Введение 3
Глава 1. Теоретические положения кадастровой оценки земель отдельных категорий как основы арендной платы за землю 6
1.1 Особенности государственной кадастровой оценки земель 6
1.1.1 Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения 10
1.1.2 Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов 14
1.1.3 Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда 20
1.2 Правовое обеспечение государственной кадастровой оценки земель 24
Глава 2. Особенности арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности 32
2.1 Роль арендной платы за землю в формировании экономики страны 32
2.2. Способы и порядок расчета арендной платы за землю на примере Ленинградской области 39
Глава 3. Анализ арендной платы за землю на основе материалов государственной кадастровой оценки земель 49
3.1 Обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за землю 49
3.2 Сравнительный анализ удельных показателей кадастровой стоимости и базовых ставок как основы расчета арендной платы за землю на примере Ленинградской области 57
Заключение 69
Список использованной литературы 74
Приложения……………………………………………………………………... 77
На сегодняшний день передача земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду является одним из важнейших рычагов эффективного способа управления земельными ресурсами Российской Федерации, так как передача в аренду земель является постоянной, надежной высокодоходной формой пополнения и увеличения неналоговой части доходов бюджета страны. Так, в 2015 году использование имущества государства принесло бюджету государства порядка 5% от всех доходов, а это 1,348 трлн рублей.
Однако проблема стабильного пополнения бюджета от передачи государственных и муниципальных земель в аренду приобретает все большую актуальность. Заключается она в отсутствии сформированной единой методики расчета величины арендной платы на основе результатов государственной кадастровой оценки земель. Усовершенствование законодательного регулирования в области формирования арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципальных образований, поможет выработать механизм получения доходов бюджета финансово и организационно определенным и стабильным с учетом интересов всех участников земельных отношений. Все это заключается в обосновании составных элементов расчета величины арендной платы за землю, а это: анализ результатов государственной кадастровой оценки земель и обоснование корректирующих коэффициентов.
В связи с этим актуальность научно-исследовательской работы заключается в проблеме крайне неэффективного использования земельных ресурсов, что связано с отсутствием четкой земельной политики как на федеральном, так и на региональном уровнях. Земельное законодательство непоследовательно, нестабильно и подчас противоречиво. Особо остро данные проблемы проявляются в сфере обоснования арендной платы за земли на основе материалов государственной кадастровой оценки земель. Для их решения необходимо проведение анализа действующих нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения в сфере аренды государственных и муниципальных земель, и предложение новых форм расчета величины арендной платы с учетом справедливых интересов всех участников земельных отношений.
Объект исследования – арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Предмет исследования – формирование обоснованной арендной платы за земли на основе материалов государственной кадастровой оценки земель.
Цель научного исследования – обоснование составных элементов расчета размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на основе материалов государственной кадастровой оценки земель.
Для достижения поставленной цели в работе должны быть последовательно решены следующие задачи:
1. проанализировать теоретические положения кадастровой оценки земель отдельных категорий как основы расчета арендной платы за землю, в том числе и анализ правового обеспечения кадастровой оценки земель;
2. выявить особенности арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также ее роль в формировании экономики страны.
3. обосновать необходимость использования и предложить новые корректирующие коэффициенты, необходимые для расчета арендной платы за земли;
4. провести сравнительный анализ удельных показателей кадастровой стоимости и базовых ставок арендной платы на примере Ленинградской области.
Данное исследование опирается, в первую очередь, на теоретические работы Грибовского С. В., Анцырева Ю. Ю., Шириной Н. В., Орлова С. В., Кожухова Н. И. и др. Для отражения особенностей государственной кадастровой оценки, ее результатов и арендной платы за земли были использованы нормативно-правовые акты Правительства Российской Федерации и Правительства Ленинградской области, а также федеральные законы, для обоснования корректирующих коэффициентов были использованы методики, представленные в трудах Н. В. Шириной и Н. М. Затолокиной.
В работе использовались сравнительно-географический, статистический, картографический, графо-аналитический методы, типологический подход. Для расчета построения картограмм использовался графический редактор Corel Draw X5, для построения графиков и таблиц – Microsoft Office Excel 2013.
Поставленные задачи исследования обуславливают структуру работы, состоящую из трех глав. Первая глава посвящена анализу теоретических положений государственной кадастровой оценки земель отдельных категорий как основы арендной платы за землю, в том числе и анализ правового обеспечения кадастровой оценки земель. Во второй главе рассматривается особенности арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, отражается ее роль в формировании экономики страны. В третьей главе проводится обоснование корректирующих коэффициентов, необходимых для расчета арендной платы, а также сравнительный анализ удельных показателей кадастровой стоимости и базовых ставок арендной платы на примере Ленинградской области.
На основе изученного материала выявлены факторы правового обеспечения и проблемы, влияющие на объективные результаты кадастровой оценки земель категорий сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и населенных пунктов.
