В результате проведенного исследования, мы пришли к следующим выводам. Вопросы управления многоквартирными домами, появившиеся Жилищном кодексе РФ следует признать своеобразной новеллой в законодательстве и закономерным следствием происходящих в России социально-экономический преобразований. Управление многоквартирными домами связано с вопросами строительства многоквартирных домов как функционально-планировочной формы организации жилища и как следствие, необходимости управления ими.
Определяющим условием осуществления государственно регулируемой деятельности во всех сферах, включая жилищную, является формирование системы терминов, категорий и конструкций для единообразного понимания сущности рассматриваемых институтов. Посредством данного условия обеспечивается отсутствие несогласованности в толковании терминов и последующей реализации правовых институтов.
Жилищным кодексом Российской Федерации определены способы и основные требования к управлению многоквартирным домом, однако легальная дефиниция понятия «управление многоквартирным домом» отсутствует.
Отсутствие определения понятия «управление многоквартирным домом» в Жилищном кодексе РФ следует признать пробелом в законодательстве.
Значимость рассматриваемого института и его составляющих элементов должны влечь за собой закрепление основных категорий и конструкций на уровне Жилищного кодекса, а не подзаконного акта. При этом, при формулировании определения понятия многоквартирного дома необходимо основываться на доктринальных определениях и определении многоквартирного дома, приведенного в постановлении Правительства РФ.
В России сегодня происходит постепенное становление собственника, осознание им своей роли и значения в эффективном управлении недвижимостью.
Непосредственное управление многоквартирным домом считается самым простым способом управления, хотя имеет достаточно особенностей. Она предполагает, что собственниками самостоятельно заключаются договоры с обслуживающими дом организациями. Самостоятельность в данном случае предполагает, что к данному процессу не привлекаются управляющие компании и не создается товарищество собственников жилья.
Отличия непосредственного управления от иных способов управления многоквартирным домом можно сформулировать следующим образом:
• оплата всех услуг осуществляется непосредственно организациям, предоставляющим услуги;
• экономическая эффективность данной формы управления, поскольку затраты на услуги управляющей организации в данном случае отсутствуют;
• прозрачность расходов на оплату содержания дома;
• ответственность за долги за основные коммунальные услуги возлагается только на самих должников, иные собственники за них не отвечают. Иная ситуация может сложиться с дополнительными услугами, среди которых, например, ремонт, уборка подъездов, и когда существует возможность возложение ответственности с одних жильцов за других;
• управление домом осуществляется на безвозмездной основе. Однако, данная ситуация имеет две стороны - в качестве положительного эффекта следует отметить экономию расходов, а с другой стороны, при наличии большого количества квартир в многоквартирном доме, лиц, желающих по своей воле решать многочисленные вопросы, вряд ли будут. В связи с этим, данную форму следует признать оптимальной для небольших домов;
• в качестве отрицательного момента следует признать невозможность получения средств по целевым муниципальным программам, позволяющим компенсировать отдельные коммунальные расходы, например, на капитальный ремонт и др. Получение средств на данные расходы возможно только при наличии управляющей организации. Кроме того, отсутствуют расчетные счета, на которые должны перечисляться деньги, что также делает проблематичным получение средств по муниципальным программам;
• оплата обязательных услуг осуществляется собственниками, и в случае задолженности могут быть взысканы через суд. Необязательные услуги, среди которых, например, присутствие консьержа оплачиваются собственниками исключительно в добровольном порядке, в том числе при наличии решения общего собрания на их установление. Соответственно, необязательные расходы будут оплачиваться в полном объеме добровольцами;
• при наличии в доме квартир социального найма, решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, принимаются муниципальными представителями, приглашаемым в обязательном порядке на общие собрания собственников многоквартирного дома и др.
В числе недостатков данной формы следует также назвать слабую характеристику нормами жилищного законодательства управленческих процедур непосредственного управления.
Товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом через свои органы.
Товарищество собственников жилья следует признать более эффективной формой управления многоквартирным домом, поскольку регламентация деятельности товариществ собственников жилья имеет более детальное описание в законодательстве, что создает предпосылки для более эффективного осуществления управления, сведения к минимуму рисков, связанных с управлением.
Оценка современного состояния в сфере правления многоквартирными домами свидетельствует о том, что одним из основных способов управления многоквартирным домом являются управляющие компании. Большая часть жилого фонда управляется именно ими.
