Договор аренды в гражданском праве России: вопросы теории и правоприменительной практики (Московский Финансово-Юридический Университет)
|
Есть приложения.
Введение 3
Глава 1. Теоретико-правовая основа договора аренды в гражданском праве России 9
1.1. Понятие и признаки аренды в Российской Федерации 9
1.2. Предмет и существенные условия договора аренды 19
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды 28
2.1 Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация 28
2.2 Особенности заключения и прекращения договора аренды. 47
Глава 3. Пути совершенствования правового регулирования договора аренды в гражданском праве России 58
3.1. Проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды в правоприменительной практике. 58
3.2 Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России. 67
Заключение 80
Список использованных источников: 86
Нормативные-правовые акты 86
Приложение 1 94
Приложение 2 95
Приложение 3 96
Введение 3
Глава 1. Теоретико-правовая основа договора аренды в гражданском праве России 9
1.1. Понятие и признаки аренды в Российской Федерации 9
1.2. Предмет и существенные условия договора аренды 19
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды 28
2.1 Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация 28
2.2 Особенности заключения и прекращения договора аренды. 47
Глава 3. Пути совершенствования правового регулирования договора аренды в гражданском праве России 58
3.1. Проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды в правоприменительной практике. 58
3.2 Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России. 67
Заключение 80
Список использованных источников: 86
Нормативные-правовые акты 86
Приложение 1 94
Приложение 2 95
Приложение 3 96
Актуальность темы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Вторая часть Гражданского Кодекса РФ закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются организациями в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. - 12372, в 2004г. -19525, в 2005 г. - 20213, в 2006 г. - 22347, в 2007 г. - 23521 дел.
В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов
В доктрине гражданского права многими учеными (О. Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой, А. Ю. Кабалкин, Т. Е. Абова, Б. Е. Семенов, А.Г. Калпин, Е. Козлова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Н. А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако на практике свое подтверждение они так и не нашли.
Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается в необходимости совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными и в настоящее время.
Все сказанное предопределило выбор темы исследования. Степень научной разработанности темы. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен целый ряд научных исследований, проведенных такими авторами: Я. В. Абрамовым, Т. Д. Алексеевым, Ю. Е. Булатецким, А. П. Беловым, М. В. Васильевым, В. В. Витрянским, А. А. Власовым, В. Г. Вишняковым, В. 3. Гущиным, В. Д. Газман, А. М. Гуляевым, А.А. Груздевым, В. А. Егиазаровым, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, Н. М. Коршуновым, А. Ю. Кабалкиным, А. Г. Калпиным, Е. В. Кабатовой, М. И. Лещенко, И. Г. Лисименко, О. Н. Мозговым, С. А. Мызровым, С. Б. Пугинским, Е. А. Павлодским, И. А. Решетник, М. Н. Семякиным, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневич, А. М. Эрделевским, и др.
Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.
Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.
Целью исследования является: теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
1) проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды;
2) уточнено понятие договора аренды в. российском гражданском праве и рассмотрены его виды;
3) рассмотрены; особенности правового статуса субъектов договора аренды;
4) указаны особенности прекращения договорных арендных отношений;
5) рассмотрены проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;
6) предложены пути совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения изменения- и прекращения договора аренды на современном этапе.
Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы, регулирующие арендные отношения, практика их применения и возникающие проблемы. Это включает:
• Историческое развитие и формирование договора аренды: Исследование начинается с древних времен, когда договор аренды был одной из первых форм экономического общения.
• Понятие, содержание и сущность договора аренды: Определение целей и основных условий договора, таких как передача имущества во временное пользование за плату.
• Формы и виды договора аренды: Различные типы аренды, включая прокат, аренду транспортных средств и зданий.
• Правовое регулирование и правовая ответственность субъектов договора аренды: Анализ законодательных актов, таких как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Налоговый кодекс РФ, регулирующих арендные отношения.
• Актуальные проблемы договора аренды: Выявление и анализ текущих проблем, связанных с соблюдением законодательства и выполнением обязательств сторонами.
• Предложения по совершенствованию договора аренды: Разработка рекомендаций по улучшению правового регулирования арендных отношений.
