Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: основные направления развития (Российская Академия Народного Хозяйства и Государственной Службы (Поволжский институт управления))
|
Введение……………………………………………………………………3
Глава 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как явление и предмет научного анализа…….........…………11
1.1. Правовая природа, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество…………………………………11
1.2. Развитие теории и практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России………………………….27
Глава 2. Правовая характеристика государственной регистрации прав с недвижимым имуществом…38
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: понятие и правовая сущность…38
2.2. Порядок государственной регистрации в современных российских условиях…52
2.3. Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество.63
Заключение……………………………………………………………….72
Список используемой литературы…77
Глава 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как явление и предмет научного анализа…….........…………11
1.1. Правовая природа, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество…………………………………11
1.2. Развитие теории и практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России………………………….27
Глава 2. Правовая характеристика государственной регистрации прав с недвижимым имуществом…38
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: понятие и правовая сущность…38
2.2. Порядок государственной регистрации в современных российских условиях…52
2.3. Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество.63
Заключение……………………………………………………………….72
Список используемой литературы…77
Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет первостепенное значение.
Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственника.
Конституция Российской Федерации закрепившая, после длительного забвения, право частной собственности и возможность вовлечения в свободный хозяйственный оборот различных объектов недвижимости, предопределила стремительное развитие гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты установили основы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, создали действенные механизмы их реализации, но не обеспечили должной полноты, единообразия и дифференцированности такого регулирования в зависимости от субъектного состава и вида недвижимости. Нормы, регламентирующие отношения собственности на недвижимое имущество, относятся к различным отраслям законодательства, носят коллизионный характер, в связи с чем, сложны в применении. Законодательство содержит нечеткие формулировки и пробелы в правовом регулировании отношений собственности на недвижимое имущество, что обусловливает неоднозначную их оценку со стороны судебных и иных правоприменительных органов. При этом острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности на недвижимое имущество.
Особенности гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество настолько разнообразны и специфичны, что заслуживают глубокого научного осмысления. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, занимая особое место среди научных исследований, обозначила ряд недостатков и определила перспективы развития законодательства, регулирующего отношения собственности на недвижимое имущество. Между тем, находясь в непосредственной связи с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе, отношения собственности непрестанно развиваются, что на современном этапе обусловливает важность и теоретическую значимость уточнения их научного понимания, формирования новейшего понятийного аппарата, разработки теоретических проблем гражданско-правового регулирования. Формирование и осмысление современных научных представлений о праве собственности на недвижимое имущество отчасти базируются на изучении и анализе правовых конструкций, используемых за рубежом. Вместе с тем, формальное перенесение мировых моделей в отечественное право не сможет обеспечить с должной эффективностью изучение современных отечественных проблем и особенностей права собственности на недвижимое имущество. Становление эффективной и стабильной системы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество не завершено и требует доктринальных исследований и научно-теоретического анализа, основанных на фундаментальных принципах отечественного права, которые обеспечат адекватное восприятие действующего гражданского законодательства, регламентирующего отношения собственности на недвижимое имущество, разработку путей его дальнейшей модификации и совершенствования.
Учитывая, что законодательство относит к недвижимым вещам достаточно большое количество объектов и содержание их правовых режимов существенно отличается друг от друга, в научной работе не исследовались вопросы, связанные с правом собственности на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
Актуальность темы исследования определяется научной и практической значимостью государственной регистрации прав на недвижимое имущество, фактора обуславливающего эффективность гражданского оборота, защиту прав собственников в России.
По экспертным оценкам, в России не сложился полноценный гражданско-правовой механизм регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствует актуальный и достоверный реестр прав собственности. Вопросы регистрируемого права, судебной защиты прав собственности занимают ведущее место среди основных проблем современного гражданского оборота. Приоритет сугубо технического значения государственной регистрации прав на имущество обуславливает более 90% общей массы отказов в регистрации.
Недостатки правового регулирования, пробелы и противоречия в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость, ошибочные решения препятствуют развитию гражданского оборота, отрицательно сказываются не только в сфере гражданского права, но и в других сферах общественно-экономической, политической жизни общества. Вместе с тем, как отмечает В.Ф. Яковлев, «права на недвижимость — это важнейшие гражданские права, это основа гражданского оборота, основа жизни людей, граждан, ...основа предпринимательской деятельности».
