Анализ и оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта в условиях риска и неопределённости (Санкт-Петербургский Государственный Архитектурно-Строительный Университет)
Проведен анализ рынка недвижимости Центрального района Санкт-Петербурга по 2023 год включительно.
Есть приложения.
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФЕЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО - СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ В УСЛОВИЯХ РИСКА И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ 8
1.1. Понятие и сущность инвестиционной деятельности, особенности и функции инвестиций. 8
1.2. Понятие и сущность инвестиционно - строительной деятельности и инвестиционно-строительного проекта. 11
1.3. Понятие и сущность экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов. Общая схема оценки эффективности инвестиционного проекта. 15
1.5. Понятие и экономическое содержание рисков инвестиционно-строительного проекта. 31
1.6. Методы оценки рисков инвестиционного проекта. 38
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЦЕНТРАЛЬНОГО РАЙОНА 50
ГЛАВА 3. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ И ОЦЕНКА ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА 59
3.1 Общая характеристика проекта 59
3.2 Оценка экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта 66
3.2.1 Оценка экономической эффективности ИСП в целом 71
3.2.2 Оценка эффективности участия в проекте 73
3.3 Применение метода анализа чувствительности при анализе рисков инвестиционно-строительного проекта 78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 85
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 88
ПРИЛОЖЕНИЕ А
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
ПРИЛОЖЕНИЕ В
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
ПРИЛОЖЕНИЕ Д
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж
ПРИЛОЖЕНИЕ З
ПРИЛОЖЕНИЕ И
ПРИЛОЖЕНИЕ К
ПРИЛОЖЕНИЕ Л
ПРИЛОЖЕНИЕ Н
Строительная сфера относится к числу ключевых отраслей экономики современной России существенно влияющий на динамику ее развития, на достижение общественно значимых целей развития общества вцелом, обеспечивающий занятость и доходы населения. В 2021 году общий вклад строительной отрасли и ЖКХ в экономику с учетом смежных отраслей характеризуется следующими показателями:
• вклад в валовой внутренний продукт (далее- ВВП) с учетом деятельности по операциям с недвижимым имуществом - 24,9 трлн. рублей (19 % ВВП);
• общая выручка организаций строительной сферы - 25,6 трлн. рублей (20,7 % общего объема выручки организаций по всем видам экономической деятельности);
• суммарное поступление налогов в бюджет - 2,89 трлн. рублей (10,3 % общего объема налогов);
• численность занятых в строительной сфере - 11,1 млн. человек (около 15 % общего количества занятых) [2].
Во многом ведущая роль отрасли определяется тем, что конечные результаты достигаются посредством осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов (далее- ИСП).
Осуществление инвестиций организациями является важнейшим условием решения практически всех стратегических и значительной части текущих задач развития экономики и обеспечения эффективности ее деятельности [13].
На макроуровне инвестиции являются основой для осуществления политики расширенного воспроизводства, ускорения научно-технического прогресса, улучшения качества и конкурентоспособности отечественной продукции, создания необходимой сырьевой базы промышленности, развития социальной сферы, решения проблем безработицы.
На микроуровне инвестиции необходимы для обеспечения нормального функционирования предприятия, стабильного финансового состояния и максимизации прибыли хозяйствующего субъекта [20].
Целями стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации до 2030 года являются формирование на повышение комфортности и доступности жилья, формирование высокотехнологичных, конкурентоспособных отраслей строительства и ЖКХ, обеспечит рост инвестиций и увеличение вклада отраслей строительства и ЖКХ в валовой внутренний продукт [2].
Условием достижения этих целей является повышение эффективности капитального строительства, на основе рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.
Актуальность темы исследования определяется сложно¬стью технико-экономического обоснования целесообразности инвестирования в ИСП и, в частности, оценки эффективности инвестирования с учетом рисков и неопределённости.
В настоящее время этому вопросу уделяется много внимания современными учеными. В существующих методиках исследованы и рассмотрены вопросы учета факторов инфляции и изменения стоимости денег во времени, а влияние рисков проекта на показатели эффективности оценивается комплексно (по проекту в целом). Однако, эффективность проекта складывается на основе сопоставления инвестиционных затрат с одной стороны и инвестиционных результатов с другой стороны, которые представляют собой денежные потоки и оттоки на протяжении жизненного цикла проекта, которые подвержены индивидуальным рискам на различных фазах проекта.
Целью работы является оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом рисков и неопределённости на примере расчета эффективности ИСП по строительству жилого комплекса в Санкт-Петербурге.
Для достижения указанной цели в итоговой аттестационной работе были поставлены и реше¬ны следующие задачи:
1) исследование понятий инвестиций, инвестиционной деятельности, риска и неопределённости как экономиче¬ской категории и объекта управления при реализации ИСП;
2) изучение существующих видов, показателей и методов оценки эффективности ИСП, а также методов выявления причин возникновения риска и неопределенности при оценке эффективности ИСП;
3) оценка эффективности ИСП на примере строительства объекта недвижимости в Санкт Петербурге (проведение анализа рынка первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Приморского района; оценка общей эффективности ИСП и эффективности участия инвестора в ИСП, расчет показателей эффективностей; анализ чувствительности ИСП к изменению различных факторов риска);
Объектом исследования является ИСП по строительству объекта недвижимости.
Предметом исследования являются оценка и обоснование эффективности реализации ИСП с учетом риска и неопределенности методом анализа чувствительности.
