Согласно ЖК РФ жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда в установленном порядке по договору социального найма предоставляется малоимущим гражданам, нуждающимися в жилых помещениях, и иным категориям граждан, определенных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Жилое помещение на сегодняшний день часто является объектом гражданских прав, так как возможность найма жилья по договору социального найма является одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан, не имеющих возможность самостоятельно приобрести жилое помещение в собственность.
Одной из главных проблем, связанных с вопросами по договорам социального найма, является не стабильность воспроизводства жилищного фонда публичных форм собственности. Многие вопросы, касающиеся объектов, обеспечивающих жизнедеятельность на местном уровне, включены в разновидность муниципальной собственности. Кроме требований, предъявляемым к жилым помещениям, существуют обще конституционные принципы, действующие весь период пользования жилым помещением. В частности, Конституция РФ закрепляет основные принципы и права граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и иных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ, признанных нуждающимися в жилых помещениях; жилищный фонд используется по целевому назначению.
В связи с пользованием жилого помещения по договору социального найма нанимателем, возникает необходимость закрепления на законодательном уровне гарантии защиты имущественных прав наймодателя путем компенсации ему затрат на коммунальные услуги.
Поэтому необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 78 ЖК РФ «Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма» и дополнить эту статью информацией, которая содержала бы в себе, что плата за жилищно-коммунальные услуги и плата за ремонт и содержание жилого помещения оговариваются в договоре социального найма жилого помещения. В соответствии с действующим законодательством выделяют следующие виды договоры найма жилого помещения государственной или муниципальной собственности: договор найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения. На региональном уровне могут быть установлены собственные требования. Договор найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда недостаточно регламентирован со стороны законодательства, так как ЖК РФ не предусматривает регулирование данного вида договоров. Кроме того, часто именно недоработка правовых норм вызывает двоякое их толкование. Если рассматривать зарубежную практику, то там вообще нет понятия «договор социального найма жилого помещения», хотя и существует институт социального найма жилья. Понятие «институт социального найма жилья» более шире, чем понятие «договор социального найма жилого помещения», поэтому целесообразно реформировать договор социального найма жилого помещения как институт, относящийся к социальному жилью.
Проведенный анализ законодательства и научной литературы позволяет сделать вывод о том, что основные проблемы, вытекающие из приведенных положений действующего законодательства, связаны с экономической нерациональностью того институционального устройства, которое это законодательство создает. Таким образом, необходимо внести, некоторые корректировки и поправки в действующее законодательство (а именно - ЖК РФ) для того, чтобы уточнить и более точно отразить нормативное регулирование отношений в сфере социального найма жилых помещений.
Предлагается не включать в уровень жилищной обеспеченности семьи очередников:
- площадь жилого помещения (в том числе жилого дома либо части жилого дома), признанного непригодным для проживания;
- жильё родственников, свойственников либо бывших членов семьи очередников, на которое не имеет права никто из членов семьи очередников.
Также предлагается не считать действиями, повлекшими ухудшение жилищных условий семьи очередников, увеличивающих срок их жилищного обеспечения на 5 лет:
- вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;
- вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в жилые помещения в качестве членов семьи, если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в этом же субъекте Российской Федерации;
- расторжение брака в случае, если жилищные условия семьи очередников не улучшились и одновременно не возникли основания принятия на жилищный учет бывшего члена семьи, не состоявшего на нем;
- расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом жилого помещения получателю ренты;
- признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;
- отказ от принятия наследства наследником;
- отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения.
Исходя из проведённого судебного анализа, можно выделить следующие проблемы и пути их решения: В судебном порядке могут быть установлены и другие действия, не влекущие ухудшение жилищных условий очередников.
Инвалидам-колясочникам, детям-инвалидам со стойкими
расстройствами функций опорно-двигательного аппарата и некоторым другим категориям инвалидов индивидуальной программой реабилитации или абилитации инвалида рекомендовано проживание в специально приспособленном жилом помещении (далее - инвалиды, нуждающиеся в приспособленном жилье).
В целях реализации их права на пользование приспособленным жильем в дополнение к существующему порядку внеочередного предоставления жилья по договору социального найма (на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) разработан законопроект о внесении изменений в ЖК РФ, предполагающий предоставление им приспособленных жилых помещений спецжилфонда по договору безвозмездного пользования.
При этом ранее занимаемое семьей инвалида жилье, не отвечающее специальным требованиям доступности, в случае невозможности приспособления для проживания такого инвалида, признается непригодным для проживания инвалида и передается в собственность субъекта РФ или муниципального образования, предоставляющего приспособленное жилье. Не имеет значения ни площадь занимаемого семьей инвалида жилого помещения, ни наличие статуса малоимущего, ни состояние семьи на жилищном учете.
Приспособленное жилье предлагается предоставлять на срок инвалидности, а в случае установления инвалидности бессрочно - на пять лет с правом последующей пролонгации. Предусматривается, что прекращение оснований нуждаемости инвалида в приспособленном жилье либо его смерть, являются основаниями прекращения договора безвозмездного пользования и предоставления в трехмесячный срок инвалиду и (или) членам его семьи другого жилого помещения:
- в собственность в случае, если жилое помещение, ранее занимаемое членами семьи инвалида, нуждающегося в приспособленном жилье, находилось у них в собственности;
- по договору социального найма в случае, если жилое помещение, ранее занимаемое членами семьи инвалида, нуждающегося в приспособленном жилье, они занимали на основании некоммерческого договора пользования любого вида.
При этом предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта, а предоставляемое в собственность - также быть равноценным и по стоимости (если иные условия не согласованы с инвалидом и / или членами его семьи).
В этой связи предлагается в первом предложении п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ исключить слова «...проживающими в квартире, занятой несколькими семьями...» и дополнить словами «.независимо от площади занимаемого жилого помещения с учетом права на дополнительную жилую площадь».
Для этого предлагается Правительству Российской Федерации рассмотреть возможность принятия следующих мер:
предоставление жилья либо социальных выплат на его приобретение (очередники и нуждающиеся в содействии в улучшении жилищных условий) федеральным законом, либо указом Президента РФ:
а) состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях (в улучшении жилищных условий):
- семьям граждан, имеющим пять и более детей, предусмотреть право на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма (новый пункт 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ);
- семьям граждан, имеющим от троих до четверых детей, установить приоритет в виде квоты на предоставление жилых помещений по договорам социального найма в годовом жилищном плане;
б) состоящим на учете нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий:
- семьям граждан, имеющим пять и более детей, установить приоритетное право на предоставление социальных выплат для приобретения или строительства жилья в размере 100 % стоимости жилья за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации;
- семьям граждан, имеющим от троих до четверых детей, установить приоритетное право на предоставление социальных выплат для приобретения или строительства жилых помещений в виде процента субсидии из средств бюджета субъекта Российской Федерации.
Следует определить его размер в виде таблицы в зависимости от года принятия на жилищный учет и рассмотреть возможность субсидирования «дотационных» субъектов Российской Федерации из федерального бюджета.
В соответствующем федеральном законе или указе Президента РФ специально предусмотреть, что субъекты Российской Федерации вправе устанавливать более льготные основания и порядок выплат, а также их более высокий размер (например, как в Санкт-Петербурге семьям с тремя и более детьми).
Необходимо нормативно закрепить, что вопрос обеспечения жилыми помещениями многодетных семей, имеющих трех и более несовершеннолетних детей, является приоритетным направлением жилищной политики.


Купить