В проекте нового Гражданского кодекса Российской Федерации («Проект ГК РФ») предусмотрены существенные изменения в целях совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако новеллы проекта нового ГК РФ оцениваются неоднозначно. В целом, судьба проекта нового Гражданского кодекса напоминает судьбу Гражданского уложения Российской Империи, мало результатные попытки усовершенствования которого, начатые в 1882 году, были прерваны революцией 1917 года.
Вместе с тем, дальнейшее развитие гражданского права в России невозможно без глубокого и всестороннего исследования доктринальных, правотворческих и правоприменительных проблем, в том числе, в части совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Вышеизложенное в совокупности определяет актуальность, научную и практическую значимость темы диссертационного исследования.
Объект исследования – гражданско-правовые отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Предмет исследования – правовые нормы, устанавливающие и регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также практика их применения.
Методологической основой исследования служит совокупность общеначных и частнонаучных методов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права. В том числе методы: анализа и синтеза, комплексный, системный, функциональный, структурный и др. В диссертационном исследовании использовались также сравнительно-правовой, формально - юридический, логико-правовой и историко-правовой методы научного познания и др.
Цель исследования: выявление правовой природы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, раскрытие основных проблем, существующих в данной сфере, и разработка предложений по их законодательному усовершенствованию.
Цель и предмет исследования предопределили необходимость постановки и решения следующих задач:
1. Уточнить правовую природу, сущность, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ее место в системе гражданского оборота;
2. Проанализировать научную литературу, посвященную понятию и видам сделок с недвижимым имуществом;
3. Определить особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
4. Провести анализ правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
5. Выявить пробелы в нормативных правовых актах по регулированию государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Теоретическая и практическая значимость магистерской диссертации.
1. Углубление знаний в правовой сфере: Диссертация способствует расширению теоретических основ земельного и имущественного права, рассматривая правовые нормы, регулирующие процедуру государственной регистрации недвижимости.
2. Анализ правоприменительной практики: Работа включает в себя исследование существующих правовых проблем, что позволяет выявить недоработки в законодательстве, а также создать новую методологическую основу для дальнейших исследований.
3. Разработка рекомендаций: На основе анализа существующих проблем автор может предложить теоретические рекомендации, которые могут быть полезны как для научных исследований, так и для практической правоприменительной деятельности.
4. Решение актуальных проблем: Диссертация может предлагать конкретные решения для актуальных проблем в области регистрации недвижимости, что будет полезно для государственных органов и частных специалистов.
5. Методические рекомендации: Автор может разработать методические рекомендации для регистрации служащих и юристов, работающих в сфере недвижимости, что повысит эффективность выполнения их обязанностей.
6. Поддержка законодательных инициатив: Результаты исследования могут быть использованы для обоснования новых законодательных инициатив и реформ, направленных на совершенствование системы государственной регистрации.
В целом, диссертация обладает значительной теоретической и практической значимостью, что подчеркивает важность изучения данного вопроса как для академической среды, так и для практического применения в реальной жизни.
Положения, выносимые на защиту:
1. Государственная регистрация недвижимости является ключевым элементом правовой системы, обеспечивающим защиту прав собственников и легитимность сделок с недвижимостью.
2. Внедрение информационных технологий и автоматизация процессов регистрации повышают доступность и ускоряют процедуры, а также защищают права граждан и сокращают случаи мошенничества.
Научная новизна.
В рамках исследования предлагаются варианты решения обозначенных проблем, а именно:
1) государственная регистрация не создает права, а только доказывает его. В этом смысле правильнее было бы скорректировать формулировку статьи 219 Гражданского кодекса.
2) несмотря на важность государственной регистрации, ее отсутствие не должно лишать собственника возможности доказывать свои права, ссылаясь на какие-либо иные правовые основания.
