Тема: Гражданско-правовое регулирование ипотеки

Актуальность темы исследования продиктована важностью и значимостью рынка недвижимости, который без преувеличения, является ключевым сектором экономики в современных условиях социально­экономического развития страны. Развитие социально-экономической системы страны в рамках рыночной экономики требует надлежащего правового регулирования отношений, направленных на удовлетворение нужд как всего государства, так и каждого гражданина. В связи с этим, в настоящее время активно расширяются возможности ипотеки, в ипотечные отношения вовлекается все большее число граждан.
Ипотека является видом залога, который обеспечивает исполнение обязательства, предметом которого выступает недвижимое имущество. Ипотека - это комплексное обеспечительное средство, защищающее основное, обеспечиваемое ею обязательство, она является дополнительным (акцессорным) обязательством. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части, а также дополнительных сумм, полагающихся залогодержателю. Ипотека как акцессорное обязательство обеспечивает только действительное требование, имеющее денежный характер, т.е. ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг, мнимое требование также не может обеспечиваться залогом.
Значимость института ипотеки диктует необходимость ее детальной правовой регламентации, поскольку стабильное функционирование ипотечных отношений имеет непосредственное влияние на экономику страны, а также на вопросы, связанные с залоговыми отношениями относительно недвижимого имущества.
Правительство предпринимает меры, направленные на стимулирование и развития института ипотеки, связанные с необходимостью развития рынка недвижимости и фондового рынка, с развитием банковского дела в нашей стране. В настоящее время предлагаются программы ипотечного кредитования: «Ипотека - молодым семьям», Всероссийская программа «Военная ипотека», ипотечные программы «Материнский капитал», «Молодые учителя» и др. На фоне государственной поддержки экономики в преодолении последствий глобального кризиса, вызванного пандемией COVID-19, были приняты беспрецедентные меры, направленные на поддержку населения и бизнеса. Одной из таких мер является программа льготной ипотеки с государственной поддержкой, которая была введена в апреле 2020 года.
Несмотря на предпринимаемые меры, правовому регулированию ипотеки присущ ряд проблем. Сфера ипотечных правоотношений функционирует и развивается уже на протяжении длительного времени, однако, ее нельзя признать совершенной и полностью урегулированной. Об этом свидетельствует внесение многочисленных изменений в действующее законодательство. Кроме этого, нормы в процессуальном законодательстве, касающиеся порядка проведения публичных торгов разработаны поверхностно, что осложняет реализацию имущества. Также недоработан закон, в части применения прав на объекты незавершенного строительства: основные вопросы здесь возникают в отношении оборотоспособности земельных участков. Это определяет необходимость детального рассмотрения вопросов гражданско-правового регулирования ипотеки, опираясь на существующие теоретические исследования и распространенную судебную практику.
Целью работы является комплексное исследование теоретических и практических аспектов гражданско-правового регулирования ипотеки, выявление проблем в рассматриваемой сфере и формулирование предложений по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.
Для достижения поставленной цели в работе были выделены следующие задачи:
1. Проанализировать понятие ипотеки (залога недвижимости), ее значение и место в системе гражданского права.
2. Проанализировать основные источники правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации, выявить их роль и соотношение.
3. Охарактеризовать договор ипотеки.
4. Исследовать права, обязанности и ответственность сторон по договору ипотеки.
5. Изучить порядок заключения, изменения, расторжения договора ипотеки и признания его недействительным.
6. Сформулировать предложения по совершенствованию гражданско- правового регулирования ипотеки.
Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере применения ипотеки (залога недвижимости).
Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие отношения, возникающие в сфере применения ипотеки (залога недвижимости), а также практика их применения.
Теоретическая основа исследования. Проблемам функционирования ипотечной системы в научной среде уделяется достаточно широкое и пристальное внимание. Общие вопросов функционирования института ипотеки рассмотрены в работах О.А. Халтуриной, В.М. Оселедец, Ю.П. Голицина, Г.Г. Матюхина, И.А. Лепёхина, А.Д. Гусева. В трудах перечисленных авторов раскрыты общие аспекты ипотеки (залога недвижимости). В работах Р.Н. Викторовой, А.В. Фадеева, К.А. Яшенкова, Н.А. Долгополовой, А.А. Киселёва наши отражение права и обязанности сторон по договору ипотеки.
Методологическую основу исследования составляет совокупность общенаучных и специально-правовых методов. К первой группе методов относятся два наиболее общих метода исследования: метафизический (всеобщий философский) и диалектический. Метафизический метод рассматривает явления в статике, позволяя понять (т.е. выразить в понятиях) такие категории, относящиеся к теме исследования, как «ипотека», «ипотечные отношения» и т.д. Диалектический метод позволяет в процессе исследования выявить все многообразие связей и отношений в системе ипотечных отношений, акцентировать внимание на важных противоречиях, разрешение которых определяет развитие любой системы.....
Купить

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
Ипотека - это обязательственное правоотношение, в силу которого одна сторона (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества другой стороны (должника) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником возложенных на него законом и договором обязанностей преимущественно перед другими кредиторами.
Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
По договору об ипотеке одна сторона (залогодержатель), являющийся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законодательством. Существенными условиями для договора об ипотеке выступают предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, под угрозой признания данного договора незаключенным. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Сторонами договора об ипотеке выступают залогодержатель, им является кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель - либо сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве. В случае, если залогодателем является третье лицо, а не должник, подлежат применению нормы о поручительстве (ст. 361-367 ГК РФ). Залогодатель может пользоваться заложенным имуществом и отчуждать его, имеет право на последующую ипотеку, обязан содержать и ремонтировать заложенное имущество, охранять его от повреждений, утраты и гибели. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право в любое время проверять состояние заложенного имущества, досрочно исполнить обеспечиваемое ипотекой обязательство и т.д.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).
Несмотря на предпринимаемые меры, правовому регулированию ипотеки присущ ряд проблем.
В с п. 4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» устанавливаются правила выдачи закладной. Поскольку все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются положениями закладной, она является приоритетной перед указанными договорами. В связи со сказанным, необходимо предусмотреть норму, согласно которой при выдаче закладной первоначальному залогодержателю договор об ипотеке или договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие. Предлагается дополнить п. 4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» абзацем следующего содержания:
«С даты выдачи органом, осуществляющем государственную регистрацию прав, закладной первоначальному залогодержателю договор об ипотеке или договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие и все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются в соответствии с положениями закладной, если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, не указано иное».
В ст. 12 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрена необходимость предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки. Однако, анализ судебной практики показал, что залогодателя также необходимо предупреждать о правах третьих лиц, при приобретении жилья на вторичном рынке. Предлагается ст. 12 ФЗ «Об ипотеке» предлагается переименовать в «Предупреждение сторон по договору ипотеки о правах третьих лиц на предмет ипотеки» и изложить в следующей редакции...
Купить