Введение
1. Теоретические и методологические основы разработки концепции редевелопмента
1.1 Понятие и сущность редевелопмента. Редевелопмент территорий промышленного назначения
1.2 Подходы к разработке концепции редевелопмента. Обоснование выбора подхода
2. Практика редевелопмента на примере промышленной зоны г. Санкт-Петербург (1-й и 2-й терминалы морского порта Большой порт Санкт-Петербург и прилегающая к нему территория)
2.1 Анализ наиболее эффективных вариантов развития территории и характер ее использования
2.2 Выявление маркетинговых преимуществ территории и изучение ее потенциалов с учетом рыночных требований
2.3 Проект редевеломпента на территории 1-го и 2-го терминала морского порта Большой порт Санкт-Петербург и прилегающей к нему территории
3. Варианты развития территории после разработки концепции редевелопмента
3.1 Наиболее эффективный вид использования с точки зрения инвестора
3.2 Наиболее эффективный вид использования с точки зрения городского развития
Заключение
Список литературы
Приложения
Для развивающегося современного города проблема модернизации промышленных территорий является наиболее актуальной. Значительная часть функций данных территорий давно утратила свою актуальность и уже не используется, и чаще всего используется для ведения арендного бизнеса. Развития структуры города связано не только с его разрастанием или с развитием его инфраструктуры, но в том числе и с изменением функционального назначения отдельных зон. Исторически промышленные предприятия располагались в непосредственной близости от центра (например, район «Чекуши», когда-то там находились склады с мукой, кожевенный завод, Балтийский судостроительный завод), со временем создавали все большую нагрузку на развивающуюся инфраструктуру города. Редевелопмент промышленных зон является одним из наиболее эффективных инструментов перепрофилирования и трансформации индустриальных зон.
Объектом исследования выступает промышленная зона г. Санкт-Петербурга в процессе редевелопмента, предметом исследования - Практика редевелопмента промышленной территории в Санкт-Петербурге.
Целью работы является определение подходов к разработке прикладной концепции редевелопмента промышленной территории на примере выбранного объекта в г. Санкт-Петербург. Для осуществления поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- систематизировать теоретические аспекты изучения концепции редевелопмента,
- выбрать модельные полигоны в границах Санкт-Петербурга для дальнейшего исследования,
- выявить наиболее подходящие подходы к разработке концепции редевелопмента выбранной территории.
- определить наиболее эффективный вид использования объекта как с точки зрения инвесторов, так и с точки зрения городского развития.
Основой для данной работы служат материалы летней производственной практики, на которой мы с моими коллегами Сковородкиной Маргаритой и Рзаевой Севдой разрабатывали проект «Сценарий развития зоны «Большого порта Санкт-Петербурга» и прилегающей к нему территории». Выбор полигона был предложен Бондарчуком Е.А. и руководителем практики Аксеновым К.Э. Основная идея развития была придумана общими силами, лично мой вклад в проект был в описании контекста расположения территории, оценке эффективности текущего использования территории, анализ существующих концепций, а также предложение идеи включить в проект «Бизнес-сити» делового района. Совместно со Сковородкиной Маргаритой был сделан SWOT-анализ развития территории. На основе составленных Рзаевой Севдой картосхем, были доработаны и составлены новые картосхемы, представленные в данной работе.
Изучив все собранные по теме выпускной квалификационной работы материалы, можно сделать вывод, что проекты по редевелопменту должны поддерживать баланс между экономическими, архитектурно-строительными, социальными и прочими требованиями, направленными на развития города.
Несмотря на сложность процесса редевелопмента промышленных территорий и все сложности с которыми может столкнуться девелопер, количество успешно реализованный проектов в крупных городах страны только растет, и можно предположить, что тенденция роста проектов редевелопмента сохранится.
В результате проведенной работы можно сделать вывод о том, что цель настоящего исследования достигнута – определены подходы к разработке прикладной концепции редевелопмента промышленной территории на примере выбранного объекта в г. Санкт-Петербург.
