Тема: Договор аренды зданий и сооружений

Суть договора аренды зданий и сооружений, казалось бы, вполне ясна, исходя из названия, однако это далеко не так. При подробном рассмотрении данного договора возникают вопросы относительно сущности предмета аренды (что понимается под зданиями и сооружениями: жилой дом, гараж или что-то иное), необходимости указания точного срока договора (для решения вопроса о его регистрации), а также расчета арендной платы.
Должно быть, большая часть вопросов решается путем анализа действующего законодательства, однако многие вопросы, возникающие на практике, не регламентированы законом, однако сулят проблемы сторонам договора. В связи с этим, к заключению, изменению и расторжению договора аренды зданий и сооружений необходимо тщательно готовиться, зная и разрешая проблемы, которые обычно возникают на практике. Только такой подход обезопасит стороны от большинства рисков, связанных с исполнением договора аренды, однако не от всех.
Поэтому мы считаем тему данной работы весьма актуальной, так как она позволяет досконально изучить особенности договора аренды зданий и сооружений.
Объектом этого исследования выступают общественные отношения, связанные с заключением, изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений, тогда как предметом - правовые нормы, регулирующие эти правоотношения.
Целью данного исследования было избрано формирование ответов на наиболее часто встречающиеся вопросы, возникающие в связи с заключением, изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений. Для достижения данной цели были поставлены некоторые задачи:
• проанализировать общие положения о договоре аренды;
• выяснить значение термина «договор аренды зданий и сооружений»;
• выявить специфику договора аренды зданий и сооружений;
• рассмотреть законодательные положения о договоре аренды зданий и сооружений в зарубежных странах;
• поименовать существенные условия договора аренды зданий и сооружений;
• проанализировать содержание договора аренды зданий и сооружений;
• изучить форму договора аренды зданий и сооружений;
• проанализировать особенности заключения договора аренды зданий и сооружений;
• выявить проблемы изменения договора аренды зданий и сооружений;
• изучить особенности расторжения договора аренды зданий и сооружений.
Купить

Договор аренды - один из наиболее часто заключаемых договоров в Российской Федерации. На его основе передаются различные объекты: земельные участки, транспортные средства, различные индивидуально - определенные вещи (от украшений до оборудования), а также здания и сооружения, нежилые помещения.
Легальное понятие договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».
Договор аренды тщательно регламентируется действующим законодательством, при этом к нему применяются как общие нормы об аренде, так и специальные в случае, если объектом аренды выступает особое имущество, либо отношения аренды осложнены специальными субъектами либо содержанием. Что касается интересующего нас договора аренды зданий и сооружений, то он регламентируется параграфом 4 главы 34 ГК РФ, и действует на основе общих положений об аренде с изъятиями, предусмотренными ст. 650-655 ГК РФ. В целом, понятие договора аренды зданий и сооружений предстает вполне понятным, однако необходимость конкретизации базовой терминологии невозможно отрицать.
Договор аренды или имущественного найма уходит корнями в римское частное право, как и многие современные институты гражданского права романо-германской правовой семьи. Именно в Древнем Риме возникла внутренняя структура данного договора, по которому одно лицо (арендодатель) передает другому лицу (арендатору) не потребляемую индивидуально определенную вещь во владение и пользование за определенное вознаграждение.
Можно отметить, что, в целом, аренда недвижимости за рубежом основывается на правилах, похожих на те, что предусмотрены российским гражданским законодательством. Схожи правила о сроках аренды, правах и обязанностях арендодателя и арендатора, форме сделки. Однако отличия кроются в мелочах - сроках аренды, влияющих на форму сделки, максимальных сроках аренды, дополнительных условиях той или иной разновидности договора аренды зданий и сооружений.
Одним из существенных условий договора аренды зданий и сооружений является условие о предмете договора. Необходимо отметить, что по договору аренды зданий и сооружений могут быть переданы во владение и пользование только нежилые помещения, это связано с тем, что жилые помещения передаются не по договору аренды, а по договору коммерческого или социального найма жилого помещения. Соответственно, предметом аренды зданий и сооружений являются любые капитальные строения, не являющиеся жилыми. Вторым существенным условием является условие об арендной плате. Законодатель указывает на это условие в ст. 654 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Таким образом, можно судить о наличии двух абсолютных существенных условий договора аренды зданий и сооружений: условие о предмете и условие об арендной плате. Разумеется, иные условия также являются важными, однако в отсутствие оговорки об этих двух условиях влечет признание договора аренды зданий и сооружений незаключенным.
Что касается формы договора аренды зданий и сооружений, то он всегда заключается в письменной форме. Если договор аренды заключен на срок более, чем один год, договор подлежит обязательной государственной регистрации. Однако отсутствие такой регистрации не является основанием для признания договора незаключенным при условии, если стороны достигли соглашения относительно существенных условий договора и фактически приступили к его исполнению.
Этап заключения договора аренды зданий и сооружений содержит множество нюансов, которые на практике имеют большое значение и могут как усложнить, так и упростить жизнь сторонам договора, поэтому к заключению договора необходимо подходить максимально внимательно. Изменения в договор аренды зданий и сооружений вносится на общих основаниях договорного права, а также с учетом новых реалий, связанных с эпидемиологической обстановкой в стране и мире.
Таким образом, договор аренды зданий и сооружений может быть по общему правилу расторгнут по инициативе арендодателя либо по инициативе арендатора. Этот вопрос четко урегулирован в ГК РФ. Однако в зависимости от реалий страны законом могут быть предусмотрены и дополнительные основания для расторжения договора аренды, как это было в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.
Купить