3) законом не установлен особый порядок перехода прав на недвижимое имущество. При создании такой процедуры она должна быть отражена в статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
4) государственная регистрация права на недвижимое имущество является препятствием для предъявления иска третьим лицом по исковой давности на то же недвижимое имущество. Поэтому желательно дополнить статью 234 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности.
Степень изученности темы исследования.
Степень изученности темы достаточно высока, но в то же время она остается актуальной и требует дальнейшего исследования. Существуют обширные исследования, посвященные правовым основам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В научных работах рассматриваются различные аспекты законодательства, включая нормы, регулирующие процедуры регистрации, а также роль регистрационных органов. Изучение исторического развития системы регистрации недвижимости в разных странах, включая Россию, позволяет понять эволюцию институтов и норм, формировавшихся под воздействием экономических и социальных изменений.
В последние годы активно изучается влияние информационных технологий на процессы регистрации недвижимости. Появление электронных сервисов, таких как онлайн-регистрация и цифровая платформа для подачи заявок, становится предметом дискуссий среди ученых и практиков. Вопросы, касающиеся защиты прав граждан в сфере регистрации недвижимости, также активно исследуются. Это включает анализ правовых средств защиты и механизмы правоприменения. В библиографической базе существует множество научных статей, монографий и диссертаций, посвященных государственной регистрации недвижимости. Это свидетельствует о том, что тема активно развивается в научном поле.
В целом, тема государственной регистрации недвижимости изучена достаточно хорошо, однако постоянно меняющиеся экономические реалии и законодательные нововведения требуют актуализации и углубленного анализа. Это открывает возможности для новых исследований и разработки рекомендаций по улучшению системы регистрации недвижимости.
Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственника.
Конституция Российской Федерации закрепившая, после длительного забвения, право частной собственности и возможность вовлечения в свободный хозяйственный оборот различных объектов недвижимости, предопределила стремительное развитие гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты установили основы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, создали действенные механизмы их реализации, но не обеспечили должной полноты, единообразия и дифференцированности такого регулирования в зависимости от субъектного состава и вида недвижимости. Нормы, регламентирующие отношения собственности на недвижимое имущество, относятся к различным отраслям законодательства, носят коллизионный характер, в связи с чем, сложны в применении. Законодательство содержит нечеткие формулировки и пробелы в правовом регулировании отношений собственности на недвижимое имущество, что обусловливает неоднозначную их оценку со стороны судебных и иных правоприменительных органов. При этом острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности на недвижимое имущество.
Особенности гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество настолько разнообразны и специфичны, что заслуживают глубокого научного осмысления. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, занимая особое место среди научных исследований, обозначила ряд недостатков и определила перспективы развития законодательства, регулирующего отношения собственности на недвижимое имущество. Между тем, находясь в непосредственной связи с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе, отношения собственности непрестанно развиваются, что на современном этапе обусловливает важность и теоретическую значимость уточнения их научного понимания, формирования новейшего понятийного аппарата, разработки теоретических проблем гражданско-правового регулирования. Формирование и осмысление современных научных представлений о праве собственности на недвижимое имущество отчасти базируются на изучении и анализе правовых конструкций, используемых за рубежом. Вместе с тем, формальное перенесение мировых моделей в отечественное право не сможет обеспечить с должной эффективностью изучение современных отечественных проблем и особенностей права собственности на недвижимое имущество. Становление эффективной и стабильной системы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество не завершено и требует доктринальных исследований и научно-теоретического анализа, основанных на фундаментальных принципах отечественного права, которые обеспечат адекватное восприятие действующего гражданского законодательства, регламентирующего отношения собственности на недвижимое имущество, разработку путей его дальнейшей модификации и совершенствования.
Учитывая, что законодательство относит к недвижимым вещам достаточно большое количество объектов и содержание их правовых режимов существенно отличается друг от друга, в научной работе не исследовались вопросы, связанные с правом собственности на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
Актуальность темы исследования определяется научной и практической значимостью государственной регистрации прав на недвижимое имущество, фактора обуславливающего эффективность гражданского оборота, защиту прав собственников в России.
