ВВЕДЕНИЕ 10
1. СУЩНОСТЬ И НЕОБХОДИМОСТЬ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 12
1.1 Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности ...12
1.2 Рынок недвижимости 15
1.3 Недвижимость как объект ценообразования 20
2 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ21
2.1 Особенности ценообразования на объекты недвижимости 21
2.2 Факторы формирования цен на недвижимость 25
2.3 Основные подходы и методы оценки недвижимости 28
3 АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ 38
3.1 Общая характеристика рынка недвижимости России 38
3.2 Оценка жилой недвижимости 51
3.3 Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в городе Томске 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 60
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 63
ПРИЛОЖЕНИЕ А 68
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 70
ПРИЛОЖЕНИЕ В 72
Рынок недвижимости является одним из основных компонентов рыночной экономики, представляющую собой систему экономической свободы хозяйствующих субъектов, взаимодействующих посредством рынка, но строго в рамках закона. После 1990 года в России постепенно вводятся концептуальные изменения в отношении имущественных прав, соответствующих институтов, правил и процедур, а также возможность осуществления операций с недвижимостью (продажа и ипотека), количество и объем которых оказывают огромное влияние на экономическое развитие страны. Эти факторы и скорость оборота определяет размер капитала в экономической системе.
Важнейшей составной частью коренной перестройки рыночных отношений и управления экономикой России стала радикальная реформа ценообразования. Цена недвижимой собственности является стоимостным эквивалентом объекта и определяется такими важными факторами, как капитальность здания, нормативный срок службы, срок фактической эксплуатации, местоположение, среда обитания, и многими другими.
Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственности, а не арендованной жилой недвижимости.
Таким образом, целью выпускной квалификационной работы является анализ практики ценообразования на недвижимость в России. Достижение поставленной цели требует решения следующих задач:
- рассмотреть понятие и сущность оценки недвижимости;
- рассмотреть основные особенности и факторы формирования цен на недвижимость;
- исследовать основные подходы и методы оценки недвижимости;
- исследовать общую характеристику рынка недвижимости России;
- на основе изложенной методики произвести оценку стоимости на примере недвижимости в городе Томске разными методами.
Объектом исследования является Российский рынок недвижимости.
Предмет - ценообразование на рынке недвижимости.
Недвижимость - основа национального богатства.
Рынок недвижимости, как и любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой и инфраструктурой.
Как и любой другой рынок, рынок недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Из основных преимуществ: получение большей прибыли, чем на других рынках, в период эксплуатации. Недостатком является: строгая зависимость от внешней регуляторной среды, потребительского спроса, инвестиционные возможности - создание сложных регионов.
Проблема оценки держит определенное место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от ряда факторов. Оценка на рынке недвижимости часто находится в прямой зависимости от социально-экономического условия области на его развитии и его инвестициях. Часто трудно экспертам оценить действительное состояние дел на рынке ввиду факта, что трудно получить достоверную информацию о сделках. Главный инструмент анализа - условное разделение рынка в несколько сегментов здесь. Как местоположение критерия объектов, их качества, миссии, или даже с этой целью, может служить целый комплекс знаков, которые подробно мы рассмотрели в данной дипломной работе.
Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.
Рынок Российской недвижимости представлен с высоким предложением, но низким спросом.
На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.
Данная выпускная квалификационная работа содержит 3 главы. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты оценки недвижимости, во второй главе раскрыта классификация недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость, а в третье главе приведен пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на примере жилой недвижимости в г.Томске с применением сравнительного и доходного подходов.
Цель работы заключалась в следующем:рассмотреть и проанализировать особенности ценообразования на объекты недвижимости в России. Провести анализ на конкретном примере в г.Томске.
Подводя итоги выпускной квалификационной работы можно сделать следующие выводы:
Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.
Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.
Практический подход к оценке стоимости жилой недвижимости мы применили на примере оценки рыночной стоимости квартиры в г. Томске. Был проведен анализ рынка недвижимого имущества в данном городе, рассчитана рыночная стоимость жилая недвижимость методом сравнения продаж, которая составила 3413732 руб. Так же рыночная стоимость была определена с использованием доходного подхода, значение стоимости составляет 644188 руб.
Проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта на май 2016 г. с учетом весовых коэффициентов составляет округленно: 4 057 921 (Четыре миллиона пятьдесят семь тысяч девятьсот двадцать одна тысяча).
По итогам проделанной работы можно сказать, что поставленная цель достигнута. Рассмотрены такие вопросы, как: сущность и необходимость оценки недвижимости. Рассмотрены теоретические основы ценообразования объектов недвижимости, а также приведен пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в г. Томске.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
