Тема: Формирование искусственных земельных участков: проблемы правового регулирования

Земельный участок традиционно рассматривается как природный объект и составная часть окружающей среды. Однако ограниченность естественной сухопутной территории при развитии экономики влечет за собой необходимость в увеличении территорий. Одним из вариантов решения этой проблемы становится создание искусственных земельных участков в акватории водных объектов, прилегающих к поселению.
Правовое регулирование возникновения новых территорий за счет прибрежных вод берет начало со времен римского права, в соответствии с которым увеличение прибрежной полосы вследствие намыва грунта и песка получило название alluvio, а отрыв полосы земли водой и последующее ее сращивание с другой частью суши именовались avulsio. Этот процесс изменения прибрежных границ носил естественный характер и не являлся результатом деятельности человека.
В настоящее время строительная отрасль в Российской федерации развивается очень динамично. Строительство, как одна лидирующих в государственной экономике отраслей является полигоном для совершенствования технологий, применения инноваций и нестандартных подходов к реализации строительных проектов. Быстрое развитие отрасли с каждым днем приводит к всё более острой проблеме нехватки территорий крупных городов под застройку, также оказывающим значительное влияние фактором, является неэффективность использования территории вследствие неграмотного подхода к реализации генеральных планов городов.
Исследуемый вопрос в настоящий момент является актуальным, так как одним из способов решения проблемы нехватки территорий - являются искусственные земельные участки на водных объектах. Развитие данного вида территорий в России было практически невозможным из-за отсутствия нормативно-правовых актов, регламентирующих их создание. В тоже время за рубежом, прежде всего, в список европейских стран, создающих искусственные земельные участки, входят те, которые не обладают значительным территориальным размахом, но ввиду прироста населения и увеличения потребностей, пытающиеся таким образом решить назревающую государственную проблему (Голландия, Норвегия, Япония), либо в странах с быстро растущим экономическим благосостоянием (ОАЭ, Китай) создание искусственных земельных участков на водных объектах уже давно является решением проблемы нехватки территории или просто «имиджевым» проектом.
К настоящему времени в мире имеется достаточно большое количество искусственно созданных территорий. В частности, можно отметить:
-40% территории Нидерландов — это намывные территории. (Путем объединения намывных территорий образовалась новая административная единица – провинция Флеволэнд . Кроме создания провинции, еще одним масштабным проектом намыва, является создание города Эйбург, который появился в результате расширения города Амстердама)
-60% в Дании (в основном это земли сельскохозяйственного назначения).
-В Монако на намытой территории находится прибрежная часть района Фонтвий.
-За пределами Европы также распространено строительство на искусственных земельных участках. Так, уже в 1634г. в Японии был построен искусственный остров Деджима.
-Объединенные Арабские Эмираты. «Пальмовые острова». ОАЭ находится на первом месте в мире по созданию искусственных территорий. Проект «Пальмовые острова» включает в себя создание островов Palm Jumeira, Palm Jebel Ali и Palm Deira. Путем создания новых островных территорий будет добавлено 520 км пляжей города Дубай. На островах будет располагаться инфраструктура жилья, отдыха и развлечений. Не менее грандиозным проектом является создание архипелага «Мир», которое завершилось в 2008 году строительством 300 островов, напоминающими общими очертаниями карту мира.
-Подводный отель «Посейдон» на Багамских островах.
- Бахрейн. «Durrat Al Bahrain». Этот проект заключается в строительстве архипелага из 13 искусственных островов. В его состав будет входить 6 атоллов, 5 островов в форме рыб и острова-полумесяцы, на которых будут располагаться пятизвездочные отели, поля для гольфа, 12 мостов и т.д.
- Канада. «Île Notre-Dame». Остров Нотр-Дам был построен за 10 месяцев из 15 миллионов тонн горной массы, добытой для строительства Монреальского метро в 1965г. Остров построили для размещения Всемирной выставки Ехро-67, чтобы отпраздновать 100-летие Канады. Остров расположен на середине реки Святого Лаврентия.
- Гонконг. «Chek Lap Kok». В Гонконге на искусственном острове располагается Гонконгский международный аэропорт. Данный объект образовался путем соединения двух островов. В результате намыва, к общей территории Гонконга добавился 1%.