По экспертным оценкам, в России не сложился полноценный гражданско-правовой механизм регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствует актуальный и достоверный реестр прав собственности. Вопросы регистрируемого права, судебной защиты прав собственности занимают ведущее место среди основных проблем современного гражданского оборота. Приоритет сугубо технического значения государственной регистрации прав на имущество обуславливает более 90% общей массы отказов в регистрации.
Недостатки правового регулирования, пробелы и противоречия в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость, ошибочные решения препятствуют развитию гражданского оборота, отрицательно сказываются не только в сфере гражданского права, но и в других сферах общественно-экономической, политической жизни общества. Вместе с тем, как отмечает В.Ф. Яковлев, «права на недвижимость — это важнейшие гражданские права, это основа гражданского оборота, основа жизни людей, граждан, ...основа предпринимательской деятельности».
В проекте нового Гражданского кодекса Российской Федерации («Проект ГК РФ») предусмотрены существенные изменения в целях совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако новеллы проекта нового ГК РФ оцениваются неоднозначно. В целом, судьба проекта нового Гражданского кодекса напоминает судьбу Гражданского уложения Российской Империи, мало результатные попытки усовершенствования которого, начатые в 1882 году, были прерваны революцией 1917 года.
Вместе с тем, дальнейшее развитие гражданского права в России невозможно без глубокого и всестороннего исследования доктринальных, правотворческих и правоприменительных проблем, в том числе, в части совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Вышеизложенное в совокупности определяет актуальность, научную и практическую значимость темы диссертационного исследования.
Объект исследования – гражданско-правовые отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Предмет исследования – правовые нормы, устанавливающие и регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также практика их применения.
Методологической основой исследования служит совокупность общеначных и частнонаучных методов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права. В том числе методы: анализа и синтеза, комплексный, системный, функциональный, структурный и др. В диссертационном исследовании использовались также сравнительно-правовой, формально - юридический, логико-правовой и историко-правовой методы научного познания и др.
Цель исследования: выявление правовой природы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, раскрытие основных проблем, существующих в данной сфере, и разработка предложений по их законодательному усовершенствованию.
Цель и предмет исследования предопределили необходимость постановки и решения следующих задач:
1. Уточнить правовую природу, сущность, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ее место в системе гражданского оборота;
2. Проанализировать научную литературу, посвященную понятию и видам сделок с недвижимым имуществом;
3. Определить особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
4. Провести анализ правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
5. Выявить пробелы в нормативных правовых актах по регулированию государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Теоретическая и практическая значимость магистерской диссертации.
1. Углубление знаний в правовой сфере: Диссертация способствует расширению теоретических основ земельного и имущественного права, рассматривая правовые нормы, регулирующие процедуру государственной регистрации недвижимости.
2. Анализ правоприменительной практики: Работа включает в себя исследование существующих правовых проблем, что позволяет выявить недоработки в законодательстве, а также создать новую методологическую основу для дальнейших исследований.
3. Разработка рекомендаций: На основе анализа существующих проблем автор может предложить теоретические рекомендации, которые могут быть полезны как для научных исследований, так и для практической правоприменительной деятельности.
4. Решение актуальных проблем: Диссертация может предлагать конкретные решения для актуальных проблем в области регистрации недвижимости, что будет полезно для государственных органов и частных специалистов.
5. Методические рекомендации: Автор может разработать методические рекомендации для регистрации служащих и юристов, работающих в сфере недвижимости, что повысит эффективность выполнения их обязанностей.
6. Поддержка законодательных инициатив: Результаты исследования могут быть использованы для обоснования новых законодательных инициатив и реформ, направленных на совершенствование системы государственной регистрации.
В целом, диссертация обладает значительной теоретической и практической значимостью, что подчеркивает важность изучения данного вопроса как для академической среды, так и для практического применения в реальной жизни.
Положения, выносимые на защиту:
1. Государственная регистрация недвижимости является ключевым элементом правовой системы, обеспечивающим защиту прав собственников и легитимность сделок с недвижимостью.
2. Внедрение информационных технологий и автоматизация процессов регистрации повышают доступность и ускоряют процедуры, а также защищают права граждан и сокращают случаи мошенничества.
Научная новизна.
