Введение 3
Глава 1. Теоретические и методические основы кадастровой оценки земель населенных пунктов 6
1.1 Кадастровая оценка земель как инструмент управления земельными ресурсами 6
1.2 Этапы развития кадастровой оценки в России 10
1.3 Нормативно-правовое обеспечение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов 13
1.4 Методическое обеспечение кадастровой оценки земель населенных пунктов 20
1.5 Международный опыт кадастровой оценки земель 24
Глава 2. Современное состояние землепользования Санкт-Петербурга 28
2.1 Земельный фонд и структура прав собственности на землю в Санкт-Петербурге 28
2.2 Функциональное зонирование и перспективы развития территории Санкт-Петербурга 33
Глава 3. Особенности управления земельными ресурсами Санкт-Петербурга 42
3.1 Организационно-экономический механизм управления земельными ресурсами Санкт-Петербурга 42
3.2 Влияние кадастровой оценки на механизм выкупа земельных участков
в Санкт-Петербурге 48
3.3 Анализ земельной политики в Санкт-Петербурге 51
Глава 4. Кадастровая оценка как экономический инструмент управления земельными ресурсами Санкт-Петербурга 59
4.1 Анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Санкт-Петербурга 2012 года 59
4.2 Анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Санкт-Петербурга 2013 года 71
4.3 Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в Санкт-Петербурге 2012 и 2013 годов 83
Заключение 92
Список источников 96
Приложение 1. 101
Приложение 2. 102
На сегодняшний день на территории Российской Федерации наблюдается активный процесс развития относительно нового понятия для общества как «земельные отношения», появления которого связано с социально-политическими преобразованиями, происходящими с начала 1990-х годов на территории страны. В условиях перехода к рыночным отношениям земельные ресурсы стали представлять собой товар и капитал, эффективное использование которого позволяет удовлетворять не только потребности землевладельцев, но и извлекать за счёт их рационального использования доход.
В процессе управления земельными ресурсами актуальным становится вопрос грамотности и эффективности их использования, поскольку основной целью управления земельными ресурсами является достижение экономических и социальных интересов государства, землевладельцев, землепользователей, а также общества в целом.
Существует достаточное количество правовых и экономических мер по управлению земельными ресурсами, одной из которых является кадастровая оценка земли. Несмотря на то, что понятие «кадастровая оценка» относительно не ново, вопросы её совершенствования до сих пор остаются весьма актуальными как для всего мира, так и для Российской Федерации в частности. Это обусловлено тем, что результаты кадастровой оценки играют ключевую роль как в процессе налогообложения, формирования и развития земельного рынка, так и в пространственном развитии территории.
Для каждого региона Российской Федерации характерны свои особенности развития системы управления земельными ресурсами, в связи с этим вопрос изучения взаимовлияния системы кадастровой оценки земельных участков и системы управления земельными ресурсами становится наиболее актуальным.
Санкт-Петербург является одним из трех городов Российской Федерации, обладающих статусом городов федерального значения. Стоит отметить, что система управления земельными ресурсами в данных городах имеет свои значимые особенности в правовом аспекте управления.
В связи с этим, полигоном исследования была определена территория Санкт-Петербурга.
Главной целью данной выпускной квалификационной работы является определение роли системы кадастровой оценки земель в системе управления земельными ресурсами.
Объектом исследования является система кадастровой оценки земельных участков на территории Санкт-Петербурга.
Предметом исследования является взаимовлияние результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и системы управления земельными ресурсами в Санкт-Петербурге.
В соответствии с поставленной целью, предметом и объектом исследования, перед автором были определены задачи, которые необходимо было решить в рамках данной работы:
изучить теоретические, методические и законодательные основы кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Российской Федерации;
провести анализ исторического опыта оценки земель на территории российского государства;
рассмотреть международный опыт проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов;
определить основные особенности землепользования и управления земельными ресурсами на территории Санкт-Петербурга;
изучить организационно-экономический механизм управления земельными ресурсами на территории Санкт-Петербурга, а также определить основные направления современной земельной политики города;
провести сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Санкт-Петербурга на уровне кадастровых районов города, проведенных в 2012 и 2013 годах.
В работе применялся метод группировок, исторический, статистический и картографический методы. Статистической базой исследования послужили официальные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории Санкт-Петербурга, Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
В первой главе рассмотрены основные теоретические и методические аспекты кадастровой оценки в Российской Федерации, а также международный опыт кадастровой оценки.
Во второй главе проведен анализ земельного фонда, структуры прав собственности на землю в Санкт-Петербурге, а также проведен анализ результатов функционального зонирования территории города.
В третьей главе работы проведен анализ организационно-экономического механизма управления земельными ресурсами в Санкт-Петербурге, рассмотрена степень влияния кадастровой оценки на механизм выкупа земельных участков, а также анализ земельной политики города.
Четвертая глава посвящена сравнительному анализу результатов двух кадастровых оценок 2012 и 2013 годов.
Общий объем выпускной квалификационной работы составляет
102 страницы, работа содержит 10 таблиц и 22 рисунка. Список использованных источников включает в себя 45 наименований.
На сегодняшний день государственная кадастровая оценка земель является ключевым экономическим инструментом в управлении земельными ресурсами, который позволяет осуществлять регулирование не только их эффективного и рационального использования, но и проводить сбалансированное планирование доходов местного бюджета, стимулировать развитие инвестиционных процессов, а также способствовать грамотному формированию модели городского развития и решению проблемы неэффективного использования земельных ресурсов.