- В Южной Корее на искусственном острове построен аэропорт Инчхон, открытие которого состоялось 29 марта 2001 года. В настоящее время он обслуживает большую часть всех международных рейсов Южной Кореи и является одним из самых загруженных аэропортов в мире.
В Российской Федерации проекты создания намывных территорий с разной степенью их реализации разрабатываются в разных городах:
- Для Санкт-Петербурга размер намывных территорий исчисляется сотнями гектаров намытой земли, пригодной для застройки и активно продаваемой. Например, проект «Морской Фасад». Данный проект на сегодняшний день является крупнейшим проектом в Европе по созданию и развитию намывных территорий в прибрежной зоне. Он включает в себя создание намывной территории площадью 440 га, на которой планируется создание единственного в России современного морского пассажирского порта, который будет принимать суда свыше 300 метров. Также на данной территории планируется создание делового центра Санкт-Петербурга, жилые кварталы и зоны досуга. Создание проекта «Морской фасад» основывается на разработанных Концепции развития западной части Васильевского острова и Концепции строительства морского пассажирского терминала в западной части Васильевского острова. Кроме создания проекта «Морской фасад»
-В Приморском крае планируется, намыв территорий в районе острова Русский̆.
- Строительство двух микрорайонов многоэтажной жилой застройки на намывных территориях в г. Белгороде.
- Создание многофункционального жилого комплекса «Ставрополь-на-Волге» на намывных территориях.
- Создание искусственной территории (полуостров) в г. Анапа – проект «Золотая миля».
-Проект острова «Федерация» как часть олимпийских объектов на территории Сочи. Остров «Федерация» является искусственным островом, и не имеет никакой связи с землей. Он представляет собой инвестиционный проект по созданию морского курорта на искусственном архипелаге в акватории Черного моря города Сочи. Название данного проекта связано с тем, что очертания границ искусственного острова будут повторять контуры границ Российской Федерации. Территория после окончания проекта составит более 250 га. На искусственной территории, защищенной волноломами, разместятся отели, апартаменты, виллы, торговые и развлекательные комплексы, объекты социальной инфраструктуры.
Вообще Краснодарский край российский лидер по количеству и качеству искусственных островов. К 2009 г. там разработалось более десятка подобных проектов. Вопросы формирования искусственных островов актуальны и в иных регионах России .
Учитывая цель, которая достигается при создании таких объектов, более точным представляется использование термина "намывные территории" - создание участка суши, являющегося частью территории города и пригодного для застройки объектами различного назначения.
Вопросы, связанные с формированием намывных территорий, искусственных островов и земельных участков становятся все более актуальными. В настоящее время в связи с возрастанием процесса создания искусственных земельных участков возникает все больше вопросов, так как в процессе создания искусственного земельного участка осуществляется комплексное природопользование. Затрагивается правовой режим водных объектов.
Несмотря на увеличение «искусственных территорий» в законодательстве в настоящее время нет четкой позиции не только в отношении процесса создания, оформления данных участков, но и нет единого четкого определения данного «феномена».
Целью исследования является анализ теоретических и практических проблем правового регулирования правоотношений по формированию (созданию) искусственного земельного участка на всех этапах его создания.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть понятие и правовой статус искусственного земельного участка;
- проанализировать законодательство, регулирующее отношения по созданию искусственного земельного участка на разных этапах его создания;
- выявить правовую природу договора о создании искусственного земельного участка.
- выделить проблемы, возникающие при разрешении споров при создании искусственных земельных участков.
- проанализировать зарубежное законодательство, регулирующее создание искусственных земельных участков.
Так же стоит отметить, что создание новых земельных участков вызывает ряд важных вопросов: прекращает ли существовать в прежних границах водный объект? В каком порядке происходит установление границ водного объекта и земли, которая к нему прилегает? Каковы перспективы введения участков суши в гражданский оборот? Так же возникает проблема установления правил разрешённого использования таких искусственных земельных участков.

Купить

По сути, создание искусственных земельных участков на намывной территории в городе представляет собой деятельность по развитию населенного пункта.
Современный уровень развития технологий определяет необходимость создания большего количества искусственных земельных участков, таким образом необходимо реформирование отдельных положений действующего российского законодательства, а так же, в связи с тем, что при создании искусственного земельного участка осуществляется комплексное природопользование, необходимо приведение в соответствие и объединение в единое целое массива законодательства, регулирующего данный вопрос.