В рамках исследования предлагаются варианты решения обозначенных проблем, а именно:
1) государственная регистрация не создает права, а только доказывает его. В этом смысле правильнее было бы скорректировать формулировку статьи 219 Гражданского кодекса.
2) несмотря на важность государственной регистрации, ее отсутствие не должно лишать собственника возможности доказывать свои права, ссылаясь на какие-либо иные правовые основания.
3) законом не установлен особый порядок перехода прав на недвижимое имущество. При создании такой процедуры она должна быть отражена в статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
4) государственная регистрация права на недвижимое имущество является препятствием для предъявления иска третьим лицом по исковой давности на то же недвижимое имущество. Поэтому желательно дополнить статью 234 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности.
Степень изученности темы исследования.
Степень изученности темы достаточно высока, но в то же время она остается актуальной и требует дальнейшего исследования. Существуют обширные исследования, посвященные правовым основам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В научных работах рассматриваются различные аспекты законодательства, включая нормы, регулирующие процедуры регистрации, а также роль регистрационных органов. Изучение исторического развития системы регистрации недвижимости в разных странах, включая Россию, позволяет понять эволюцию институтов и норм, формировавшихся под воздействием экономических и социальных изменений.
В последние годы активно изучается влияние информационных технологий на процессы регистрации недвижимости. Появление электронных сервисов, таких как онлайн-регистрация и цифровая платформа для подачи заявок, становится предметом дискуссий среди ученых и практиков. Вопросы, касающиеся защиты прав граждан в сфере регистрации недвижимости, также активно исследуются. Это включает анализ правовых средств защиты и механизмы правоприменения. В библиографической базе существует множество научных статей, монографий и диссертаций, посвященных государственной регистрации недвижимости. Это свидетельствует о том, что тема активно развивается в научном поле.
В целом, тема государственной регистрации недвижимости изучена достаточно хорошо, однако постоянно меняющиеся экономические реалии и законодательные нововведения требуют актуализации и углубленного анализа. Это открывает возможности для новых исследований и разработки рекомендаций по улучшению системы регистрации недвижимости.
Необходимость существования такого института как регистрация прав на недвижимое имущество обуславливается такими аспектами гражданского правопорядка, как: а) обеспечение всех субъектов гражданского права полными, достоверными и гласными сведениями о правовом положении объектов недвижимого имущества; б) защита прав собственников на принадлежащее им имущество; в) поддержание стабильного и безопасного оборота недвижимого имущества в стране; г) упрощение налогообложения на имущество, принадлежащее налогоплательщикам; д) отсутствие потребности у контрагентов в выяснении всей цепочки передачи титулов предмета сделки; е) уменьшение транзакционных издержки на заключение договоров.
Для поддержания стабильности оборота недвижимости главным условием является создание полной, достоверной и гласной системы регистрации прав на недвижимость, что олицетворяет главную цель гражданско-правового регулирования операций с недвижимостью во всех юрисдикциях прошлого и настоящего времени. В правовых системах, которые первыми осознали эту цель со временем начали формироваться специфичные юридико-технические средства, обеспечивающие особый режим недвижимого имущества и гарантирующие получение достоверной и открытой правовой информации в отношении недвижимых вещей. Благодаря своей гармоничности и продуманности эти приемы стали вводиться с некоторыми поправками и коррективами другими правопорядками и в конечном счете стали воспринимается как общие или основные способы достижения стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости.
Фактически, система регистрации недвижимого имущества создается прежде всего для пользы неограниченного круга третьих лиц, а не ради собственников недвижимости. Вместе с тем полезность регистрации для последних заключается в том, что при продаже или при залоге принадлежащего им недвижимого имущества в обеспечение банковского кредита можно легко установить наличие действительного титула на недвижимость, ведь как известно, чем сложнее это сделать, тем выше риск того, что предполагаемый собственник предмета залога окажется не собственником и тем выше окажется ставка кредита.