Таким образом, предмет исследования охватывает широкий спектр вопросов, связанных с договором аренды, что позволяет глубже понять его сущность и предложить пути его совершенствования.
Методологию исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, историко-правовой, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Конституция Российской Федерации, гражданское законодательство, международно-правовые акты, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов Верховного Суда СССР, Верховного Суда РСФСР, Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Дополнительным источником для исследования послужила статистическая информация на федеральном и региональном уровнях управления, аналитические вестники, а также обзорные, нормативные и справочные материалы, материалы научно-практических конференций и круглых столов.
Эмпирическая основа исследования договора аренды в гражданском праве России включает следующие компоненты:
1. Нормативная основа исследования:
• Гражданский кодекс РФ (части 1, 2 и 3)
• Земельный кодекс РФ
• Налоговый кодекс РФ
• Федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие арендные отношения
2. Судебная практика:
• Решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции по спорам, связанным с арендой
• Постановления и определения Верховного Суда РФ
3. Статистические данные:
• Официальные данные Федеральной службы государственной статистики
• Аналитические отчеты и исследования юридических и консалтинговых компаний
4. Научные публикации и исследования:
• Монографии, статьи и диссертации по теме арендных отношений
• Материалы научных конференций и семинаров
5. Практический опыт:
• Опыт работы юридических фирм и адвокатов, специализирующихся на арендных спорах
• Практические кейсы и примеры из реальной жизни
6. Международные стандарты и сравнительное правоведение:
• Анализ зарубежного опыта регулирования арендных отношений
• Сравнительный анализ с международными правовыми нормами
Эта эмпирическая основа позволяет всесторонне исследовать договор аренды, выявить существующие проблемы и предложить пути их решения, опираясь на обширную правовую и практическую базу.
Апробация результатов работы.
По теме диссертации опубликованы две статьи:
1. «Некоторые вопросы правоприменительной практики по договору аренды».
2. «Проблемы правоприменительной практики при заключении договора аренды».
Структура выпускной квалификационной работы включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложений.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Вторая часть Гражданского Кодекса РФ закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются организациями в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. - 12372, в 2004г. -19525, в 2005 г. - 20213, в 2006 г. - 22347, в 2007 г. - 23521 дел.
В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов
В доктрине гражданского права многими учеными (О. Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой, А. Ю. Кабалкин, Т. Е. Абова, Б. Е. Семенов, А.Г. Калпин, Е. Козлова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Н. А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако на практике свое подтверждение они так и не нашли.
Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается в необходимости совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными и в настоящее время.
Все сказанное предопределило выбор темы исследования. Степень научной разработанности темы. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен целый ряд научных исследований, проведенных такими авторами: Я. В. Абрамовым, Т. Д. Алексеевым, Ю. Е. Булатецким, А. П. Беловым, М. В. Васильевым, В. В. Витрянским, А. А. Власовым, В. Г. Вишняковым, В. 3. Гущиным, В. Д. Газман, А. М. Гуляевым, А.А. Груздевым, В. А. Егиазаровым, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, Н. М. Коршуновым, А. Ю. Кабалкиным, А. Г. Калпиным, Е. В. Кабатовой, М. И. Лещенко, И. Г. Лисименко, О. Н. Мозговым, С. А. Мызровым, С. Б. Пугинским, Е. А. Павлодским, И. А. Решетник, М. Н. Семякиным, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневич, А. М. Эрделевским, и др.
Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.
Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.
Целью исследования является: теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
1) проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды;
2) уточнено понятие договора аренды в. российском гражданском праве и рассмотрены его виды;
3) рассмотрены; особенности правового статуса субъектов договора аренды;
4) указаны особенности прекращения договорных арендных отношений;
5) рассмотрены проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;
6) предложены пути совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения изменения- и прекращения договора аренды на современном этапе.
Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы, регулирующие арендные отношения, практика их применения и возникающие проблемы. Это включает:
• Историческое развитие и формирование договора аренды: Исследование начинается с древних времен, когда договор аренды был одной из первых форм экономического общения.
• Понятие, содержание и сущность договора аренды: Определение целей и основных условий договора, таких как передача имущества во временное пользование за плату.
