Введение 3
Глава 1 Общие положения об ипотеке жилых помещений 6
1.1 Понятие и правовая природа ипотеки жилых помещений 6
1.2 Историческое развитие и правовое регулирование ипотеки
жилых помещений 8
1.3 Субъекты и объекты ипотечных правоотношений 14
Глава 2 Особенности ипотеки жилых помещений 21
2.1 Основания и порядок возникновения ипотеки жилых
помещений 21
2.2 Права, обязанности и ответственность участников правоотношений по ипотеке жилых помещений 27
2.3 Основания и порядок прекращения ипотеки жилых помещений 33
Заключение 38
Список используемой литературы 43
Актуальность выбранной темы очевидна. Залог недвижимости (ипотека) занимает особую нишу среди других способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Ипотека имеет определенную степень надежности и преимущества.
На сегодняшний день, когда государство не обеспечивает граждан жильем, а цены на недвижимость растут, собрать необходимые средства для покупки собственного жилья не представляется возможности. Поэтому ипотека является наиболее доступным способом приобрести собственную квартиру, жилой дом, выплатить кредит, взятый на покупку жилья, жилое помещение на стадии строительства, либо улучшить условия проживания.
Рыночная экономика и правовое государство, формируясь, требуют законодательных решений, которые, впоследствии, эффективно отразятся на экономической и правовой политике. Инвестиции требуются для развития экономики страны, то есть новые субъекты, требующие заемных средств, обеспечивают рост кредитования, которое становится более доступным. Разрабатываются новые схемы и условия кредитования, для привлечения большего количества потенциальных заемщиков, естественно, одновременно возникает необходимость обеспечения исполнения таких обязательств.
Так же ипотека, как один из видов залога, является наиболее привлекательным способом обеспечения разных денежных обязательств, так как объекты недвижимости, как правило, имеют высокую стоимость и пользуются спросом на рынке. Жилищный фонд перестал пополняться строительством государственного жилья, а индивидуальное и кооперативное строительство не было значительным для получения жилья. Личные средства граждан, стали основным источником для приобретения собственного
жилья, и очевидно, что денежные средства, полученные в банке в качестве кредита.
Важно понимать, что каждый гражданин имеет конституционное право на достойное жилье.
Выбор для решения столь важной социальной, экономической, а так же правовой проблемы, должен определять количество и темпы жилищного строительства, поскольку от достойного уровня жизни, напрямую зависит непосредственно, не только благосостояние каждого гражданина, но и физическое и моральное благополучие, политические настроения и, следовательно, поведение, в целом.
Для каждого гражданина Российской Федерации ипотека жилых помещений, на сегодняшний день является реальным решением жилищного вопроса.
При выборе верного решения и ведении грамотной экономической политики в стране, ипотека может обеспечить рынок жильем, так как платежеспособность граждан активизирует новое строительство. А это означает увеличение спроса на проекты жилья, специальную технику для строительства, а так же на строительные материалы, что непосредственно ускоряет развитие смежных отраслей экономики страны.
Объектом исследования являются общественные отношения, по жилищной ипотеке жилых помещений, законодательство Российской Федерации об ипотеке жилых помещений в настоящее время
Предмет исследования - вопросы теоретического и практического характера, объединенные правовыми общественными отношениями в сфере ипотеки жилых помещений.
Цель и задачи исследования - аргументированный анализ и исследование особенностей правового регулирования ипотеки жилых помещений, определение понятия и содержания договора ипотеки, прав и обязанностей сторон. Рассмотрение договора ипотеки (залога недвижимости) определение особенностей предмета договора, свойственных ему признаков, и содержания соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:
- установить правовую природу договора ипотеки;
- определить отчетливое понятие предмета ипотеки, и подходящих под него объектов недвижимости.
- разобрать теоретические принципы в гражданском законодательстве Российской Федерации возникновения и развития правового института ипотеки;
- проанализировать источники правовых решений вопроса ипотечного кредитования помещений, а также оборота объектов недвижимости;
- рассмотреть характерные черты использования и учета жилых помещений;
- определить права и обязанности субъектов по договору ипотеки,
- проанализировать исполнение по договору, а так же ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ипотеки.
Нормативно-правовая основа исследования: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нормативно-правовые акты Российской Федерации в области залоговых, ипотечных правоотношений, кредитования под залог недвижимости.
По результатам проведенного исследования можно сделать ряд основных выводов.
Покупка жилья является дорогостоящим приобретением, которое невозможно за счет текущих доходов или накоплений.
Долгосрочный ипотечный кредит, одно из наиболее перспективных решений обеспечения жильем граждан, а так же привлечения средств в жилищное строительство. Заемщик имеет возможность приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия уже сейчас, а платить за него постепенно, кредитор получает гарантированный стабильный доход, строительные организации привлекают дополнительные средства для строительства жилищного фонда.
В мировой практике ипотечное кредитование жилых помещений основной способ привлечения частных вложений в жилищную сферу, а так же решения важного социального вопроса - жилищной проблемы.
Ипотека является видом залога, характерная черта ее, в том, что заложенное имущество не передается залогодержателю, однако находится в залоге для обеспечения денежного требования кредитора.
Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договор ипотеки является акцессорным обязательством, то есть дополнительным по основному соглашению, часто обеспечительным, действующим, как основное и прекращающимся при его прекращении.