В результате проведения комплексного анализа всех вышеуказанных источников права, приходим к выводу, что российский правопорядок, восприняв некоторые основополагающие достижения германской системы государственной регистрации и внедрив особенности, присущие российскому государству, создал собственную систему, не без своих недостатков. Однако, реформирование, продолжающееся в данной сфере позволяет исправить многие существенные пробелы в правовом регулировании и правоприменении.
В результате проведённого исследования гражданско-правового регулирования отношений в сфере регистрации прав на недвижимое имущество были сделаны следующие выводы:
1. Автор проанализировал процесс возникновения и совершенствования права недвижимости в историческом плане на примере законодательства России и законодательства зарубежных стран и сформулировал на основе этих данных предложения для обеспечения полноты и публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество, а именно:
- для обеспечения полноты сведений, содержащихся в реестре предлагается указывать в реестре всех правообладателей относительно конкретного недвижимого имущества (например, супруга или вступившего в свои права, но пока еще не зарегистрировавшего их наследника) с указанием размера принадлежащей им доли, а не только управомоченного лица. А также ввести обязательное очное участие лица в каждой процедуре регистрации, касающегося его права. В противном случае допуская возможность изменения реестровых записей лицом, в них не указанных, увеличивается вероятность оспаривания правильности ведения реестра;
- для обеспечения достоверности сведений, содержащихся в реестре предлагается подчинить реестр принципу полного легалитета, который подразумевает проверку действительности основания регистратором не только с опорой на предоставленную ему документацию, но и на все доступные ему сведения и факты. Процедура вызывного производства может способствовать достижению данной цели. В этом случае информация о предстоящей регистрации права должна публиковаться судом и все лица, имеющие возражения против регистрируемого права приглашаются оспорить его. При условии, что возражений не было данное право записывается в реестр как бесспорное;
- для придания реестровым сведениям свойства публичной достоверности предлагается ввести презумпцию признания достоверными в отношении добросовестных приобретателей недвижимого имущества сведений государственного реестра, взамен на содержащиеся в нём правил о предположении правильности реестра. Требование же к добросовестности приобретателя должно ограничиваться обращением к реестровым записям перед заключением сделки.
2. Автор исследовал нормативную базу, регулирующую современные отношения в сфере недвижимости и выявил следующие основные противоречия, возникающие в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно:
- в процессе анализа действующего в настоящее время законодательства, регулирующего право недвижимости в России, автор приходит к выводу, что выбранный законодателем режим оборота недвижимого имущества некорректен. В соответствии с ним земельный участок и построенное на нём здание или сооружение являются самостоятельными объектами гражданского права, однако при этом вводится принцип единства прав на здание или сооружение и земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае правообладатель, при условии регистрации в ЕГРН прав на данные объекты обособленно друг от друга заключает договор купли-продажи недвижимости, ему необходимо провести параллельный акт отчуждения и постройки, и земельного участка. Неисполнение данного принципа приводит к ничтожности сделки;
- тот факт, что запись о праве не бесспорна и может быть оспорена в суде, а также не является бесспорным доказательством добросовестности правоприобретателя, и в то же время в законодательстве содержатся положения о том, что единственным доказательством существования права добросовестного правоприобретателя является запись о нём в ЕГРН;
- установлено противоречие между правилом, взятым из германского правопорядка «отсутствие записи о праве означает отсутствие вещного права» и формулировкой понятия государственной регистрации прав на недвижимость, придающее процедуре правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение. В законодательстве перечислено множество обременений вещных прав, а также вводятся новые, однако законом о государственной регистрации недвижимости установлено ограничение перечня обременений вещных прав.
6. В связи с вышеизложенным, автор приводит следующие рекомендации и предложения по совершенствованию и практическому применению гражданского законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости:
- помимо регистрации самого факта перехода вещных прав, регистрации подлежат также и сделки с недвижимостью. Вероятное решение о внесении в реестр сведений о сделках с объектом недвижимого имущества вместо записей об установленных правах на данный объект нецелесообразно, поскольку в указанном случае реестр бы гласил о возможности изменения прав на недвижимое имущество, при условии надлежащего исполнения сторонами сделки обязательств по ней, а не о фактическом изменении прав на недвижимость. Поскольку осуществление регистрации прав на недвижимость предполагает проведение исследования оснований возникновения этих прав, что по нашему мнению, приводит к выводу об отсутствии необходимости существования правил о параллельной регистрации сделок и прав, возникающих после их заключения;
- умножение объектов регистрации прав на недвижимое имущество, а именно сделок и вытекающих из них ограничений и обременений излишне. Необходимо упразднить требование о регистрации сделок, оставив лишь регистрацию правовых последствий, вытекающих из существа обязательства.