В соответствии с поставленной целью были выполнены следующие задачи:
- систематизированы теоретические аспекты изучения концепции редевелопмента, рассмотрены такие понятия как: редевелопмент территории, редевелопмент территорий промышленного назначения, обозначена сущность редевелопмента территории; также в работе представлена классификация видов редевелопмента, направление развития промышленных территорий в зависимости от их жизненного цикла и определены задачи, стоящие перед компаниями, которые занимаются редевелопментом.
- на основе данных, которые были собраны во время летней производственной практики, были выбраны модельные полигоны в границах Санкт-Петербурга для дальнейшего исследования, а именно 1-й и 2-й терминалы морского порта Большой порт Санкт-Петербург и прилегающая к нему территория.
- выявлены наиболее подходящие подходы к разработке концепции редевелопмента выбранной территории, а именно применение анализа лучшего и наиболее эффективного использования территории, который обеспечит ей наивысшую текущую стоимость,
- определены наиболее эффективные виды использования объекта как с точки зрения инвесторов, так и с точки зрения городского развития: деловой квартал, яхтенная марина, многофункциональный комплекс– все эти проекты отвечают запросам городского развития и стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2035 года, совмещают в себе несколько функций использования, за счёт чего время окупаемости проектов сокращается, а также могут стать потенциальными точками притяжения большого количества жителей города и бизнеса.
[1] Денисюк А.О. Редевелопмент территорий под застройку // «Национальный исследовательский московский государственный строительный университет», Москва, Россия, 2019г.
[2] Д.К. Поляков, С.В. Пупенцова, Т.П. Некрасова Мировой и отечественный опыт редевелопмента территорий // «Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого», Санкт-Петербург, 2021г.
[3] Быстров, П.Н. К вопросу о редевелопменте промышленных территорий в центральной части города / П.Н. Быстров, Р.С. Закиров // Известия КГАСУ. – 2006. – № 1(5). – С. 59–63.
[4] Е.Б. Голованов, В.А. Киселева Развитие редевелопмента как направления по преобразованию городских территорий // Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент», 2013 г.
[5] Лапидус А.А., Топчий Д.В., Ефремова В.Е, Кузин Е.А. Редевелопмент промышленных территорий // Строительные материалы и строительные технологии в металлургии / Московский государственных строительный университет, Москва, Россия; Комитет государственного строительного надзора города Москвы / Вестник МГТУ им. Г.И. Носова. 2019. Т.17. №4
[6] Шаракин В.С. Особенности российского и зарубежного опыта развития промышленных территорий с сохранением производственной функции // Инновации и инвестиции №3, 2017 г.
[7] Велесевич С. Проблему реорганизации промзон в России решит новый закон. РБК-Недвижимость, 2014 http://mosday.ru/news/item.php?329432
[8] Денисюк А.О. Редевелопмент территории под застройку // Экономические науки, 2019 г.
[9] Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Управление девелопментом недвижимости: учебное пособие / Святой Петербург: Издательство СанктПетербургского государственного университета экономики и Финансы, 2009. 100 с.
[10] Д.А. КирушокРедевелопмент промышленных территорий / Духовная ситуация времени. Россия XXI век | № 3–4’ 2022
[11] Кончева Е. Новая жизнь мертвых кварталов // 24tv.ua. 2019. URL: http://expert.ru/
[12] Демидова Е.В. Реабилитация промышленных территорий как части городского пространства // Академический вестник УралНИИпроект РААКС. 2013. № 1. С. 8–13.
[13] Гурьев С.Н., Овчарова Е.В. Системные проблемы реновации промышленных территорий в г. Воронеже // Архитектурные исследования. 2017. С. 89–97.
