ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗРАБОТКИ
ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ 9
1.1 ПОНЯТИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА, ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА И ЕГО
ФИНАНСИРОВАНИЕ 9
1.2 ПРЕДПОСЫЛКИ ФОРМИРОВАНИЯ КОНЦЕПЦИИ ГОРОДСКОЙ
СРЕДЫ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 18
1.3 ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ КОМФОРТНЫХ ГОРОДСКИХ
ТЕРРИТОРИЙ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ 22
2 АНАЛИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЕАЛИЗУЕМОГО
ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 35
2.1 РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ НА ОСНОВЕ РАЗРАБОТКИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА .. 35
2.2 РЕТРОСПЕКТИВНЫЙ АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ 46
2.3 СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА
ЕКАТЕРИНБУРГА 58
3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО КОМПЕКСА
«УРАЛЬСКИЙ» В Г.ЕКАТЕРИНБУРГ 62
3.1 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 62
3.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ПЛАНИРУЕМОЙ ЗАСТРОЙКИ И ТЕХНИКОЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА 65
3.3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ПРОЕКТА ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА
«УРАЛЬСКИЙ» 72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
ПРИЛОЖЕНИЕ А 93
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 95
ПРИЛОЖЕНИЕ В 96
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 98
Актуальность темы исследования. Качественная городская среда обитания для человека является стратегически важной задачей любого города России. В настоящее время состояние жилищного фонда оставляет желать лучшего, изношены инженерные сети, а также недостаточно мест в общеобразовательных и детских дошкольных учреждениях. Окружающая городская среда не обладает достаточным количеством зеленых насаждений, и существуют экологические проблемы. Большие города сегодня не развиваются через точечную застройку. Эта методика практически не применяется. В большинстве случаев такое строительство повышает недостаток мест в общеобразовательных и дошкольных учреждениях, обостряет транспортную ситуацию.
Реализация проектов жилых комплексов, позволят решить проблемы развития крупных городов. При формировании концепции девелоперских проектов жилых комплексов совершаются работы по подготовке городских территорий для строительства жилых, социальных и объектов инфраструктуры. Последнее, в свою очередь, разрешает и помогает создать современную, комфортную городскую среду для проживания. И, что немаловажно, избежать проблемы и вопросы, возникающие при уплотнительной застройке.
Целью настоящей магистерской работы разработка рекомендаций повышения эффективности жилых комплексов в целях развития жилищного строительства в Екатеринбурге.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
• Изучить теоретические и практические аспекты разработки девелоперских проектов жилых комплексов;
• Выявить предпосылки для формирования качественной городской среды;
• Определить принципы развития городских территорий;
• Ознакомится с мировыми принципами формирования жилых комплексов;
• Провести анализ внешнего окружения города Екатеринбурга;
• Предложить оптимальную модель жилой застройки;
• Провести маркетинговый анализ выбранного земельного участка;
• Выполнить технико-экономического обоснование жилого комплекса «Уральский»;
• Рассчитать экономическую эффективность инвестиций жилого комплекса «Уральский».
Объектом исследования является городская жилищная сфера города Екатеринбурга, предметом - многоэтажное жилье на примере проектируемого жилого комплекса в микрорайоне Пионерский города Екатеринбурга.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют методы сбора информации, сравнительный анализ, группировка и сопоставление, инвестиционной анализ, принятие управленческих решений, экспертных и качественных оценок.
Степень изученности темы:
В целом, можно отметить, что вопросы касающиеся определения, вариантов и подходов к разработке девелоперских проектов по формированию комфортных и безопасных жилых комплексов получили лишь фрагментарное освещение и, не смотря на достаточное количество статей и работ, существует круг недостаточно исследованных вопросов. В связи с этим возникает необходимость дальнейших исследований по заявленной проблематике в целях системного понимания формирования комфортной городской среды, направлений и форм ее реализации.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования сферы городского планирования современных урбанизированных территорий, микрорайонов и дворов, послужили труды ведущих зарубежных и отечественных ученых, таких как: Платонов А.М., Ларионова В.А., Степанова Н.Р., Андреева Л.В., Гульков А.Н., Блинкин М.Я., Гейл Я., Толкачева К., 6
Асаула А.Н., Гиффорда Р. и др.
Научная новизна диссертационной работы:
Разработана концепция девелоперского проекта, включающая в себя инфраструктуру городской среды, общественные и дворовые пространства, различного характера, комфортные жилые дома, отличающаяся детальной проработкой территории под строительство жилого комплекса.
