Введение 3
1. Задаток как обеспечение обязательства при купле-продаже объекта недвижимости 6
1.1 Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 6
1.2 Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 8
Глава 2. Способы обеспечения обязательств из договора аренды недвижимого имущества 12
2.1 Поручительство. Залог 12
2.2 Обеспечительный платеж. Неустойка. Удержание вещи 14
3. Ипотека как способ обеспечения обязательств 17
3.1 Понятие, виды и объекты ипотеки 17
3.2 Договор об ипотеке и закладная, государственная регистрация ипотеки 18
Заключение 22
Список использованных источников 24
Приложения 27
Вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью и выбора способа обеспечения обязательств не теряют своей актуальности на протяжении многих лет. Сделки с недвижимостью, как правило, связаны с большим числом рисков и требуют выбора одного из способов обеспечения обязательств. В практике гражданского права различают такие формы обеспечения обязательств как задаток, способы исполнения обязательств, возникающие из договора аренды, ипотека. Любой способ обеспечения обязательств – это гарантия возврата денежных средств в установленный срок, гарантия должного исполнения обязательств.
Изучение правовой природы способов обеспечения обязательств из договоров с объектами недвижимости позволяет определить сущность, значение данных способов, выделить проблемы их правового регулирования и сформировать рекомендации по изменению норм гражданского законодательства.
Об актуальности темы курсовой работы также свидетельствует возрастающее число сделок с объектами недвижимости. Объем ипотечного жилищного кредитования на протяжении последних двух лет стремительно увеличивается. Так, например, объем ипотечного жилищного кредитования по состоянию на 01.01.2022 года составил 641 336,9 млн. рублей, по программам государственной поддержки – 150357,64 млн. рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечному жилищному кредитованию составила 7,81 %. В течение 2022 года объем ИЖК несколько снизился, по состоянию на 01.01.2023 года объем ИЖК составила 470680,87 млн. рублей, по программам государственной поддержки объем кредитования составил 218120,66 млн. рублей.
Тенденция увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования влечет за собой необходимость совершенствования правовой базы регулирования, требуется обеспечение должного уровня защиты прав заемщиков и кредиторов, обеспечения полного исполнения обязательств перед банками.
Необходимость изучения правовой природы задатка и способов обеспечения обязательств, возникающих из договора аренды, обусловлена наличием терминологических проблем и проблем применения на практике отдельных статей ГК РФ. Совершенствование норм права позволит минимизировать число спорных ситуаций и гарантирует защиту прав сторон.
Целью курсовой работы является изучение правового регулирования способов обеспечения обязательств из договоров с объектами недвижимости и выбор направлений совершенствования норм гражданского права.
Для реализации поставленной цели требуется решить следующий ряд задач:
1. изучить понятие задатка и охарактеризовать формы соглашения о задатке;
2. исследовать последствия прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченного задатком;
3. проанализировать нормы права, регулирующие способы обеспечения обязательств из договора аренды недвижимого имущества;
4. изучить правовую природу ипотеки как способа обеспечения обязательств.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате применения способов обеспечения обязательств из договоров с объектами недвижимости.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие вопросы применения на практике способов обеспечения обязательств.
Методология исследования включает в себя применение совокупности различных методов, что позволяет детально и глубоко изучить тему правовой природы способов обеспечения исполнения обязательств. Среди основных методов исследования следует отметить метод описания, синтеза, анализа и прочие.
Нормативно-правовую основу составили Конституция РФ, действующее гражданское и жилищное законодательство РФ. Информационной базой выполнения курсовой работы стали труды А.Б. Булаевского, Н.Н. Внуковой, А.П. Сергеевой и других авторов. Также для исследования правовой природы и сущности способов обеспечения обязательств из договоров с объектами недвижимости были использованы статьи, опубликованные в периодических изданиях, изучены данные статистики, представленные на официальных сайтах.
Структура курсовой работы включает в себя введение, основную часть, заключение и список использованных источников.
В результате изучения способов обеспечения обязательств по договорам с объектами недвижимости можно сделать следующие выводы.
Задаток представляет собой способ обеспечения обязательств по договорам с объектами недвижимости, подтверждающий намерение сторон о заключении сделки. Для подтверждения намерения составляется соглашение о задатке. Соглашение заключается в письменной форме, в обязательном порядке в соглашении должны быть представлены предмет (сумма задатка), а также условия и место передачи задатка. Предметом соглашения о задатке всегда выступает определенная денежная сумма.
Изучение правовой природы задатка позволяет убедиться в том, что нормы ГК РФ не определяют максимальной и минимальной суммы задатка, размер определяется исходя из соглашения. Рекомендуется в нормах ГК РФ закрепить минимальный и максимальный размер задатка, а также иные формы, отличные от денежных.
Изученный материал позволяет убедиться в том, что вопросы регулирования последствий прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, являются предметом дискуссий среди правоведов и экспертов в области гражданского права. Отсутствие единого подхода к возможности использования задатка в предварительных договорах говорит о необходимости совершенствования норм ГК РФ. Неправомерно использовать задаток в качестве отступного. Потеря задатка возможна только в случае, если обязательство не исполнено.
Закрепление на законодательном уровне максимального и минимального размера задатка, дифференциация условий возврата и потери задатка в случае неисполнения обязательств по соглашению позволит решить многие спорные условия.
В гражданском праве предусмотрены способы обеспечения обязательств по договору аренды недвижимого имущества. На практике применяются залог и поручительство. В данном случае в виде залога выступает определенная денежная сумма, которая гарантирует добросовестное исполнение арендатором обязательств по договору. На практике достаточно часто используется также обеспечительный платеж, который может быть предназначен для возмещения потерь, возникающих в результате недобросовестного исполнения обязательств арендатором условий договора. Диспозитивный характер норм ст. 381.1 ГК РФ позволяет сторонам самостоятельно определить порядок использования обеспечительного платежа в рассмотренной выше ситуации, предусмотрев его в договоре. Договором аренды также может быть предусмотрено начисление неустойки. На практике в договорах аренды достаточно часто в качестве способа обеспечения обязательств применяются такие формы как залог и обеспечительный платеж. На законодательном уровне необходимо конкретизировать и разграничить применение данных понятий.
В рамках курсовой работы также была изучена правовая природа ипотеки и ипотечного договоров. Ипотечный договор предусматривает возникновение прав и обязанностей субъектов правоотношений по ипотечному договору, в частности кредитора и заемщика, залогодателя и залогодержателя. В настоящий момент прослеживается необходимость исключения противоречивости в действующем законодательстве, требуется добиться единства и согласованности нормативно-правовых актов. В настоящий момент имеются проблемы и организационного характера. Одной из существенных проблем является низкая платежеспособность населения, несоответствие фактических доходов граждан документально подтверждённым, невозможность документального подтверждения части доходов
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