Так, по нашему мнению, посредством решения поставленных в исследовании задач, автором была достигнута основная цель данной работы, а именно разработка научной модели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и представление конструктивных рекомендаций по ликвидации некоторых существующих проблем и противоречий, возникающих в сфере правового регулирования недвижимости на базе судебной практики и действующего российского законодательства, а также на основе комплексного анализа правовой природы недвижимости в целях его дальнейшего совершенствования.
Полученные выводы и выработанные предложения отражают субъективное мнение автора и не исключают иные точки зрения по исследуемой проблеме. Дальнейшее исследование данной проблематики позволит оценивать эффективность развивающихся норм законодательства, регулирующего отношения в сфере права недвижимости.
Для поддержания стабильности оборота недвижимости главным условием является создание полной, достоверной и гласной системы регистрации прав на недвижимость, что олицетворяет главную цель гражданско-правового регулирования операций с недвижимостью во всех юрисдикциях прошлого и настоящего времени. В правовых системах, которые первыми осознали эту цель со временем начали формироваться специфичные юридико-технические средства, обеспечивающие особый режим недвижимого имущества и гарантирующие получение достоверной и открытой правовой информации в отношении недвижимых вещей. Благодаря своей гармоничности и продуманности эти приемы стали вводиться с некоторыми поправками и коррективами другими правопорядками и в конечном счете стали воспринимается как общие или основные способы достижения стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости.
Фактически, система регистрации недвижимого имущества создается прежде всего для пользы неограниченного круга третьих лиц, а не ради собственников недвижимости. Вместе с тем полезность регистрации для последних заключается в том, что при продаже или при залоге принадлежащего им недвижимого имущества в обеспечение банковского кредита можно легко установить наличие действительного титула на недвижимость, ведь как известно, чем сложнее это сделать, тем выше риск того, что предполагаемый собственник предмета залога окажется не собственником и тем выше окажется ставка кредита.
В результате проведения комплексного анализа всех вышеуказанных источников права, приходим к выводу, что российский правопорядок, восприняв некоторые основополагающие достижения германской системы государственной регистрации и внедрив особенности, присущие российскому государству, создал собственную систему, не без своих недостатков. Однако, реформирование, продолжающееся в данной сфере позволяет исправить многие существенные пробелы в правовом регулировании и правоприменении.
В результате проведённого исследования гражданско-правового регулирования отношений в сфере регистрации прав на недвижимое имущество были сделаны следующие выводы:
1. Автор проанализировал процесс возникновения и совершенствования права недвижимости в историческом плане на примере законодательства России и законодательства зарубежных стран и сформулировал на основе этих данных предложения для обеспечения полноты и публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество, а именно:
- для обеспечения полноты сведений, содержащихся в реестре предлагается указывать в реестре всех правообладателей относительно конкретного недвижимого имущества (например, супруга или вступившего в свои права, но пока еще не зарегистрировавшего их наследника) с указанием размера принадлежащей им доли, а не только управомоченного лица. А также ввести обязательное очное участие лица в каждой процедуре регистрации, касающегося его права. В противном случае допуская возможность изменения реестровых записей лицом, в них не указанных, увеличивается вероятность оспаривания правильности ведения реестра;
- для обеспечения достоверности сведений, содержащихся в реестре предлагается подчинить реестр принципу полного легалитета, который подразумевает проверку действительности основания регистратором не только с опорой на предоставленную ему документацию, но и на все доступные ему сведения и факты. Процедура вызывного производства может способствовать достижению данной цели. В этом случае информация о предстоящей регистрации права должна публиковаться судом и все лица, имеющие возражения против регистрируемого права приглашаются оспорить его. При условии, что возражений не было данное право записывается в реестр как бесспорное;
- для придания реестровым сведениям свойства публичной достоверности предлагается ввести презумпцию признания достоверными в отношении добросовестных приобретателей недвижимого имущества сведений государственного реестра, взамен на содержащиеся в нём правил о предположении правильности реестра. Требование же к добросовестности приобретателя должно ограничиваться обращением к реестровым записям перед заключением сделки.
