📄Работа №30177
Тема: Правовое регулирование сделок с недвижимостью в Российской Федерации
Характеристики работы
Тип работы
Магистерская диссертация
Предмет
Юриспруденция
Объем:
76 листов
Год:
2018
Просмотров:
1245
4900
руб.
🛒 Купить работу
Не подходит эта работа?
Закажите новую по вашим требованиям
Узнать цену на написание
Закажите новую по вашим требованиям
Представленный материал является образцом учебного исследования, примером структуры и содержания учебного исследования по заявленной теме. Размещён исключительно в информационных и ознакомительных целях.
Workspay.ru оказывает информационные услуги по сбору, обработке и структурированию материалов в соответствии с требованиями заказчика.
Размещение материала не означает публикацию произведения впервые и не предполагает передачу исключительных авторских прав третьим лицам.
Материал не предназначен для дословной сдачи в образовательные организации и требует самостоятельной переработки с соблюдением законодательства Российской Федерации об авторском праве и принципов академической добросовестности.
Авторские права на исходные материалы принадлежат их законным правообладателям. В случае возникновения вопросов, связанных с размещённым материалом, просим направить обращение через форму обратной связи.
Настоящий учебно-методический информационный материал размещён в ознакомительных и исследовательских целях и представляет собой пример учебного исследования. Не является готовым научным трудом и требует самостоятельной переработки.
📋 Содержание
Введение 5
Глава I. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 11
§ 1. Понятие недвижимого имущества и особенности его правового режима... 11 § 2. Государственная регистрация как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития 18
§ 3. Возникновение прав на недвижимое имущество 22
ГЛАВА II. ПРЕДПРИЯТИЕ И ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЙ 28
§ 1. Предприятие как объект договора купли-продажи 28
§ 2. Проблемы правового регулирования купли-продажи единого недвижимого комплекса 33
ГЛАВА III. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК ПО ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОЛЬЗОВАНИЕ 40
§ 1. Правовое регулирование арендных отношений по передаче недвижимости в пользование 40
§ 2. Правовое регулирование отношений по передаче недвижимости в безвозмездное пользование 45
ГЛАВА IV. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 50
§ 1. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве и его регистрация 50
§ 2. Отнесение объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости и особенности совершения сделок с ними 56
Заключение 62
Список использованной литературы
Глава I. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 11
§ 1. Понятие недвижимого имущества и особенности его правового режима... 11 § 2. Государственная регистрация как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития 18
§ 3. Возникновение прав на недвижимое имущество 22
ГЛАВА II. ПРЕДПРИЯТИЕ И ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЙ 28
§ 1. Предприятие как объект договора купли-продажи 28
§ 2. Проблемы правового регулирования купли-продажи единого недвижимого комплекса 33
ГЛАВА III. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК ПО ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОЛЬЗОВАНИЕ 40
§ 1. Правовое регулирование арендных отношений по передаче недвижимости в пользование 40
§ 2. Правовое регулирование отношений по передаче недвижимости в безвозмездное пользование 45
ГЛАВА IV. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 50
§ 1. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве и его регистрация 50
§ 2. Отнесение объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости и особенности совершения сделок с ними 56
Заключение 62
Список использованной литературы
📖 Введение
Из всего массива гражданских дел, рассматриваемых судами арбитражными и общей юрисдикции, дела, связанные с установленной законом спецификой недвижимости, составляют значительное количество. Это объясняется одним простым фактом: недвижимость является вещью особого рода, к которой применяются специфические правила правового регулирования. Выделение недвижимости из массива объектов гражданского права объясняется не лишь только особым смыслом для государства природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, а также тем, что к таковой относятся наиболее дорогие и общественно важные объекты. Это настоятельно требует исследования особой специфики их участия как особого объекта права в гражданском обороте.
Характерные законодательные требования, присущие данному объекту цвилистических прав, находят отображение в содержании значительного числа правоотношений, установлении особенных правил получения права собственности и в иных случаях. Безусловно, многие из указанных правовых особенностей были известны и ранее, но в рыночных условиях, при расширении торгового оборота, они заслуживают особого исследования.
Еще одна важная особенность недвижимого имущества - пристальное внимание к нему со стороны государства. Публично-правовое регулирование отношений, связанных с рассматриваемым объектом, заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая имеет давнюю историю и представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Такая процедура должна обеспечить интересы самих участников рынка, а также публичных и других субъектов права.
