Договор купли-продажи недвижимости: проблемы правового регулирования (Всероссийский Государственный Университет Юстиции)
|
Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества по законодательству РФ 6
1.1 Понятие и правовая природа договора купли-продажи недвижимости 6
1.2 Заключение договора купли-продажи недвижимости 10
Глава 2. Особенности исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества 16
2.1 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 16
2.2 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости 21
Заключение 26
Библиографический список 29
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества по законодательству РФ 6
1.1 Понятие и правовая природа договора купли-продажи недвижимости 6
1.2 Заключение договора купли-продажи недвижимости 10
Глава 2. Особенности исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества 16
2.1 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 16
2.2 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости 21
Заключение 26
Библиографический список 29
Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что недвижимое имущество представляет собой один из наиболее значимых объектов гражданских прав. Данный факт связан с тем, что объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимое имущество может быть использовано в различных целях, в частности, для удовлетворения потребностей граждан в жилье, для реализации производственных и хозяйственных целей, а также может выступать инструментом предпринимательской деятельности. Учитывая данное обстоятельство, гражданское законодательство устанавливает различные режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных потребностей, в коммерческих целях и т.д.
На сегодняшний день рынок недвижимости продолжает стремительно развиваться, оказывая существенное влияние на хозяйственный оборот страны. В то же время данный процесс сопровождается множеством рисков, связанных с наличием законодательных пробелов и противоречивости в системе правового регулирования рассматриваемого договора.
Необходимо отметить, что основным законом, регулирующим договор купли-продажи недвижимого имущества и устанавливающим основные права и обязанности субъектов гражданского права в данной сфере, является вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) (далее по тексту - ГК РФ). Наряду с ним применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.04.2023) (далее по тексту – ЖК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.04.2023) (далее по тексту – ЗК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 14.04.2023) (далее по тексту - Закон о регистрации недвижимости) и др.
Цель работы состоит в проведении правового анализа теоретических и практических проблем, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества, для выработки дальнейших рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.
Для достижения цели в курсовой работе поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и правовую природу договора купли-продажи недвижимого имущества;
2. Исследовать вопросы заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
3. Проанализировать основные права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества;
4. Рассмотреть ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при заключении сделок купли-продажи объектов недвижимости.
Предметом исследования выступает содержание конкретных норм, закрепленных в соответствующих нормативно-правовых актах и регулирующих отношения, направленные на заключение и исполнение договора купли-продажи жилого помещения, а также правоприменительная практика, юридическая литература.
Степень разработанности темы исследования. Несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, вопросы, связанные с определением предмета соответствующего договора, особенностями ответственности сторон, их правового статуса получили лишь фрагментное освещение. Так, отдельные аспекты правового регулирования сделок купли-продажи недвижимого имущества исследовались в трудах Бевзенко Р.С. «Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости», Гришина Н.П. «Купля-продажа земельных участков», Патенковой Е.Н. «Распоряжение недвижимостью при ее продаже», Мадатова Э.И. «Понятие «Договор купли-продажи недвижимости»» и др.
Методологической основой исследования является исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования, системно-функциональный метод. Исследованием охвачен значительный круг действующих нормативно-правовых актов, изучена специальная юридическая литература, правоприменительная практика, а также разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и др.
Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка использованной литературы.
На сегодняшний день рынок недвижимости продолжает стремительно развиваться, оказывая существенное влияние на хозяйственный оборот страны. В то же время данный процесс сопровождается множеством рисков, связанных с наличием законодательных пробелов и противоречивости в системе правового регулирования рассматриваемого договора.
Необходимо отметить, что основным законом, регулирующим договор купли-продажи недвижимого имущества и устанавливающим основные права и обязанности субъектов гражданского права в данной сфере, является вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) (далее по тексту - ГК РФ). Наряду с ним применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.04.2023) (далее по тексту – ЖК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.04.2023) (далее по тексту – ЗК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 14.04.2023) (далее по тексту - Закон о регистрации недвижимости) и др.
Цель работы состоит в проведении правового анализа теоретических и практических проблем, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества, для выработки дальнейших рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.
