Тема: ВЛИЯНИЕ СТАВКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В последние несколько десятилетий в экономике России произошли глобальные изменения, которые были обусловлены переходом от плановой модели экономики к рыночной. Данные изменения включали в себя развитие системы коммерческих банков и кредитования, а также приватизацию частной собственности. Ипотечное кредитование является одним из наиболее динамично развивающихся видов кредитования в последние годы. В процессе развития экономических отношений ипотека как залог сложилась как наиболее надежная форма обеспечения обязательств заемщика, которая способна снизить риски кредитора. Ипотечное кредитование также играет большую роль в социально-экономическом развитии, поскольку позволяет решать важную проблему — обеспеченность населения жильем. Сегодня в России приобретение жилой недвижимости для части граждан страны является важным вопросом, и именно благодаря ипотечному кредитованию улучшение жилищных условий становится доступным. После масштабного кризиса 1990-ых годов в России развитие рынка ипотечного кредитования было одним из важнейших направлений государственной политики, основными целями которой были увеличение доступности ипотечного кредитования и развитие отрасли кредитования в целом. В ряде стран развитие рынка ипотечного кредитования также имело важное значение. Так, ипотечный рынок США, который является одним из наиболее развитых рынков в мире, начал свое активное формирование после Великой Депрессии, поскольку обеспечение населения жильем было одной из острых социальных проблем посткризисного периода. Новейшая история развития рынков недвижимости и рынков ипотечного кредитования включает в себя кризисы, которые приводили к снижению доступности как ипотечного кредитования, так и возможности приобрести жилую недвижимость. Роль ипотечной ставки в возникновении кризисных ситуаций на рынке и ее влияние на стоимость жилой недвижимости является важным и дискуссионным вопросом в экономической науке.
Актуальность темы данного исследования обусловлена тем, что взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и процессов ценообразования на рынке жилой недвижимости является важнейшим вопросом современности в условиях роста цен на жилую недвижимость и влияния большого количества факторов, связанных с пандемией коронавируса.
Цель работы — анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости и определение роли ставки ипотечного кредитования в ценообразовании на рынке жилой недвижимости. Исходя из цели работы, необходимо решить следующие задачи:
1) Рассмотреть теоретические основы анализа ипотечного кредитования;
2) Изучить особенности функционирования рынка ипотечного кредитования и особенности процентной ставки по ипотечным кредитам;
3) Рассмотреть особенности недвижимости как объекта экономических и правовых отношений и проанализировать функционирование рынка жилой недвижимости;
4) Исследовать механизмы и факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости;
5) Определить ключевые особенности рынка ипотечного кредитования и рынка жилой недвижимости в Российской Федерации и Томской области;
6) Изучить влияние льготных ипотечных программ на рынок жилой недвижимости.
Объектом исследования являются экономические процессы на рынке жилой недвижимости, связанные с ипотечным кредитованием. Предмет исследования — взаимосвязь стоимости жилой недвижимости и ставки ипотечного кредитования.
Методологическую основу работы составили такие теоретические методы, как сравнение и описание, статистический метод, метод системного анализа и синтеза, а также метод анализа источников.
Теоретической основой исследования стали научная и учебная литература отечественных и зарубежных авторов, фундаментальные и прикладные труды, посвященные изучению рынка недвижимости и рынка ипотечного кредитования, учебные и методические пособия, периодические издания и интернет-ресурсы — сайт Банка России, а также сайты министерств, ведомств и муниципальных образований. В работе были использованы данные российской и международной статистики, нормативные- правовые акты и документы Российской Федерации.
Научная новизна работы состоит в том, что в работе определена комплексная система факторов, влияющих на ценообразование как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости, в частности, определена взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и стоимости жилой недвижимости на первичном и на вторичном рынках.