Роль арендной платы за государственные и муниципальные земли заключается в пополнении неналоговых доходов бюджета государства; оценки активности населения по площади и количеству аренды государственных и муниципальных земель; улучшении арендованных земель за счет арендаторов в надлежащее состояние.
Анализ расчета арендной платы за земли на примере Ленинградской области и рассмотрение основных нормативно-правовых документов, регулирующих отношения в сфере формирования величины арендной платы на основе результатов государственной кадастровой оценки земель показал, что основные элементы формулы расчета арендной платы, а это: базовые ставки и корректирующие коэффициенты – противоречивы и не имеют методик расчета на уровне муниципальных образований.
На федеральном уровне, основополагающим документом определения величины арендной платы за земли является постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582. В нем имеется оговорка о том, что расчет базовых ставок производится на основании соответствующих постановлений Министерства экономического развития, однако в вышеупомянутом министерстве указанные методики и регламенты расчета ставок арендной платы не разработаны, на уровне Правительства РФ не приняты стандарты, на основе которых регламентировалось бы применение поправочных коэффициентов и их обоснование.
На региональном уровне на примере Ленинградской области правила и порядок расчета арендной платы установлены постановлением Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. №520. Недостатками данного постановления являются: отсутствие обязательности применения большинства корректирующих коэффициентов, необходимых для расчета величины арендной платы, а также отсутствие методик их расчета на уровне муниципальных образований; ежегодное изменение порядка расчета арендной платы, а точнее изменение формулы расчета, что говорит о некорректном выборе методик и показателей; расчет базовых ставок арендной платы происходит не для всех категорий земель, и методика их расчета меняется из года в год; величина базовых ставок арендной платы для некоторых муниципальных районов и видов разрешенного использования является противоречивой; размер базовых ставок арендной платы, начиная с 2009 года, увеличивается на каждый последующий год на 6-8%, что соответствует ежегодной инфляции.
В связи с чем сравнительный анализ удельных показателей кадастровой стоимости и базовых ставок, которые применяются для расчета арендной платы за землю в Ленинградской области, показал, что основной параметр расчета арендной платы за земли в виде базовых ставок, представленный Правительством Ленинградской области, имеет некоторые недостатки: отсутствие деления базовых ставок для земель населенных пунктов по видам функционального использования; противоречивое территориальное распределение величины базовых ставок и их завышение: среди земель сельскохозяйственного назначения – для Сланцевского и Приозерского районов, среди земель населенных пунктов – для Приозерского района; одинаковые значения базовых ставок арендной платы за земли населенных пунктов, предоставляемые для ИЖС, для всех муниципальных образований Ленинградской области, которые равны 1,82 руб/кв.м.
Положительной стороной к данному подходу является ежегодное обновление данных о базовых ставках, как единственный выход более объективной оценки размера арендной платы за земли, так как новые утвержденные результаты кадастровой оценки за земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов в настоящее отсутствуют. Использование старых результатов кадастровой оценки 2008 года помогло бы рассчитать арендную плату за земли муниципальных образований Ленинградской области более справедливо, потому что как показало исследование распределение удельных показателей кадастровой стоимости географически и экономически закономернее нежели распределение базовых ставок арендной платы на территории муниципальных образований Ленинградской области.
Предлагается набор обоснованных корректирующих коэффициентов, необходимых для уточнения общей величины арендной платы, с методикой их расчета для достижения максимальных доходов в неналоговую часть бюджета со справедливым учетом интересов всех участников земельных отношений:
Kри – коэффициент разрешенного использования, учитывающий вид деятельности арендатора;
Kинф – коэффициент инфляции, делает поправку удельного показателя кадастровой стоимости на величину обесценивания с момента утверждения результатов кадастровой оценки земель до года подписания договора аренды земельного участка
Kнп – коэффициент типа населенного пункта, который учитывает тип и размер населенного пункта, устанавливается от 0,3 для сельских поселений до 1,4 для городов-миллионеров
Kии – коэффициент инженерной инфраструктуры, устанавливается в диапазоне от 0,6 до 2 в зависимости от наличия на земельном участке подключения к сетям водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, линиям связи и т.д., а также от вида разрешенного использования земельного участка
Kвз - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной полосы, суть которого заключается в увеличении размера арендной платы за землю, если арендуемый земельный участок находится в водоохранной зоне или прибрежно-защитной полосе, устанавливается в диапазоне от 1 до 3
Kгт – дополнительный коэффициент зонирования городских территорий может применяться органами местного самоуправления в городах с численностью населения от 50 тысяч человек. Суть его заключается в деление территории города на специфические зоны наибольшего спроса земельных участков (как правило, от центра к периферии).
Кст – дополнительный коэффициент развития, стимулирующий или замедляющий отдельные отрасли экономики, который устанавливается органами местного самоуправления, данный коэффициент может носить инвестиционный характер и соответствовать политике муниципального образования.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
