ВВЕДЕНИЕ
1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 7
1.1. Понятие и правовая природа аренды земельных участков 7
1.2. Классификация земельных участков 15
2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 18
2.1. Понятие договора аренды, стороны, права и обязанности
сторон 18
2.2. Порядок заключения и условия договора аренды земельных
участков 22
2.3. Порядок расторжения и прекращения договора аренды
земельных участков 28
АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 37
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 58
ПРИЛОЖЕНИЕ А 64
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 68
Тема данной дипломной работы «Аренда земельных участков».
Актуальность данной темы не случайна, бесспорна и несомненна. Она продиктована современными условиями хозяйствования, вызванными изменениями социально-экономического устройства и конституционными основами права собственности в России. В частности, становлением в Российской Федерации частной собственности на землю, что позволило собственникам земельных участков не только вовлечь земельные участки в гражданско-правовой оборот, продавая их, но и передавать их в аренду физическим и юридическим лицам в том числе, и на длительный срок.
Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. Арендные отношения, в последние 20 лет получают все большее развитие, поскольку аренда представляет собой имущественный наем, основанный на договоре предоставления имущества во временное пользование за определенную плату.
Именно популярность подчеркивает актуальность темы исследования в работе. Конституция Российской Федерации 1993 года не только закрепила основы частной собственности, но и положения о том, что Российская Федерация является демократическим государством с рыночной экономикой. А, как известно, что рыночная экономика не может в полной мере функционировать без использования земли и земельных ресурсов. Не случайно в статье 9 Конституции указано, что «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории».
Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то в отношении аренды земельных участков этого сказать нельзя. Основная причина кроется в существенном своеобразии объекта данных отношений и необходимость одновременного применения и норм гражданского законодательства, и норм земельного законодательства. Сегодня существует еще много вопросов, которые касаются определения сущности аренды, ее видового многообразия, выявление и развитие приоритетных направлений в аренде.
Все изложенное выше подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для российской науки, для регулирования данных отношений, и в конечном итоге, для хозяйственной практики. Суть проблем заключается в следующем: одна из главных проблем, как представляется, не решена до настоящего времени. Это - проблема законодательного регулирования арендных отношений в сфере землепользования. Здесь уместно вспомнить тот факт, что арендные отношения по поводу аренды земельных участков регулируются как нормами гражданского, так и нормами земельного законодательства, поэтому и возникают различные недостатки в регулировании арендных отношений земельных участков. И какое же из этих двух законодательств будет важнее, приоритетнее и какое из них следует применять при заключении и реализации договора аренды. Тот факт, который нам говорит о том, что земельное право Российское федерации выступает как самостоятельная отрасль права, конечно же, бесспорен и никем не подвергается сомнению. Это объясняется тем, что здесь имеет место самостоятельный предмет регулирования, который составляет земельные правоотношения. Рассматривая вопрос о том, с помощью какого метода будет происходить регулирования земельных отношений, сегодня на этот вопрос однозначного ответа не найти ни в одном законодательном акте, ни в исследовательских работах. Если рассматривать деление права с точки зрения деления на публичное и частное, то следует отметить то обстоятельство, что земельное право в такую классификацию не вписывается. Это можно объяснить следующим: отношения по принадлежности земли, по возникновению прав на земельные участки на основании договоров и иных сделок, очевидно, что отношения возникают в сфере реализации норм частного права. Тем не менее, реализация таких функций как предоставление земель органом государственной, либо органом местного самоуправления, постановка земельного участка на кадастровый учет, землеустройство, мониторинг земель, государственный земельный надзор
и охрана земель, государственная регистрация прав собственности и договор аренды на земельные участки возможна лишь в сфере публично-правовых отношений.
Объектом исследования в настоящей дипломной работе являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского земельного права.
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, регулирующие аренду земельных участков, и правоприменительная практика в указанной сфере правового регулирования.
Целью данной дипломной работы является исследование современного состояния нормативно-правового регулирования аренды земельных участков и судебная практика арендных отношений в Российской Федерации.
Для достижения этой цели необходимо поставить ряд задач:
1. Изучить историю становления аренды земли с тем, чтобы понять и сделать выводы о современном состоянии арендных отношений;
2. Изучить понятие и правовую природу аренды земельных участков;
3. Рассмотреть классификацию земельных участков по целевому назначению;
3. Выявить существенные условия договора аренды земельных участков;
4. Изучить порядок заключения, расторжения и изменения договора аренды земельных участков, характеристики и выявить проблемы;
5. Рассмотреть и проанализировать судебную практику в сфере арендных отношений;
Рассматривая, состояние научной разработанности проблемы исследования следует отметить, что начало арендных земельных отношений идет из глубокой древности, еще со времен Аристотеля. А суть аренды была сформулирована еще более 100 лет назад Г. Дрейхаром.
Арендные отношения по поводу аренды земли изучались в разные времена нашей эпохи.
Теоретическую базу исследования в настоящей дипломной работе составляют работы А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, Е.А.Суханова, С.В. Лихолетова, К.А. Юрченко, Д.В. Змеевский, Ю.А. Бутылиной и др.
Методологическую основу исследования в данной работе составляют как общенаучный диалектический метод познания, так и узкоспециальные методы, такие как сравнительно-правовой и конкретно¬правовой метод познания.
Основной базой для написания дипломной работы является действующее Федеральное законодательство, регулирующее арендные отношения, законодательство о местном самоуправлении и муниципальных услугах, постановления Правительства Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, анализа судебной практики, заключения и списка использованных источников.
Данная выпускная квалификационная работа была посвящена теме «Аренда земельных участков».
В первой главе данной работы были рассмотрены понятие и правовая природа аренды земельных участков, дана классификация земельных участков в соответствии с их категориями.
Во второй главе рассмотрены понятие договора аренды, его стороны, их права и обязанности, порядок заключения договора аренды, условия, порядок расторжения и прекращения, а также рассмотрен порядок заключения договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, как одну из разновидностей муниципальной услуги, на примере деятельности Управления по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого городского округа Свердловской области.
Цели и задачи, поставленные перед написанием данной работы, были достигнуты и освещены.
Итак, аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей. Земельные арендные отношения - это урегулированные в основном земельным законодательством общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы, самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем. Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроль над ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации, эти правила не становятся нормами земельного права и должны быть логически инкорпорированы в гражданское право. Земельное законодательство фактически допускает, что ряд вопросов, связанных с оборотом земельных участков, регулируется нормами законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо допустить такое регулирование и соответствующим образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить такие нормы из ЗК РФ. В целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов, в данной дипломной работе предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.
В ходе исследования вопросов аренды земельных участков сделан вывод, что земля (земельный участок) не является принадлежностью расположенных на ней объектов недвижимости, равно как и наоборот, т.е. применять ст. 135 ГК РФ в данном случае нельзя. Наличие же естественных элементов земельного участка (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой, полезные ископаемые и пр.) и т.п. позволяет говорить о сложной вещи (ст. 134 ГК РФ). Острота проблемы единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости требуют выработки такого правового режима, когда бы названные объекты были законодательно признаны единым объектом гражданских прав.
К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.
В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков - широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике на современном этапе хозяйствования.
Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, регулярно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем, актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаю, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
