Введение 3
Глава 1. Договор ипотеки как вид договора о залоге имущества 8
1.1. Понятие, существенные условия и форма договора ипотеки 8
1.2. Права и обязанности залогодателя 25
1.3. Права и обязанности залогодержателя 32
Глава 2. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация 40
2.1. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество 40
2.2. Порядок реализации заложенного имущества 60
2.3. Правоприменительные проблемы правового регулирования залога
недвижимости и пути их решения 66
Заключение 74
Список использованных источников и литературы 78
Приложение 84
Актуальность темы исследования. Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х гг. сделало актуальным вопрос о принятии законодательства, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.
Состояние экономики любого государства, стабильность и эффективность гражданского оборота состоят в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизирует экономику, вызывает такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Начиная с римского права, залог законодательно закреплен в правовых нормах всех государств. История развития залоговых отношений говорит о значимости залога как меры, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений. В условиях становления рынка в России роль залога как обеспечительной меры приобретает особое значение. Негативные явления (огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства) привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях возникает потребность использования таких обеспечительных средств, которые давали бы большую гарантию исполнения обязательств.
Среди возможных способов обеспечения обязательств, названных в гл. 23 Гражданского кодекса РФ 1994 г., заметно выделяется институт залога, который в настоящее время считается едва ли не самым надежным способом
предотвращения негативных последствий, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником принятых на себя обязательств.
Связано это с тем, что, во-первых, залог имущества должника обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, причем стоимость этого имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции.
Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору- залогодержателю возможность удовлетворить свои требования на предмет залога преимущественно перед другими кредиторами.
И, наконец, в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом залога является, как правило, особо ценное, быстро ликвидное имущество) является неплохим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Несмотря на все свои преимущества, залог вообще и залог недвижимости в частности пока не получили широкого распространения в предпринимательских отношениях.
Так как объектом ипотеки является недвижимость, то ипотека представляет собой наиболее привлекательный вид залога как способ обеспечения долгосрочных обязательств. Ипотека является важным экономическим фактором в развитии промышленной и экономической инфраструктуры государства. Существующие в России финансовые ресурсы используются неэффективно. В результате большинство организаций, банков и иных кредитных учреждений не имеют необходимых средств в достаточной степени. Ипотека позволит привлечь кредитные ресурсы под обеспечение имеющейся у промышленных и финансовых структур недвижимости. Обеспечение кредита недвижимым имуществом позволяет гражданам и строительным организациям привлечь средства для решения жилищной проблемы.
С начала 90-х гг. начинается развитие общего и специального
законодательства, регулирующего залог недвижимости. ГК РФ вслед за 4
законом РФ «О залоге» не только положил начало законодательства об ипотеке, но и предопределил форму ее проведения в виде Закона об ипотеке, регулирующего залог недвижимого имущества.
Однако принятие закона об ипотеке не решило всех проблем, связанных с правовым регулированием ипотеки, поскольку сам закон по политическим причинам носил компромиссный характер и не решил многих острых проблем.
С учетом изложенного, изучение такого правового института как ипотека представляется весьма важным и актуальным.
Цель настоящей работы - выявить проблемы в правовом регулировании ипотеки и предложить пути их решения.
Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:
1. изучить понятие, существенные условия и форма договора ипотеки;
2. обобщить прав и обязанностей залогодателя;
3. рассмотреть прав и обязанностей залогодержателя;
4. определить порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию;
5. выявить правоприменительные проблемы правового регулирования залога недвижимости и пути их решения.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.
Предметом исследования являются система правовых норм, регулирующих общественные отношения, связанные с ипотекой.
Методы исследования. Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой анализ, технике - юридический, лингвистический. Их применение позволило круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога недвижимости, проанализировать в комплексе правоотношения по организации ипотеки.
В ходе проведенного исследования было дано понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. В результате комплексного анализа правового регулирования залога недвижимости были выявлены правовые и правореализационные проблемы в указанной сфере на современном этапе.
При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп :
Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.
Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.
В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.
Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться
заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.
В настоящее время ведется работа по усовершенствованию ГК РФ. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.
Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.
В параграфе 2.3. были выявлены некоторые проблемы правового регулирования залога недвижимости. Для устранения выявленных проблем предложены следующие изменения законодательства:
Предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «.. .Залог возникает также на основании завещания».
Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также об имуществе, являющемся предметом залога...»
Предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «...Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки должны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
Предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».
Предлагается статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
Предлагается ограничить ответственность залогодателя за начисленные по основному обязательству проценты сроком в два года, предшествующих моменту реализации предмета ипотеки. Установление срока будет не только стимулировать залогодержателя не затягивать принятие решения об обращении взыскания на заложенное имущество, но и защищать залогодателя от «разорительных» процентов, а также позволит ему воспользоваться судебной отсрочкой платежа (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).
Поэтому в Закон об ипотеке следует внести норму, согласно которой взыскание процентов по обеспечиваемому ипотекой обязательству ограничивается двухгодичным сроком.
Предлагается сохранить за закладной характер именной ценной бумаги.
В параграфе 2.3 были выявлены правоприменительные проблемы ипотеки. Анализ судебной практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.
Следующая группа правоприменительных проблем связана с условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.
Таким образом, судебная практика по данным вопросам противоречива, поэтому для того чтобы установить единообразие в практике, нужно внести изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это можно объяснить несовершенством действующего законодательства. Таким образом, для решения правоприменительных проблем необходимо устранить законодательные пробелы.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
