ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 8
1.1. Понятие нежилого помещения и классификация нежилых помещений 8
1.2. Понятие и содержание правового режима нежилого помещения 20
1.3. Нежилое помещение как предмет договора 27
ГЛАВА 2. НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ВЕЩНЫХ ПРАВ 32
2.1. Пределы осуществления и ограничения права собственности на нежилые помещения 32
2.3. Правовые особенности сделок с нежилыми помещениями 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 78
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 81
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что российский рынок недвижимости в современных условиях развивается достаточно быстро. При этом нельзя не заметить, что объем нежилых помещений, или так называемой коммерческой недвижимости, составляет внушительную его часть. Современный гражданский оборот невозможно представить без таких объектов, как нежилые помещения. Однако изучаемый объект представляется довольно сложным, как с теоретической, так и с практической точек зрения.
В гражданском законодательстве РФ и правовой науке остается нерешенным вопрос о самостоятельности нежилых помещений, их месте в системе вещей и объектов прав. Этот факт вызывает многочисленные дискуссии, как в теории, так и на практике: какие помещения можно отнести к самостоятельным недвижимым вещам; какие нормы должны применяться к данным правоотношениям; какие права и обязанности приобретают субъекты правоотношений относительно общих конструкций здания, земельных участков и т.д. До настоящего времени в законодательстве отсутствует понятие нежилого помещения, не определены его характерные признаки. В системе объектов недвижимого имущества не определено место и правовое положение нежилого помещения.
В науке вопросы, касающиеся нежилого помещения, как объекта вещных прав, в настоящее время рассмотрены в ряде научных работ, в том числе это исследования таких авторов как: Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А., Кузьмина И.Д., Макеев П.В., Сафонов А.В., Суханов Е.А., Чубаров В. В., Шершеневич Г.Ф., Щенникова JI. В.
Данные исследования придают нежилым помещениям особое значение. Именно правильное понимание и регламентация данного института - необходимое условие для уяснения многих практических вопросов.
Закрепление теоретических выводов будет при необходимости сопровождаться материалами судебной практики.
Цель данной работы - провести всестороннее исследование нежилых помещений как объекта гражданского оборота на основе гражданского и жилищного права, изучить основные виды нежилых помещений, выявить их отличия, провести анализ гражданского законодательства, посвященных переводу жилого помещения в нежилое и изучить порядок регистрации в Едином государственном реестре.
Исходя из вышеуказанных целей, определены задачи данной работы:
1) определить понятие, виды и правовую природу нежилых помещений;
2) рассмотреть особенности нежилых помещений как объекта гражданского оборота, изучить вопрос о нежилом помещении как предмете гражданско-правовой сделки;
3) изучить факторы, препятствующие переводу жилого помещение в нежилое, а также особенности, основание и порядок регистрации недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе возникновения, функционирования и развития нежилых помещений.
Предметом исследования работы является действующее законодательство Российской Федерации (далее - РФ), регулирующее возникновение, функционирование и развитие нежилых помещений.
Методологическими основами исследования являются: сравнительно-правовой метод, диалектический, историко-правовой, системный, формально-логической, сравнительный и др.
Обоснование положений, выводов и рекомендаций, которые содержатся в работе, проводилось путем комплексного использования методов социально-правового исследования: исторического, юридического, статистического и логико-правового.
Научная новизна диссертации состоит, в первую очередь, в методах исследования гражданско-правового регулирования земельных сервитутов в Российской Федерации.
На защиту выносятся следующие основные положения:
1. На основании обобщения теоретических положений, выдвинутых в отечественной литературе, предлагается рассматривать нежилое помещение как предназначенную для самостоятельного использования часть здания или сооружения. Концептуальная схема правового режима нежилых помещений основана на признании его структурирования в правовой режим зданий и сооружений и в конечном итоге - в правовой режим недвижимости. Предложено понятие «нежилого помещения»: нежилое помещение - это часть изолированного пространства в здании или сооружении, которое является недвижимым имуществом, признанное компетентным органом, предназначенным для использования в целях не связанных с постоянным проживанием граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, и иным требованиям законодательства, находящееся в собственности граждан либо юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.
2. Автором предлагается, в статью 130 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества включить нежилые помещения.
3. С вовлечением помещения в гражданский оборот не были сформулированы четкие критерии отграничения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав от здания. Доказывается, что признание прав владения или собственности нескольких лиц в отношении нежилых помещений в здании, показывает необходимость нормативного решения вопроса о долевом совладении в отношении остальных элементов нежилого здания, а также земельного участка, на котором оно расположено. Моделью для решения данного вопроса могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир.
4. На основе анализа проблем правоприменительного характера и судебной практики, возникающих при регулировании соседских отношений по поводу перевода жилого/нежилого помещения в нежилое/жилое сформулирован вывод о целесообразности введения в статью 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) положения об обязательном уведомлении собственником помещения остальных сособственников общего имущества о планируемом переводе помещения.
Нормативной базой работы были: гражданское законодательство Российской Федерации, Конституция Российской Федерации, гражданское законодательство Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (далее - РСФСР), федеральные законы Российской Федерации, и материалы судебной практики.