Мной были рассмотрены вопросы правового статуса искусственного земельного участка, а так же этапы создания искусственных земельных участков, подводя итог видно, что в настоящий момент современное законодательство имеет достаточно пробелов в регулировании вопроса создания искусственного земельного участка.
Отсутствие четких разграничительных признаков в градостроительном и земельном законодательстве не позволяет выделить специфику образованных земельных участков и попутно ведет к правоприменительным проблемам. Для анализа и разработки категориального аппарата иногда приходится прибегать к источникам технической литературы. Впрочем, отсутствие четких критериев различий между искусственными земельными участками и гидротехническими сооружениями в существующих нормативных актах, а также в законопроектах постепенно имеет тенденции к устранению. Помимо проблем с определением статуса искусственных территорий известную трудность составляет регулирование механизма их возведения. Прозрачная и понятная процедура преобразования части водного объекта в земельный участок в законодательстве отсутствует, что, в свою очередь, требует скорейшего внесения изменений в имеющиеся нормативно правовые акты, ликвидирующей обозначенный правовой пробел.
Судебная практика в настоящий момент еще не до конца устоялась, к сожалению не так много судебных решений, рассматривающих вопросы о статусе такого земельного участка, так же нет достаточного числа прецедентов для анализа вопроса относительно природы договора на создание искусственного земельного участка. Но стоит отметить, что постепенно появляется все новые и новые судебные решения, затрагивающие вопросы создания искусственных участков, там самым наблюдается тенденция к единообразию в решениях судов.
Получается, что процесс создания искусственного земельного участка затрагивает две группы отношений: публично-правовой характер, включающий в себя отношения по планированию намывных территорий и отношения непосредственно по созданию намывной территории, в рамках которых осуществляется полное, комплексное природопользование.
Однако, стоит отметить, что несмотря на имеющиеся на сегодняшний день проблемы и пробелы, в регулировании данного вопроса наблюдается положительная тенденция в части законодательного регулирования. Большим шагом стало принятие в 2011 году специального федерального закона.
Проанализировав теоретические аспекты, а также существующую судебную практику, я все-таки склоняюсь к мнению о том, что правовой статус искусственного земельного участка является уникальным и нуждается в более четком правовом регулировании, чем это сделано в Законе №246-ФЗ. Основное чего на сегодняшний день ожидает практика от законодателя – это четкой позиции в первую очередь в отношении статуса земельного участка. А так же, как уже было сказано выше, необходимо дополнение законодательства в части создания такого участка на всех стадиях.
Необходимо первые же пункты специального закона дополнить указанием на особенность искусственных территорий, особенность их назначения, а также более обособленно от других конструкций урегулировать способ создания таких территорий. Считаю необходимым дополнить закон положениями, которые будут более детально регулировать вопросы создания искусственного земельного участка, именно с точки зрения технических, строительных вопросов. Возможно, необходимо принятие специального постановления, которое более подробно урегулирует способы создания таких участков, будь то путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий.
В качестве положительных моментов связанных с принятием Закона 246-ФЗ можно выделить:
- закон упорядочил деятельность по созданию искусственных земельных участков, закрепил их правовой статус, определил правовые последствия их создания и влияние на дальнейшее использование территории.


- инвесторы, получают новый способ извлечения прибыли и при этом вносят свой вклад в социально значимые процессы градостроительного развития территории.

- органы государственной власти и органы местного самоуправления получают возможность развития подведомственных им территорий в условиях дефицита земельных ресурсов.
- лица, осуществляющие деятельность по подготовке градостроительной документации, деятельность по проведению инженерных изысканий, архитектурно-строительную деятельность, получают возможность участия в работах по созданию искусственных земельных участков как непосредственно в качестве лиц, с которыми заключен договор о создании искусственного земельного участка, так и в качестве субподрядчиков при выполнении соответствующих видов работ.
