Введение 4
Глава 1 Права и обязанности арендатора по договору аренды 7
1.1 Права арендатора по договору аренды 7
1.2 Обязанности арендатора по договору аренды 16
Глава 2 Права и обязанности арендодателя по договору аренды 23
2.1 Права арендодателя по договору аренды 23
2.2 Обязанности арендодателя по договору аренды 30
Заключение 41
Список используемой литературы и используемых источников 44
Актуальность исследования. Динамика рыночных отношений, постоянно трансформирующиеся потребности общества, а также возникновение необходимости регулирования арендных отношений в связи с возникновением новых объектов имущества, требует от законодателя постоянного реформирования норм, регламентирующих договор аренды.
Данный договор позволяет достичь между интересами сторон определенного баланса, а именно сохраняя целевое использование собственности и извлекая из нее прибыль, арендодатель сохраняет имущество в своей собственности, а что касается арендатора, то мало кто может позволить себе приобрести в собственность дорогостоящее имущество, а благодаря договору аренды, они могут приобрести хотя бы право на владение и пользование этой собственностью, с дальнейшем ее выкупом (по их желанию).
Актуальность работы продиктована так же тем, что арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование арендатору. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в договоре.
Необходимо отметить, что в законодательстве РФ существуют пробелы правового регулирования обязанностей и ответственности арендодателя, что сказывается в сложности применения тех или иных норм в судебной практике, данный институт требует дальнейшего совершенствования.
Степень разработанности темы исследования. Вопросы, связанные с гражданско-правовым институтом аренды достаточно подробно проанализированы в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды, можно назвать, в частности, Я.В. Абрамова, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, В.А. Савельева, А.П. Сергеева. Е.А. Суханова, В.Ф. Яковлева и др.
Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных: такими авторами, как: Я.В. Абрамовым, Ю.Е. Булатецким, В.В. Витрянскнм, В.З. Гущиным, А.А. Груздевым, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, А.Г. Калпиным, И.Г. Лисименко, Е.А. Павподским, М.Н. Семякиным, Г.Ф. Шершеневич, и др.
Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы является совокупность правоотношений, которые складываются в процессе осуществления договора аренды.
Предмет исследования - нормы действующего российского законодательства, регулирующие права и обязанности арендодателя по договору аренды, а также судебная практика, посвященная этой тематике.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение теоретических и практических положений, связанных с правами и обязанностями арендодателя по договору аренды, а также выработки предложений по совершенствованию законодательства.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- рассмотреть права арендатора по договору аренды;
- изучить обязанности арендатора по договору аренды;
- определить права арендодателя по договору аренды;
- изучить обязанности арендодателя по договору аренды.
Методологической основой исследования выступает общенаучный диалектический метод в совокупности с частно-научными методами исследования правовых явлений
Нормативно-правовую базу исследования составили положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и другие нормативные акты.
При подготовке и написании выпускной квалификационной работы были использованы нормативные источники, прежде всего Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие, а также учебные пособия таких авторов, как О.Н. Садиков, В.В. Витрянский, Ю.К. Толстой, А.П. Сергеев и др. В качестве теоретической предпосылки исследования были использованы научные труды таких авторов: П.В. Крашенников, С.С. Алексеев, И.А. Покровский, А.П. Анисимов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и других.
Практическую значимость темы исследования определяет возможность использовать материалы работы сторонами, которые связаны с правами и обязанностями по договору аренды, а также разработка и обоснование предложений совершенствования гражданско-правовых норм, которые регулируют права и обязанности арендодателя по договору аренды.
Структуру работы обусловливает цель, задачи исследования. Работа включает введение, две главы, заключение, а также список используемой литературы и используемых источников.
В гражданском праве выделяют следующие разновидности договора аренды: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).
На сегодняшний день законное урегулирование договора аренды соответствует условиям экономически формирующейся государства: арендное соглашение предполагает собою обыкновенный независимый тип условных обязанностей, такого рода, как договор купли-продажи, подряда и т. п. Возникли новейшие типы договора аренды, такие как лизинг; по новому «зазвучал» договор аренды предприятия.
В обязанности арендодателя входит в первую очередь предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Так, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель ответственен за любые дефекты имущества, сданного в аренду, которые стали препятствием к его использованию по назначению.
Ответственность возникает за недостатки арендованного имущества, затрудняющие пользование имуществом по его назначению не только в полной мере, но и частично.
Арендодатель должен избегать действий, которые каким-либо образом чинят арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом в соответствие с его назначением, определенным договором. Данное правило исходит из права титульного владения арендатора, обладания им правами вещно-правовой защиты даже в отношении собственника арендованного имущества.
Предлагается внести некоторые дополнения в существующее законодательство в сфере регулирования прав и обязанностей арендодателя, а именно:
- изложить в новой редакции п. 1 ст. 601 ГК РФ, дополнив её возможностью сдачи в аренду части непотребляемой вещи;
- изложить в новой редакции п. 1 ст. 608 ГК РФ дополнив её обязанностью арендодателя и арендатора заключать предварительный договор на аренду будущей вещи, который будет гарантировать заключение основного в дальнейшем;
- изложить в новой редакции ст.607 ГК РФ, дополнив её понятием «секция», относящуюся к зданиям в торговых центрах;
- отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т. д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора. В этой связи представляется целесообразным добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ абз. 2 следующего содержания: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
- судебная практика говорит о том, что неотделимые улучшения становятся частью сложной вещи - арендуемого имущества, поэтому право собственности на них с момента их совершения возникает у арендодателя (ст. 134, 623 ГК РФ).
Арендатору в общем случае право собственности на неотделимые улучшения не принадлежит. Только если иное не предусмотрено в договоре аренды, а именно если в нем прямо установлено, что арендатор может стать собственником произведенных им неотделимых улучшений, то есть когда договор является смешанным с признаками инвестиционного договора.
С целью совершенствования законодательства об ответственности арендодателя при заключении договора аренды представляется целесообразным внести изменения в статью 612 ГК РФ, дополнив п. 2 данной статьи следующим текстом: арендатор имеет право привлечь к осмотру и проверке сдаваемого в аренду имущества технических специалистов.
Представляется, что правильным решением проблемы будет четкое распределение в договоре обязанностей по проведению текущего ремонта помещения, поскольку он, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, может быть возложен как на арендатора, так и на арендодателя.
Учитывая вышесказанное, во избежание риска признания договора аренды незаключенным в части обязательств по ремонту помещения, а также для обеспечения прав арендатора на возмещение произведенных улучшений необходимо включение в договор существенных и некоторых факультативных условий строительного подряда, в частности: следует определить права и обязанности сторон в связи с проведением ремонта, объем ремонтных работ, их содержание и стоимость, размер и порядок возмещения затрат арендатора на ремонт в рамках арендных отношений, срок начала и окончания работ, порядок приемки работ, вопросы страхования ответственности и согласования привлекаемых подрядчиков.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