Управление значительной частью многоквартирных домов управляющими компаниями порождает ряд проблем, возникающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства, среди которых наиболее значимыми и часто встречающимися можно назвать:
• проблема оплаты собственниками жилого помещения и коммунальных услуг своевременно;
• проблема взаимоотношений управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций в части своевременной оплаты управляющими компаниями услуг данным организациям в соответствии с действующими договорами на поставку ресурсов;
• фактическое отсутствие доступа к информации о деятельности управляющих компаний;
• вопросы целевого использования денежных средств управляющими компаниями и др.
В классификации гражданско-правовых договоров отсутствует такая разновидность как договор управления многоквартирным домом.
Формирование представления о понятии «управление» возможно только при комплексном анализе нормативно-правовых актов и научных воззрений по вопросу как управления в целом, так и управления многоквартирным домом в частности.
В настоящее время сформировалось несколько основных подходов к толкованию термина «управление». Вместе с тем, чертой, объединяющей все подходы следует определить что это вид деятельности по руководству, направлению чего-либо.
Управление - собирательная категория, носящая характер организационной деятельности, отсутствие определения которой в действующем гражданском, жилищном законодательстве вряд ли способствует эффективному регулированию отношений по управлению чужим имуществом.
Предложенное законодателем название договора управления многоквартирным домом и его сущность, по мнению отдельных авторов, дает возможность соотнести его с договором доверительного управления.
Не отрицая того, что названные договоры имеют общие черты, мы не можем признать данную точку зрения как бесспорную. Схожими является то, что:
• основанием управления имуществом является договор;
• данные отношения носят срочный характер;
• все субъекты, осуществляющие управление, должны осуществлять управление переданным им имуществом только в интересах определенного лица (лиц).
Анализ законодательства позволил установить существенные различия между рассматриваемыми договорами. Основой возникновения различий между данными договорами является сфера их применения и содержание прав и обязанностей сторон.
Рассматривая юридическую природу данного договора мы считаем возможным отнести данный вид договора к числу гражданско-правовых, поскольку договоры частноправового содержания оказываются в сфере ведения гражданского права, невзирая на сферу, в которой складываются данные отношения (использование жилья, строительство объектов и т.п.).
С учетом аналогии закона, мы сделали вывод о реализации принципа субсидиарного применения. В рамках данного принципа получает реализацию возможность упорядочивания жилищных правоотношений гражданско-правовыми нормами. Данное правило применимо только при отсутствии регламентации отношений жилищным законодательством. Принимая во внимание высказанные обстоятельства, договор управления многоквартирным домом, несомненно, является разновидностью гражданско- правовых договоров, а нормы Жилищного кодекса РФ, в части регламентации договора следует определить в качестве специальных норм гражданского права.
Мы полагаем, что нецелесообразно находить в договоре управления многоквартирным домом элементы иных гражданско-правовых договоров, поскольку договоры уже являются сформировавшимися и они имеют закрепление в гражданском законодательстве в качестве самостоятельных видов, что не позволяет дать им характеристику как смешанных, поскольку отсутствует необходимость в использовании по отношению к ним положений о тех традиционных договорах, компоненты которых содержатся в их содержании.
Другими словами, законодательная регламентация в законодательстве отдельных видов договоров, не дает оснований рассматривать указанный договор в качестве смешанного.
В классификации гражданско-правовых договоров отсутствует такая разновидность как договор управления многоквартирным домом. Следует обратить внимание, что признание договора непоименованным значит отсутствие урегулирования как вида договора, так и определенного ему типа. До введения в действие Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом относился к числу непоименованных. Поименованный характер данному договору придает определение его понятия в ст. 162 ЖК РФ.
Для договора управления многоквартирным домом, равно как и для других договоров определяющим являются существенные условия договора. Элементами договора управления многоквартирным домом являются предмет, цена, срок, форма, стороны и содержание договора.
Первым существенным условием договора управления многоквартирного дома является его предмет. Предметом договора должен охватываться состав общего имущества, а также условия необходимые для оказания услуг управляющей компании. При отсутствии данного условия договор признается незаключенным.
Форма договора управления многоквартирным домом - письменная.
Субъектами договора управления многоквартирным домом выступают собственники помещений и управляющая организация, обладающие специальной правоспособностью, и действующие на основании лицензии. В качестве управляющей организации могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Особо следует обратить внимание на отдельные условия, наличие которых в обязательном порядке предусматривается договором. Среди них условия о составе общего имущества многоквартирного дома, а также указание точного адреса данного дома.
Лицензирование профессиональной деятельности в области управления многоквартирными домами следует признать основой для охраны жилищных прав граждан.

Купить