Введение 3
Глава 1. Договор ипотеки как основание залоговых правоотношений 6
1.1 Сущность и правовая природа залога 6
1.2 Понятие и существенные условия договора ипотеки (залоге недвижимости) 11
1.3 Основные права и обязанности сторон по договору ипотеки 26
Глава 2. Правовые основания расторжения договора ипотеки и его последствия 32
2.1 Основания и порядок расторжения договора ипотеки 32
2.2 Обращение взыскания на заложенное имущество как последствие
расторжения договора ипотеки 37
2.3 Анализ судебной практики о расторжении договора и прекращении ипотеки 57
Заключение 66
Список использованных источников и литературы 70
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что залог, дошедший к нам из глубины веков в практически неизменном состоянии, имеет исключительную значимость в условиях рыночной экономики».
Изменение экономического уклада общества и становление системы частного, права с необходимостью вызвали обращение к тем правовым институтам, которые «опосредуя формы отношений, возникающих в имущественном обороте, придают ему рациональность и динамичность».
К числу таких институтов, безусловно, относится и залог - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Рима.
В современных условиях потребность в кредитных ресурса очень высока, поэтому необходимы надежные правовые средства обеспечения их возвратности.
В них заинтересованы не только кредиторы, но и потенциальные заемщики, поскольку в противном случае последние лишаются возможности реального привлечения средств в сферу своей деятельности. И именно залог является одним из основных способов обеспечения исполнения обязательств.
В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, так как он обладает несомненными преимуществами перед другими способами.
Во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.
Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору - залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.
В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Одним из важнейших способов обеспечения обязательств (особенно при долгосрочном кредитовании и других долгосрочных обязательствах) является ипотека (залог недвижимости). Это связано с тем, что недвижимое имущество меньше другого подвержено инфляции, его трудно укрыть, спрятать; дополнительную надежность такого способа обеспечения несет обязательная государственная регистрации ипотеки.
Расторжение ипотечного договора может осуществляться несколькими способами: по решению суда либо по обоюдному согласию сторон. Однако и в том, и в другом случае процедура расторжения ипотечного договора должна осуществляться в соответствии с действующим законодательством.
Расторгнуть договор об ипотеке можно и в случае нарушения одной из сторон каких-либо обязательств, взятых на себя по договору. Однако это нарушение должно быть существенным. Кроме того, такое нарушение должно приводить к потерям другой стороны. Однако в данном случае расторжение ипотечного договора - это не единственное решение проблемы. Стороны могут просто изменить договор, что повлечет за собой изменение некоторых обязательств, а не утрату их силы, как при расторжении.
Как уже было сказано, не только невозможность выплат по договору может стать причиной расторжения договора ипотеки. Это может произойти и в случае обмена приобретаемой квартиры и при ее продаже. Такие обстоятельства должны способствовать тому, что банк и заемщик обоюдно принимают решение по наиболее оптимальной форме погашения имеющейся задолженности или ее выкупа будущим собственником.
Объектом исследования выступают правовые отношения, возникающие в процессе расторжения договора ипотеки и его последствия.
Предмет исследования составляют нормы российского гражданского права, регулирующие основание, порядок расторжения договора ипотеки и его последствия.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование оснований, порядка и последствий расторжения договора ипотеки.
Для достижения поставленной цели необходимо решений следующих задач:
- изучить договор ипотеки как основание залоговых правоотношений;
- выявить сущность и правовую природу залога;
- дать понятие и изучить существенные условия договора ипотеки (залоге недвижимости) ;
- определить основные права и обязанности сторон по договору ипотеки;
- исследовать правовые основания расторжения договора ипотеки и его последствия;
- раскрыть основания и порядок расторжения договора ипотеки;
- рассмотреть обращение взыскания на заложенное имущество как последствие расторжения договора ипотеки;
- проанализировать судебную практику о расторжении договора и прекращении ипотеки.
Методологическую основу работы составляет общенаучный диалектический метод познания правовой действительности и частнонаучные методы: сравнительно-правовой, формально-логический, анализ научных концепций, законодательства и практики его применения.
Теоретическую базу исследования составили нормативные правовые акты, монографии и научные труды (таких цивилистов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.А. Вишневский, А.А. Гончаров, Л.Н. Горбачева и др.), учебная литература, публикации в периодических изданиях и судебная практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников и литературы.
В силу своей природы ипотека позволяет участникам предпринимательских отношений использовать этот инструмент для реализации целого ряда экономических задач.
При этом ипотека обеспечивает реализацию разнонаправленных интересов участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств.
По договорам о залоге недвижимых имуществ (договор об ипотеке) одни стороны - залогодержатель, который является кредитором по обязательствам, обеспеченной ипотекой, имеют право получать удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте.
Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа.
Предмет ипотеки - недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.
Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п.2 ст.342 ГК РФ, и такой закон был в середине 1998г. принят.
Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК РФ о залоге, и это прямо предусмотрено в п.2 ст.334 ГК РФ.
Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке - закладной, представляющей ценную бумагу.
Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.
При залоге земельного участка, поскольку договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя. Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.
При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп:
Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.
Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.
В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.
Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.
В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.
Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.
Нами предлагается изменение в Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 335 ГК РФ: «В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила ст. 364 - 366 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное» .
И все таки, несмотря на все виды проблем, которые возникают на практиках, в том числе поставленных в данной работе, законодательство об ипотеке находится на достаточно на высоком уровне развития (по сравнению с другими институтами гражданского, гражданско-процессуального права Российской Федерации) и постоянно совершенствуется, что, в конечном счете, будет способствовать более широкому и правильному применению контрагентами на практике договоров и становлению в нашем государстве цивилизованного рынка.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