Купить

Ипотека зародилась более двух тысяч лет назад, и за период существования сформировалась в сложный, развитый и социально значимый институт. Рынок недвижимости играет важную роль в национальной экономике, так как он выполняет функцию перераспределения ресурсов, формирует эффективную структуру экономики, а также решает важную социально-экономическую проблему — обеспечение населения жильем. Одним из условия доступности жилой недвижимости для населения является ее стоимость, поэтому выявление факторов ценообразования является важной задачей для поддержания уровня доступных цен.
Модели ценообразования на первичном и вторичном рынках существенно различаются: ценообразование на первичном рынке основывается на себестоимости создания недвижимости (стоимости строительных материалов, энергоресурсов, оплате труда, механизме финансирования), а ценообразование на вторичном рынке основано, в большей степени, на индивидуальных характеристиках объекта. Также на ценообразование на первичном и вторичном рынках оказывают влияние спрос, предложение и влияющие на них факторы, одним из которых является доступность кредитования и уровень ставки ипотечного кредитования. Рост спроса на недвижимость оказывает влияние на ее стоимость: при росте спроса на первичную недвижимость растут цены на нее, а также спрос на вторичную недвижимость, что ведет к удорожанию и вторичной недвижимости. Так, одним из факторов, влияющих на увеличение спроса на недвижимость, является ставка ипотечного кредитования. Зарубежный опыт и анализ кризиса 2007-2008 годов позволяет выявить тот факт, что снижение ставки ипотечного кредитования и увеличение объема выданных кредитов привело к увеличению стоимости жилой недвижимости в США; последующее повышение ставки оказало влияние не только на падение спроса на жилую недвижимость и ипотечное кредитование, а также на неспособность заемщиков выполнить обязательства, что в свою очередь привело к отчуждению недвижимости, увеличению предложения и снижению цен.
Российский рынок ипотечного кредитования начал свое развитие в конце 1990-ых годов, и его развитие осуществлялось под влиянием нескольких крупных кризисов. Это привело к тому, что одной из тенденций на российском рынке ипотечного кредитования является введение льготных ипотечных программ с государственной поддержкой. Можно сделать вывод, что государство играет огромную роль в развитии как рынка ипотечного кредитования, так и рынка недвижимости. Роль государства состоит в создании комплексной нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность участников
рынка, а также в создании и использовании рычагов, позволяющих повышать эффективность использования объектов недвижимости и стимулирующих развитие рынка. Совершенствование законодательства способствовало развитию рынка недвижимости: был создан механизм проектного финансирования, которым на данный момент обеспечивается строительство 80% площади объектов жилой недвижимости, при этом данный механизм гарантирует защиту прав и интересов инвесторов. Не менее важная роль отводится как местным, так и центральным органам власти в развитии рынка ипотечного кредитования и способствованию социально-экономического развития в целом.
Снижение процентной ставки и льготные условия кредитования, обеспеченные государственной поддержкой, способствуют обеспечению большего количества населения жильем, а также играет важную роль в поддержке рынка недвижимости, строительной отрасли и рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса. Однако значительное снижение ставок кредитования в течение долгого периода времени в совокупности с влиянием других факторов привело к устойчивой тенденции повышения стоимости жилой недвижимости в большей степени на первичном рынке. Как на рынке недвижимости Российской Федерации, так и на рынке Томской области ключевыми факторами ценообразования являются: цены на строительные материалы, механизм финансирования, объем спроса и предложения, а также уровень ставки ипотечного кредитования и его доступность. Снижение ставок, вызванное введением льготных ипотечных программ на федеральном и региональном уровне, привело к увеличению объемов ипотечного кредитования и росту спроса на недвижимость, что привело к росту цен на первичное жилье. Данная тенденция привела к росту цен на вторичном рынке за счет роста спроса; также рост цен был вызван снижением ставок по ипотечным кредитам, которые, однако, были снижены в меньшей мере, чем ставки по кредитам на первичное жилье. Данное снижение было обусловлено политикой ЦБ — снижением ключевой ставки. Из проведенного анализа можно сделать вывод о том, что на первичный рынок недвижимости в России оказывают влияние большее количество факторов, поэтому увеличение стоимости жилой недвижимости в большей степени происходит на первичном рынке.
Таким образом, ставка ипотечного кредитования — важный, но не единственный фактор, оказывающий влияние на стоимость жилья: при снижении ставки стоимость недвижимости увеличивается, при увеличении ставки стоимость недвижимости уменьшается. Анализ показал, что ставка ипотечного кредитования может являться инструментом регулирования рынка жилой недвижимости: в период пандемии и экономического кризиса Правительство РФ использовало ставку для государственного регулирования рынка.

Купить