Введение 3
Глава 1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Бийска 6
1.1. Определение рынка жилой недвижимости. Общие
характеристики рынка недвижимости 6
1.2. Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Бийска 7
1.2.1. Понятие и сегментация первичного рынка жилой
недвижимости 8
1.2.2. Характеристика классов жилой недвижимости 11
1.2.3. Анализ стоимости квадратного метра на первичном
рынке недвижимости г. Бийска 24
1.3. Анализ регулярного (вторичного) рынка жилой
недвижимости г. Бийска 29
Глава 2. Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного
метра жилой недвижимости 31
2.1. Ввод жилой недвижимости в г. Бийске 32
2.2. Доходы населения 34
2.3. Влияние других экономических факторов на состояние
рынка 35
Глава 3. Тенденции развития рынка жилой недвижимости в
Алтайском крае 40
3.1. Пути развития рынка жилой недвижимости в городе
Бийске 40
3.2. Стоимость объектов жилой недвижимости на территории
Алтайского края 48
3.3. Перспективы развития рынка жилой недвижимости в
городе Бийске и Алтайском крае 51
Заключение 56
Библиографический список 61
В конце 2016 и начале 2017 годов в Российской Федерации прослеживается снижение роли сектора строительства объектов жилой недвижимости в экономике страны. Анализируя данные 2016 года валовая добавленная стоимость в общем объеме ВВП примерно составила 6,2%, данный показатель ниже на 6,4 % по сравнению с 2015 годом. Также объем работ выполненных в нашей стране из категории «Строительство» имеет отрицательную динамику вот уже третий год.
Однако существует и положительная динамика в частности в показателях, таких как количество субъектов РФ, на территории которых объемы работ увеличились в данной сфере. В 2015 году их количество было 31, а в 2016 году 40.
Сам по себе рынок жилой недвижимости был и будет инвестиционно привлекательным. Современная нестабильность экономических процессов, исторические факты не однократно показывали что вложения денежных средств в свое дело, бизнес, или банковские структуры, ценные бумаги всегда связано с значительной долей риска, в свою очередь вложения в объекты недвижимости, которые с годами лишь становятся дороже более выгодный процесс инвестиционной деятельности. В качестве примера можно рассмотреть случаи, когда инвестор осуществляет вклад, на начальной стадии строительства стимулируя застройщика довести процесс до конца, речь идет о надежных застройщиках. По завершении жилого здания стоимость вашего объекта недвижимости возрастает на 10 %.
Что и обуславливает актуальность нашего исследования, выявление перспектив и современного состояния рынка жилой недвижимости Алтайского края, на примере города Бийска.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в выявлении современного состояния и перспектив развития рынка недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
- проанализировать структуру рынка жилой недвижимости;
- определить факторы, влияющие на стоимость квадратного метра жилой недвижимости;
- рассмотреть тенденции развития рынка жилой недвижимости в Алтайском крае;
- выявить перспективы развития рынка жилой недвижимости в городе Бийске и Алтайском крае.
В качестве объекта исследования выступает рынок жилой недвижимости, предметом является г. Бийск и Алтайский край.
В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались общенаучные методы научных исследований, в частности анализ при написании теоретических глав данной работы, синтез при написании практических глав выпускной квалификационной работы.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав, введения, заключения, списка литературы.
Первая глава посвящена рассмотрению и определению рынка жилой недвижимости, приводятся его характеристики, проводится краткий анализ рынка первичной недвижимости города Бийска, дается определение сегментации рынка на сегменты. Определяются классы объектов недвижимости.
Во второй главе проводится анализ факторов, которые влияют на определение стоимости 1 м2 жилой недвижимости, оцениваются доходы населения, а также роль факторов экономики на состояние рынка.
Третья глава посвящена перспективам развития рынка жилой недвижимости в Алтайском крае, выявлению путей развития рынка жилой недвижимости в городе Бийске.
Рынок жилой недвижимости Алтайского края, как в целом и страны весьма разнообразен. На определение конечной стоимости объектов недвижимости влияет огромное количество факторов. Как внутренней, так и внешней среды. Например, географическое положение объекта жилой
недвижимости, класс, к которому относится данный объект, его возраст, площадь и многие другие факторы.