• Формы и виды договора аренды: Различные типы аренды, включая прокат, аренду транспортных средств и зданий.
• Правовое регулирование и правовая ответственность субъектов договора аренды: Анализ законодательных актов, таких как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Налоговый кодекс РФ, регулирующих арендные отношения.
• Актуальные проблемы договора аренды: Выявление и анализ текущих проблем, связанных с соблюдением законодательства и выполнением обязательств сторонами.
• Предложения по совершенствованию договора аренды: Разработка рекомендаций по улучшению правового регулирования арендных отношений.
Таким образом, предмет исследования охватывает широкий спектр вопросов, связанных с договором аренды, что позволяет глубже понять его сущность и предложить пути его совершенствования.
Методологию исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, историко-правовой, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Конституция Российской Федерации, гражданское законодательство, международно-правовые акты, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов Верховного Суда СССР, Верховного Суда РСФСР, Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Дополнительным источником для исследования послужила статистическая информация на федеральном и региональном уровнях управления, аналитические вестники, а также обзорные, нормативные и справочные материалы, материалы научно-практических конференций и круглых столов.
Эмпирическая основа исследования договора аренды в гражданском праве России включает следующие компоненты:
1. Нормативная основа исследования:
• Гражданский кодекс РФ (части 1, 2 и 3)
• Земельный кодекс РФ
• Налоговый кодекс РФ
• Федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие арендные отношения
2. Судебная практика:
• Решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции по спорам, связанным с арендой
• Постановления и определения Верховного Суда РФ
3. Статистические данные:
• Официальные данные Федеральной службы государственной статистики
• Аналитические отчеты и исследования юридических и консалтинговых компаний
4. Научные публикации и исследования:
• Монографии, статьи и диссертации по теме арендных отношений
• Материалы научных конференций и семинаров
5. Практический опыт:
• Опыт работы юридических фирм и адвокатов, специализирующихся на арендных спорах
• Практические кейсы и примеры из реальной жизни
6. Международные стандарты и сравнительное правоведение:
• Анализ зарубежного опыта регулирования арендных отношений
• Сравнительный анализ с международными правовыми нормами
Эта эмпирическая основа позволяет всесторонне исследовать договор аренды, выявить существующие проблемы и предложить пути их решения, опираясь на обширную правовую и практическую базу.
Апробация результатов работы.
По теме диссертации опубликованы две статьи:
1. «Некоторые вопросы правоприменительной практики по договору аренды».
2. «Проблемы правоприменительной практики при заключении договора аренды».
Структура выпускной квалификационной работы включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложений.
В процессе исследования выбранная нами тема исследования подтвердила свою актуальность.
Цель работы заключалась в исследовании объектного и субъектного содержания договора аренды, порядка его правового регулирования, исполнения и расторжения, а также сравнения исследуемого договора со смежными договорами. Нами были рассмотрены и проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и прекращение прав аренды, а также правоприменительная и судебная практика в сфере правоотношений, ограниченных договором аренды и регулируемых российским законодательством.
В заключение необходимо отметить, что по сегодняшний день не существует единого подхода к определению юридической природы арендных отношений. В течение достаточно длительного периода времени институт аренды имел исключительно обязательственную природу, при этом отдельными учеными отмечались признаки ущербности положения арендатора в отношениях с арендодателем. Позже советским законодательством признавалось существование вещно-правовых элементов в структуре арендных отношений. Однако сегодня вновь ведутся споры о юридической природе арендных отношений и возможности их включения в систему обязательственных отношений. Мы считаем, что институт аренды нужно сохранить со свойственной ему вещно-обязательственной природой.
В целях решения актуальных проблем, связанных с предметом договора аренды, необходимо провести более детальный анализ и уточнение определения объектов аренды, установленных законодательством. Также требуется чёткое регулирование и пересмотр перечня объектов, с которыми ежедневно сталкиваются многочисленные пользователи.
Однако следует отметить, что для внесения соответствующих изменений потребуется значительное время для тщательного изучения всей проблематики, касающейся данного вопроса. Только при условии приложения всех необходимых усилий в указанной области можно будет избежать коллизий в различных сферах применения договора аренды.
