Введение 3
1. Правовая характеристика жилищно-ипотечного кредитования 7
1.1 История развития института ипотеки недвижимости в гражданском праве 7
1.2 Правовое регулирование жилищно-ипотечного кредитования в РФ 15
2. Договор об ипотеке жилой недвижимости 21
2.1. Особенности, существенные условия и порядок заключения договора об ипотеке жилой недвижимости 21
2.2. Проблемы исполнения договора об ипотеке жилой недвижимости и снятия залоговых обязательств 41
3. Ответственность за нарушение законодательства о жилищно-ипотечном кредитовании 47
3.1 Последствия неисполнения договора об ипотеке жилой недвижимости 47
3.2. Перспективы совершенствования законодательства об ипотеке жилой недвижимости 56
Заключение 66
Список использованных источников 69
В целях развития рыночных отношений, следует обеспечить качественное функционирование всех правовых институтов.
Экономика страны нуждается в инвестициях. Государство, со своей стороны, разрабатывает различные условия и предложения по выдаче кредитов, с целью привлечения новых субъектов. Кредитные организации стараются привлечь максимальное количество заемщиков. Происходит рост количества выдачи кредитов. Особую ценность, как для гражданина Российской Федерации, так и для российского общества в целом, представляет институт ипотеки недвижимости. Конечным результатом ипотечных правоотношений является приобретение имущества, которое заемщиком воспринимается как базовая потребность.
Институт ипотеки недвижимости должен обеспечиваться качественным правовым регулированием. Действующая Конституция Российской Федерации закрепляет право за каждым гражданином обладанием частной собственностью, жильем. Органы государственной власти, органы местного самоуправления стараются обеспечивать население всем необходимым для достижения этого права. На законодательном уровне данный круг общественных отношений регулируется Гражданским кодексом и иными нормативно-правовыми актами.
Содержание ипотечных правоотношении раскрывается на основании следующих составляющих элементов: осуществление привлечения финансовых ресурсов; гарантия защиты прав и интересов сторон; условия заключения подобного договора с недвижимым имуществом.
Развитие института ипотеки недвижимости позволит разрешить многие экономические, социальные и правовые проблемы, имеющиеся в нашей стране. Активное использование ипотеки в России способно оказать положительное влияние на развитие отечественной экономики, обеспечить жильем нуждающихся в этом граждан, стать базой для разрешения демографической проблемы.
Основываясь на публичных данных Банка России по состоянию на 01 января 2020 года и результатов анкетирования банков в 2019 году было выдано почти 1,3 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн. рублей. В 2019 году объем ипотечных выдач снизился впервые за 4 года. К причинам снижения выдачи количества ипотечных кредитов аналитики относят следующие: по сравнению с 2018 годом более высокий уровень ставок, рост цен на недвижимость, сокращение выдачи кредитов с низким первоначальным взносом. Очевидно, что институт обеспечения исполнения подобного рода обязательств нуждается в создании эффективного регулирования, совершенствовании.
Эффективное регулирование залоговых отношений будет способствовать активному применению и развитию ипотеки. Законодательство в области залога в настоящее время непоследовательно, многогранно, систематически дополняется, изменяется. В законодательной базе Российской Федерации на сегодняшний день существуют некоторые пробелы, требующие внимания со стороны законотворцев. Это оказывает негативное влияние на развитие института ипотеки недвижимости.
Разнообразие специфических особенностей гражданско-правового регулирования института ипотеки недвижимости представляет интерес для более детального, глубокого изучения.
Учитывая вышеизложенное, выбранная тема работы, связанная непосредственно с правовым регулирование договора ипотеки недвижимости, представляется достаточно актуальной.
Объектом исследования в данной работе выступают гражданско-правовые отношения в области ипотечного кредитования недвижимости в России.
Предметом исследования являются совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих отношения залога недвижимости, рассматриваются некоторые особенности, а также применение этих норм в действующем законодательстве.
Цель исследования – детальное изучение регулирования гражданско-правовых отношений в сфере договора ипотеки недвижимости, раскрытие особенностей регулирования договора ипотеки на примере ипотеки жилых помещений и земельных участков.
Задачи исследования:
-рассмотреть историю развития института ипотеки недвижимости в гражданском праве;
-изучить законодательную базу договора ипотеки недвижимости;
-раскрыть понятие ипотечных каникул и условия их введения;
-исследовать непосредственно договор ипотеки недвижимости, учитывая существенные условия, субъектов по договору, ответственность сторон по договору;
-выделить особенности договора ипотеки недвижимости, где в одном случае предметом договора является жилое помещение, а в другом – земельный участок;
-на основе исследованного материала предложить способы совершенствования правового регулирования договора ипотеки недвижимости в России.
Методология исследования работы основана на общенаучных методах. При написании работы использовались такие общенаучные методы исследования, как анализ и синтез, раскрывающиеся в обобщении научных суждений и мнений ученых, законодательных актов, индукция, выраженная в умозаключениях по поводу предмета исследования.