Хотелось бы отдельно отметить, что локальные рынки жилой недвижимости в каждом регионе различны. Это обусловлено отличием в финансовом обеспечении населения региона и стоимости объектов недвижимости.
К недвижимому имуществу, относятся участки земной поверхности, недра, водные объекты, в том числе обособленные, а именно все то, что прочно связано с землей, т.е. перемещение которых без нанесения вреда объекту не возможно.
В жилищной сфере под недвижимым имуществом - понимается имущество, на которое установлены в силу закона особые права владения, пользования и отчуждения в границах данного имущества. В данный перечень объектов включают участки земной поверхности и объекты жилой недвижимости, здания, сооружения стоящие на её поверхности.
Все объекты жилой недвижимости можно подразделить на следующие классы:
- эконом класс;
- бизнес класс;
- повышенной комфортности;
- премиум класс.
Классификация объектов недвижимости зависит от множества факторов, в частности от комфортности в домах, индивидуальная планировка, функциональные возможности, высота потолков, наличие скоростных лифтов, качество отделки лестниц и фасада, наличие подземных гаражей, обустройство двора.
На данный момент в городе Бийске наблюдается стремительная тенденция строительства жилых домов эконом и бизнес класса.
К сожалению, современный этап развития рынка жилой недвижимости характеризуется спадом покупательской способности населения, что в свою очередь влияет на ценовую политику на рынке недвижимости. Несмотря на увеличение транспортных расходов, увеличением затрат на строительные и отделочные материалы, на сам процесс строительства, застройщики начали аккуратно делать более выгодные предложения относительно конкурентов, в частности делая определенные скидки, рассрочки от застройщика, при этом не существенно удешевляя процесс строительства.
Привлекательность приобретает рынок вторичной жилой недвижимости для жителей, не имеющих достаточного количества денежных средств на покупку дорогостоящей недвижимости. При этом, стоимость на рынке вторичного жилья постоянно снижается, количество предложений увеличивается, а спрос остается практически на одном и том же уровне.
Обновление первичного рынка недвижимости происходит за счет реализации федеральных и краевых программ. Рассмотрим результаты реализации данных программ.
В городе Бийске за 9 месяцев 2017 года введено в эксплуатацию 55,2 тыс. кв. м жилья (в 1,6 р. к 9 месяцам 2016 года), в том числе 1,9 тыс. кв. м - индивидуального жилья (118,5% к соответствующему периоду прошлого года).
Помимо этого по договорам специализированного найма детям- сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (далее «детей-сирот») в 2015 году в собственность Алтайского края приобретено 183 жилых помещения.
В 2016 году в собственность Алтайского края приобретено 209 жилых помещений для детей-сирот.
В рамках реализации данной программы планируется до 2020 года реализовать 386,243 млн. руб., в том числе:
- из бюджета города 43,75 млн. руб.;
- из внебюджетных источников 209,575 млн. руб.;
- из иных источников 132,918 млн.руб. (средства федерального и краевого бюджетов).
Данная программа позволит обеспечить жильем 206 молодых семей города Бийска, а также позволит создать условия для повышения уровня обеспеченности молодых семей в городе Бийске.
В городе Бийске, наукограде в период с 2013 по 2017 годы подлежало переселению 368 домов, которые в свою очередь были признаны аварийными в срок до 01.01.12 года. Что составляет 7,5 тыс. граждан, для которых было построено и приобретено более 2,7 тысяч квартир из категории новостроек. Что составляет от общего количества жилых помещений запланированных в рамках данной программы более 65 %. Что говорит о том, что город Бийск получил львиную долю финансирования бюджетов всех уровней на обновление жилищной инфраструктуры.
Общая площадь построенного жилья 98 тыс. кв. метров.
В наукограде с 2013 по 2017 годы подлежит расселению 368 домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года. Это 7,5 тысяч граждан, для которых будет приобретено свыше 2,7 тысяч квартир исключительно в новостройках, общей площадью 98 тыс. кв. метров. С 2013 года 1,5 тысячи квартир уже получили более 4 тысяч бийчан.
