Помощь студентам в учебе
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ТРАНСФОРМАЦИЙ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
1 Теоретические основы ипотечного кредитования 6
1.1 Социально-экономическая роль ипотечного кредитования в современных
условиях 6
1.2 Риски участников ипотечного кредитования 13
1.3 Исследование факторов предложения и спроса на рынке жилья 19
1.4 Факторы развития ипотечного кредитования в России 30
2 Исследование рынка ипотечного кредитования в условиях социально-экономических трансформаций 35
2.1 Анализ динамики ключевых показателей ипотечного рынка 35
2.2 Сравнительный анализ ипотечного кредитования при использовании
льготной ипотеки в контексте роста цен на недвижимость 53
2.3 Методический подход к анализу результатов деятельности банков на
ипотечном рынке 59
3 Разработка рекомендаций по совершенствованию условий ипотечного
продукта на основе плавающей процентной ставки 71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 78
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 80
1 Теоретические основы ипотечного кредитования 6
1.1 Социально-экономическая роль ипотечного кредитования в современных
условиях 6
1.2 Риски участников ипотечного кредитования 13
1.3 Исследование факторов предложения и спроса на рынке жилья 19
1.4 Факторы развития ипотечного кредитования в России 30
2 Исследование рынка ипотечного кредитования в условиях социально-экономических трансформаций 35
2.1 Анализ динамики ключевых показателей ипотечного рынка 35
2.2 Сравнительный анализ ипотечного кредитования при использовании
льготной ипотеки в контексте роста цен на недвижимость 53
2.3 Методический подход к анализу результатов деятельности банков на
ипотечном рынке 59
3 Разработка рекомендаций по совершенствованию условий ипотечного
продукта на основе плавающей процентной ставки 71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 78
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 80
В текущей социально-экономической ситуации в стране, отмечается повышенный спрос на объекты недвижимости со стороны населения. Для кредитных организаций это возможность инвестирования средств в ипотечные инструменты. При наличии избыточной ликвидности у государственных крупных банков не возникает трудностей с размещением средств на долгосрочный период, в то же время у средних и малых коммерческих банков возникают вопросы: как быть конкурентоспособным на рынке, как привлекать «дешевые деньги» у населения и как нивелировать процентные риски, которые столь высоки в нынешнее время при рекордно низкой ключевой ставке Центрального Банка Российской Федерации.
Актуальность темы исследования обусловлена текущими экономическими тенденциями и тем, что спрос на ипотечные кредиты сопровождается различного рода рисками. Также финансовая политика Банка России по снижению ключевой ставки привела к тенденции снятия средств с депозитов населения, что явилось сильным ударом по пассивам коммерческих банков, в особенности, по банкам с низким показателем собственного капитала. В результате чего высокий уровень актуальности, с одной стороны, и отсутствие эффективных инструментов, с другой стороны, обусловили выбор темы исследования.
Цель диссертационного исследования - разработка и оценка эффективности ипотечного продукта для банка, позволяющего снизить процентные риски, не создавая дополнительных кредитных рисков.
Для решения поставленной цели были определены следующие задачи:
1. Раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования.
2. Изучить факторы спроса и предложения на рынке недвижимости.
3. Исследовать факторы развития российского рынка ипотечного кредитования.
4. Проанализировать основные показатели и тенденции ипотечного рынка.
5. Предложить методический инструментарий для оценки ипотечной деятельности банков.
6. Разработать условия ипотечного продукта с плавающей процентной ставкой и оценить его эффективность.
Предмет исследования - экономические отношения, возникающие между различными участниками рынка ипотечного кредитования.
Объект исследования - условия и показатели ипотечного кредитования российских банков.
Методы исследования: анализ и синтез, обобщение, метод сравнения, графический метод, расчетно-аналитический метод, коэффициентный метод.
Степень научной разработанности предмета исследования. Теоретическую базу магистерской диссертации составили научные монографии и статьи, аналитические обзоры. Теоретической основой послужили труды исследователей в области ипотечного кредитования (В. Бычков, М. Горский, A. Elliot, А. Помозгов), анализа факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости (З. Урумова, И. Гергиев, А. Помозгов, З. Кисиев, А. Миленький, А. Фокина и других).
Научная новизна магистерской диссертации заключается в следующих положениях:
1. Проведен сравнительный анализ ипотечного кредитования при использовании льготной ипотеки. Обоснован вывод, что потенциальная выгода от низких ипотечных ставок в рамках льготной государственной программы нивелирована ростом цен.
2. Предложен методический подход к анализу ипотечной деятельности банков. В рамках предлагаемого подхода используется группа относительных показателей, позволяющих сравнивать результаты ипотечного кредитования банков.
3. Предложены и обоснованы условия ипотечного продукта с плавающей процентной ставкой, позволяющие минимизировать процентные риски для кредитных организаций.
Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы коммерческими банками при ипотечном кредитовании.
