется затратами на приобретение и благоустройство участка земли, и дальнейшее на нем строительство объекта оценки.
Доходный подход предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, в виду использование или дальнейшей продажи собственности.
Сравнительный подход предполагает сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, которые уже были проданы или предложены на рынке и о их стоимости есть информация.
В данной работе был использован сравнительный подход, так как его применение дает более точную оценку, при оценки динамичного рынка, коим является рынок жилой недвижимости, ведь на нем почти каждый день происходят сделки по покупке/продаже или аренде квартир. Кроме того, данный подход позволяет учитывать множество факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, включая его расположение, состояние, размер, инфраструктуру, а также цены на сравнимые объекты на рынке.
Надежная и точная оценка может помочь владельцам недвижимости, инвесторам и другим заинтересованным сторонам в принятии обоснованных решений о покупке, продаже или финансировании недвижимости. Важно убедиться, что выбранный подход к оценке адекватно отражает справедливую рыночную стоимость актива, на которую могут влиять различные внешние факторы, такие как экономические условия, правила зонирования и инфраструктурные проекты.
В ходе исследования была разработана методика зонирования локальных районов, разработаны коэффициенты, которые позволяют рассчитать значения корректировок для оценки стоимости жилой недвижимости внутри локального района, микрорайона, определения разницы в цене того или иного объекта.
Проведенное зонирование показало, что чем больше коэффициент, тем большая стоимость за один квадратный метр и тем менее доступна инфраструктура, в обратном случае тем ниже коэффициент, тем дешевле цена квадратного метра и тем доступнее инфраструктура, то есть наличие доступной инфраструктура не влияет на увеличение стоимости жилой недвижимости.
Проведенное исследование показало, что фактор местоположения относительно удаленности от центра, инфраструктуры в виде детских садов, школ, продуктовых магазинов, опосредованно влияет на стоимость жилой недвижимости и данный фактор нельзя назвать главным фактором ценообразования, влияние на стоимость происходит в совокупности с другими факторами.
Подобные работы
- Методы сравнительного подхода к оценке приносящей доход недвижимости
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Разработка методики оценки коммерческой недвижимости
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4340 р. Год сдачи: 2019 - ОЦЕНКА ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4355 р. Год сдачи: 2017 - Выявление и оценка зависимости между жизненным циклом объектов жилой недвижимости и их рыночной стоимостью
Магистерская диссертация, технология организации строительного производства (ТСП). Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2017 - АНАЛИЗ РЫНКА В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - АНАЛИЗ РЫНКА В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, маркетинг. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2019 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2019 - Правовые основы государственной кадастровой оценки земельных участков (Брянский Государственный Университет)
Дипломные работы, ВКР, земельное право. Язык работы: Русский. Цена: 2000 р. Год сдачи: 2024 - Комплексные кадастровые работы (на примере кадастрового квартала в г.Белокуриха)
Дипломные работы, ВКР, земельное право. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018