В современный оборот недвижимость, как объект права, полноправно была введена положениями основного кодифицированного акта - Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) . И хотя этот документ был призван достаточно полно регулировать отношения, связанные с недвижимостью, как показывает судебная практика, уже по прошествии 20 лет положения ГК РФ не привели к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости, а, напротив, породили целый ряд прямых противоречий как между ГК РФ и позднее принятыми актами, так и между нормами самих этих актов.
Последние несколько лет также сопровождались как значительным количеством изменений в области правового регулирования отношений в сфере недвижимости и строительства, так и формированием новых подходов в судебной практике к правоприменению законодательных норм в этой сфере.
Особую актуальность теме придает и тот огромнейший массив изменений, которые предусматривались положениями Концепции развития гражданского законодательства (далее - Концепция) и Проекта федерального закона о внесении изменений в первую часть ГК РФ (далее - Проект) . Большая часть из них уже внедрена в правовое полотно ГК РФ, но реформирование еще не окончено.
Такая специфика недвижимости серьезным образом отражается на системе сделок, объектом которых она является. В первую очередь, это особенности государственной регистрации прав на недвижимость, серьезные реновации которой осуществляется прямо сейчас. Вообще 2017 г. - важный этап развития российской системы государственной регистрации недвижимости. С 1 января 2017 г. вступил в силу ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ)1, который закрепил объединение двух систем (государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества) и предусмотрел создание Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) - свода достоверных сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и правообладателях. Все сказанное, безусловно, актуализирует необходимость проведения исследования по данной тематике.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о правовом регулировании сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Достижение данной цели связано с решением следующих задач:
1. рассмотреть понятие недвижимого имущества и особенности его правового режима;
2. изучить государственную регистрацию как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития;
3. исследовать возникновение прав на недвижимое имущество;
4. дать общую характеристику предприятию и единому недвижимому комплексу как объекту права и их отнесению к недвижимому имуществу;
5. осветить особенности купля-продажи предприятий и единого недвижимого комплекса;
6. выявить специфику правового регулирования арендных отношений по передаче недвижимости в пользование;
7. рассмотреть правовое регулирование отношений по передаче недвижимости в безвозмездное пользование;
8. уяснить правовую природу договора о долевом участии в строительстве и его регистрация;
9. изучить объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости и особенности совершения сделок с ними.
Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные с правовым регулированием сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы гражданского и иных отраслей российского права в сфере установления особенностей и специфики правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации, а также судебная практика и специальная литература, относящиеся к теме исследования.
Теоретические основы исследования. Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости, с разрешением споров, возникающих при совершении сделок с недвижимостью, и с определенной концептуальной неопределенностью в регулировании отношений с недвижимостью, существующей в гражданском обороте Российской Федерации.
Тема недвижимости и сделок с ним актуальна и популярна в качества предмета исследования в специальной и научной литературе. Среди авторов в этой сфере, мы использовали работы следующих правоведов: Авдеев В.В., Алексеев В.А., Аликумова Г.Ю., Бевзенко Р.С., Брагинский М.И., Виноградов П., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Гришаев С.П., Димитриев М.А., Карлин А.Б., Кирсанов А.Р., Котарева О.В., Лейба А., Любомудров Д., Подшивалов Т.П., Рабиева Н.А., Степанов С.А., Тихомиров М.Ю., Чубаров В.В. и другие.
Методологическая основа исследования. Методами исследования явились: системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов; конкретно-социологического исследования судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором.
Научная новизна. Настоящая работа представляет собой одну из попыток комплексного исследования системы гражданско-правовых договоров в международном частном праве.
Апробация результатов диссертационного исследования.
Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в научных публикациях автора, в том числе в опубликованных научных статьях, а также в публикациях выступлений по результатам научных конференций. Результаты исследования были апробированы в рамках участия в конференциях. Всего было опубликовано 5 научных трудов:
1. Чирков Д.В. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Д.В. Чирков // «VIII Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция. (2016; Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.-практ. конф. «VIII Камские чтения», 22 апреля 2016 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2016. - С. 297 - 298.
2. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. О правовой природе договора о долевом
участии в строительстве // Проблемы внедрения результатов инновационных разработок: сборник статей Международной научно-практической конференции (15 января 2017 г., г. Екатеринбург). - В 3 ч. - Ч. 3. - Уфа: АЭТЕРНА, 2017. - С. 167-169.
3. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. Предприятие и единый недвижимый комплекс как объекты права и их отнесение к недвижимому имуществу / Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Сборник материалов конференций «Современные медицинские исследования. Современная экономика. Техноконгресс. Свобода и право. Человекознание», 2016. - С. 339 - 345.
4. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. Особенности предприятия и единого недвижимого комплекса как объекты недвижимого имущества / Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Юридический факт. - 2016. - № 1 (1). - С. 47 - 50.
5. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. Особенности последствий неисполнения договоров по отчуждению будущих объектов незавершенного строительства / Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Сборник международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы реформирования современного законодательства№ (15 декабря 2017 г., г. Уфа, РФ). - В 3 ч. - Ч. 3. - Уфа: АЭТЕРНА, 2017. - С. 165 - 166.
Теоретическая и практическая значимость. Положения настоящего исследования могут быть использованы для дальнейших научных изысканий при исследовании проблем регулирования сделок с недвижимостью в РФ, и других аналогичных тем, и не только по данной проблеме. Кроме того, они могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений юридического и экономического профиля. Результаты настоящего исследования могут быть применены в процессе преподавания гражданского права и предпринимательского права.
Структура квалификационной работы соответствует заявленной цели и поставленным задачам. Исследование состоит из введения, четырех глав и восьми параграфов, заключения и списка использованных литературы
Характерные законодательные требования, присущие данному объекту цвилистических прав, находят отображение в содержании значительного числа правоотношений, установлении особенных правил получения права собственности и в иных случаях. Безусловно, многие из указанных правовых особенностей были известны и ранее, но в рыночных условиях, при расширении торгового оборота, они заслуживают особого исследования.
Еще одна важная особенность недвижимого имущества - пристальное внимание к нему со стороны государства. Публично-правовое регулирование отношений, связанных с рассматриваемым объектом, заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая имеет давнюю историю и представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Такая процедура должна обеспечить интересы самих участников рынка, а также публичных и других субъектов права.
В современный оборот недвижимость, как объект права, полноправно была введена положениями основного кодифицированного акта - Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) . И хотя этот документ был призван достаточно полно регулировать отношения, связанные с недвижимостью, как показывает судебная практика, уже по прошествии 20 лет положения ГК РФ не привели к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости, а, напротив, породили целый ряд прямых противоречий как между ГК РФ и позднее принятыми актами, так и между нормами самих этих актов.
Последние несколько лет также сопровождались как значительным количеством изменений в области правового регулирования отношений в сфере недвижимости и строительства, так и формированием новых подходов в судебной практике к правоприменению законодательных норм в этой сфере.
Особую актуальность теме придает и тот огромнейший массив изменений, которые предусматривались положениями Концепции развития гражданского законодательства (далее - Концепция) и Проекта федерального закона о внесении изменений в первую часть ГК РФ (далее - Проект) . Большая часть из них уже внедрена в правовое полотно ГК РФ, но реформирование еще не окончено.
Такая специфика недвижимости серьезным образом отражается на системе сделок, объектом которых она является. В первую очередь, это особенности государственной регистрации прав на недвижимость, серьезные реновации которой осуществляется прямо сейчас. Вообще 2017 г. - важный этап развития российской системы государственной регистрации недвижимости. С 1 января 2017 г. вступил в силу ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ)1, который закрепил объединение двух систем (государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества) и предусмотрел создание Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) - свода достоверных сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и правообладателях. Все сказанное, безусловно, актуализирует необходимость проведения исследования по данной тематике.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о правовом регулировании сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Достижение данной цели связано с решением следующих задач:
1. рассмотреть понятие недвижимого имущества и особенности его правового режима;
2. изучить государственную регистрацию как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития;
3. исследовать возникновение прав на недвижимое имущество;
4. дать общую характеристику предприятию и единому недвижимому комплексу как объекту права и их отнесению к недвижимому имуществу;
5. осветить особенности купля-продажи предприятий и единого недвижимого комплекса;
6. выявить специфику правового регулирования арендных отношений по передаче недвижимости в пользование;
7. рассмотреть правовое регулирование отношений по передаче недвижимости в безвозмездное пользование;
8. уяснить правовую природу договора о долевом участии в строительстве и его регистрация;
9. изучить объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости и особенности совершения сделок с ними.
Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные с правовым регулированием сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы гражданского и иных отраслей российского права в сфере установления особенностей и специфики правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации, а также судебная практика и специальная литература, относящиеся к теме исследования.
Теоретические основы исследования. Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости, с разрешением споров, возникающих при совершении сделок с недвижимостью, и с определенной концептуальной неопределенностью в регулировании отношений с недвижимостью, существующей в гражданском обороте Российской Федерации.
Тема недвижимости и сделок с ним актуальна и популярна в качества предмета исследования в специальной и научной литературе. Среди авторов в этой сфере, мы использовали работы следующих правоведов: Авдеев В.В., Алексеев В.А., Аликумова Г.Ю., Бевзенко Р.С., Брагинский М.И., Виноградов П., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Гришаев С.П., Димитриев М.А., Карлин А.Б., Кирсанов А.Р., Котарева О.В., Лейба А., Любомудров Д., Подшивалов Т.П., Рабиева Н.А., Степанов С.А., Тихомиров М.Ю., Чубаров В.В. и другие.
Методологическая основа исследования. Методами исследования явились: системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов; конкретно-социологического исследования судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором.
Научная новизна. Настоящая работа представляет собой одну из попыток комплексного исследования системы гражданско-правовых договоров в международном частном праве.
Апробация результатов диссертационного исследования.
Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в научных публикациях автора, в том числе в опубликованных научных статьях, а также в публикациях выступлений по результатам научных конференций. Результаты исследования были апробированы в рамках участия в конференциях. Всего было опубликовано 5 научных трудов:
1. Чирков Д.В. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Д.В. Чирков // «VIII Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция. (2016; Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.-практ. конф. «VIII Камские чтения», 22 апреля 2016 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2016. - С. 297 - 298.
2. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. О правовой природе договора о долевом
участии в строительстве // Проблемы внедрения результатов инновационных разработок: сборник статей Международной научно-практической конференции (15 января 2017 г., г. Екатеринбург). - В 3 ч. - Ч. 3. - Уфа: АЭТЕРНА, 2017. - С. 167-169.
3. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. Предприятие и единый недвижимый комплекс как объекты права и их отнесение к недвижимому имуществу / Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Сборник материалов конференций «Современные медицинские исследования. Современная экономика. Техноконгресс. Свобода и право. Человекознание», 2016. - С. 339 - 345.
4. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. Особенности предприятия и единого недвижимого комплекса как объекты недвижимого имущества / Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Юридический факт. - 2016. - № 1 (1). - С. 47 - 50.
5. Чирков Д.В., Ющенко Н.А. Особенности последствий неисполнения договоров по отчуждению будущих объектов незавершенного строительства / Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Сборник международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы реформирования современного законодательства№ (15 декабря 2017 г., г. Уфа, РФ). - В 3 ч. - Ч. 3. - Уфа: АЭТЕРНА, 2017. - С. 165 - 166.
Теоретическая и практическая значимость. Положения настоящего исследования могут быть использованы для дальнейших научных изысканий при исследовании проблем регулирования сделок с недвижимостью в РФ, и других аналогичных тем, и не только по данной проблеме. Кроме того, они могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений юридического и экономического профиля. Результаты настоящего исследования могут быть применены в процессе преподавания гражданского права и предпринимательского права.
Структура квалификационной работы соответствует заявленной цели и поставленным задачам. Исследование состоит из введения, четырех глав и восьми параграфов, заключения и списка использованных литературы
✅ Заключение
Одной из наиболее важных классификаций вещей является их ранжирование на движимые и недвижимые. Деление вещей согласно данному критерию было известно еще римскому праву. На сегодняшний же день такая дифференциация является общепринятой и накладывает существенный отпечаток на все сделки (круг которых достаточно широк), объектом которых может быть недвижимость.
Отношения, связанные с правами на недвижимость, даже на основе сделок, возникают на основе специальных юридических фактов, которые всегда, между тем, опосредуются специальным актом государственной регистрации. Регистрационные действия теперь осуществляются по новым правилам, которые, однако, еще нельзя признать идеальными по своему содержанию. Полагаем, правоприменительная практика будет настоятельно требовать реализации в последующие несколько лет исправления ее недочетов.
После введения в 2013 г. в ГК РФ статьи 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество» законодательство стало развиваться в направлении регистрации права на недвижимость. Сегодня регистрация сделок осуществляется лишь в некоторых случаях и используется для целей оглашения сделки.