[14] Фонтанка.ру Кому принадлежит порт// https://yandex.ru/web-maps/2/saint-petersburg/?from=mapframe&l=sat&ll=30.251794%2C59.856792&mode=usermaps&source=mapframe&um=constructor%3A0d979f66446651cd93f562732fa1df8b52c5ee5e9ae3d17e4bb21aac1662b523&utm_source=mapframe&z=12
[15] С.И. Комаров, А.С. Михалева «Применение анализа лучшего и наиболее эффективного использования при планирования использования земельных ресурсов / Земельный Вопрос, экономика и управление народным хозяйством, 2016 г. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-analiza-luchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-pri-planirovanii-ispolzovaniya-zemelnyh-resursov/viewer
[16] Коростелев С. П. Определение НЭИ при оценке недвижимости. [Электронныйресурс] URL: http://www. ocenchik.ru/method/realty/685/
[17] Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
[18] Морские порты Балтийского моря [Электронный ресурс] // Федеральное государственное бюджетное учреждение «Администрация морских портов Балтийского моря». [Электронный ресурс] URL: https://www.pasp.ru/
[19] Морской порт Санкт-Петербург [Электронный ресурс] URL: https://seaport.spb.ru/about/
[20] Поподбко Г.И., Нагаева О.С. Возможность и ограничения реализации крупномасштабного инвестиционного проекта в новых экономических условиях на примере морского порта Усть-Луга // Красноярск, 2015 г.
[21] Ведомости. Санкт-Петербург [Электронный ресурс] URL: https://vedomosti-spb.ru/business/articles/2021/04/30/868357-perenos-bolshogo-porta-zaimet-30-let
[22] Информационное агенство Двина 29, события в Архангельской области [Информационный ресурс] URL: https://dvina29.ru/globus-kak-simvol-edinstva-v-arhangelske-predstavili-koncepciju-blagoustrojstva-ploshhadi-druzhby-narodov/
[23] Постановление Правительства РФ от 17 июня 2015 г. N 600 "Об утверждении перечня объектов и технологий, которые относятся к объектам и технологиям высокой энергетической эффективности" URL:https://base.garant.ru/71095216/
[24] Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы [Электронный ресурс] URL: https://stroi.mos.ru/builder_science/energosberegauschie-tehnologii-v-rossii-i-za-rubezhom?from=cl
[25] Полевода С.В. Сущность и содержание маркетингового анализа / статья 2015 год
[26] UNISENDER словарь маркетолога. PEST-анализ [Электронный ресурс] URL: https://www.unisender.com/ru/glossary/pest-analiz/
[27] [Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит. Электронный ресурс] URL: https://www.audit-it.ru/
[28] Агентство строительных новостей. Редевелопмент серого пояса [Электронный ресурс] URL: https://asninfo.ru/analytics/724-redevelopment-serogo-poyasa-itogi-9-mesyatsev-2020-goda
[29] Петростройбаза. Строительство. Недвижимость. Бизнес. [Электронный ресурс] URL: https://petrostroybaza.ru/news/2022-06-20/elita-vybiraet-redevelopment/
[30] Я.Дзен [Электронный ресурс] URL: https://dzen.ru/a/ZCvT0RvP7UBQlSo6
[31] Коммерсантъ [Электронный ресурс] URL: https://www.kommersant.ru/doc/5087656
[32] Закон Санкт-Петербурга от 19.12.2018 N 771-164 (ред. от 26.11.2020) "О Стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2035 года"
[33]BISNESS.FM Санкт-Петербург [Электронный ресурс] URL: https://bfmspb.ru/novosti/delovoj-czentr-peterburga-budet-sozdan-vokrug-neboskryoba-laxta-czentr
[34] РБК [Электронный ресурс] URLhttps://spb.plus.rbc.ru/news/635f976b7a8aa912906188f1
[35] Распоряжение Правительства РФ от 14 октября 2021 г. N 2897-р Об утверждении Концепции развития яхтенного туризма в РФ на период до 2030 г.[Электронный ресурс] URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/402838909/
[36] Ковалев Н.В. Инвестиционная привлекательность яхтенных марин и способы ее повышения // История и культура, Санкт-Петербург, 2015 год