Информационно-эмпирическая база исследования: аналитические данные и бухгалтерская отчетность нескольких российских банков, статистические материалы из литературных и интернет-источников, аналитические обзоры строительных и финансовых журналов.
Структура магистерской диссертации включает введение, три главы, заключение и библиографический список.
В первой главе рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования и факторы его развития.
Во второй главе дается характеристика рынка недвижимости, ипотечного рынка, динамика ключевых показателей в текущих социально-экономических условиях, тенденции кредитования и спроса на жильё, а также проанализированы ипотечные портфели кредитных организаций и определены текущие проблемы рассматриваемого вида кредитования.
В третьей главе представлено экономическое обоснование использования плавающей процентной ставки при ипотечном кредитовании. Полученные результаты позволяют сформулировать вывод об эффективности внедрения ипотечных продуктов с плавающей ставкой в текущих экономических условиях.
Актуальность темы исследования обусловлена текущими экономическими тенденциями и тем, что спрос на ипотечные кредиты сопровождается различного рода рисками. Также финансовая политика Банка России по снижению ключевой ставки привела к тенденции снятия средств с депозитов населения, что явилось сильным ударом по пассивам коммерческих банков, в особенности, по банкам с низким показателем собственного капитала. В результате чего высокий уровень актуальности, с одной стороны, и отсутствие эффективных инструментов, с другой стороны, обусловили выбор темы исследования.
Цель диссертационного исследования - разработка и оценка эффективности ипотечного продукта для банка, позволяющего снизить процентные риски, не создавая дополнительных кредитных рисков.
Для решения поставленной цели были определены следующие задачи:
1. Раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования.
2. Изучить факторы спроса и предложения на рынке недвижимости.
3. Исследовать факторы развития российского рынка ипотечного кредитования.
4. Проанализировать основные показатели и тенденции ипотечного рынка.
5. Предложить методический инструментарий для оценки ипотечной деятельности банков.
6. Разработать условия ипотечного продукта с плавающей процентной ставкой и оценить его эффективность.
Предмет исследования - экономические отношения, возникающие между различными участниками рынка ипотечного кредитования.
Объект исследования - условия и показатели ипотечного кредитования российских банков.
Методы исследования: анализ и синтез, обобщение, метод сравнения, графический метод, расчетно-аналитический метод, коэффициентный метод.
Степень научной разработанности предмета исследования. Теоретическую базу магистерской диссертации составили научные монографии и статьи, аналитические обзоры. Теоретической основой послужили труды исследователей в области ипотечного кредитования (В. Бычков, М. Горский, A. Elliot, А. Помозгов), анализа факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости (З. Урумова, И. Гергиев, А. Помозгов, З. Кисиев, А. Миленький, А. Фокина и других).
Научная новизна магистерской диссертации заключается в следующих положениях:
1. Проведен сравнительный анализ ипотечного кредитования при использовании льготной ипотеки. Обоснован вывод, что потенциальная выгода от низких ипотечных ставок в рамках льготной государственной программы нивелирована ростом цен.
2. Предложен методический подход к анализу ипотечной деятельности банков. В рамках предлагаемого подхода используется группа относительных показателей, позволяющих сравнивать результаты ипотечного кредитования банков.
3. Предложены и обоснованы условия ипотечного продукта с плавающей процентной ставкой, позволяющие минимизировать процентные риски для кредитных организаций.
Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы коммерческими банками при ипотечном кредитовании.
Информационно-эмпирическая база исследования: аналитические данные и бухгалтерская отчетность нескольких российских банков, статистические материалы из литературных и интернет-источников, аналитические обзоры строительных и финансовых журналов.
Структура магистерской диссертации включает введение, три главы, заключение и библиографический список.
В первой главе рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования и факторы его развития.
Во второй главе дается характеристика рынка недвижимости, ипотечного рынка, динамика ключевых показателей в текущих социально-экономических условиях, тенденции кредитования и спроса на жильё, а также проанализированы ипотечные портфели кредитных организаций и определены текущие проблемы рассматриваемого вида кредитования.
В третьей главе представлено экономическое обоснование использования плавающей процентной ставки при ипотечном кредитовании. Полученные результаты позволяют сформулировать вывод об эффективности внедрения ипотечных продуктов с плавающей ставкой в текущих экономических условиях.
В ходе теоретического исследования были проанализированы социально-экономические аспекты рынка недвижимости и ипотечного кредитования в Российской Федерации. В рамках аналитического исследования была изучена и охарактеризована динамика развития спроса на приобретение недвижимого имущества населением, рассчитан экономический эффект от введенной льготной государственной программы на начало и конец 2020г. Кроме того, изучен баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, рассчитан объем потенциального объема кредитования в Свердловской области.