В реальных условиях часто встречаются ситуации, когда в роли арендодателя выступает доверенное лицо, наделенное полномочиями по использованию и предоставлению имущества на основании соответствующей юридической доверенности.
На сегодняшний день вопросы, связанные с различными аспектами договора аренды, занимают центральное место в гражданско-правовой науке и хозяйственной практике. Это обусловлено тем, что законодательные несовершенства приводят к ошибкам при составлении договоров аренды, которые, в свою очередь, являются источником юридических и финансовых проблем.
Особую значимость приобрела проблема заключения договора аренды в условиях пандемии, вызванной вынужденной самоизоляцией, что привело к резкому сокращению финансовых возможностей в бизнес-сообществе. Многие предприниматели оказались не в состоянии арендовать земельные участки, помещения и оборудование на прежних условиях. В связи с этим возникает необходимость расторжения старых и заключения новых договоров аренды.
В процессе выполнения работы был проведен всесторонний анализ значительного объема общетеоретической и специализированной литературы, а также нормативно-правовых и законодательных актов, регулирующих договор аренды как институт гражданского права. В частности, были изучены Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие соответствующие документы.
Для достижения поставленных целей использовались общенаучные и частнонаучные методы исследования, включая метод обобщения и анализа научной и специализированной литературы, метод анализа нормативно-правовых актов, исторический метод и сравнительно-правовой метод.
Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным соглашением. Большинство норм, регулирующих данный вид договора, носят диспозитивный характер и применяются в случае, если стороны самостоятельно урегулировали соответствующие вопросы в условиях договора. Такова общая характеристика договора аренды.
Договор аренды включает в себя следующие элементы:
• Стороны договора (арендодатель и арендатор).
• Предмет договора (объект аренды).
• Форма договора.
• Цена договора аренды.
По общему правилу, единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет. В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в аренду.
Важно отметить, что в аренду могут быть переданы только те вещи, оборот которых не ограничен или не запрещен в части передачи их в пользование.
Договор аренды является консенсуальным на основании того, что он считается заключённым с момента достижения контрагентами соглашения по всем его существенным условиям. Вступление договора в силу не зависит от фактической передачи имущества арендатору. Передача имущества, в свою очередь, представляет собой исполнение уже заключённого договора со стороны арендодателя.
Таким образом, в случаях, когда момент заключения договора совпадает с фактической передачей арендованного имущества, следует говорить о специфической процедуре заключения договора аренды и его исполнении в момент заключения.
Основы гражданско-правового регулирования договоров аренды изложены в главе 34 Гражданского кодекса РФ.
Среди ключевых проблем, связанных с действующим законодательством об аренде, можно выделить следующие: неоднозначность разграничения понятий найма и аренды, спорные аспекты передачи арендных обязательств в качестве вклада в уставный капитал общества (статья 615 ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»), затруднения в идентификации некоторых соглашений как арендных договоров (например, ларьки в торговом центре, разделенные перегородками), а также отсутствие норм, регламентирующих аренду имущества, которое еще не создано.
К процедуре заключения договора аренды применяются общие правила о порядке совершения сделок и заключения договоров. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество.
В рамках анализа данной проблемы предлагается внести изменения в статью 623 Гражданского кодекса РФ, направленные на устранение существующих неопределённостей. В частности, предлагается сформулировать положение, согласно которому право собственности арендодателя на неотделимые улучшения возникает с момента их завершения.
Государство придает юридическую значимость арендным отношениям посредством обязательной регистрации соответствующего договора, что обеспечивает признание права пользования арендатора перед третьими лицами.
Современное российское гражданское законодательство выделяет несколько причин, по которым договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.
При расторжении договора аренды либо внесении в него изменений, в рамках судебной процедуры обязательным требованием является соблюдение досудебного порядка урегулирования конфликта между сторонами — арендатором и арендодателем.
На основании анализа материалов судебных дел установлено, что расторжение договора аренды влечёт за собой прекращение арендных отношений и, соответственно, обязательств по аренде. Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе РФ чётко определённого понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: «Расторжение договора аренды представляет собой волевое действие, инициируемое одной или обеими сторонами, направленное на прекращение обязательств по аренде и, как следствие, регулируемых прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды».