Для достижения цели в курсовой работе поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и правовую природу договора купли-продажи недвижимого имущества;
2. Исследовать вопросы заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
3. Проанализировать основные права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества;
4. Рассмотреть ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при заключении сделок купли-продажи объектов недвижимости.
Предметом исследования выступает содержание конкретных норм, закрепленных в соответствующих нормативно-правовых актах и регулирующих отношения, направленные на заключение и исполнение договора купли-продажи жилого помещения, а также правоприменительная практика, юридическая литература.
Степень разработанности темы исследования. Несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, вопросы, связанные с определением предмета соответствующего договора, особенностями ответственности сторон, их правового статуса получили лишь фрагментное освещение. Так, отдельные аспекты правового регулирования сделок купли-продажи недвижимого имущества исследовались в трудах Бевзенко Р.С. «Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости», Гришина Н.П. «Купля-продажа земельных участков», Патенковой Е.Н. «Распоряжение недвижимостью при ее продаже», Мадатова Э.И. «Понятие «Договор купли-продажи недвижимости»» и др.
Методологической основой исследования является исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования, системно-функциональный метод. Исследованием охвачен значительный круг действующих нормативно-правовых актов, изучена специальная юридическая литература, правоприменительная практика, а также разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и др.
Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка использованной литературы.
Подводя итог настоящему исследованию, стоит отметить, что на современном этапе развития гражданского законодательства институт купли-продажи недвижимости нельзя признать проработанным в полной мере. Остается неразрешенным ряд вопросов и проблем, связанных с заключением и исполнением рассмотренного соглашения.
Законодатель под договором купли-продажи недвижимости понимает соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Первая же проблема обнаруживается при анализе приведенного определения, т.к. оно не позволяет определить конкретный перечень критериев, в соответствии с которыми имущество может быть отнесено к разряду недвижимости.
Соответствующие критерии отражены в ст. 130 ГК РФ, однако и ее положения нельзя признать исчерпывающими. В указанной статье целесообразно определить сущность таких критериев, указать их дополнительные признаки, характеризующие связь объекта с землей. Также следует закрепить в законодательстве условие о постоянном характере связи с землей, в целях преодоления дискуссий по данному вопросу.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, несомненно, является самостоятельной разновидностью договора купли-продажи. По своей гражданско-правовой характеристике он является консенсуальным, возмездным и взаимным. Сторонами договора могут быть любые субъекты гражданских прав. Для данного договора предусмотрена обязательная письменная форма. Законодательство указывает и на обязательный характер государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также нотариального удостоверения в отдельных случаях.
Ряд проблем можно обнаружить при анализе заключения соответствующего соглашения. Существенными условиями, подлежащими согласованию при заключении договора, являются условия о предмете (включающем 2 элемента: недвижимое имущество, а также действия по его передаче) и цене, устанавливаемой по соглашению сторон. При этом определение договора не содержит прямого указания на существенный характер определения цены соглашении. А между тем, отсутствие условия о цене в договоре приведет к признанию его незаключенным. Необходимо дополнить законодательное определение с учетом всех указанных аспектов.
Детальной проработки в законодательстве требуют и отдельные вопросы, связанные с исполнением договора. Неочевидно, что именно законодатель понимает под «уклонением» в п. 1 ст. 556 ГК РФ, какое именно действие или бездействие стороны договора можно считать уклонением. Предполагается разумным предусмотреть штрафные санкции за такое уклонение.
Договор купли-продажи недвижимого имущества окончательно исполнен в момент, когда в пользование покупателю было предоставлено имущество, и все права на недвижимость были переданы соответствующему лицу. Имущество считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта. Моментом перехода права собственности на соответствующее имущество считается момент государственной регистрации. Однако вопрос о том, в какой последовательности должны быть произведены данные действия, законодательством не урегулирован. Целесообразно закрепить в ГК РФ, а также Законе о регистрации недвижимости соответствующее правило. Первоочередным должен быть именно факт передачи имущества, а не государственная регистрация. Возможно также уточнение в соответствующем параграфе ГК РФ правил о распределении рисков в договоре.