С 1 января 2017 г. вступил новый закон о госрегистрации. Самое основное - реестр недвижимости теперь ведется в электронной форме. Сведения действующих двух реестров считаются сведениями нового реестра, не требующими дополнительного подтверждения. Временный характер сведений ГКН сохраняется до момента регистрации права либо аренды для земельного участка, находящегося в публичной собственности, но не позднее 1 марта 2022 г. По истечении указанного срока временные сведения исключаются из ЕГРН.
В ЕГРН также появилась новая отметка. Если сделка совершена без необходимого согласия и при этом является оспоримой, а не ничтожной (например, крупная сделка), то она регистрируется, а в реестр вносится отметка об отсутствии необходимого согласия. Таким образом, заинтересованное лицо будет считаться информированным о пороке сделки. Однако как это будет реализовываться на практике пока не ясно, практика по этому вопросу еще не наработана.
В данном разрезе, говоря о договоре купли-продажи, нельзя не упомянуть следующее относительно недавнее «изобретение», полностью меняющее ранее сложившуюся практику. Теперь, как это предусмотрено Обзором судебной практики ВС РФ № 5 (2017), утвержденным Президиумом ВС РФ 27 декабря 2017 г. договор купли-продажи можно расторгнуть из-за неоплаты товара, если допущенное покупателем нарушение является существенным. Ранее ВС РФ считал иначе. Однако, распространяется ли это правило на сделки и с недвижимостью и что делать, если переход права уже был зарегистрирован.
Придавая особую значимость институту государственной регистрации прав на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы и он является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию.
Правоприменитель и законодатель, между тем, и об этом свидетельствует анализ практики и некоторых легальных трансформаций, идут «на поводу» у лиц, которые фактически включают в оборот те объекты, которые не могут быть признаны самостоятельными даже гипотетически. Так, новейшая судебная практика закрепила правило, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам должны по аналогии применяться положения законодательства о договоре аренды, в том числе и о государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ, при этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Интересно, что суды теперь «под таким соусом» обходят и правила о госрегистрации вполне делимых объектов. В практике уже общепринято правило, что если земельный участок находится в госсобственности, то арендатор такого участка вправе передать часть участка в субаренду без постановки его на кадастровый учет в качестве отдельного объекта аренды. Следовательно, правоприменитель «в угоду» потребностям гражданского оборота практически полностью нивелирует правила о специальном публичном режиме недвижимости, который сам же установил.
Отдельно следует отметить сложности с регуляцией арендных отношений. Договоры аренды недвижимости и это общеизвестно, должны быть зарегистрированы при заключении их на срок более года. Однако в действующем законодательстве отсутствуют конкретные нормы о необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении договора. До 1 сентября 2013 г. такого требования не было и в отношении подлежащего обязательной государственной регистрации соглашения об изменении договора. Однако в новой редакции ч. 2 ст. 164 ГК РФ прямо закреплено правило об обязательной государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки. Думается, что, во избежание противоречий судебной практики, необходимо на законодательном уровне прямо закрепить правило и об не обязательности государственной регистрации соглашений о расторжении зарегистрированных договоров. Также представляется целесообразным закрепить на законодательном уровне положение о том, что зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о его расторжении.
Особенностью единого недвижимого комплекса является его структура, которая представляет собой упорядоченную совокупность взаимосвязанных между собой элементов, образующих единое целое, обладающее свойствами, которые отсутствуют у элементов, его образующих. Однако законодатель не предусмотрел специальных правил для продажи таких объектов недвижимости (как и иных сделок с ним), которые, безусловно, должны быть приняты и учитывать особенности их оборота. Применение к таким соглашениям правил о продаже предприятия невозможно по объективным причинам, а использование общих правил может привести к значимым проблемам при исполнении такого договора. Следовательно, законодатель, предусмотрев концептуально новый объект права, не принял всех необходимых норм, позволяющих четко определить их полноценный правовой режим.
Отношения, связанные с правами на недвижимость, даже на основе сделок, возникают на основе специальных юридических фактов, которые всегда, между тем, опосредуются специальным актом государственной регистрации. Регистрационные действия теперь осуществляются по новым правилам, которые, однако, еще нельзя признать идеальными по своему содержанию. Полагаем, правоприменительная практика будет настоятельно требовать реализации в последующие несколько лет исправления ее недочетов.
