Преимущественное право покупки
|
Введение 3
Глава 1 Преимущественные права в праве России 9
1.1 Понятие, сущность и содержание преимущественных прав 9
1.2 Признаки и виды преимущественных прав в праве России 23
Глава 2 Специфика регулирования и реализации преимущественных прав покупки в гражданском законодательстве РФ 31
2.1 Особенности и порядок реализации преимущественного права покупки (выкупа) доли в жилом помещении 31
2.2 Особенности и порядок реализации преимущественного права покупки доли ООО 52
Глава 3 Проблемные вопросы защиты преимущественных прав покупки в России 61
3.1 Проблемы реализации преимущественных прав в сфере сделок с земельными участками 61
3.2 Проблемы реализации преимущественных прав в ходе исполнительного производства и реализации арестованного имущества 69
Заключение 72
Список используемой литературы и используемых источников 76
Глава 1 Преимущественные права в праве России 9
1.1 Понятие, сущность и содержание преимущественных прав 9
1.2 Признаки и виды преимущественных прав в праве России 23
Глава 2 Специфика регулирования и реализации преимущественных прав покупки в гражданском законодательстве РФ 31
2.1 Особенности и порядок реализации преимущественного права покупки (выкупа) доли в жилом помещении 31
2.2 Особенности и порядок реализации преимущественного права покупки доли ООО 52
Глава 3 Проблемные вопросы защиты преимущественных прав покупки в России 61
3.1 Проблемы реализации преимущественных прав в сфере сделок с земельными участками 61
3.2 Проблемы реализации преимущественных прав в ходе исполнительного производства и реализации арестованного имущества 69
Заключение 72
Список используемой литературы и используемых источников 76
Актуальность темы. Одной из групп гражданских прав в отечественном праве, самостоятельный и специфический статус которых впервые был описан в работах В.П. Грибанова [9], считаются преимущественные права.
В основе термина «преимущественное право» лежит понятие «преимущество», которое также в правовых публикациях трактуется как привилегия либо как правовая льгота, и не случайно. Исследователи полагают, что любое преимущество, любая преференция в праве является правовой льготой, цель введения которой в конечном итоге состоит в том, чтобы создать благоприятный режим деятельности для того или иного определенного субъекта (или круга субъектов) правоотношений.
Категория «преимущественное право» является весьма широкой, с точки зрения своего понятийного содержания. Кроме того, ее научное, доктринальное осмысление еще до конца не состоялось, в связи с чем в публикациях ученых и цивилистов-практиков можно встретить самые различные определения этого термина.
Одной из основных научных проблем в рамках рассматриваемой темы является то, что отсутствует единая доктринальная дефиниция преимущественных прав. Причиной этого является то, что преимущественные права, несмотря на их весьма продолжительное существование в праве (как мировом, так и российском), недостаточно исследованы, их характеристики вызывают споры среди ученых. Нет единства в понимании их правовой природы. Все это определяет актуальность исследования преимущественных прав, их сущности и характеристик в праве России.
Степень разработанности темы. Исследованием гражданских прав в целом сегодня весьма активно занимаются исследователи за рубежом [59; 60; 61], и в России [9; 10; 55]. Однако проблематика преимущественных прав в российском праве еще только входит в круг активных научных исследований и дискуссий. За рубежом к этой проблематике обращаются лишь единичные авторы, например, Дж. Ренкен [56], причем специфика преимущественных прав в Российской Федерации практически выпадает из поля внимания западных ученых. Их интересуют лишь общие вопросы регулирования гражданских прав в РФ [57]. Что касается отечественной цивилистики, то можно говорить, что и у нас научная доктрина преимущественных прав в целостном виде пока еще не разработана. Ряд авторитетных исследователей делает попытки закрепить единообразное понимание преимущественных прав и предлагают свои авторские трактовки содержания термина. Однако к единству мнений ученые пока не пришли.