Вопросы ответственности сторон подчинены нормам ст. 551, 556, 557 ГК РФ, а также общим правилам о купле-продаже. В целях упорядочения соответствующих правил целесообразно п. 7 гл. 30 дополнить соответствующей статьей «Ответственность по договору купли-продажи недвижимого имущества». В рамках указанных положений об ответственности следует уточнить, какие нарушения сторон по договору могут быть признаны существенными, какие последуют санкции за их совершение и, в частности, в каких случаях продавец и покупатель вправе потребовать расторжения соглашения.
Законодатель под договором купли-продажи недвижимости понимает соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Первая же проблема обнаруживается при анализе приведенного определения, т.к. оно не позволяет определить конкретный перечень критериев, в соответствии с которыми имущество может быть отнесено к разряду недвижимости.
Соответствующие критерии отражены в ст. 130 ГК РФ, однако и ее положения нельзя признать исчерпывающими. В указанной статье целесообразно определить сущность таких критериев, указать их дополнительные признаки, характеризующие связь объекта с землей. Также следует закрепить в законодательстве условие о постоянном характере связи с землей, в целях преодоления дискуссий по данному вопросу.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, несомненно, является самостоятельной разновидностью договора купли-продажи. По своей гражданско-правовой характеристике он является консенсуальным, возмездным и взаимным. Сторонами договора могут быть любые субъекты гражданских прав. Для данного договора предусмотрена обязательная письменная форма. Законодательство указывает и на обязательный характер государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также нотариального удостоверения в отдельных случаях.
Ряд проблем можно обнаружить при анализе заключения соответствующего соглашения. Существенными условиями, подлежащими согласованию при заключении договора, являются условия о предмете (включающем 2 элемента: недвижимое имущество, а также действия по его передаче) и цене, устанавливаемой по соглашению сторон. При этом определение договора не содержит прямого указания на существенный характер определения цены соглашении. А между тем, отсутствие условия о цене в договоре приведет к признанию его незаключенным. Необходимо дополнить законодательное определение с учетом всех указанных аспектов.
Детальной проработки в законодательстве требуют и отдельные вопросы, связанные с исполнением договора. Неочевидно, что именно законодатель понимает под «уклонением» в п. 1 ст. 556 ГК РФ, какое именно действие или бездействие стороны договора можно считать уклонением. Предполагается разумным предусмотреть штрафные санкции за такое уклонение.
Договор купли-продажи недвижимого имущества окончательно исполнен в момент, когда в пользование покупателю было предоставлено имущество, и все права на недвижимость были переданы соответствующему лицу. Имущество считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта. Моментом перехода права собственности на соответствующее имущество считается момент государственной регистрации. Однако вопрос о том, в какой последовательности должны быть произведены данные действия, законодательством не урегулирован. Целесообразно закрепить в ГК РФ, а также Законе о регистрации недвижимости соответствующее правило. Первоочередным должен быть именно факт передачи имущества, а не государственная регистрация. Возможно также уточнение в соответствующем параграфе ГК РФ правил о распределении рисков в договоре.
Вопросы ответственности сторон подчинены нормам ст. 551, 556, 557 ГК РФ, а также общим правилам о купле-продаже. В целях упорядочения соответствующих правил целесообразно п. 7 гл. 30 дополнить соответствующей статьей «Ответственность по договору купли-продажи недвижимого имущества». В рамках указанных положений об ответственности следует уточнить, какие нарушения сторон по договору могут быть признаны существенными, какие последуют санкции за их совершение и, в частности, в каких случаях продавец и покупатель вправе потребовать расторжения соглашения.
Подобные работы
- Система сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4980 р. Год сдачи: 2018 - Предварительный договор в гражданском праве (Московская финансово-промышленная академия «Синергия»)
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 2500 р. Год сдачи: 2020 - Правовое регулирование гражданских отношений в сфере риэлторской деятельности
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4830 р. Год сдачи: 2017 - ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА): ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СОДЕРЖАНИЕ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2019 - Нотариат в правовой системе Российской Федерации
Дипломные работы, ВКР, нотариат. Язык работы: Русский. Цена: 2000 р. Год сдачи: 2023 - ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4975 р. Год сдачи: 2024 - Гражданско-правовое регулирование рентных отношений
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4290 р. Год сдачи: 2021 - Правовое регулирование прекращения права собственности (Всероссийский Государственный Университет Юстиции)
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 2000 р. Год сдачи: 2023 - Правовое положение кредитов при банкротстве застройщика
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - Гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018