После введения в 2013 г. в ГК РФ статьи 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество» законодательство стало развиваться в направлении регистрации права на недвижимость. Сегодня регистрация сделок осуществляется лишь в некоторых случаях и используется для целей оглашения сделки.
С 1 января 2017 г. вступил новый закон о госрегистрации. Самое основное - реестр недвижимости теперь ведется в электронной форме. Сведения действующих двух реестров считаются сведениями нового реестра, не требующими дополнительного подтверждения. Временный характер сведений ГКН сохраняется до момента регистрации права либо аренды для земельного участка, находящегося в публичной собственности, но не позднее 1 марта 2022 г. По истечении указанного срока временные сведения исключаются из ЕГРН.
В ЕГРН также появилась новая отметка. Если сделка совершена без необходимого согласия и при этом является оспоримой, а не ничтожной (например, крупная сделка), то она регистрируется, а в реестр вносится отметка об отсутствии необходимого согласия. Таким образом, заинтересованное лицо будет считаться информированным о пороке сделки. Однако как это будет реализовываться на практике пока не ясно, практика по этому вопросу еще не наработана.
В данном разрезе, говоря о договоре купли-продажи, нельзя не упомянуть следующее относительно недавнее «изобретение», полностью меняющее ранее сложившуюся практику. Теперь, как это предусмотрено Обзором судебной практики ВС РФ № 5 (2017), утвержденным Президиумом ВС РФ 27 декабря 2017 г. договор купли-продажи можно расторгнуть из-за неоплаты товара, если допущенное покупателем нарушение является существенным. Ранее ВС РФ считал иначе. Однако, распространяется ли это правило на сделки и с недвижимостью и что делать, если переход права уже был зарегистрирован.
Придавая особую значимость институту государственной регистрации прав на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы и он является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию.
Правоприменитель и законодатель, между тем, и об этом свидетельствует анализ практики и некоторых легальных трансформаций, идут «на поводу» у лиц, которые фактически включают в оборот те объекты, которые не могут быть признаны самостоятельными даже гипотетически. Так, новейшая судебная практика закрепила правило, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам должны по аналогии применяться положения законодательства о договоре аренды, в том числе и о государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ, при этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Интересно, что суды теперь «под таким соусом» обходят и правила о госрегистрации вполне делимых объектов. В практике уже общепринято правило, что если земельный участок находится в госсобственности, то арендатор такого участка вправе передать часть участка в субаренду без постановки его на кадастровый учет в качестве отдельного объекта аренды. Следовательно, правоприменитель «в угоду» потребностям гражданского оборота практически полностью нивелирует правила о специальном публичном режиме недвижимости, который сам же установил.
Отдельно следует отметить сложности с регуляцией арендных отношений. Договоры аренды недвижимости и это общеизвестно, должны быть зарегистрированы при заключении их на срок более года. Однако в действующем законодательстве отсутствуют конкретные нормы о необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении договора. До 1 сентября 2013 г. такого требования не было и в отношении подлежащего обязательной государственной регистрации соглашения об изменении договора. Однако в новой редакции ч. 2 ст. 164 ГК РФ прямо закреплено правило об обязательной государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки. Думается, что, во избежание противоречий судебной практики, необходимо на законодательном уровне прямо закрепить правило и об не обязательности государственной регистрации соглашений о расторжении зарегистрированных договоров. Также представляется целесообразным закрепить на законодательном уровне положение о том, что зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о его расторжении.
Особенностью единого недвижимого комплекса является его структура, которая представляет собой упорядоченную совокупность взаимосвязанных между собой элементов, образующих единое целое, обладающее свойствами, которые отсутствуют у элементов, его образующих. Однако законодатель не предусмотрел специальных правил для продажи таких объектов недвижимости (как и иных сделок с ним), которые, безусловно, должны быть приняты и учитывать особенности их оборота. Применение к таким соглашениям правил о продаже предприятия невозможно по объективным причинам, а использование общих правил может привести к значимым проблемам при исполнении такого договора. Следовательно, законодатель, предусмотрев концептуально новый объект права, не принял всех необходимых норм, позволяющих четко определить их полноценный правовой режим.
ИЛИ
Поиск аналога
📕 Список литературы
🛒 Оформить заказ
⚡ Работу высылаем в течении 5 минут после оплаты.