Теоретической основой исследования были научные труды российских ученых в области гражданского права, а также другие литературные источники и материалы, которые связаны с выявленной нами проблемой.
В данной работе проанализированы предлагаемые в научной литературе признаки нежилого помещения. В результате проведенного анализа признаков предлагается формулировка определения нежилого помещения. Также исследуются научные подходы к определению правового режима нежилых помещений, способов приобретения нежилых помещений и т.д.; делается акцент на недостаточном законодательном урегулировании правового статуса нежилых помещений и их характерных признаков. Рассматриваются особенности нежилых помещений как объекта гражданского оборота. Отдельно отмечаются практические сложности, выявленные по результатам анализа современного правового положения рассматриваемых объектов, указана значимость рассматриваемой проблемы, проведен анализ сложившейся судебной практики по вопросам признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданского оборота.
В работе рассматриваются проблемы, возникающие при переводе жилых помещений в нежилые. Данные проблемы вытекают из состояния отечественного рынка жилья, характеризующегося быстрым развитием городской инфраструктуры. Возникает ситуация, когда фонд свободных нежилых помещений и земельных участков под строительство подходит к естественному лимиту. В таком случае есть лишь только одно решение: приобретение в собственность жилых помещений с последующим их переводом в категорию нежилых.
В данной работе будет проанализирован вопрос относительно нежилого помещения как предмета гражданско-правовых сделок. Этот вопрос является недостаточно исследованным в правовой доктрине, поэтому необходим его дальнейший всесторонний анализ. Также, приведен анализ положений гражданского законодательства, посвященных переводу жилого помещения в нежилое. Рассмотрены факторы, препятствующие переводу жилого помещения в нежилое.
Нормативная база представлена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами, подзаконными актами. Эмпирической базой исследования послужили материалы правоприменительной практики.
Структура работы включает в себя введение, две главы, подразделенные на шесть параграфов, заключение и перечень нормативных актов, официальных документов и литературы, использованных при написании работы, судебная практика.
Современное российское гражданское право переживает период существенных реформ, которые затрагивают практически все сферы гражданского оборота. Тем не менее, не все значимые проблемы находят разрешение в новом реформированном гражданском законодательстве. В частности, не определено место и правовое положение нежилого помещения в системе объектов недвижимого имущества. Отсутствие в Гражданском кодексе РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем. При этом следует отметить, что категория «нежилое помещение» для гражданского законодательства Российской Федерации не является новой. «Нежилое помещение» применялось в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (статьи 277, 278, 279), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (статьи 4, 9, 91, 92, 152).Сама форма хозяйствования советской государственности не предполагала разработки вопросов прав на нежилые помещения и порядка их эксплуатации, поскольку подобные помещения по факту представляли собой объекты государственной собственности. Однако современное положение института частной собственности вызывает необходимость тщательной правовой регламентации режима нежилых помещений, поскольку право собственности на них влечет за собой вопросы, связанные с использованием как их самих, так и прилегающих к ним площадей, необходимых для их эксплуатации.
Нежилое помещение считается объектом недвижимости, отличающимся от здания или сооружения, в котором оно располагается, но при этом неразрывно с ним связано. Согласно п. 6 ст. 12 Закона № 122-ФЗ помещение как жилое, так и нежилое представляет по своей природе «объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Законодатель уделяет нежилым помещениям гораздо меньшее внимание, чем жилым. До настоящего времени в законодательстве отсутствует понятие нежилого помещения, не определены его характерные признаки. Посмотрев нормативные акты разных уровней, можно сделать вывод, что законодатели не пришли к общему мнению о понятии «нежилое помещение».
Нежилое помещение упоминается в качестве одного из объектов недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, на практике и на законодательном уровне нежилое помещение признается самостоятельным объектом права.
Детально проанализировав соответствующие нормы Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, точки зрения по рассматриваемой проблеме различных ученых-юристов, можно прийти к выводу, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в указанных случаях влечет изменение вещных и прекращение обязательственных правоотношений, также можно сформулировать следующее определение нежилого помещения: нежилое помещение - часть изолированного пространства в здании или сооружении, которое является недвижимым имуществом, признанное компетентным органом предназначенным для использования в целях не связанных с постоянным проживанием граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, и иным требованиям законодательства, находящееся в собственности граждан либо юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.
Предлагается определять нежилые помещения как недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий и сооружений, а в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком. Основным юридическим принципом, используемым при определении пространственных границ нежилого помещения, является принцип самостоятельной оборотоспособности такого объекта. Признание прав владения или собственности нескольких лиц в отношении нежилых помещений в здании требует нормативного решения вопроса о долевом совладении в отношении остальных элементов нежилого здания, а также земельного участка, на котором оно расположено. Моделью для решения данного вопроса могут послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир.
Подводя итог, стоит отметить, что нежилое помещение как объект гражданских прав является достаточно сложным с точки зрения, как теории, так и практики объектом. Большое количество неоднозначной правоприменительной практики не может служить гарантией надлежащей защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота. В связи с этим имеется реальная необходимость приведения судебной практики к единообразию по всем существующим вопросам, а также обязательное законодательное закрепление понятия нежилого помещения в современном законодательстве.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
