ВВЕДЕНИЕ 4
1 Анализ нормативно-правовых и теоретических основ изъятия земельных участков для
государственных или муниципальных нужд 6
1.1 Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в
системе управления земельными ресурсами 6
1.2 Основания и условия изъятия земельных участков для государственных или
муниципальных нужд 8
1.3 Порядок изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных
нужд 10
Выводы по 1 главе 14
2 Анализ методологических основ возмещения за изымаемые объекты недвижимости ....15
2.1 Классификация изымаемых объектов недвижимости 15
2.2 Принципы возмещения за изымаемые объекты недвижимости 19
2.3 Методология определения размера возмещения 21
2.3.1 Рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости 21
2.3.2 Убытки, вызванные изъятием объектов недвижимости 25
Выводы по 2 главе 31
3 Обеспечение равноценности возмещения правообладателям при изъятии объектов
недвижимости для государственных или муниципальных нужд 32
3.1 Оценка современного состояния обеспечения равноценности возмещения 32
3.2 Определение равноценного возмещения в связи с изъятием земельного участка сельскохозяйственного использования, предоставленного на праве постоянного
(бессрочного) пользования научной организации 33
3.2.1 Характеристика изымаемого объекта недвижимости 33
3.2.2 Оценка оптимального варианта земельного участка сельскохозяйственного
использования 35
3.3 Рекомендации по совершенствованию механизма определения размера возмещения за
изымаемые объекты недвижимости 46
Выводы по 3 главе 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 50
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 52
ПРИЛОЖЕНИЯ
В целях социально-экономического развития (особенно инфраструктурного) как в целом страны, так и отдельных регионов или городов неизбежно столкновение государственных и частных интересов по вопросам земельно-имущественного характера. Земельное законодательство регламентирует принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, однако, когда общественные интересы превращаются в государственные или муниципальные нужды, законодатель отдает им приоритет. В некоторых случаях для реализации указанных нужд государство или муниципалитет используют определенные рычаги, одним из которых является изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Конституция РФ и гражданское законодательство позиционируют данную процедуру как одно из оснований прекращения права собственности и иных прав на объекты недвижимости. В отличие от других оснований принудительного отчуждения имущества изъятие для государственных или муниципальных нужд осуществляется у добросовестных правообладателей, то есть со стороны правообладателей изымаемого имущества отсутствуют какие-либо нарушения или недобросовестное использование. В связи с этим, законодательством предусмотрено предварительное и равноценное возмещение.
Однако мнение государства и правообладателей по поводу критериев равноценности возмещения могут не совпадать. Кроме того, каждый правообладатель самостоятельно определяет для себя ценность его имущества, которая может выходить за рамки его рыночной стоимости. В связи с этим важным аспектом при определении возмещения является обеспечение его равноценности для правообладателя.
Целью работы является разработка рекомендаций по совершенствованию механизма определения размера возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с обозначенной целью поставлены следующие задачи:
1) определить место процедуры изъятия в системе государственного управления земельными ресурсами;
2) изучить нормативно-правовые основы изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
3) проанализировать существующий механизм определения возмещения за изымаемые объекты недвижимости;
4) выявить существующие проблемы определения возмещения;
5) на конкретном примере определить равноценность предлагаемого органами власти возмещения;
6) разработать рекомендации по совершенствованию механизма определения размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.
Научная новизна состоит в исследовании рассматриваемой темы с точки зрения обеспечения равноценности для различных групп правообладателей изымаемых объектов недвижимости, в том числе в зависимости от осуществляемой ими деятельности.
Объектом исследования является подлежащий изъятию для государственных нужд земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования научному учреждению. Предмет исследования составляют существующие механизмы определения размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.
В процессе исследования применялись такие теоретические методы, как анализ нормативно-правовых актов и методической литературы по теме исследования, синтез полученных сведений, моделирование, классификация, а также практические методы - сравнение, статистические методы, опрос экспертов.
Теоретической и информационно-эмпирической базой исследования послужили:
1) нормативно-правовые акты, регулирующие земельное, гражданское и оценочные отношения;
2) научная и учебная литература, посвященные управлению земельными ресурсами и земельному праву, а также исследования таких авторов, как Афанасьева С.Д., Завьялов А.А., Тараданов Р.А., Щуров Н.Н., Усольцева Г.В. и др.
3) аналитические доклады и статистические ресурсы, размещённые в режиме свободного доступа в сети Интернет;
4) отчеты по оценке размера возмещения за изъятие объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
По теме исследования автором принято участие в VII Международной научно-практической конференции «Наука и техника: новые вызовы современности», состоявшейся 12 апреля 2022 г. в г. Москва. Результатом стало опубликование научной статьи «Особенности определения упущенной выгоды при изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд» (приложение А).
Структура выпускной квалификационной работы определена изложенными выше целью, задачами и предметом исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Выпускная квалификационная работа посвящена теме определения размера возмещения при изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Для достижения поставленной в работе цели проанализированы нормативно-правовые акты, изучены теоретические и методологические аспекты определения размера возмещения, выявлены существующие проблемы, проанализирован конкретный случай изъятия земельного участка с целью определения равноценности предлагаемого возмещения. По результатам исследования представлены рекомендации по совершенствованию механизма определения размера возмещения.
Завершая настоящую работу, представляется возможным сформулировать общие выводы и подвести итоги.
В системе государственного управления земельными ресурсами процедура изъятия для государственных или муниципальных нужд выполняет функцию перераспределения земель для удовлетворения общественных интересов. Обеспечения баланса частных интересов и интересов общества достигается путем предварительного и равноценного возмещения.
Анализ нормативно-правовых и методологических основ показал, что процедура изъятия в целом детально регламентируется законодательством, однако существует рад проблем, которые в совокупности снижают чувство безопасности правообладателей перед действиями ОГВ или ОМС и повышают их недоверие к властям.
1. Проблемы, связанные с самой процедурой изъятия: отсутствие в действующем законодательстве нормативного определения термина «государственные или муниципальные нужды», открытость перечня оснований изъятия. Для решения указанной проблемы необходимо законодательно закрепить данное определение и ограничить перечень оснований изъятия конкретным списком во избежание возможного злоупотребления со стороны властей.
2. Проблемы, связанные со слабым регулированием методологии определения убытков: отсутствие в оценочном законодательстве такого объекта оценки, как убытки (в частности упущенной выгоды), отсутствие действующего нормативного акта по определению убытков. При таких условиях возникают вопросы к объективности оценки убытков и защищенности интересов правообладателей. Создание единого нормативно-правового акта, который позволит однозначно определять размер убытков, а также учтет и дополнит ранее существующие и действующие нормы, является сложной, но необходимой задачей урегулирования данного процесса.
3. Проблем достижения равноценности возмещения для правообладателей изымаемых объектов недвижимости.
Во-первых, это стремление заинтересованных в изъятии сторон к выплате возмещения в денежной форме. Для обеспечения защищенности прав граждан правообладателю всегда должен предоставляться выбор формы возмещения, равноценность которого он оценит самостоятельно.
Во-вторых, регламентация состава размера возмещения через элементы, которые не могут соответствовать равноценности возмещения для всех групп правообладателей. Законодательством критерий равноценности раскрыт через состав размера возмещения, куда входят рыночная стоимость объекта недвижимости и убытки. Однако представленные законодательством убытки не могут служить критерием равноценности для всех правообладателей изымаемой недвижимости.
В связи с этим, предложены рекомендации по совершенствованию процесса возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Предложенные рекомендации основаны на обязательном требовании к предоставлению правообладателям выборы формы возмещения (денежной или натуральной).
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