В последнее время приобретает активность индивидуальное жилищное и коттеджное строительство на территории города Бийска, свидетельством является быстро растущий коттеджный поселок «Солнечная поляна». В
перспективе планируется застройка в районе витамина нагорная часть города
Бийска. Используя сайт www.avito.biysk.ru. Можно сделать следующий вывод, что на данный момент на рынке недвижимости г. Бийска можно приобрести как дорогостоящее от 30 млн. рублей коттеджное жилищное имущество, так и менее дорогостоящее одно, двух и трех комнатное жилье, цены колеблется от 1,2 млн. рублей до 6 млн. рублей в зависимости от части города, этажности, ремонта и площади жилого помещения.
Как мы видим из данных таблицы 4, прослеживается тенденция к уменьшению числа семей получивших жилые помещения с 2012 к 2016 более чем на 40%. Однако количество нуждающихся в улучшении жилищных условий на территории Алтайского края ежегодно возрастает, так в 2016 году их количество возросло в сравнении с 2012 годом на 6024 семьи.
Таким образом, мы видим, что рынок недвижимости Алтайского края, как и нуждающиеся в получении объектов жилищного строительства весьма не однороден. И на него оказывают влияние различные факторы, однако львиная доля в его развитии принадлежит государству, через реализацию различных федеральных программ.
Движению недвижимости на рынке способствует также получение материнского капитала и программа ипотеки в Российской Федерации.
Еще одним из толчков развития рынка недвижимости в Алтайском крае может стать реализация мер поддержки многодетных семей, а также ветеранов боевых действий, которая осуществляется в крае в соответствии с Законом Алтайского края от 09.11.2015 № 98-ЗС «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков», в соответствии с которым указанные категории граждан, имеют право на бесплатное получение без торгов в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Согласно норме, многодетным семьям, а также ветеранам боевых действий, предоставляются земельные участки размером 0,15 га, в случае ведения личного подсобного хозяйства - 0,20 га. Земельные участки предоставляются органом местного самоуправления гражданам в границах муниципального района или городского округа, на территории которых они постоянно проживают, в порядке очередности, исходя из времени постановки таких граждан на учет и наличия свободных земель, с учетом положений законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.
В Алтайском крае по состоянию на 01.01.2017 состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий 51 810 граждан, в том числе 15887 граждан из числа льготных категорий (ветераны, инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, переселенцы, граждане, выехавшие из районов Крайнего Севера, молодые семьи, дети-сироты, военнослужащие).
Таким образом, перспективы для развития рынка недвижимости довольно значительны и на перспективу.
Сложности постройки зданий, сооружений заключаются не только в финансовой составляющей, а также и в сложностях оформления документации. Например, постройка любого микрорайона в городе Бийске, должна быть обеспечена школой и детским садом, однако период от начала проектирования до ввода готовой школы в эксплуатацию составляет 3-5 лет.
С целью сокращения данного периода в крае особое внимание уделяется разработке проектов повторного применения и признанию проектов Минстроем России экономически эффективными.
Не нужно забывать и то, что мы живем в век информационных технологий, и внедрение последних помогает более быстро составлять планы зданий, выбирать материалы, проводить диагностику конструкций и т.д. Одна из таких технологий - это Информационное моделирование зданий. Эта технология позволяет согласовывать и контролировать весь процесс постройки здания от задумки проекта до разрезания ленточки. Программные комплексы отечественной разработки позволяют точно составить не только проект, но и при его изменении точно пересчитать всю сметную документацию. Это исключает любые коррупционные схемы, ведет к прозрачности всех процессов и дает полный контроль за ходом стройки для заказчика. Уже в 2019 году применение BIM-технологий при проектировании всех объектов, финансируемых за счет госбюджета, станет обязательным. Об этом в ходе недавнего международного форума по недвижимости сообщил министр строительства и ЖКХ Российской Федерации Михаил Александрович Мень.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