Также одним из методов прекращения арендных отношений является расторжение договора аренды в судебном порядке по инициативе одной из сторон. В случае, если условия арендного соглашения или соответствующее законодательство предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, его действие может быть изменено или прекращено автоматически.
Одним из ключевых направлений развития российского законодательства может стать разработка норм, регулирующих аренду объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства. В частности, принятие отдельного нормативного правового акта или внесение соответствующих положений в Гражданский кодекс Российской Федерации позволит упорядочить правоотношения в сфере аренды таких объектов.
При разработке указанных норм следует учитывать накопленный опыт. В качестве примера можно привести Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который также регулирует аренду объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства. Предполагается, что данная форма законодательного регулирования будет востребована среди крупных коммерческих организаций.
Таким образом, цель исследования была достигнута посредством выполнения поставленных задач.
Цель работы заключалась в исследовании объектного и субъектного содержания договора аренды, порядка его правового регулирования, исполнения и расторжения, а также сравнения исследуемого договора со смежными договорами. Нами были рассмотрены и проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и прекращение прав аренды, а также правоприменительная и судебная практика в сфере правоотношений, ограниченных договором аренды и регулируемых российским законодательством.
В заключение необходимо отметить, что по сегодняшний день не существует единого подхода к определению юридической природы арендных отношений. В течение достаточно длительного периода времени институт аренды имел исключительно обязательственную природу, при этом отдельными учеными отмечались признаки ущербности положения арендатора в отношениях с арендодателем. Позже советским законодательством признавалось существование вещно-правовых элементов в структуре арендных отношений. Однако сегодня вновь ведутся споры о юридической природе арендных отношений и возможности их включения в систему обязательственных отношений. Мы считаем, что институт аренды нужно сохранить со свойственной ему вещно-обязательственной природой.
В целях решения актуальных проблем, связанных с предметом договора аренды, необходимо провести более детальный анализ и уточнение определения объектов аренды, установленных законодательством. Также требуется чёткое регулирование и пересмотр перечня объектов, с которыми ежедневно сталкиваются многочисленные пользователи.
Однако следует отметить, что для внесения соответствующих изменений потребуется значительное время для тщательного изучения всей проблематики, касающейся данного вопроса. Только при условии приложения всех необходимых усилий в указанной области можно будет избежать коллизий в различных сферах применения договора аренды.
В реальных условиях часто встречаются ситуации, когда в роли арендодателя выступает доверенное лицо, наделенное полномочиями по использованию и предоставлению имущества на основании соответствующей юридической доверенности.
На сегодняшний день вопросы, связанные с различными аспектами договора аренды, занимают центральное место в гражданско-правовой науке и хозяйственной практике. Это обусловлено тем, что законодательные несовершенства приводят к ошибкам при составлении договоров аренды, которые, в свою очередь, являются источником юридических и финансовых проблем.
Особую значимость приобрела проблема заключения договора аренды в условиях пандемии, вызванной вынужденной самоизоляцией, что привело к резкому сокращению финансовых возможностей в бизнес-сообществе. Многие предприниматели оказались не в состоянии арендовать земельные участки, помещения и оборудование на прежних условиях. В связи с этим возникает необходимость расторжения старых и заключения новых договоров аренды.
В процессе выполнения работы был проведен всесторонний анализ значительного объема общетеоретической и специализированной литературы, а также нормативно-правовых и законодательных актов, регулирующих договор аренды как институт гражданского права. В частности, были изучены Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие соответствующие документы.
Для достижения поставленных целей использовались общенаучные и частнонаучные методы исследования, включая метод обобщения и анализа научной и специализированной литературы, метод анализа нормативно-правовых актов, исторический метод и сравнительно-правовой метод.
Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным соглашением. Большинство норм, регулирующих данный вид договора, носят диспозитивный характер и применяются в случае, если стороны самостоятельно урегулировали соответствующие вопросы в условиях договора. Такова общая характеристика договора аренды.
Договор аренды включает в себя следующие элементы:
• Стороны договора (арендодатель и арендатор).
• Предмет договора (объект аренды).
• Форма договора.
• Цена договора аренды.
По общему правилу, единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет. В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в аренду.