Договор заключается в письменной форме и подлежит регистрации. В договоре указываются следующие сведения: предмет договора, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Ипотека возникает в силу договора и в силу закона.
Ипотека обеспечивает обязательство, в нем недвижимое имущество - предмет залога, и понимает под собой кредит на приобретение жилья.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу, отнесены объекты гражданских прав, перемещение в пространстве которых, невозможно без причинения ущерба.
Ипотека - это залог любой недвижимости: земельных участков, жилых помещений, предприятий и прочее.
К движимому имуществу относятся вещи, которые нельзя отнести к недвижимому имуществу, регистрация прав на которые не требуется.
Основными нормативными актами, регулирующими ипотечное кредитование, являются: Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N. 2872-1 «О залоге», Федеральный закон от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так же действуют общие правила о залоге, содержащиеся в пункте 2 статьи 334 Гражданского Кодекса РФ, если Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Предметом ипотечного договора всегда является недвижимое имущество, либо имущественные права, в частности, право аренды недвижимого имущества, при условии согласия арендодателя. Недвижимость включает в себя жилые помещения (дома, квартиры, их части), помещения, для временного пребывания (дачные, садовые дома и др.). Недвижимое имущество идентифицируется по принадлежности.
Предмет жилищной ипотеки имеет специальные и общие характеристики. Особенности ипотечного жилищного кредитования, установлены непосредственно, предметом ипотеки. Они обусловлены правом собственности физического или юридического лица, а так же назначением и соответствием жилого помещения для постоянного проживания. Общие характеристики предмета, это основные признаки жилого помещения, его недвижимые признаки, индивидуальная определенность, возможность для оценки и обращения взыскания.
Принадлежности жилых помещений (дом, квартира, комната) отличаются. Жилое помещение закладывается, как единое целое, если иное не предусмотрено договором. К жилому дому относятся - земельный участок и хозпостройки, сооружения, зеленые насаждения, расположенные на нем.
В квартире это несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование. Принадлежность комнаты - это доля в праве собственности на места общего пользования в квартире.
Объект незавершенного строительства, так же может быть предметом ипотеки, это объект недвижимости, который возникает с момента заложения фундамента, после ввода в эксплуатацию, строительство его завершенным.
Правила об ипотеке жилых помещений регулируются статьями 74-78 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Субъектами ипотечных правоотношений могут быть физические, юридические лица и государство, обозначаются от роли залогодатель и залогодержатель.
Залогодатель - предоставляет в залог недвижимое имущество, является собственником этого имущества или имеет право хозяйственного пользования, это может быть так же третье лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой, при заключенном договоре.
Залогодержатель принимает в залог недвижимое имущество в обеспечение своего требования.
При заключении договора ипотеки жилого помещения стороны устанавливают определенные права и обязанности для каждого из них, направленные на достижение обязательств залогового отношения.
При нарушении исполнения обязательств возникает ответственность участников ипотечных правоотношений.
Обязанность залогодателя, в течение всего срока действия договора об ипотечном кредитовании сохранить заложенное имущество и обеспечить требования залогодержателя.
Основанием для обращения взыскания изменения или расторжения договора может послужить ненадлежащее исполнение должником своих обязательств.
В случае неисполнения должником кредитных обязательств по договору, залогодержатель, прежде всего перед другими кредиторами, приобретает право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества, путем его реализации, то есть залог - это способ обеспечения исполнения обязательств.
Ипотечное кредитование с одной стороны позволяет населению улучшить качество жилищных условий, с другой способствует эффективной и прибыльной работе финансовых организаций, развитию жилищного рынка, строительству, а значит и экономическому росту государства. Нельзя забывать о совершенствовании правовых механизмов ипотеки жилых помещений и организации условий для результативной работы институтов жилищного рынка. Есть определенные риски, с которыми сталкиваются стороны ипотечного кредитования, основной из них является проблема не возвращения кредитных средств. Даже учитывая, что жилое помещение остается в залоге у кредитора, вероятность полного возмещения убытков незначительна, цена на жилье может снизиться, поскольку кредит предоставляется на покупку квартиры по сегодняшней рыночной цене, вероятность падения цены залога через некоторое время весьма возможна. Так же одной из проблем является определение платежеспособности заемщика. Так граждане, не имеющие постоянного дохода, отраженного в налоговой декларации в ипотечной программе участвовать не могут, это уменьшает количество потенциальных клиентов.
Так же низкая платежеспособность граждан и высокий размер процентной ставки по кредитам, являются еще одной проблемой для развития ипотеки.
Обращение ценных бумаг (закладных), стимулирует рынок жилищного кредитования, закладные позволяют кредиторам снизить риски, ипотечных кредитов.
Ипотечное кредитование, дает возможность для инвестиций и экономического роста и с каждым годом становится все более актуально.
Для развития ипотечного кредитования необходимо предпринять ряд изменений, основные из которых:
- увеличить платежеспособность населения;
- повысить объемы строительства нового жилищного фонда;
- снизить процентные ставки по ипотечному кредитованию;
- усовершенствовать и согласовать нормативно-правовые акты,
регулирующие ипотечное кредитование;
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования положительно влияет на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества, а ипотечное кредитование становится основным способом решения жилищных вопросов граждан.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