Можно говорить лишь о том, что большинство исследователей считают рабочим, т.е. наиболее близким к современным правовым реалиям определение преимущественных прав, предложенное одним из ведущих российских правоведов, указывавшим, что в качестве преимущественных прав следует рассматривать «такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками» [10, с.103].
В то же время сегодня выдвигаются и новые, альтернативные трактовки преимущественных прав, которые в целом могут составлять сильную конкуренцию трактовке В.П. Грибанова. Например, перспективной в плане применения (при соответствующих уточнениях) представляется трактовка преимущественных прав, предложенная Р.Е. Пивовар. В его работах преимущественное право определено как «субъективное право, возникновение которого предписано либо санкционировано законом в строго определенных ситуациях и выражающееся в предоставлении управомоченному лицу возможности удовлетворения своего имущественного интереса в первоочередном порядке по сравнению с третьими лицами» [29, с.7].
Объект исследования - общественные правоотношения, возникающие в сфере реализации преимущественных прав в гражданском праве Российской Федерации.
Предмет исследования - нормы гражданского права, регулирующие правоотношения в сфере реализации преимущественных прав в Российской Федерации.
Цель исследования - изучить правовую природу, сущность, основные признаки и виды, а также проблемные аспекты реализации и защиты преимущественных прав в российском гражданском праве.
Задачи исследования:
• рассмотреть понятие, сущность и содержание преимущественных прав;
• выделить признаки и охарактеризовать виды преимущественных прав в праве России;
• изучить особенности и порядок реализации преимущественного права покупки (выкупа) доли в жилом помещении;
• раскрыть особенности и порядок реализации преимущественного права покупки доли ООО;
• проанализировать проблемные вопросы защиты преимущественных прав в России.
Новизна исследования состоит в развитии научной доктрины преимущественных прав и уточнении ключевого понятия «преимущественные права» на основе системного анализа их признаков.
Методологическая база исследования опирается на общенаучные, частнонаучные и частноправовые методы познания правовых явлений. Среди общенаучных методов используются методы анализа и синтеза, сравнительный метод. Среди частноправовых методов - герментевтический, нормативный.
Эмпирическая база исследования основывается на материалах судебной практики, содержащихся в постановлениях и определениях судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации, касающихся рассмотрения споров о защите преимущественных прав покупки в сфере жилой недвижимости, земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения и долей в ООО.
Нормативная правовая база исследования включает в себя широкий спектры кодексов, федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов Российской Федерации, участвующих в гражданско- правовом регулировании правоотношений в сфере реализации преимущественных прав при осуществлении сделок купли -продажи жилой недвижимости, земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения и долей в ООО.
Теоретическая значимость исследования заключается обобщении и систематизации современных доктринальных представлений о преимущественных правах и их свойствах в российской цивилистике.
Научная значимость исследования состоит в обосновании уточненного, авторского, доктринального понимания сущности преимущественных прав в России.
Практическая значимость исследования состоит в предложении рекомендаций по совершенствованию правовых механизмов защиты преимущественных прав покупки.
Положения, выносимые на защиту:
1. Преимущественные права - особая группа гражданских прав в отечественном праве, самостоятельный и специфический статус которых впервые был описан В.П. Грибановым. Их научное, доктринальное осмысление еще до конца не состоялось, среди ученых нет единства в понимании правовой природы преимущественных прав.
2. В действующее российское законодательство целесообразно включить следующую авторскую трактовку термина «преимущественное право»: Преимущественное право - это право, возникающее в силу положений закона, иных нормативно-правовых актов, локальных актов или договора (соглашения), имеющее ситуационную обусловленность объективного либо субъективного характера, т.е. проявляющееся у определенного лица или группы лиц в строго определенных ситуациях, предоставляющие управомоченному лицу иле группе лиц возможность удовлетворения своего имущественного интереса в первоочередном порядке по сравнению с третьими лицами, ограничивающие свободу усмотрения обладателя объекта преимущественного права в осуществлении принадлежащего ему субъективного права.
