Ипотечное кредитование подразумевает, что купленное имущество будет находиться в залоге на время погашения кредита. Ипотека - договор, сторонами которого являются объект и субъект правоотношений.
Для осуществления кредита по ипотеке выпускают особые ценные бумаги, называющиеся залоговыми. Продажа банком данных бумаг даёт средства, необходимые для выдачи займов по ипотеке, они являются надёжным видом ценных бумаг, который приносит твёрдые проценты. В залоговой бумаге отмечается то имущество, которое к ней относится.
Ипотека - залог, который в случае неуплаты долга заемщиком переходит в собственность кредитора, который имеет право его реализовать и таким образом удовлетворить свои финансовые претензии. Залогом служит недвижимое имущество, которое на время кредитования остается в пользовании заемщика. Ипотечный кредит -форма финансовых отношений, в которой залог, то есть ипотека, служит гарантией возврата заемщиком денежных средств кредитору.
Ипотечная ставка изменяется в зависимости от экономической ситуации. Основными факторами, оказывающими влияние на этот показатель, являются ставка рефинансирования Центрального банка и инфляция национальной валюты.
В числе функций категории ипотечного кредита можно выделить базовые, свойственные кредиту в целом, и специфические, присущие только данному виду кредитных отношений.
К числу базовых можно отнести функцию перераспределения финансовых ресурсов. Данная функция способствует формированию достаточно платежеспособного спроса населения для решения его жилищных проблем.
К специфическим функциям в научной и учебной литературе принято относить социальную функцию, функцию формирования рынка жилья и инвестиционную.
Социальная функция наиболее полно раскрывает сущность ипотечного кредита и направлена на решение жилищных проблем населения. Данная функция повышает платежеспособный спрос населения, способствуя при этом выравниванию его доходов.
Функция формирования рынка жилья является обеспечивающей по отношению к первой функции, так как при отсутствии полноценного жилищного рынка ипотечное жилищное кредитование становится невозможным.
Инвестиционная функция проявляется двояко: с одной стороны, денежные средства инвестируются населением на долгосрочной основе, результатом чего выступает получение благ социального характера, с другой стороны, ипотечный кредит обладает значительными инвестиционными возможностями, которые опосредуют рост процессов воспроизводства и способствуют формированию финансовых ресурсов государства и отдельных хозяйствующих субъектов.
Тенденции в ипотечном кредитовании в национальной валюте, предоставленного банковскими учреждениями в Российской Федерации за период с 01.01.2014 г. до 01.01.2016 г., были обусловлена:
1) стремлением заемщиков сократить свои кредитные обязательства по ипотечным жилищным кредитам с целью избежания изменения условий ипотечного жилищного кредитования со стороны коммерческих банков;
2) желанием избежать дополнительных издержек в связи с ростом валютного курса, резкими колебаниями курсов иностранных валют на валютном рынке Российской Федерации;
3) нестабильностью в экономической жизни страны.
Ипотечное жилищное кредитование в России в последние годы достаточно динамично развивается, что обусловлено существенной государственной поддержкой основных участников ипотечного кредитования как в условиях кризиса, так и в посткризисный период. В частности, в целях поддержания ликвидности коммерческих банков Агентством по ипотечному жилищному кредитованию выкупались закладные по выданным ипотечным кредитам, на данные цели из бюджета было предоставлено более 60 млрд. руб. Кроме того, для поддержки неплатежеспособных заемщиков была разработана и реализована система реструктуризации задолженности, предлагались и другие меры.
Дальнейшее развитие рынка ипотечных ценных бумаг сдерживает несколько причин.
1. Из-за высокой доли кредитов, погашаемых досрочно, инвестору трудно рассчитать дюрацию выпускаемых ипотечных ценных бумаг и их потенциальную доходность.
2. Высокая стоимость эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и проведение сделок секьюритизации не позволяет региональным банкам участвовать в этих процессах.
3. Низкие рейтинги секьюритизируемых активов региональных банков могут отразиться на повышении ставки привлечения ресурсов и сделать секьюритизацию нецелесообразной.
Функционирование механизма формирования финансовых ресурсов ипотечного жилищного кредитования позволит создать условия, обеспечивающие привлечение финансовых ресурсов:
• для коммерческих банков, имеющих низкую капитализацию, что не позволяет осуществлять ипотечные сделки за счет собственных ресурсов;
• операторов вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования и их региональных структур, выполняющих функции выкупа закладных у банков -кредиторов в целях поддержания их ликвидности и испытывающих потребность в финансовых ресурсах в связи с низким уровнем секьюритизации;
• населения, не имеющего возможности участвовать в финансировании ипотечной сделки, в том числе низкодоходных слоев населения, кредитование которых возможно лишь преимущественно с использованием механизма государственного субсидирования и строительного комплекса, осуществляющего жилищное строительство и не располагающего достаточными собственными ресурсами для этих целей.
В кредитных отношениях участие государства в софинансировании отводится инструменту субсидирования населения. Субсидия может быть использована гражданами на приобретение жилья, при этом ее функциональное назначение заключается в повышении платежеспособности населения как потенциального заемщика ипотечного жилищного кредита.
В целях повышения доступности ипотечного жилищного кредита для населения необходимо стимулирование рынка строительства жилья экономкласса посредством его государственной поддержки и использования инструментов, обеспечивающих своевременное и достаточное финансирование.
Одним из главных направлений решения указанных вопросов может быть рассмотрена возможность использования механизма частного - государственно партнерства, предусматривающего совокупность государственного и рыночного подходов к решению рассматриваемой проблемы, что позволит сблизить интересы государства и рыночных структур, а также придать недостающий импульс росту объемов жилищного строительства.

Купить