2. Автор исследовал нормативную базу, регулирующую современные отношения в сфере недвижимости и выявил следующие основные противоречия, возникающие в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно:
- в процессе анализа действующего в настоящее время законодательства, регулирующего право недвижимости в России, автор приходит к выводу, что выбранный законодателем режим оборота недвижимого имущества некорректен. В соответствии с ним земельный участок и построенное на нём здание или сооружение являются самостоятельными объектами гражданского права, однако при этом вводится принцип единства прав на здание или сооружение и земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае правообладатель, при условии регистрации в ЕГРН прав на данные объекты обособленно друг от друга заключает договор купли-продажи недвижимости, ему необходимо провести параллельный акт отчуждения и постройки, и земельного участка. Неисполнение данного принципа приводит к ничтожности сделки;
- тот факт, что запись о праве не бесспорна и может быть оспорена в суде, а также не является бесспорным доказательством добросовестности правоприобретателя, и в то же время в законодательстве содержатся положения о том, что единственным доказательством существования права добросовестного правоприобретателя является запись о нём в ЕГРН;
- установлено противоречие между правилом, взятым из германского правопорядка «отсутствие записи о праве означает отсутствие вещного права» и формулировкой понятия государственной регистрации прав на недвижимость, придающее процедуре правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение. В законодательстве перечислено множество обременений вещных прав, а также вводятся новые, однако законом о государственной регистрации недвижимости установлено ограничение перечня обременений вещных прав.
6. В связи с вышеизложенным, автор приводит следующие рекомендации и предложения по совершенствованию и практическому применению гражданского законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости:
- помимо регистрации самого факта перехода вещных прав, регистрации подлежат также и сделки с недвижимостью. Вероятное решение о внесении в реестр сведений о сделках с объектом недвижимого имущества вместо записей об установленных правах на данный объект нецелесообразно, поскольку в указанном случае реестр бы гласил о возможности изменения прав на недвижимое имущество, при условии надлежащего исполнения сторонами сделки обязательств по ней, а не о фактическом изменении прав на недвижимость. Поскольку осуществление регистрации прав на недвижимость предполагает проведение исследования оснований возникновения этих прав, что по нашему мнению, приводит к выводу об отсутствии необходимости существования правил о параллельной регистрации сделок и прав, возникающих после их заключения;
- умножение объектов регистрации прав на недвижимое имущество, а именно сделок и вытекающих из них ограничений и обременений излишне. Необходимо упразднить требование о регистрации сделок, оставив лишь регистрацию правовых последствий, вытекающих из существа обязательства.
Так, по нашему мнению, посредством решения поставленных в исследовании задач, автором была достигнута основная цель данной работы, а именно разработка научной модели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и представление конструктивных рекомендаций по ликвидации некоторых существующих проблем и противоречий, возникающих в сфере правового регулирования недвижимости на базе судебной практики и действующего российского законодательства, а также на основе комплексного анализа правовой природы недвижимости в целях его дальнейшего совершенствования.
Полученные выводы и выработанные предложения отражают субъективное мнение автора и не исключают иные точки зрения по исследуемой проблеме. Дальнейшее исследование данной проблематики позволит оценивать эффективность развивающихся норм законодательства, регулирующего отношения в сфере права недвижимости.
Подобные работы
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: основные направления развития (Статья, Российская Академия Народного Хозяйства и Государственной Службы (Поволжский институт управления))
Статьи, Эссе, Сочинения, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 350 р. Год сдачи: 2024 - ПРОЕКТИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА УЧРЕЖДЕНИЙ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ НИУ «БЕЛГУ»)
Магистерская диссертация, муниципальное право. Язык работы: Русский. Цена: 4870 р. Год сдачи: 2018