Один из ключевых случаев, когда возникают преимущественные права и основания для их реализации, - это общая долевая собственность. Судами России поддерживается позиция о том, что преимущественное право покупки касается любых случаев возмездного отчуждения доли, в том числе на основании соглашения об отступном, хотя это не бесспорная позиция, т.к. в разные периоды судебная практика в этом вопросе не являлась единообразной.
3. Второй важнейшей сферой реализации преимущественных прав являются правоотношения, связанные с покупкой доли в ООО. Преимущественным правом приобретения доли в ООО пользуются участники ООО, когда один из участников продает долю (часть доли) третьему лицу, а также само общество, когда преимущественное право покупки обществом доли или части доли прямо предусмотрено положениями устава общества с ограниченной ответственностью. Юридическими последствиями несоблюдения требований, предъявляемых к порядку продажи доли в ООО, могут повлечь за собой переход прав покупателя к участникам ООО или непосредственно к самому обществу.
4. Наиболее проблемной сферой является реализация преимущественных прав в сфере земельных правоотношений. Как правило, судебные процессы связаны с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, которая кладется в основу расчета и цены сделки при купле-продаже участка, и ставки арендной платы при его аренде. Исход таких исков имеет вероятностный характер, поскольку суды могут как согласиться с экспертной оценкой рыночной стоимости имущества, так и не согласиться, и установить собственную стоимость, которая будет отличаться и от экспертной рыночной стоимости, и от кадастровой.
5. Для разрешения проблем в сфере реализации преимущественных прав в сфере земельных правоотношений нуждается в совершенствовании процедура оценки стоимости объектов недвижимости, в отношении которых могут возникать преимущественные права у тех или иных категорий лиц, в частности, процедура установления кадастровой стоимости земли, завышение которой может приводить к существенному ущемлению преимущественных прав управомоченных лиц.
Структура работы. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения, списка использованной литературы и списка использованных источников.
Апробация результатов исследования. Была подготовлена и опубликована научная статья по теме магистерской диссертации объемом 0,2 п.л. «Понятие преимущественных прав в гражданском праве России: к вопросу об изъянах доктринальных трактовок» (Научный форум. 2020. №8 (101)).
В основе термина «преимущественное право» лежит понятие «преимущество», которое также в правовых публикациях трактуется как привилегия либо как правовая льгота, и не случайно. Исследователи полагают, что любое преимущество, любая преференция в праве является правовой льготой, цель введения которой в конечном итоге состоит в том, чтобы создать благоприятный режим деятельности для того или иного определенного субъекта (или круга субъектов) правоотношений.
Категория «преимущественное право» является весьма широкой, с точки зрения своего понятийного содержания. Кроме того, ее научное, доктринальное осмысление еще до конца не состоялось, в связи с чем в публикациях ученых и цивилистов-практиков можно встретить самые различные определения этого термина.
Одной из основных научных проблем в рамках рассматриваемой темы является то, что отсутствует единая доктринальная дефиниция преимущественных прав. Причиной этого является то, что преимущественные права, несмотря на их весьма продолжительное существование в праве (как мировом, так и российском), недостаточно исследованы, их характеристики вызывают споры среди ученых. Нет единства в понимании их правовой природы. Все это определяет актуальность исследования преимущественных прав, их сущности и характеристик в праве России.
Степень разработанности темы. Исследованием гражданских прав в целом сегодня весьма активно занимаются исследователи за рубежом [59; 60; 61], и в России [9; 10; 55]. Однако проблематика преимущественных прав в российском праве еще только входит в круг активных научных исследований и дискуссий. За рубежом к этой проблематике обращаются лишь единичные авторы, например, Дж. Ренкен [56], причем специфика преимущественных прав в Российской Федерации практически выпадает из поля внимания западных ученых. Их интересуют лишь общие вопросы регулирования гражданских прав в РФ [57]. Что касается отечественной цивилистики, то можно говорить, что и у нас научная доктрина преимущественных прав в целостном виде пока еще не разработана. Ряд авторитетных исследователей делает попытки закрепить единообразное понимание преимущественных прав и предлагают свои авторские трактовки содержания термина. Однако к единству мнений ученые пока не пришли.