Структура итоговой квалификационной работы содержит в себе введение, три главы и заключение.
В первой главе рассмотрена сущность инвестиций и ИСП, риска и неопределённости как экономической категории и объекта управления при реализации ИСП. Изучены виды, показатели и методы оценки эффективности инвестиционных проектов, методы выявления причин возникновения риска и неопределенности;
Вторая глава работы содержит описание и основные характеристики ИСП, с использованием которого проведена оценка эффективности, выявлены основные риски и проведен анализ чувствительности данного проекта. Содержит анализ рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга, по которому сделаны выводы и определены средние цены реализации 1 м2 жилой площади и машино-мест, арендных ставок торговой недвижимости и машино-мест по Центральному району;
В третьей главе дана характеристика инвестиционно-строительного проекта, с использованием которой проведена оценка эффективности и анализ чувствительности данного проекта.
При выполнении итоговой квалификационной работы были использованы научные, методические источники (нормативно-правовые акты РФ регулирующие данную сферу деятельности, учебные пособия, методические указания, публикации в периодических и электронных изданиях). Данные источников позволили изучить в необходимом объеме теоретические основы и различные методики оценки эффективности инвестиционно-строительной деятельности, а также провести оценку реального инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса и выявить основные риски ИСП, провести анализ чувствительности и разработать рекомендации по управлению выявленными рисками ИСП.
В настоящее время жилищное строительство представляет собой одну из наиболее популярных сфер инвестирования. На основе обоснования эффективности инвестиционных проектов капитального строительства утверждается целесообразность их реализации, в том числе и для обоснования привлечения инвестиций. Каждый проект отличается от другого своей прибыльностью и инвестиционной привлекательностью, именно поэтому инвестор стоит перед выбором самого сбалансированного и подходящего варианта, чтобы минимизировать риски вложения денежных средств.
Во время теоретического исследования в выпускной квалификационной работе было выяснено, что реализация инвестиционного проекта делится на фазы и стадии, а также предполагает обоснование эффективности вложения инвестиций, расчет которого проводят, используя показатели эффективности. Первоначально определяется эффективность проекта в целом по двум видам деятельности, затем – эффективность участия, где производится сопоставление выгод для каждого участника с вложенными им затратами.
Определение способов финансирования инвестиционных проектов основываются на выборе между внутренними и внешними источниками. Основными внутренними источниками инвестиций являются чистая прибыль и амортизационные отчисления. А среди внешних источников, как основные, можно выделить заемные средства в виде банковских кредитов и облигаций и привлеченные средства в виде акций, целевого государственного финансирования, паев инвестиционных фондов.
Эффективность инвестиционного проекта нацелена на выявление потенциальной привлекательности для его участников, в связи с чем оценка экономической эффективности инвестиций представляет выдающийся практический интерес. Для оценки экономической эффективности инвестиций характерно использование таких показателей, как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных вложений, индекс доходности, основанных на приведении инвестиционных вложений и денежных доходов к одному моменту времени.
В данной работе проводилась оценка эффективности инвестиционного проекта строительства жилого комплекса ЖК «Крестовский» в г. Санкт-Петербург. Инициатором проекта является застройщика ПАО «ПИК - Специализированный застройщик», девелоперская компания полного цикла, которая также выступает в качестве застройщика, инвестора и генерального подрядчика в данном проекте.
Жилой комплекс соответствует особенностям и тенденциям, которые были выявлены в ходе анализа рынка первичной недвижимости центрального района, и сможет привлечь внимание покупателей, в первую очередь, благодаря расположению и определенному стилю, так как проектируемое здание завершает ансамбль соборной площади, занимая в нем акцентное положение.
Успешное осуществление инвестиционного проекта имеет прямую связь с финансовыми возможностями организации, наличием собственного капитала и ее платежеспособностью и возможность привлечения других источников финансирования (кредитные средства, привлеченные по схеме эскроу-счетов, открытых в банке, с которым у организации заключен долгосрочный договор).
По результатам показателей оценки эффективности проекта были сделаны выводы о состоятельности и высокой экономической привлекательности проекта для инвестора.
Участие в ИСП также эффективно, поскольку чистый доход положителен и составляет 3 556 778 тыс. рублей, а чистый дисконтированный доход равен 1 574 038 тыс. рублей. Внутренняя норма доходности 90,47 %, что превышает ставку дисконтирования 26,86%, все индексы доходности затрат и инвестиций превышают единицу.
ИСП также финансово-реализуем и окупится через 24,79 месяца, а при учете дисконтирования через 25,35 месяцев. Реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса экономически целесообразна и принесет организации дополнительный доход.
Полученный индекс доходности 1,19 показывает, что инвестор получит 19 копеек дохода с 1 рубля общих затрат. При расчетной ставке дисконтирования в 26,86 % внутренняя норма доходности составила 90,47 %.
Результатами анализа и оценки рисков инвестиционного проекта является следующее:
При увеличении стоимости строительства на 40% до объема 9 219 054 тыс. рублей ИСП станет неэффективным (его ЧДД станет отрицательным и будет равняться - 129 992 тыс. рублей).
При снижении прогнозной цены реализации 1 м2 жилья на 30% до уровня 436 тыс. рублей за 1 м2 ИСП также станет неэффективным (его ЧДД станет отрицательным и будет составлять - 237 126 тыс. рублей).
Данные выводы отражают зависимость проекта от цены на квадратный метр и являются подтверждением достаточной устойчивости проекта к наиболее реальным изменениям его основных факторов.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