Следует отметить, что в настоящее время вопросы, касающиеся правового режима искусственных территорий, нашли отражение в целом пласте действующего законодательства и во многих случаях благодаря принятию Закона №246-ФЗ. В частности, действующим законодательством теперь установлены:
- особенности кадастрового учета искусственного земельного участка (ст. 25.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" )
- особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок (ст. 22.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" )
- упоминание искусственного земельного участка, включающего порядок его формирования в ЗК РФ (ст. 11.2 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ )
- условия предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование для создания искусственных земельных участков (п. 19 ст. 11 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ )
- условия создания искусственных земельных участков с учетом правил градостроительной деятельности (п. 5 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ)
- условия (ограничения) создания искусственных земельных участков в целях обеспечения требований безопасности судоходства (п. 7 ст. 9 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ )
- возможность и условия заключения концессионного соглашения для создания искусственных земельных участков (ст. 4 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях")
- условия запрета создания искусственных земельных участков на признанных морских путях, имеющих существенное значение для международного судоходства (ст. 16 Федерального закона от 31 июля 1998 г. N 155-ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" )
- понятие территории морского порта в рамках определения искусственного земельного участка (п. 13 ст. 4 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Возникновение естественной или искусственной прибыли (убыли) земельного участка должно учитывать сложные, прежде всего природоохранные, обстоятельства и связано с порядком описания земельного участка. Сегодня данные проблемы, конечно, получили определенное разрешение в положениях законодательства об искусственных земельных участках. Относительно определения искусственного земельного участка, законодатель пытается отграничить понятие искусственного земельного участка от гидротехнического сооружения, но вопрос о двойственной природе такого объекта все же, как мне представляется, остался открытым. Во-первых, сооружение - это объект недвижимости, а сооружение представляет собой результат строительства. А значит, исходя из действующего порядка, такой результат требует официального ввода в эксплуатацию, чем и заканчивается создание искусственного земельного участка. Остается открытом, правда, тогда вопрос, почему такое сооружение признается земельным участком после ввода его в эксплуатацию. Вряд ли можно построить земельный участок как таковой. Отсюда также вытекает ряд других вопросов. Нужно ли такому сооружению проходить техническую инвентаризацию, т. е. изготавливать на него технический паспорт, ведь, как следует из Закона, сооружение ставится на кадастровый учет как земельный участок?
Представляется, что с технологической точки зрения процесс создания искусственного земельного участка следует считать строительством, а с точки зрения последующего учета как объекта недвижимости - признавать такое сооружение земельным участком со всеми ему присущими характеристиками.
Необходимо отметить, что в литературе также обоснованно обращалось внимание на необходимость более четкой регламентации в специальном законе вопроса о субъекте права собственности на искусственный земельный участок. В процессе нормотворческой деятельности законодатель все-таки разрешил вопрос о собственнике и его правах на создаваемый искусственный земельный участок. Прежде всего, в ст. 13 Закона №246-ФЗ определены субъекты права собственности и момент возникновения прав на созданный объект. Право собственности на объект возникает с момента ввода его в эксплуатацию. Критерием отнесения образованного объекта к конкретному субъекту права выступает природа источника финансирования проведения соответствующих работ. Если объект возведен за счет средств соответствующего бюджета, то собственником становится соответствующее публично-правовое образование Следовательно создание объекта за счет средств физических или юридических лиц влечет его обращение в собственность указанных субъектов частного права.
Определение понятия и общетеоретических основ правового режима искусственного земельного участка как природно-антропогенного объекта следует отнести к сфере правового регулирования земельного права. Рассмотрение специфики земельных отношений выходит за пределы моего исследования, однако, хочу отметить, что весь процесс создания и эксплуатации искусственных земельных участков предполагает многообразие форм взаимодействия земельного, гражданского, водного, градостроительного и экологического законодательства. Эффективное регулирование данного вопроса невозможно без совокупного воздействия разных отраслей права, отражая специфику соответствующей сферы.
Подводя итог можно отметить, что круг объектов, на которые оказывается влияние при создании искусственного земельного участка, включает в себя больше объектов, чем определено в специальном законе.
Таким образом, проведенный обзор нормативных проблем практики создания искусственных земельных участков и новаций законодательства в данной сфере, направленных на устранение возникающих трудностей, свидетельствует в целом о позитивных изменениях в правовом регулировании указанной сферы. Между тем дальнейшие шаги законодателя должны более корректно определять юридическую сущность отношений по строительству искусственных территорий и статус таких объектов.

Купить