ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 8
1.1. Понятие земельного участка как объекта гражданского оборота 8
1.2. Условия оборотоспособности земельного участка 25
1.3. Порядок разграничение собственности на землю 31
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 50
2.1. Особенности договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности 50
2.2. Особенности приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности 66
2.3. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 87
Актуальность темы исследования обоснована растущим числом сделок с земельными участками. Образование участков путем выделения из государственной собственности в настоящее время является отдельной процедурой, действующей также в рамках проводимых государственных программ по развитию сельского хозяйства и предпринимательства в Российской Федерации. Поэтому изучение истории и текущего положения данного вопроса имеет высокую практическую значимость. Земля является важнейшим источником природного богатства и одним из основных объектов правового регулирования. От рациональности использования природных земельных ресурсов во многом зависит эффективность государственной экономики. Закрепление права собственности на землю регламентируется Гражданским Кодексом РФ, в соответствие с которым владелец участка имеет право на застройку, пользование, продажу, сдачу в аренду и другие юридические операции с ним. Согласно действующему законодательству образование земельных участков происходит при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков возможно путем образования новых земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков.
Муниципальная собственность, как и всякая другая, может служить источником доходов собственника, в частности, источником доходов местного бюджета. Но при этом, надо иметь в виду, что целью деятельности местного самоуправления является не извлечение доходов, а создание условий для жизнедеятельности населения. Поэтому, во-первых, муниципальную собственность надо рассматривать как необходимый для этой цели ресурс, во-вторых, доходы от муниципальной собственности должны идти на покрытие расходов по обеспечению существования и развития муниципального образования.
По мнению К. С. Митягина земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.1 Земельный участок является основой понятия «недвижимость». Земля представляет собой первичный и главный элемент недвижимости, все иные виды имущества становятся недвижимостью только в силу прочной связи с землей.
В науке вопросы изучения видов некоммерческих организаций были объектом исследований советских и современных ученых. Так, на общетеоретическом уровне вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности затрагивали в своих работах ученые- цивилисты: В.В. Витрянский, В.А. Дозорцев, О.С. Иоффе, Л.Л. Лунц, Н.Н. Мисник, И.Б. Новицкий, И.А. Покровский, В.А. Рыбаков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневич и другие.
Данные исследования придают институту сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности особое значение. Именно правильное понимание и регламентация данного института - необходимое условие для уяснения многих практических вопросов.
Закрепление теоретических выводов будет при необходимости сопровождаться материалами судебной практики.
Целью работы является комплексное изучение сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Для достижения цели работы требуется решить следующие задачи:
• дать определение понятия земельного участка как объекта гражданского оборота.;
• исследовать особенности оборотоспособности земельного участка;
• изучить порядок разграничения собственности на землю;
• рассмотреть особенности отдельных сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, выявить актуальные проблемы возникающие при заключении договора аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель, исследовать проблемные вопросы приватизации земельных участков, рассмотреть преимущества и недостатки приватизации земельных участков.
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с заключением и исполнением договоров относительно земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие сделки с земельными участками, правоприменительная, в том числе судебная, практика, сложившаяся на основании действующих нормативных правовых актов, теоретические суждения исследователей, касающиеся изучаемых вопросов.
При подготовке исследования использовались общенаучные и частнонаучные методы, в том числе, сравнительно-правовой и формально-юридический.
Научная новизна диссертации состоит, в первую очередь, в том, в ней с позиций современных положений юридической науки проанализированы проблемы, относящиеся к особенностям гражданско-правового положения сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Положения, выносимые на защиту:
1. При осуществлении правового регулирования сделок земель государственной или муниципальной собственности требуется более четкое размежевание норм гражданского и земельного законодательства. Особый - земельно-правовой аспект в регулировании сделок земельных участков государственной и муниципальной собственности вытекает из специфики объекта этого правоотношения — земли, и его субъектного состава - Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - собственников земельных участков.
2. В соответствии с земельным законодательством можно выделить объекты земельных отношений, способные выступать предметами договора земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: земельный участок и земельная доля, которые, прежде всего, являются составляющими всего земельного фонда Российской Федерации, то есть природными объектами и ресурсами. Поэтому их оборот должен осуществляться с учетом норм и принципов земельного законодательства.
Часть земельного участка, являясь объектом земельных отношений, не может являться предметом сделки, так как при ее продаже необходимо формирование новых объектов — выделенного и оставшегося земельных участков, после чего ее статус в качестве «части земельного участка» утрачивается.
3. Основанием для отнесения земельных участков к тому или иному виду публичной собственности в процессе разграничения государственной собственности на землю, служит правовое положение земельного участка, существующее у него на момент формирования соответствующих перечней земельных участков. Поэтому требуется внести указанное дополнение в Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» в части определения такого момента времени, так как на сегодняшний день такая норма в законодательстве о разграничении государственной собственности на землю отсутствует.
