Методы анализа и оценки офисной и торговой недвижимости
|
РЕФЕРАТ 5
ВВЕДЕНИЕ 6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 8
1.1. Недвижимость как экономическая категория 8
1.2. Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки... 11
1.3. Актуальные проблемы исследования рынка офисной и торговой
недвижимости 21
2. МЕТОДЫ АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ РЫНКА ОФИСНОЙ И ТОРГОВОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ 25
2.1. Анализ рынка офисной недвижимости г. Екатеринбурга 25
2.2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Екатеринбурга 29
2.3. Применение методов доходного подхода для определения
рыночной стоимости офисной и торговой недвижимости 32
2.4. Особенности применения сравнительного подхода к оценке
торговой и офисной недвижимости 38
3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОФИСА ДВУМЯ ПОДХОДАМИ 42
3.1. Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса.... 42
3.2. Применение метода прямой капитализации к оценке офиса 50
3.3. Обобщение результатов оценки и заключение о рыночной
стоимости объекта оценки 53
4. РАЗРАБОТКА ЗАДАНИЙ ДЛЯ ТЕМАТИЧЕСКГО КОНТРОЛЯ ПО
ТЕМЕ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» 55
4.1. Понятие и сущность тематического контроля 55
4.2. Проведение тематического контроля 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 61
ПРИЛОЖЕНИЕ 66
ВВЕДЕНИЕ 6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 8
1.1. Недвижимость как экономическая категория 8
1.2. Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки... 11
1.3. Актуальные проблемы исследования рынка офисной и торговой
недвижимости 21
2. МЕТОДЫ АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ РЫНКА ОФИСНОЙ И ТОРГОВОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ 25
2.1. Анализ рынка офисной недвижимости г. Екатеринбурга 25
2.2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Екатеринбурга 29
2.3. Применение методов доходного подхода для определения
рыночной стоимости офисной и торговой недвижимости 32
2.4. Особенности применения сравнительного подхода к оценке
торговой и офисной недвижимости 38
3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОФИСА ДВУМЯ ПОДХОДАМИ 42
3.1. Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса.... 42
3.2. Применение метода прямой капитализации к оценке офиса 50
3.3. Обобщение результатов оценки и заключение о рыночной
стоимости объекта оценки 53
4. РАЗРАБОТКА ЗАДАНИЙ ДЛЯ ТЕМАТИЧЕСКГО КОНТРОЛЯ ПО
ТЕМЕ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» 55
4.1. Понятие и сущность тематического контроля 55
4.2. Проведение тематического контроля 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 61
ПРИЛОЖЕНИЕ 66
Одним из главных показателей развития страны является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. В работе сделан акцент на наиболее перспективных видах коммерческой недвижимости: торговой и офисной. Поэтому российский рынок является перспективным для развития коммерческой недвижимости и, несмотря на текущую нестабильную экономико-политическую ситуацию, по-прежнему остается привлекательным для развития девелоперских проектов и сетевых операторов.
Анализом коммерческой недвижимости в свое время занимались такие ученые как Фридман Д., Ордуей Н., Тарасевич Е., Галасюк В.
В первой главе рассмотрены факторы, влияющие на рынок. Рынок аренды коммерческой недвижимости влияет на функционирование сопряженных секторов экономики, в том числе на рынок оптовой и розничной торговли, так как все цены на товары корректируются в зависимости от того места, где осуществляется продажа. В России на ставки аренды оказывают давление внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества новых предложений.
Также во второй главе представлена характеристика текущего состояния российского рынка коммерческой недвижимости в разрезе таких показателей как структура спроса и предложения, уровень цен, динамика уровня цен, арендная ставка (для коммерческой недвижимости). Источником анализа послужил аналитический отдел УПН, а также на основе журнальных и газетных публикаций (обобщенное мнение экспертов - участников рынка).
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Предметом исследования выступила система методов анализа и оценки коммерческой недвижимости.
Объектом - торговая и офисная недвижимость города Екатеринбург.
Цель выпускной квалификационной работы - определение рыночной стоимости офисной недвижимости г. Екатеринбург
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1. Исследование рынка коммерческой недвижимости г. Екатеринбург.
2. Анализ методов оценки коммерческой недвижимости.
3. Разработка оценочной шкалы различных методов.
Анализом коммерческой недвижимости в свое время занимались такие ученые как Фридман Д., Ордуей Н., Тарасевич Е., Галасюк В.
В первой главе рассмотрены факторы, влияющие на рынок. Рынок аренды коммерческой недвижимости влияет на функционирование сопряженных секторов экономики, в том числе на рынок оптовой и розничной торговли, так как все цены на товары корректируются в зависимости от того места, где осуществляется продажа. В России на ставки аренды оказывают давление внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества новых предложений.
Также во второй главе представлена характеристика текущего состояния российского рынка коммерческой недвижимости в разрезе таких показателей как структура спроса и предложения, уровень цен, динамика уровня цен, арендная ставка (для коммерческой недвижимости). Источником анализа послужил аналитический отдел УПН, а также на основе журнальных и газетных публикаций (обобщенное мнение экспертов - участников рынка).
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Предметом исследования выступила система методов анализа и оценки коммерческой недвижимости.
Объектом - торговая и офисная недвижимость города Екатеринбург.
Цель выпускной квалификационной работы - определение рыночной стоимости офисной недвижимости г. Екатеринбург
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1. Исследование рынка коммерческой недвижимости г. Екатеринбург.
2. Анализ методов оценки коммерческой недвижимости.
3. Разработка оценочной шкалы различных методов.
Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным».
Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.
В первой главе работы рассмотрена необходимость оценки, виды стоимости недвижимости, а так же факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Во второй главе рассмотрены все существующие подходы к оценке объектов недвижимости, описаны основные этапы оценки и содержание отчета об оценке.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.
Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.
В третьей главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке. Учитывая имеющуюся информационную базу применены следующие методы оценки в рамках существующих подходов.
• метод прямой капитализации доходов (доходный подход);
• метод сравнения продаж (сравнительный подход);
Полученные с помощью этих методов размеры стоимости повлияли на выбор окончательной величины рыночной стоимости.
Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.
В первой главе работы рассмотрена необходимость оценки, виды стоимости недвижимости, а так же факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Во второй главе рассмотрены все существующие подходы к оценке объектов недвижимости, описаны основные этапы оценки и содержание отчета об оценке.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.
Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.
В третьей главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке. Учитывая имеющуюся информационную базу применены следующие методы оценки в рамках существующих подходов.
• метод прямой капитализации доходов (доходный подход);
• метод сравнения продаж (сравнительный подход);
Полученные с помощью этих методов размеры стоимости повлияли на выбор окончательной величины рыночной стоимости.
Подобные работы
- ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2019 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, финансы и кредит. Язык работы: Русский. Цена: 4920 р. Год сдачи: 2017 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, финансы и кредит. Язык работы: Русский. Цена: 4770 р. Год сдачи: 2016 - Оценка стоимости приносящий доход недвижимости сравнительным подходом
Дипломные работы, ВКР, анализ хозяйственной деятельности. Язык работы: Русский. Цена: 4850 р. Год сдачи: 2016 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4270 р. Год сдачи: 2017 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, сервисная деятельность. Язык работы: Русский. Цена: 4360 р. Год сдачи: 2018 - Оценка рыночной стоимости торгового центра
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4260 р. Год сдачи: 2016