ВЛИЯНИЕ СТАВКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ипотека зародилась более двух тысяч лет назад, и за период существования сформировалась в сложный, развитый и социально значимый институт. Рынок недвижимости играет важную роль в национальной экономике, так как он выполняет функцию перераспределения ресурсов, формирует эффективную структуру экономики, а также решает важную социально-экономическую проблему — обеспечение населения жильем. Одним из условия доступности жилой недвижимости для населения является ее стоимость, поэтому выявление факторов ценообразования является важной задачей для поддержания уровня доступных цен.
Модели ценообразования на первичном и вторичном рынках существенно различаются: ценообразование на первичном рынке основывается на себестоимости создания недвижимости (стоимости строительных материалов, энергоресурсов, оплате труда, механизме финансирования), а ценообразование на вторичном рынке основано, в большей степени, на индивидуальных характеристиках объекта. Также на ценообразование на первичном и вторичном рынках оказывают влияние спрос, предложение и влияющие на них факторы, одним из которых является доступность кредитования и уровень ставки ипотечного кредитования. Рост спроса на недвижимость оказывает влияние на ее стоимость: при росте спроса на первичную недвижимость растут цены на нее, а также спрос на вторичную недвижимость, что ведет к удорожанию и вторичной недвижимости. Так, одним из факторов, влияющих на увеличение спроса на недвижимость, является ставка ипотечного кредитования. Зарубежный опыт и анализ кризиса 2007-2008 годов позволяет выявить тот факт, что снижение ставки ипотечного кредитования и увеличение объема выданных кредитов привело к увеличению стоимости жилой недвижимости в США; последующее повышение ставки оказало влияние не только на падение спроса на жилую недвижимость и ипотечное кредитование, а также на неспособность заемщиков выполнить обязательства, что в свою очередь привело к отчуждению недвижимости, увеличению предложения и снижению цен.
Российский рынок ипотечного кредитования начал свое развитие в конце 1990-ых годов, и его развитие осуществлялось под влиянием нескольких крупных кризисов. Это привело к тому, что одной из тенденций на российском рынке ипотечного кредитования является введение льготных ипотечных программ с государственной поддержкой. Можно сделать вывод, что государство играет огромную роль в развитии как рынка ипотечного кредитования, так и рынка недвижимости. Роль государства состоит в создании комплексной нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность участников
рынка, а также в создании и использовании рычагов, позволяющих повышать эффективность использования объектов недвижимости и стимулирующих развитие рынка. Совершенствование законодательства способствовало развитию рынка недвижимости: был создан механизм проектного финансирования, которым на данный момент обеспечивается строительство 80% площади объектов жилой недвижимости, при этом данный механизм гарантирует защиту прав и интересов инвесторов. Не менее важная роль отводится как местным, так и центральным органам власти в развитии рынка ипотечного кредитования и способствованию социально-экономического развития в целом.
Снижение процентной ставки и льготные условия кредитования, обеспеченные государственной поддержкой, способствуют обеспечению большего количества населения жильем, а также играет важную роль в поддержке рынка недвижимости, строительной отрасли и рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса. Однако значительное снижение ставок кредитования в течение долгого периода времени в совокупности с влиянием других факторов привело к устойчивой тенденции повышения стоимости жилой недвижимости в большей степени на первичном рынке. Как на рынке недвижимости Российской Федерации, так и на рынке Томской области ключевыми факторами ценообразования являются: цены на строительные материалы, механизм финансирования, объем спроса и предложения, а также уровень ставки ипотечного кредитования и его доступность. Снижение ставок, вызванное введением льготных ипотечных программ на федеральном и региональном уровне, привело к увеличению объемов ипотечного кредитования и росту спроса на недвижимость, что привело к росту цен на первичное жилье. Данная тенденция привела к росту цен на вторичном рынке за счет роста спроса; также рост цен был вызван снижением ставок по ипотечным кредитам, которые, однако, были снижены в меньшей мере, чем ставки по кредитам на первичное жилье. Данное снижение было обусловлено политикой ЦБ — снижением ключевой ставки. Из проведенного анализа можно сделать вывод о том, что на первичный рынок недвижимости в России оказывают влияние большее количество факторов, поэтому увеличение стоимости жилой недвижимости в большей степени происходит на первичном рынке.
Таким образом, ставка ипотечного кредитования — важный, но не единственный фактор, оказывающий влияние на стоимость жилья: при снижении ставки стоимость недвижимости увеличивается, при увеличении ставки стоимость недвижимости уменьшается. Анализ показал, что ставка ипотечного кредитования может являться инструментом регулирования рынка жилой недвижимости: в период пандемии и экономического кризиса Правительство РФ использовало ставку для государственного регулирования рынка.


Купить