Можно говорить лишь о том, что большинство исследователей считают рабочим, т.е. наиболее близким к современным правовым реалиям определение преимущественных прав, предложенное одним из ведущих российских правоведов, указывавшим, что в качестве преимущественных прав следует рассматривать «такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками» [10, с.103].
В то же время сегодня выдвигаются и новые, альтернативные трактовки преимущественных прав, которые в целом могут составлять сильную конкуренцию трактовке В.П. Грибанова. Например, перспективной в плане применения (при соответствующих уточнениях) представляется трактовка преимущественных прав, предложенная Р.Е. Пивовар. В его работах преимущественное право определено как «субъективное право, возникновение которого предписано либо санкционировано законом в строго определенных ситуациях и выражающееся в предоставлении управомоченному лицу возможности удовлетворения своего имущественного интереса в первоочередном порядке по сравнению с третьими лицами» [29, с.7].
Объект исследования - общественные правоотношения, возникающие в сфере реализации преимущественных прав в гражданском праве Российской Федерации.
Предмет исследования - нормы гражданского права, регулирующие правоотношения в сфере реализации преимущественных прав в Российской Федерации.
Цель исследования - изучить правовую природу, сущность, основные признаки и виды, а также проблемные аспекты реализации и защиты преимущественных прав в российском гражданском праве.
Задачи исследования:
• рассмотреть понятие, сущность и содержание преимущественных прав;
• выделить признаки и охарактеризовать виды преимущественных прав в праве России;
• изучить особенности и порядок реализации преимущественного права покупки (выкупа) доли в жилом помещении;
• раскрыть особенности и порядок реализации преимущественного права покупки доли ООО;
• проанализировать проблемные вопросы защиты преимущественных прав в России.
Новизна исследования состоит в развитии научной доктрины преимущественных прав и уточнении ключевого понятия «преимущественные права» на основе системного анализа их признаков.
Методологическая база исследования опирается на общенаучные, частнонаучные и частноправовые методы познания правовых явлений. Среди общенаучных методов используются методы анализа и синтеза, сравнительный метод. Среди частноправовых методов - герментевтический, нормативный.
Эмпирическая база исследования основывается на материалах судебной практики, содержащихся в постановлениях и определениях судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации, касающихся рассмотрения споров о защите преимущественных прав покупки в сфере жилой недвижимости, земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения и долей в ООО.
Нормативная правовая база исследования включает в себя широкий спектры кодексов, федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов Российской Федерации, участвующих в гражданско- правовом регулировании правоотношений в сфере реализации преимущественных прав при осуществлении сделок купли -продажи жилой недвижимости, земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения и долей в ООО.
Теоретическая значимость исследования заключается обобщении и систематизации современных доктринальных представлений о преимущественных правах и их свойствах в российской цивилистике.
Научная значимость исследования состоит в обосновании уточненного, авторского, доктринального понимания сущности преимущественных прав в России.
Практическая значимость исследования состоит в предложении рекомендаций по совершенствованию правовых механизмов защиты преимущественных прав покупки.
Положения, выносимые на защиту:
1. Преимущественные права - особая группа гражданских прав в отечественном праве, самостоятельный и специфический статус которых впервые был описан В.П. Грибановым. Их научное, доктринальное осмысление еще до конца не состоялось, среди ученых нет единства в понимании правовой природы преимущественных прав.
2. В действующее российское законодательство целесообразно включить следующую авторскую трактовку термина «преимущественное право»: Преимущественное право - это право, возникающее в силу положений закона, иных нормативно-правовых актов, локальных актов или договора (соглашения), имеющее ситуационную обусловленность объективного либо субъективного характера, т.е. проявляющееся у определенного лица или группы лиц в строго определенных ситуациях, предоставляющие управомоченному лицу иле группе лиц возможность удовлетворения своего имущественного интереса в первоочередном порядке по сравнению с третьими лицами, ограничивающие свободу усмотрения обладателя объекта преимущественного права в осуществлении принадлежащего ему субъективного права.