Научный результат:
Разработан девелоперский проект, включающий в себя сформированный жилой комплекс (ЖК «Уральский» в городе Екатеринбурге на 2 800 жителей), отличающийся грамотным распределением плотности заселения, что повышает условия комфортности проживания жителей рассматриваемого отдельно взятого микрорайона. Данный комплекс совмещает в себе недорогую стоимость (цена за 1 кв. м «комфортного» жилья не на много дороже «эконом» класса), а уровень качества жилья намного выше и лучше. Квартиры в комплексе выполнены с грамотной функциональной планировкой, которая обеспечивает максимум комфорта жильцам.
Практическая значимость исследования. Обоснован метод определения эффективности проектов девелоперского проекта, включающий в себя механизм расчета и оценки эффективности жилого комплекса, что позволяет реализовать девелоперский проект в установленные сроки, бюджетной стоимостью и приемлемым качеством.
Структура диссертации.
В первой главе рассмотрены теоретические и практические аспекты разработки девелоперских проектов жилых комплексов, проанализирован опыт существующих проектов в данной сфере и рассмотрены перспективы формирования и развития комфортных городских территорий жилых комплексов.
Во второй главе исследованы аналитические аспекты реализуемого относительно девелоперского проекта жилого комплекса, проанализировано развитие территории городской среды на основе разработки девелоперского проекта жилого комплекса, представлен анализ макроэкономических показателей и показано состояние рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга.
В третьей главе разработана концепция проекта строительства жилого комплекса «Уральский». Приведен маркетинговый анализ земельного участка, дана характеристика планируемой застройки и технико-экономическое обоснование проекта, рассчитана экономическая эффективность вкладываемых в проект инвестиций.
В заключении представлены основные выводы по проделанной работе.
Проанализировав теоретические и практические аспекты девелоперских проектов можно сделать вывод о том, что девелопмент с финансовой точки используют с целью получения прибыли от недвижимости. Принципами эффективного девелопмента являются надежность, доходность, рост и ликвидность вложений.
Для повышения эффективности управления и реализации девелоперских проектов жилых комплексов, в данной магистерской работе были разработаны и представлены этапы и принципы создания комфортных для проживания жилых комплексов
Специфическими характеристиками любого проекта девелоперского проекта по формированию жилого комплекса являются: большие капитальные вложения в проекты и высокие расходы на создание инженерной инфраструктуры, ограниченность в ресурсах (т.е. крупных земельных участков для застройки), срок реализации таких проектов, наличие тщательно продуманной концепции и высокая социальная значимость для государства и населения.
Ключевым трендом начала 2019 г. на рынке жилой недвижимости стало возобновление положительной динамики объема предложения, после более, чем трехлетнего периода снижения объемов возводимого жилья.
Вторая глава была посвящена анализу и исследованию рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга, по результатам чего было выявлено, что рынок жилой недвижимости находится в стадии роста и продолжает развиваться.
Так же, во второй главе был проведен анализ участка, выбранного для разрабатываемого проекта, который показал, что район, который был отобран для строительства, достаточно развит и удобен в плане застройки, прилегающей к объекту и транспортной инфраструктуры.
Третья глава была непосредственно посвящена анализу процесса реализации инфраструктурного проекта жилого комплекса. Были составлены графики работ и финансирования проекта в соответствии со сметной документацией проекта. Также был составлен бюджет проекта, график поступления денежных средств от продажи квартир объекта жилого комплекса.
Рассмотренный инфраструктурный проект по формированию жилого комплекса «Уральский» на рассматриваемой территории будет способствовать повышению доступности приобретения жилья на рынке Екатеринбурга, повышению привлекательности территорий, привлечению дополнительного потока населения, а также решению перечисленных в диссертационной работе проблем создания и развития комфортных для проживания территорий города Екатеринбурга.
Благодаря данному девелоперскому проекту будут достигнуты такие основные показатели социального эффекта, как:
• предоставление дополнительных рабочих мест и повышение доходности населения;
• создание комфортной среды для проживания;
• повышение занятости и улучшение демографической ситуации;
• формирование дополнительной социальной инфраструктуры (открытие дошкольных учреждений);
• снижение уровня безработицы на рассматриваемых территориях;
- уменьшение миграции населения.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
