Введение 3
Глава 1 Общая характеристика договора продажи недвижимости 7
1.1 Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества 7
1.2 Элементы договора продажи недвижимости 18
Глава 2 Порядок заключения и содержание договора продажи недвижимости 22
2.1 Порядок заключения и форма договора продажи недвижимости 22
2.2 Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости....35
Глава 3 Переход права собственности на недвижимость 45
3.1 Порядок перехода к приобретателю недвижимого имущества права собственности 45
3.2. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество 52
Заключение 61
Список используемой литературы и используемых источников 64
Процесс реформирования рыночных отношений в России привел к значительному изменению гражданского оборота, появились новые гражданско-правовые договоры и новые объекты. Как известно, до 1990 года понятие «недвижимое имущество» в гражданских правоотношениях практически не употреблялось в гражданском обороте. Здания , сооружения, земельные участки, предприятия и т.д. были сосредоточены в руках у государства. К гражданскому обороту допускались лишь некоторые объекты недвижимости - жилые дома или их части, находящиеся в городе или поселке городского типа. Иное жилье и производственные мощности или технические сооружения к участию в гражданском обороте не допускались. Ряд законов, в том числе Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерацию, принятые в 1991 году, ввели в гражданский оборот новый для него объект «Недвижимое имущество». Более позднее законодательство модернизирует и развивает понятие «недвижимое имущество», которое проявляется в новом виде. С появлением понятия недвижимого имущества и трактовкой этого имущества как товара, возникла необходимость внедрения в гражданский оборот гражданско-правовых сделок, направленных на возмездную передачу в собственность нового объекта гражданского правоотношения. Такие сделки получили название «договор продажи недвижимости», а если отчуждается такой сложный вид недвижимого имущества как предприятие- «договор продажи предприятия». Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия два разных гражданско-правовых договора, но их сближает один объект «недвижимое имущество», с присущей ему спецификой правового регулирования.
Сделки купли-продажи недвижимого имущества являются новыми, достаточно не изученными, а их правовое регулирование содержит много противоречий, которые создают трудности в гражданском обороте. Одновременно важным представляется изучение того, каким образом 3
отношения по купли-продажи недвижимого имущества реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере. В связи с эти возникает необходимость более глубокого и системного анализа сделок купли-продажи недвижимости.
Одним из неясных остается вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи жилья, которые многие цивилисты принимают за форму сделки, не до конца выяснено, как должны разрешаться имеющиеся расхождения в законодательстве относительно последствий заключения сделки, регистрации, но не прошедшей требующей государственной таковую и т.д. Поэтому крайне необходимо должное теоретическое осмысление всех этих вопросов и выработка научных рекомендаций относительно действия условий договора купли-продажи недвижимого имущества. В качестве методологической основы исследования автор применил диалектический материализм, а также ряд частно-научных методов: исторический, логический, системно-структурный и социологический.
Целью моей работы объединение и систематизация знаний о договоре купли-продажи недвижимого имущества, установление специфики данного договора и значения для доктрины и практики.
Гипотеза исследования состоит в том, что договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, если считать данное предположение верным, то:
- государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества является подтверждением перехода права недвижимости от продавца к покупателю;
- момент заключения договора не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее;
- после подписания договора при уклонении от государственной регистрации одной из сторон, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
Исходя из вышеуказанных целей, определены задачи данной работы:
4
- изучить понятие договора купли-продажи недвижимого имущества
- проанализировать элементы договора продажи недвижимости;
- установить порядок заключения и форму договора продажи недвижимости;
- изучить права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости;
- определить порядок перехода к приобретателю недвижимого имущества права собственности;
- изучить значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений возникающие в процессе реализации договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования Предмет исследования в настоящей работе составляют правовые нормы, регулирующие отношения по заключению и функционированию договора купли продажи недвижимого имущества.
При подготовке исследования использовались общенаучные и частнонаучные методы исследования, такие как сравнительно-правовой, формально-юридический, статистический и др.
Научная новизна исследования. Диссертация представляет собой комплексный научно-практический анализ договора купли-продажи недвижимого имущества и связанных с ним проблем применительно к отечественной гражданско-правовой доктрине. Сделки купли-продажи недвижимого имущества являются новыми, достаточно не изученными, а их правовое регулирование содержит много противоречий, которые создают трудности в гражданском обороте, поэтому в работе наблюдается глубокий и системный анализ договора купли-продажи недвижимого имущества, также одновременно важным представляется изучение того, каким образом отношения по купли-продажи недвижимого имущества реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере.
Теоретическая значимость работы определяется тем, что ее положения и выводы вносят определенный вклад в учение о договоре купли-продажи недвижимого имущества.
Практическая значимость диссертации определяется внесением предложений по совершенствованию законодательства; содержащиеся в работе положения и выводы ioiyr быть использованы для дальнейшего теоретического исследования сделок купли-продажи недвижимости; указанные рекомендации могут оказать помощь в правоприменительной практике.