Один из ключевых случаев, когда возникают преимущественные права и основания для их реализации, - это общая долевая собственность. Судами России поддерживается позиция о том, что преимущественное право покупки касается любых случаев возмездного отчуждения доли, в том числе на основании соглашения об отступном, хотя это не бесспорная позиция, т.к. в разные периоды судебная практика в этом вопросе не являлась единообразной.
3. Второй важнейшей сферой реализации преимущественных прав являются правоотношения, связанные с покупкой доли в ООО. Преимущественным правом приобретения доли в ООО пользуются участники ООО, когда один из участников продает долю (часть доли) третьему лицу, а также само общество, когда преимущественное право покупки обществом доли или части доли прямо предусмотрено положениями устава общества с ограниченной ответственностью. Юридическими последствиями несоблюдения требований, предъявляемых к порядку продажи доли в ООО, могут повлечь за собой переход прав покупателя к участникам ООО или непосредственно к самому обществу.
4. Наиболее проблемной сферой является реализация преимущественных прав в сфере земельных правоотношений. Как правило, судебные процессы связаны с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, которая кладется в основу расчета и цены сделки при купле-продаже участка, и ставки арендной платы при его аренде. Исход таких исков имеет вероятностный характер, поскольку суды могут как согласиться с экспертной оценкой рыночной стоимости имущества, так и не согласиться, и установить собственную стоимость, которая будет отличаться и от экспертной рыночной стоимости, и от кадастровой.
5. Для разрешения проблем в сфере реализации преимущественных прав в сфере земельных правоотношений нуждается в совершенствовании процедура оценки стоимости объектов недвижимости, в отношении которых могут возникать преимущественные права у тех или иных категорий лиц, в частности, процедура установления кадастровой стоимости земли, завышение которой может приводить к существенному ущемлению преимущественных прав управомоченных лиц.
Структура работы. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения, списка использованной литературы и списка использованных источников.
Апробация результатов исследования. Была подготовлена и опубликована научная статья по теме магистерской диссертации объемом 0,2 п.л. «Понятие преимущественных прав в гражданском праве России: к вопросу об изъянах доктринальных трактовок» (Научный форум. 2020. №8 (101)).
Итак, проведенный в работе анализ показал, что одной из групп гражданских прав в отечественном праве, самостоятельный и специфический статус которых впервые был описан в работах В.П. Грибанова, являются преимущественные права. В основе термина «преимущественное право» лежит понятие «преимущество», которое также в правовых публикациях трактуется как привилегия либо как правовая льгота, и не случайно. Исследователи полагают, что любое преимущество, любая преференция в праве является правовой льготой, цель введения которой в конечном итоге состоит в том, чтобы создать благоприятный режим деятельности для того или иного определенного субъекта (или круга субъектов) правоотношений.
Анализ показал, что категория «преимущественное право» является весьма широкой с точки зрения своего понятийного содержания. Кроме того, ее научное, доктринальное осмысление еще до конца не состоялось, в связи с чем в публикациях ученых и цивилистов-практиков можно встретить самые различные определения этого термина. В настоящее время отсутствует единая доктринальная дефиниция преимущественных прав, и это является одной из базовых научных проблем в рассматриваемой сфере, поскольку это означает, что среди ученых нет единства в понимании правовой природы преимущественных прав.
В рамках настоящего исследования были проанализированы ключевые признаки преимущественных прав, вычленяемые из базового определения термина «преимущественные права», предложенного В.П. Грибановым и считающегося классическим в современной цивилистике. С учетом представленных в работе возражений и дополнений, а также с учетом существующих в науке альтернативны трактовок термина «преимущественное право», рекомендовано включить в действующее российское законодательство авторскую трактовку данного термина в следующей формулировке:
Преимущественное право - это право, возникающее в силу положений закона, иных нормативно-правовых актов, локальных актов или договора (соглашения), имеющее ситуационную обусловленность объективного либо субъективного характера, т.е. проявляющееся у определенного лица или группы лиц в строго определенных ситуациях, предоставляющие управомоченному лицу иле группе лиц возможность удовлетворения своего имущественного интереса в первоочередном порядке по сравнению с третьими лицами, ограничивающие свободу усмотрения обладателя объекта преимущественного права в осуществлении принадлежащего ему субъективного права.