Также предложен методической подход для анализа результатов деятельности коммерческих банков на ипотечном рынке. На основе данных публикуемой отчетности четырех российских банков (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Уральской банк реконструкции и развития) был произведен расчет и анализ структуры кредитных портфелей, выявлена и проанализирована средневзвешенная доля просроченной задолженности по ипотечным продуктам, в зависимости от стадии просрочки. Определена доля ипотечных продуктов в структуре кредитных портфелей анализируемых банков, а также определена зависимость доли и уровня просроченной задолженности от размера кредитной организации. В рамках предлагаемого подхода рассчитаны процентные и непроцентные доходы по ипотечным продуктам, подсчитана средневзвешенная доходность банков по ипотечным кредитам.
В результате аналитико-методических процедур были сформулированы следующие выводы:
1. Использование льготной ипотечной программы удешевляет стоимость приобретения недвижимости на 13% относительно среднерыночных условий.
2. Доля выдаваемых ссуд при первоначальном взносе от 10 до 15% и свыше 20% за 2020г. возросла по 4%.
3. Чем выше размер собственного капитала банка, тем большую долю в его кредитном портфеле занимает ипотечный портфель. Чем ниже размер собственного капитала Банка, тем выше доля просроченной задолженности от ипотечного портфеля.
4. Доходность ипотечного продукта для кредитной организации в текущих рыночных условиях колеблется от 7,5 до 8,02%.
5. Текущий спрос на рынке недвижимости существенно превышает объем предложения, но при этом в отдельных регионах страны отмечается стагнация с перспективой насыщения спроса.
6. Суммарный объем заемных средств на одного человека в Свердловской области составляет 66 тыс. руб. / чел., в результате чего перспективный объем кредитования региона на текущий момент составляет 69 млрд. руб.
На основании литературного и статистического обзора были определены положительные и негативные факторы текущей ситуации на рынке недвижимости для потребителей и кредиторов. В результате были обозначены ключевые факторы, которые могут положительно повлиять на позицию кредитной организации в списке банков, претендующих на лидерство в гонке по наращиванию доли ипотечного кредитования, а также наращиванию лидерских позиций по привлекательности у заемщиков.
Также для минимизации процентных рисков предложено введение плавающей ипотечной ставки по кредитам, а также определены и рассчитаны критерии и факторы, которые необходимы для реализации подобной программы, при минимальных кредитных и регуляторных рисках. С учетом факторов минимизации риска для клиента (низкая доля расходов на ипотечный продукт с потенциалом роста до 50%, а также учет непредвиденных расходов) ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой может быть востребован клиентами в период снижения ключевой ставки и/или при высоких ипотечных ставках.
Также предложен методической подход для анализа результатов деятельности коммерческих банков на ипотечном рынке. На основе данных публикуемой отчетности четырех российских банков (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Уральской банк реконструкции и развития) был произведен расчет и анализ структуры кредитных портфелей, выявлена и проанализирована средневзвешенная доля просроченной задолженности по ипотечным продуктам, в зависимости от стадии просрочки. Определена доля ипотечных продуктов в структуре кредитных портфелей анализируемых банков, а также определена зависимость доли и уровня просроченной задолженности от размера кредитной организации. В рамках предлагаемого подхода рассчитаны процентные и непроцентные доходы по ипотечным продуктам, подсчитана средневзвешенная доходность банков по ипотечным кредитам.
В результате аналитико-методических процедур были сформулированы следующие выводы:
1. Использование льготной ипотечной программы удешевляет стоимость приобретения недвижимости на 13% относительно среднерыночных условий.
2. Доля выдаваемых ссуд при первоначальном взносе от 10 до 15% и свыше 20% за 2020г. возросла по 4%.
3. Чем выше размер собственного капитала банка, тем большую долю в его кредитном портфеле занимает ипотечный портфель. Чем ниже размер собственного капитала Банка, тем выше доля просроченной задолженности от ипотечного портфеля.
4. Доходность ипотечного продукта для кредитной организации в текущих рыночных условиях колеблется от 7,5 до 8,02%.
5. Текущий спрос на рынке недвижимости существенно превышает объем предложения, но при этом в отдельных регионах страны отмечается стагнация с перспективой насыщения спроса.
6. Суммарный объем заемных средств на одного человека в Свердловской области составляет 66 тыс. руб. / чел., в результате чего перспективный объем кредитования региона на текущий момент составляет 69 млрд. руб.
На основании литературного и статистического обзора были определены положительные и негативные факторы текущей ситуации на рынке недвижимости для потребителей и кредиторов. В результате были обозначены ключевые факторы, которые могут положительно повлиять на позицию кредитной организации в списке банков, претендующих на лидерство в гонке по наращиванию доли ипотечного кредитования, а также наращиванию лидерских позиций по привлекательности у заемщиков.
Также для минимизации процентных рисков предложено введение плавающей ипотечной ставки по кредитам, а также определены и рассчитаны критерии и факторы, которые необходимы для реализации подобной программы, при минимальных кредитных и регуляторных рисках. С учетом факторов минимизации риска для клиента (низкая доля расходов на ипотечный продукт с потенциалом роста до 50%, а также учет непредвиденных расходов) ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой может быть востребован клиентами в период снижения ключевой ставки и/или при высоких ипотечных ставках.