Появление и история развития кадастровой оценки в России берёт своё начало с конца XV века, поскольку вопросы получения дохода с использования земли являлись актуальными на протяжении всех этапов развития земельных отношений в российском государстве. Однако, несмотря на это, понятие «кадастровая оценка» является для Российской Федерации относительно новым понятием.
С целью создания и обеспечения функционирования земельного рынка, земельные преобразования в Российской Федерации на современном этапе выдвинули на первое место развитие именно экономических методов управления земельными ресурсами посредством введения платности использования земли. В результате этого с 2000 года в Российской Федерации проводится государственная кадастровая оценка земли, результаты которой лежат в основе системы налогообложения.
Анализ нормативно-правового обеспечения государственной кадастровой оценки обусловлен тем, что ежегодно в стране происходит его совершенствование. Наиболее важным преобразованием современности является вступление в силу с 01.01.2017 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которого внесли существенные коррективы в процедуру проведения кадастровой оценки на территории Российской Федерации. При этом, стоит отметить, что новый закон несет в себе и достаточно противоречивые изменения, к которым следует отнести концентрирование кадастровой оценки в государственном бюджетном учреждении, расположенном в регионе.
Анализ методического обеспечения кадастровой оценки на территории Российской Федерации показал, что на сегодняшний день, единой и уникальной методики расчета кадастровой оценки объектов недвижимости не существует. В большинстве методик ценообразующие факторы ориентированы на неразвитый рынок недвижимости.
Изучение международного опыта кадастровой оценки показало, что в мире также отсутствует единый принцип проведения кадастровой оценки, однако, по мнению автора, использование принципов и методик таких стран как Германия, Финляндия, Швеция, Великобритания, США и Швеции позволит упростить процедуру её проведения в Российской Федерации. Наиболее перспективным, по мнению автора, может стать опыт Швеции, где вопросами налогообложения занимается единый государственный орган, который осуществляет как функции земельного кадастра, реестра недвижимости, учета прав собственности, так и оценки для целей имущественных налогов и реестра сделок.
Главным явлением земельного рынка Санкт-Петербурга является активный переход земельных участков в частную собственность, который способствует более активному вовлечению граждан и юридических лиц
в земельные отношения, а также в дальнейшем обеспечивает прирост дохода в бюджет города за счёт налогообложения. Следует отметить, что за последние 4 года доля частной собственности в Санкт-Петербурге существенно возросла. Однако, по мнению автора, приоритетной формой предоставления городских земель должна оставаться аренда, поскольку мировой опыт показывает, что массовая передача земель в собственность оказывает негативное воздействие на управление земельными ресурсами, снижающее его эффективность, тогда как, за рубежом мы можем наблюдать абсолютно другой процесс – выкуп земель в государственную собственность.
На сегодняшний день Правительство Санкт-Петербурга заинтересовано в привлечении больших объемов инвестиций на свою территорию, оно обеспечивает создание необходимых условий для иностранных инвесторов, что и обуславливает развитие жилой зоны в периферийных районах города, а также общественно-деловой зоны в историческом центре города. Информация о функциональном зонировании территории может оказывать положительное влияние как на процесс проведения кадастровой оценки земель Санкт-Петербурга, так и на её результаты посредством увеличения кадастровых стоимостей земельных участков, которые, с точки зрения земельной политики города, должны иметь другое назначение. Следовательно, результаты государственной кадастровой оценки являются экономическим регулятором, который обосновывает результаты функционального зонирования и позволяет определять ключевые направления пространственного развития территории.
Анализ особенностей управления земельными ресурсами в Санкт-Петербурге позволил определить роль кадастровой оценки в различных процессах, которые возникают при управлении земельными ресурсами. Автором был рассмотрен организационно-экономический механизм управления земельными ресурсами Санкт-Петербурга, определены основные государственные органы власти и организации, принимающие непосредственное участие в процессе регулирования земельных отношений в городе. Анализ системы управления земельными ресурсами в города показал, что на сегодняшний день полномочия разграничены между достаточно большим количеством органов государственной власти, что в свою очередь может негативно сказываться на качестве управления.
В связи с этим необходимо сокращение количества исполнительных органов в регионе в целях создания более простого механизма управления земельными ресурсами в городе.
Анализ и сопоставление результатов кадастровых оценок в Санкт-Петербург 2012 и 2013 годов позволили не только выявить основные изменения, которые произошли за сравнительно небольшой период двух оценок, но и ключевые виды разрешенного использования земельных участков, развитие которых является стратегически важным для города, к ним были отнесены:
• земельные участки, предназначенные для жилой застройки;
• земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;
• земельные участки, предназначенные для размещения производственных и промышленных зданий.
Распределение кадастровых стоимостей земельных участков в городе зависит от их расположения относительно исторического центра города. Кроме того, величина кадастровой стоимости земельного участка
с определенным видом разрешенного использования во многом зависит от перспективности его использования для экономики города и его потребностей.
Необходимо подчеркнуть, что в Санкт-Петербурге, мы можем наблюдать высокую зависимость кадастровой оценки и её результатов от сложившейся системы управления земельными ресурсами и земельной политики региона. Данная тенденция оказывает негативное влияние на развитие земельных отношений между руководством города и его обществом. В связи с этим, целесообразно развитие системы кадастровой оценки в направлении автоматизации всей процедуры оценки в целях достижения большей экономической обоснованности.
Внедрение автоматизации оценки существенно снизит затраты государства на её проведение, а также обеспечит возможность ежегодного проведения процедуры государственной кадастровой оценки.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