В работе было проведено исследование двух основных случаев, когда возникают преимущественные права и основания для их реализации. Первый случай - это общая долевая собственность. Анализ показал, что гражданское законодательство России закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из сособственников доли в жилом помещении, по цене, за которую она продается (п.1 ст. 250 ГК РФ). Из анализа законоположений сделан вывод, что, во-первых, преимущественным правом покупки доли в жилой недвижимости по ГК РФ наделены только лица, являющиеся сособственниками данного жилого помещения; во-вторых, преимущественное право покупки можно реализовать, когда для продаваемой доли четко определена ее цена. Уточнено, что, хотя рассматриваемое право именуется «преимущественным правом покупки», оно действует не только в сделках купли-продажи (выкупа), но и в сделках мены доли на иное имущество. Это следует из п. 5 ст. 250 ГК РФ. Анализ показал, что складывающаяся судебная практика такова, что в последние годы многими судами России поддерживается позиция о том, что преимущественное право покупки касается любых случаев возмездного отчуждения доли, в том числе на основании соглашения об отступном (ст. 409 ГК РФ), хотя это не бесспорная позиция, т.к. в разные периоды судебная практика в этом вопросе не являлась единообразной.
Второй важнейшей сферой реализации преимущественных прав являются правоотношения, связанные с покупкой доли в ООО. Выявлено, что в соответствии с положениями п.4 ст. 21 закона об ООО, преимущественным правом приобретения доли в ООО пользуются участники ООО, когда один из участников продает долю (часть доли) третьему лицу. Важно, что это право касается именно сделок купли-продажи и не распространяется на сделки дарения. Также, согласно абз.2 п.4 ст. 21 закона об ООО, преимущественное право покупки доли или ее части в определенных случаях возникает и у самого общества. Это происходит, когда преимущественное право покупки обществом доли или части доли прямо предусмотрено положениями устава общества с ограниченной ответственностью.
Исходя из положений закона об ООО, продать свою долю в уставном капитале общества его участник может: одному или нескольким участникам ООО по преимущественному праву покупки; совладельцам бизнеса или одному из них без преимущественного права; третьим лицам. Для каждого из этих случаев законом, а также уставом общества устанавливаются определенные правовые нюансы оформления сделки. Юридическими последствиями несоблюдения требований, предъявляемых к порядку продажи доли в ООО, могут повлечь за собой недействительность заключенного договора купли-продажи доли и переход прав покупателя к участникам ООО или непосредственно к самому обществу.
Проведенный в третьей главе работы анализ практики реализации преимущественных прав покупки (и иных преимущественных прав) показал, что наиболее проблемной сферой является реализация преимущественных прав в сфере земельных правоотношений. Судебная практика России изобилует судебными исками административных истцов (как правило, арендаторов-несобственников земельных участков), оспаривающих заявленную собственником кадастровую стоимость земельных участков, которая кладется в основу расчета и цены сделки при купле-продаже участка, и ставки арендной платы при его аренде. Так, существенное завышение кадастровой стоимости недвижимого имущества относительно объективной рыночной цены способно приводить к тому, что лицо, обладающее преимущественным правом покупки или аренды данного имущества, лишается реальных финансовых возможностей реализовать свое преимущественное право. В этом случае у таких управомоченных лиц остается единственный путь защиты своих преимущественных прав - судебный (оспаривание рыночной стоимости спорного имущества). При этом исход таких судебных исков имеет вероятностный характер, поскольку суды могут как согласиться с экспертной оценкой рыночной стоимости имущества, так и не согласиться и установить собственную стоимость, которая будет отличаться и от экспертной рыночной стоимости, и от кадастровой.