Вопросы, связанные с этими сделками подвергались анализу в монографиях, научных публикациях, учебной и иной литературы, в том числе в трудах М.М. Агаркова, М.М. Брагинского, С.И. Братуся, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, Я.М. Магазинера, И.Б. Мартковича, И.Б. Новицкого, Н.В. Рабиновича, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфиной, Ф.С. Хейфеца, Д.И. Мейера, Г.Н. Шершеневича и др.
В диссертации исследованы нормативные материалы Российской Федерации, её субъектов, ряда зарубежных государств, в качестве эмпирической базы были изучены конкретные судебные дела, неопубликованные решения и обзоры Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ.
Основные результаты исследования представлены в публикации в научно-издательским центром «Экономика и социум» статья на тему «Договор купли-продажи: содержание и заключение», а также участием Международной научно практической конференции в которых нашли отражение теоретические принципы и результаты работы.
Структура работы включает в себя введение, три главы, подразделенные на шесть параграфов, заключение и перечень нормативных актов, официальных документов и литературы, использованных при написании работы, судебная практика.
Каждый из нас в течение жизни совершает различного рода сделки. Самые крупные из них - продажа или покупка недвижимости. Учитывая высокую стоимость такого имущества, они требуют максимальной сосредоточенности и внимания. При совершении сделок в отношении объектов недвижимости (квартира, дом, земельный участок и др.) в первую очередь необходимо строго соблюдать требования законодательства, поскольку их нарушение может повлечь признание сделки недействительной. Есть немало примеров из судебной практики, когда договор по отчуждению недвижимости признается недействительной сделкой. сторонам. В совершении любой сделки с недвижимостью есть элементы риска, которые важно своевременно выявить и минимизировать, чтобы в последующем избежать негативных последствий. Одним из таких возможных рисков является приобретение недвижимого имущества, фактическое состояние которого не соответствует данным единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). Для установления фактического состояния предмета сделки необходимо провести проверку характеристик объекта недвижимого имущества, которая представляет собой обследование фактического состояния объектов недвижимого имущества и сверку соответствия их фактического состояния с данными инвентарного дела соответствующего объекта недвижимого имущества и данными ЕГРН.
В результате исследования мы пришли к следующим выводам:
1. по договору купли-продажи недвижимости одна сторона продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязан принять недвижимое имущество и заплатить за это определенную сумму денег. Субъекты договора купли-продажи - это покупатель и продавец. Субъектами могут выступать как физические лица, так и юридические. Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о предмете и цене. Если не соблюдены условия о цене и предмете договора, то договор продажи недвижимости считается незаключенным
2. В ранее действующем законодательстве среди форм заключения сделок значительное место занимала письменная форма с нотариальным удостоверением. Новый Гражданский кодекс сузил круг сделок, для которых законом предусмотрена такая форма. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме в виде составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность договора. Аналогичные правила распространяются на сделки, заключаемые в нотариальной форме (п.1 ст. 165 ГК). Однако в случае уклонения одной стороны от заключения сделки в нотариальной форме добросовестному контрагенту предоставлено право в судебном порядке требовать признания такой сделки действительной. Решение суда по такому иску реанимирует сделку, и её нотариального удостоверения уже не требуется.
3. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на устоявшуюся правоприменительную практику в сфере его реализации, имеет пробелы, которые требуется устранить для наиболее эффективного применения данного договора. В частности, внести в действующее законодательство понятие недвижимого имущества, более подробно описать правовой порядок купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества: земельных участков, жилых помещений, предприятий, имущественных комплексов. Необходимо также минимизировать конфликтность норм между положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как на данный момент положения ряда статей Федерального закона № 218 конфликтуют с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, например, в порядке п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218 государственный регистратор прекращает регистрацию перехода права особенности если представленные документы не соответствуют законодательству. Однако в законодательстве, инструкциях и иных положениях нет подробного и открытого списка всех возможных случаев отказа в приеме заявления с документами, что часто становится предметом для различной судебной практики в раках которой суды дают разъяснения.
5. Требование о государственной регистрации недвижимого имущества направлено на защиту имущественных прав граждан, для которых, в большинстве случаев, недвижимость является основной материальной ценностью. Этот правовой механизм предполагает проверку законности совершаемой сделки, которая включает в себя проведение значительного объема работ правового и технического характера. Учитывая сказанное, на наш взгляд, необходимо внести некоторую корректировку в приведенное выше законодательное определение и изложить его в следующей редакции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой акт признания и подтверждения государством имеющих правомерные основания возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ»
Итак, в совершении любой сделки с недвижимостью есть элементы риска, которые важно своевременно выявить и минимизировать, чтобы в последующем избежать негативных последствий. Одним из таких возможных рисков является приобретение недвижимого имущества, фактическое состояние которого не соответствует данным единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРН). Для установления фактического состояния предмета сделки необходимо провести проверку характеристик объекта недвижимого имущества, которая представляет собой обследование фактического состояния объектов недвижимого имущества и сверку соответствия их фактического состояния с данными инвентарного дела соответствующего объекта недвижимого имущества и данными ЕГРН.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