Важно отметить, что в аренду могут быть переданы только те вещи, оборот которых не ограничен или не запрещен в части передачи их в пользование.
Договор аренды является консенсуальным на основании того, что он считается заключённым с момента достижения контрагентами соглашения по всем его существенным условиям. Вступление договора в силу не зависит от фактической передачи имущества арендатору. Передача имущества, в свою очередь, представляет собой исполнение уже заключённого договора со стороны арендодателя.
Таким образом, в случаях, когда момент заключения договора совпадает с фактической передачей арендованного имущества, следует говорить о специфической процедуре заключения договора аренды и его исполнении в момент заключения.
Основы гражданско-правового регулирования договоров аренды изложены в главе 34 Гражданского кодекса РФ.
Среди ключевых проблем, связанных с действующим законодательством об аренде, можно выделить следующие: неоднозначность разграничения понятий найма и аренды, спорные аспекты передачи арендных обязательств в качестве вклада в уставный капитал общества (статья 615 ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»), затруднения в идентификации некоторых соглашений как арендных договоров (например, ларьки в торговом центре, разделенные перегородками), а также отсутствие норм, регламентирующих аренду имущества, которое еще не создано.
К процедуре заключения договора аренды применяются общие правила о порядке совершения сделок и заключения договоров. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество.
В рамках анализа данной проблемы предлагается внести изменения в статью 623 Гражданского кодекса РФ, направленные на устранение существующих неопределённостей. В частности, предлагается сформулировать положение, согласно которому право собственности арендодателя на неотделимые улучшения возникает с момента их завершения.
Государство придает юридическую значимость арендным отношениям посредством обязательной регистрации соответствующего договора, что обеспечивает признание права пользования арендатора перед третьими лицами.
Современное российское гражданское законодательство выделяет несколько причин, по которым договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.
При расторжении договора аренды либо внесении в него изменений, в рамках судебной процедуры обязательным требованием является соблюдение досудебного порядка урегулирования конфликта между сторонами — арендатором и арендодателем.
На основании анализа материалов судебных дел установлено, что расторжение договора аренды влечёт за собой прекращение арендных отношений и, соответственно, обязательств по аренде. Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе РФ чётко определённого понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: «Расторжение договора аренды представляет собой волевое действие, инициируемое одной или обеими сторонами, направленное на прекращение обязательств по аренде и, как следствие, регулируемых прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды».
Также одним из методов прекращения арендных отношений является расторжение договора аренды в судебном порядке по инициативе одной из сторон. В случае, если условия арендного соглашения или соответствующее законодательство предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, его действие может быть изменено или прекращено автоматически.
Одним из ключевых направлений развития российского законодательства может стать разработка норм, регулирующих аренду объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства. В частности, принятие отдельного нормативного правового акта или внесение соответствующих положений в Гражданский кодекс Российской Федерации позволит упорядочить правоотношения в сфере аренды таких объектов.
При разработке указанных норм следует учитывать накопленный опыт. В качестве примера можно привести Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который также регулирует аренду объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства. Предполагается, что данная форма законодательного регулирования будет востребована среди крупных коммерческих организаций.
Таким образом, цель исследования была достигнута посредством выполнения поставленных задач.
Подобные работы
- Предварительный договор в гражданском праве (Московская финансово-промышленная академия «Синергия»)
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 2500 р. Год сдачи: 2020 - Договор аренды транспортных средств
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4760 р. Год сдачи: 2017 - ОПЦИОН НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА В ГРАЖДАНСКОМ
ПРАВЕ РОССИИ
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5780 р. Год сдачи: 2020 - СИСТЕМА СОВРЕМЕННЫХ ИСТОЧНИКОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4330 р. Год сдачи: 2017 - Баланс интересов в гражданском праве России и его обеспечение в
договорных отношениях
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5650 р. Год сдачи: 2017 - Юридические факты: понятие, классификация (Московский финансово-юридический университет)
Курсовые работы, теория государства и права. Язык работы: Русский. Цена: 600 р. Год сдачи: 2023 - ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4210 р. Год сдачи: 2019 - Договор аренды зданий и сооружений
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4250 р. Год сдачи: 2022 - Договор аренды
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4930 р. Год сдачи: 2018