По итогам проведенного исследования можно констатировать, что действующее законодательство России о преимущественных правах нуждается в уточнении терминологического содержания понятия «преимущественные права» и закреплении его легального определения в нормах права. Кроме того, нуждается в совершенствовании процедура оценки стоимости объектов недвижимости, в отношении которых могут возникать преимущественные права у тех или иных категорий лиц, в частности, процедура установления кадастровой стоимости земли, завышение которой может приводить к существенному ущемлению преимущественных прав управомоченных лиц.
Анализ показал, что категория «преимущественное право» является весьма широкой с точки зрения своего понятийного содержания. Кроме того, ее научное, доктринальное осмысление еще до конца не состоялось, в связи с чем в публикациях ученых и цивилистов-практиков можно встретить самые различные определения этого термина. В настоящее время отсутствует единая доктринальная дефиниция преимущественных прав, и это является одной из базовых научных проблем в рассматриваемой сфере, поскольку это означает, что среди ученых нет единства в понимании правовой природы преимущественных прав.
В рамках настоящего исследования были проанализированы ключевые признаки преимущественных прав, вычленяемые из базового определения термина «преимущественные права», предложенного В.П. Грибановым и считающегося классическим в современной цивилистике. С учетом представленных в работе возражений и дополнений, а также с учетом существующих в науке альтернативны трактовок термина «преимущественное право», рекомендовано включить в действующее российское законодательство авторскую трактовку данного термина в следующей формулировке:
Преимущественное право - это право, возникающее в силу положений закона, иных нормативно-правовых актов, локальных актов или договора (соглашения), имеющее ситуационную обусловленность объективного либо субъективного характера, т.е. проявляющееся у определенного лица или группы лиц в строго определенных ситуациях, предоставляющие управомоченному лицу иле группе лиц возможность удовлетворения своего имущественного интереса в первоочередном порядке по сравнению с третьими лицами, ограничивающие свободу усмотрения обладателя объекта преимущественного права в осуществлении принадлежащего ему субъективного права.
В работе было проведено исследование двух основных случаев, когда возникают преимущественные права и основания для их реализации. Первый случай - это общая долевая собственность. Анализ показал, что гражданское законодательство России закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из сособственников доли в жилом помещении, по цене, за которую она продается (п.1 ст. 250 ГК РФ). Из анализа законоположений сделан вывод, что, во-первых, преимущественным правом покупки доли в жилой недвижимости по ГК РФ наделены только лица, являющиеся сособственниками данного жилого помещения; во-вторых, преимущественное право покупки можно реализовать, когда для продаваемой доли четко определена ее цена. Уточнено, что, хотя рассматриваемое право именуется «преимущественным правом покупки», оно действует не только в сделках купли-продажи (выкупа), но и в сделках мены доли на иное имущество. Это следует из п. 5 ст. 250 ГК РФ. Анализ показал, что складывающаяся судебная практика такова, что в последние годы многими судами России поддерживается позиция о том, что преимущественное право покупки касается любых случаев возмездного отчуждения доли, в том числе на основании соглашения об отступном (ст. 409 ГК РФ), хотя это не бесспорная позиция, т.к. в разные периоды судебная практика в этом вопросе не являлась единообразной.
Второй важнейшей сферой реализации преимущественных прав являются правоотношения, связанные с покупкой доли в ООО. Выявлено, что в соответствии с положениями п.4 ст. 21 закона об ООО, преимущественным правом приобретения доли в ООО пользуются участники ООО, когда один из участников продает долю (часть доли) третьему лицу. Важно, что это право касается именно сделок купли-продажи и не распространяется на сделки дарения. Также, согласно абз.2 п.4 ст. 21 закона об ООО, преимущественное право покупки доли или ее части в определенных случаях возникает и у самого общества. Это происходит, когда преимущественное право покупки обществом доли или части доли прямо предусмотрено положениями устава общества с ограниченной ответственностью.
