Тема: Договор аренды

Договорные отношения занимают значимое место в деятельности субъектов как на государственном уровне, так и на уровне физических лиц. Гражданское законодательство имеет различные виды договорных обязательств, среди которых имеется обязательство по передаче имущества во временно пользование, которое в настоящее время не нужно к использованию его владельцем, но может быть ему полезно в будущем, лицу, которое в настоящий момент нуждается в данном имуществе, но не может приобрести его в собственность по различным обстоятельствам.
Актуальность темы работы диктуется происходящими переменами и развитием гражданских договорных отношений в целом, и повсеместному распространению и популяризации договора арендных отношений в частности. Кроме того, ввиду информатизации общества и расширения кругозора потенциально возможных договорных отношений аренды встает необходимость пересмотра существующих положений и внедрения инновационных взглядов и содержаний в существующее законодательство в сфере арендных правоотношений.
На сегодняшний день договор аренды завоевывает все большую популярность, поскольку с развитием общественных отношений и бурным развитием технологий, вынуждено подстраиваться и право, регулирующее эти отношения. Например, сегодня, в условиях жесткой рыночной экономики мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, возможно даже с последующим его выкупом (по их желанию).
Цель данной работы заключается в исследовании законодательных положений о договоре аренды и выявлении некоторых спорных моментов с последующим предложением в их исправлении.
Для достижения указанной цели составлен ряд следующих задач.
1. Ознакомиться с историческим развитием и становлением института договорных правоотношений аренды в российском государстве
2. Определить правовое положение и состояние института договорных правоотношений аренды согласно действующим нормам Российского законодательства.
3. Раскрыть правовое содержание договора аренды
4. Выявить некоторые проблемы правоприменения при реализации договорных отношений аренды и предложить возможные варианты их устранения.
Предметом исследования выступает действующие законодательные положения, регулирующие правоотношения по договору аренды, а объектом - непосредственно сами гражданско-правовые отношения, которые возникают из договора аренды.
Основными научными методами, применяемыми в ходе исследования, явились: метод системного подхода к анализу действующего законодательства, регламентирующего положения договора аренды, диалектический метод и исторический анализ. При анализировании и обобщении судебной практики был использован статистический метод.
Степень исследования проблемы по заявленной тематике является достаточно проработанной ввиду наличия большого количества теоретических и практических публикаций, судебной практики и постановлений ВАС.
Проведенное исследование может быть полезным как для ознакомления с общими положениями договора аренды, так и для дальнейшего более досконального его изучения.

Купить

Подвод итог всему проведенному исследованию коротко перечислим основные моменты.
Договор аренды содержит древнюю историю становления, впервые о нем упоминалось в римском праве как о договоре имущественного найма. Дальнейшее развитие данного института определяется устремлением сторон гражданского оборота более широко и целесообразно использовать имущество. В советский период развития законодательства о найме также не оставалось в тени, а сам договор имущественного найма (аренды) считался самостоятельным видом гражданско-правового договора.
В настоящее время законодательство об аренде прошло длительный путь развития и определило круг объектов, которые подлежат имущественному найму, очертил сроки имущественного найма и аренды, обозначил перечень специальных правил, которые предназначены для регулирования отношений в рамках договора аренды, в том числе, в которых присутствует государево в качестве одной из сторон.
После установления рыночной формы экономики страны и принятием ГК РФ 1996 года договор аренды начал широко применяться по всем видам деятельности - как среди граждан, так и юридических лиц, но в любом случае договор аренды основан на добровольном двустороннем регулировании прав участников правоотношений аренды, а договор найма стал одним из видов договоров аренды, вынесенным в отдельную главу современного законодательства.
В ныне действующем Гражданском Кодексе РФ, части второй, содержится легально закрепленное определение договора аренды. Согласно положениями статьи 606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».
Следует обратить внимание, что законодатель как бы приравнивает понятия аренды и имущественного найма, заключая последний термин в скобки. Действующее гражданское законодательство использует терминологию «имущественный наем» только применительно к главе 35 ГК РФ - наем жилого помещения. В данной главе, в статье 671 сказано, что «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан». Таким образом, не трудно понять, что договор имущественного найма может быть заключен только между физическими лицами, а во всех случаях, где одной из сторон будет являться юридическое лицо имеет место быть договор аренды.
Этому виду договора свойственны следующие характерные черты:
- Договор аренды причисляется к договорам на передачу имущества в пользование и владение, или только в пользование и этим вызывает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с иными видами договоров, наймом, ссудой;
- Положение титульного владельца по договору приобретает арендатор, и это дает ему право использовать вещно-правовые способы защиты;
- Право аренды охарактеризовано правом следования. Переход права собственности или другого ограниченного права на переданное в аренду имущество к иному лицу не считается поводом для видоизменения или расторжения договора аренды. Мы считаем, что причисление права аренды к определенной разновидности ограниченных вещных прав является необоснованным. Вышеупомянутые признаки, которые присущи вещным правам, предоставляются арендатору для усиления его права аренды, которая возникает на основании договора;
- При выделении конкретных видов договора аренды, произведенных в Гражданском кодексе РФ, необходимо учитывать вид сдаваемого в аренду имущества. Исключение составляют договора проката, лизинга, фрахтования на время;
Договор аренды по гражданскому законодательству является взаимным, возмездным, консенсуальным и двусторонним.
Не смотря на достаточно хорошую проработанность положений института арендных отношений все же его нельзя назвать безизъянным.
Например, проведя исследования мы пришли к выводу о том, что содержание части 3 статьи 614 ГК РФ необходимо переработать таким образом, чтобы она была более ясна и однозначна. Например, предлагаем следующую редакцию: «Стороны вправе по своему усмотрению определить сроки и размер изменения арендной платы. Если договором не определено иного, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год».
Кроме того, по нашему мнению также пришло время пересмотреть основные положения о предмете догорал аренды, в качестве которых сейчас общепринято считать только непотребляемые вещи, что следует из содержания части 1 статьи 607 ГК РФ. Развитие общественных отношений и сам прогресс общества в целом привели к потенциально возможному расширению предметов договора аренды, когда речь заходит об аренде футбольных игроков, лизинга персонала крупной высококвалифицированной фирмы, ли просто инновационного лизинга. Как и в случае с арендой неупотребляемых вещей, в этом случае предметы арендных отношений также не будут терять своих натуральных свойств в процессе их использования. Например, аренда футбольного игрока другим клубом не приведет к ухудшению его качеств как профессионала или умалению его талантов в сфере футбола
Вопросы также возникают и при попытке заключить договорные отношения аренды «будущих вещей», то есть тех, которые к моменту заключения договора аренды еще не были созданы, потому как заключения арендных договоров в отношении таких будущих вещей с одной стороны, противоречит общим положениям законодательства об аренде, а с другой, судебная практика, и в частности постановления Пленума ВАС указывают на состоятельность подобного рода договоров аренды, что приводит в замешательство.
В целом, у института аренды еще очень много спорных вопросов и задач правоприменительной практики, которые следует решить, но, одновременно с тем стоит указать на то, что гражданские правоотношения постоянно развиваются, расширяются и видоизменяются. В свою очередь, законодатель должен адаптировать и модернизировать закон под нужны развивающихся правоотношений. В этой связи мы хотим указать на то, что имеющиеся проблемы отнюдь не умаляют степени изученности института аренды, а наоборот, говорят о глубине его познании, поскольку возникающие вопросы касаются отдельных его нюансов и позволяют более широко раскрыть суть договора аренды.

Купить