Теоретическая основа данной исследовательской работы состоит из научных трудов и монографии следующих ученых: Е.А. Суханова, Б.М. Гонгало, Н.Ю, Шеметова, Р.Н. Викторов, Л.Д. Айдамирова, Д.И. Мейер, Е. Ю. Коваленко, Т.А. Филиппова, Р.Р. Ленковская, Е.Ю. Руденко, А.В. Фадеев, В.В. Родименкина, С.А Литвинова. и др.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы, регулирующие отношения в области договора ипотеки недвижимости.
В эмпирическую основу вошли нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие вопросы, связанные с недвижимым имуществом и залоговым правом на объекты недвижимости. Кроме того, обзоры судебно практики по вопросам регулирования отношений в области ипотечного кредитования, залога, а также постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Научная значимость по выбранной теме заключается в проработке правовых положений и норм, касающихся правового регулирования ипотечного кредитования недвижимости. В процессе исследования выявлены положительные и отрицательные стороны введенных методов поддержки гражданам, обремененных обязательством по ипотеке, которые оказались в чрезвычайной ситуации.
Практическая значимость исследования. Отдельные положения и выводы, сформулированные и обоснованные в работе, могут найти применение в дальнейших научных разработках особенностей правового регулирования ипотечного кредитования недвижимости.
Структура выпускной квалификационной работы определена целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.
Одной из наиболее важных динамично развивающихся сфер экономики на государственном уровне является жилищная сфера. Каждый человек в своей жизни сталкивается с вопросом приобретения собственной жилплощади. Большинство населения либо арендует жилую площадь, либо проживает с родственниками. Первостепенно наиболее остро жилищная проблема стоит для молодого поколения ввиду материальных затруднений, ввиду отсутствия помощи со стороны родителей. Главным инструментом при решении данной проблемы является ипотека, ипотечное кредитование.
В настоящее время ипотечное кредитования находится на пике популярности, поскольку является наиболее доступным и реальным способом достижения цели покупки жилья для граждан различного возраста всех слоев населения.
Рынок ипотеки по своей природе оценивается как достаточно молодой, при этом динамично развивающийся. Ввиду имеющихся некоторых законодательных аспектов регулирования, а также особенностей экономической, социальной, демографической политики развитие ипотечного кредитования сопровождается рядом трудностей.
В результате анализа особенностей регулирования гражданско-правовых отношений в сфере договора ипотеки недвижимости в целом, а также на примере договора ипотеки жилых можно сделать следующие выводы:
Ипотека как средство по улучшению жилищных условий подразумевает приобретение квартиры или иной недвижимости с помощью кредитных средств банковской организации, полученных на определенный срок. В течении периода кредитования предмет договора закладывается в собственность банка. Это главные условия при заключении договора ипотеки недвижимости для обеспечения выполнения обязательств заемщиком.
С разрешением жилищного вопроса сталкиваются следующие категории граждан: молодые семьи, инвалиды, военнослужащие и иные. Дополнительным инструментом, который разрешит проблему доступности ипотечного кредитования, станет реализация и усовершенствование различных льготных программ. Реализуются программы помощи ипотеки военнослужащим, молодым семьям, инвалидам и другим особо нуждающимся категориям. Кроме того, помимо деления населения на выше указанные категории, можно также классифицировать по принадлежности к населенной местности, а именно городское население и сельское. Несмотря на создание и реализацию льготных программ всё же не все могут себе позволить приобрести недвижимость в черте города из-за высоких цен. Для этого создан новый проект - Постановление Правительства РФ от 31.05.2019 N 696 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Комплексное развитие сельских территорий" и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Прежде всего, данная льготная ипотека ориентирована на жителей сельских местностей, при этом благодаря этому предполагается привлечь граждан в сёла. Некоторые населенные пункты Ленинградской области включены в данную программу.
Правовая система и экономика, а также доступность ипотеки обществу взаимосвязаны между собой. Соответственно нормативно-правовая база нуждается в постоянном отслеживании, корректировке. Ведущими законодательными актами регулирующими данную сферу отношений являются Гражданский кодекс РФ и ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)». В последнем изложены основы функционирования системы ипотечного кредитования. Далее идут положения Жилищного кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001, Земельного кодекса от N 188-AP 29.12.2004 и иные нормативно-правовые акты.
Создание нормативно-правовых актов, различных правил и процедур представляется недостаточно эффективным, поскольку существует необходимость в формирование узконаправленных структур, как государственного, так и негосударственного уровня. Деятельность данных организаций была бы направлена исключительно на регулирование ипотечных правоотношений. Например, создание фонда, деятельность которого будет направлена на обеспечение становления ипотечной инфраструктуры; фонда, основным направлением деятельности которого будет являться развитие ипотечного жилищного кредитования; фонд, осуществляющий мониторинг земельных участков в соответствующем регионе и т.д.
Граждане должны обладать широким выбором застройщика. В настоящее время наблюдается откровенная монополизация рынка жилищного строительства. В целях устранения монополизации в данной сфере следует урегулировать прозрачность, развивать конкуренцию на рынке строительства, создавать еще более интересные предложения.
Принятие мер по решению проблем ипотечного кредитования в РФ определяется как комплексный способ, затрагивающий все сферы жизнедеятельности человека: политика, экономика, социальная и строительная область. Успешное ипотечное кредитование будет иметь положительную динамику развития в том случае, если будет иметь необходимую поддержку со стороны государства.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