Исходя из положений закона об ООО, продать свою долю в уставном капитале общества его участник может: одному или нескольким участникам ООО по преимущественному праву покупки; совладельцам бизнеса или одному из них без преимущественного права; третьим лицам. Для каждого из этих случаев законом, а также уставом общества устанавливаются определенные правовые нюансы оформления сделки. Юридическими последствиями несоблюдения требований, предъявляемых к порядку продажи доли в ООО, могут повлечь за собой недействительность заключенного договора купли-продажи доли и переход прав покупателя к участникам ООО или непосредственно к самому обществу.
Проведенный в третьей главе работы анализ практики реализации преимущественных прав покупки (и иных преимущественных прав) показал, что наиболее проблемной сферой является реализация преимущественных прав в сфере земельных правоотношений. Судебная практика России изобилует судебными исками административных истцов (как правило, арендаторов-несобственников земельных участков), оспаривающих заявленную собственником кадастровую стоимость земельных участков, которая кладется в основу расчета и цены сделки при купле-продаже участка, и ставки арендной платы при его аренде. Так, существенное завышение кадастровой стоимости недвижимого имущества относительно объективной рыночной цены способно приводить к тому, что лицо, обладающее преимущественным правом покупки или аренды данного имущества, лишается реальных финансовых возможностей реализовать свое преимущественное право. В этом случае у таких управомоченных лиц остается единственный путь защиты своих преимущественных прав - судебный (оспаривание рыночной стоимости спорного имущества). При этом исход таких судебных исков имеет вероятностный характер, поскольку суды могут как согласиться с экспертной оценкой рыночной стоимости имущества, так и не согласиться и установить собственную стоимость, которая будет отличаться и от экспертной рыночной стоимости, и от кадастровой.
По итогам проведенного исследования можно констатировать, что действующее законодательство России о преимущественных правах нуждается в уточнении терминологического содержания понятия «преимущественные права» и закреплении его легального определения в нормах права. Кроме того, нуждается в совершенствовании процедура оценки стоимости объектов недвижимости, в отношении которых могут возникать преимущественные права у тех или иных категорий лиц, в частности, процедура установления кадастровой стоимости земли, завышение которой может приводить к существенному ущемлению преимущественных прав управомоченных лиц.
Подобные работы
- ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4325 р. Год сдачи: 2019 - ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4365 р. Год сдачи: 2019 - Проблемы доказывания в спорах об определении цены продажи имущества при реализации предпринимателями преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
Магистерская диссертация, гражданский процесс. Язык работы: Русский. Цена: 5400 р. Год сдачи: 2021 - Преимущественные права в корпоративных отношениях
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 2000 р. Год сдачи: 2021 - Акции, облигации, как ценные бумаги
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4220 р. Год сдачи: 2018 - Формы и виды права собственности по российскому гражданскому законодательству
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4200 р. Год сдачи: 2019 - ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4395 р. Год сдачи: 2019 - ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4290 р. Год сдачи: 2018 - ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ В
ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2018
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
Каталог работ (149688)
- Бакалаврская работа (38377)
- Диссертация (978)
- Магистерская диссертация (22143)
- Дипломные работы, ВКР (60425)
- Главы к дипломным работам (2138)
- Курсовые работы (10523)
- Контрольные работы (6265)
- Отчеты по практике (1357)
- Рефераты (1481)
- Задачи, тесты, ПТК (631)
- Ответы на вопросы (155)
- Статьи, Эссе, Сочинения (942)
- Бизнес-планы (51)
- Презентации (106)
- РГР (84)
- Авторефераты (РГБ) (1692)
- Диссертации (РГБ) (1882)
- Прочее (458)
Новости
06.01.2018
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь в выполнении учебных и научных работ на заказ ОФОРМИТЬ ЗАКАЗ
дальше»» Все новости
Статьи
- Где лучше заказывать диссертации и дипломные?
- Выполнение научных статей
- Подготовка диссертаций
- Подводные камни при написании магистерской работы
- Помощь в выполнении дипломных работ
»» Все статьи
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