4. Целесообразно внести дополнение в статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепив норму об определении цены земельного участка, выкупаемого гражданами у органов государственной власти или местного самоуправления для целей, не связанных со строительством.
Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практически выводы могут использоваться при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства путем внесения изменений и дополнений в него. Выводы, сделанные в работе могут быть также использованы практическими работниками в процессе правоприменительной деятельности.
Нормативная база представлена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами, подзаконными актами. Эмпирической базой исследования послужили материалы правоприменительной практики.
Структура работы представлена введением, двумя главами, подразделенными на шесть параграфов, заключением и библиографическим списком.
В РФ публичная собственность на землю всегда играла особую роль. С каждым годом значимость общегосударственного имущества увеличивалась, ограничивая пределы права частной собственности на землю.
Земельное законодательство, равно как и гражданское, относит земельные участки к объектам недвижимости, квалифицируя их в качестве индивидуально определенной вещи. Однако насколько оправдан подход законодателя, исключившего из специального кодифицированного акта понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений и включившего в него понятие земельного участка как объекта права собственности? Для ответа на поставленный вопрос автором проанализированы отношения, регулируемые земельным и гражданским законодательством, а также объекты земельных и гражданских правоотношений. В работе отмечается, что многие нормы Земельного кодекса не имеют прямого отношения к земельному регулированию, а по своей юридической природе обладают гражданско-правовым характером. Такой подход законодателя в регулировании имущественных отношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также совершением с ними сделок, является ошибочным. Сформулирован вывод, что именно отсутствие четкого разграничения общественных отношений, составляющих предмет регулирования земельного и гражданского законодательства, приводит к дублированию норм в рамках различных отраслей права и многочисленным коллизиям действующего законодательства. Особое внимание в исследовании уделено характеристикам земельного участка как объекта гражданских прав, на основе анализа которых предложено авторское определение земельного участка как объекта гражданских прав.
Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена особая категория земель, регистрация прав на которые еще не осуществлена. Законодательство в этой отрасли довольно бессистемно изменяет властвующий субъект, уполномоченный управлять данным видом собственности. По правилам объектом предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может выступать лишь индивидуализированный земельный участок.
Законодательное регулирование использования земельных ресурсов, находящихся на территории муниципального образования основано на принципе равноправия всех субъектов земельно-имущественных отношений, разграничений государственной и муниципальной собственности на землю, приоритета интересов населения муниципального образования в процессе его развития.
Нами были рассмотрены особенности правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и сделаны следующие выводы:
1. Публичные земельные участки могут быть выкуплены на торгах в форме аукционов, за исключением случаев, когда их покупка осуществляется без торгов (п. п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Однако арендуемый земельный участок не может быть предметом аукциона (пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Это означает, что приобрести в собственность участок на торгах можно только после прекращения аренды.
2. Нельзя приобрести в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота, а также по общему правилу - участки, которые ограничены в обороте (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Закон может предусматривать и другие случаи, когда продажа земельных участков не допускается. Например, по общему правилу не могут продаваться публичные участки, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ).
3. Решение о проведении аукциона принимает уполномоченный орган по своей инициативе или по заявлениям граждан либо юридических лиц (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). В некоторых случаях можно купить участок, даже если не выиграли торги, например если гражданин был признан единственным участником аукциона (п. 3 ст. 39.3 ЗК РФ).
4. Решение о проведении аукциона принимает уполномоченный орган по своей инициативе или по заявлениям граждан либо юридических лиц (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). Для победы на аукционе вам нужно предложить самую высокую цену по сравнению с другими участниками (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).
5. Чтобы приобрести в собственность арендованный публичный участок без торгов: при необходимости пройти процедуру образования земельного участка; подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ); если заявление удовлетворят, заключить договор купли-продажи участка (пп. 7 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).
6. На получение земельного участка на бесплатной основе могут претендовать граждане, владеющие земельным участком на праве наследования либо бессрочного пользования до вступления в законную силу Земельного кодекса .То же касается наделов, которые были выделены многодетным семьям и иным социальным категориям, наделенным законодателем правом получения земли один раз за всю жизнь. Кроме того можно приватизировать земельные участки, отведенные гражданам муниципальными образованиями до 31 октября 2001 года вне зависимости от назначения. Также позволяет получить их в частную собственность наличие права собственности на любые виды построек, воздвигнутых на земельном участке.
В рамках данной работы нами были рассмотрены особенности сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, выявлены актуальные проблемы возникающие при заключении договора аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель, исследованы проблемные вопросы приватизации земельных участков и рассмотрены преимущества и недостатки приватизации земельных участков.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
