ВВЕДЕНИЕ 3
1 Особенности девелоперских проектов по созданию объектов социальной
инфраструктуры коттеджного поселка 10
1.1 Понятие девелоперского проекта 10
1.2 Социальная инфраструктура и ее особенности 15
1. Классификация коттеджных поселков 21
1.4 Анализ района расположения объекта социальной инфраструктуры 23
Выводы 29
2 Финансово-экономическое обоснование проекта строительства объекта
социальной инфраструктуры коттеджного поселка «Завидово» 31
2.1 Маркетинг проекта строительства 31
2.2 Разработка маркетинговой концепции развития коттеджного поселка
«Завидово» 37
2.3 Уровень социально-экономического развития Российской Федерации,
региона, Екатеринбурга и Верхней Пышмы 45
3 Расчет экономической эффективности проекта 66
3.1 Методики расчета экономической эффективности проекта 66
3.2 Поэтапный расчет потребности финансирования 69
3.3 Оценка экономической эффективности проекта 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 97
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 99
ПРИЛОЖЕНИЕ А 107
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 108
ПРИЛОЖЕНИЕ В 109
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 110
ПРИЛОЖЕНИЕ Д
Тема магистерской диссертации - финансово-экономическое обоснование проекта строительства коттеджного поселка «Завидово».
В настоящий момент немаловажным условием завершения строительства объекта и его дальнейшая эксплуатация является целесообразность инвестирования в проект, однако первоначальное планирование строительства объекта без социальной инфраструктуры утратило свою актуальность.
В связи с чем появляется необходимость разработки новой концепции коттеджного поселка «Завидово», как инструмента повышения инвестиционной привлекательности объекта для завершения его строительства, а также финансово-экономической модели реализации проекта.
Актуальность темы диссертации.
На рынке загородной недвижимости скопилось большое количество «неликвидов», домов, которые устарели и не подходят под запросы нынешних покупателей. Вследствие чего повысился спрос на покупку земельных участков в коттеджных посёлках, на которых покупатели будут строить новые дома, согласно своим вкусовым предпочтениям.
Решение проблемы с неликвидными объектами на рынке загородной недвижимости остро стоит перед девелоперами. В условиях сформировавшегося коттеджного посёлка достаточно сложно изменить его концепцию и обеспеченность инфраструктурой для будущих покупателей. Необходимость исследования данной проблемы и поиск ее решения стоит и перед управляющими компаниями коттеджных посёлков Свердловской области.
Цель магистерской диссертации состоит разработке финансово-экономического обоснования проекта строительства социальной инфраструктуры для коттеджного поселка «Завидово» и возможных сценариев его развития.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) Провести анализ рынка загородной недвижимости и выявить тенденции его развития.
2) Выявить причины возникновения неликвидных объектов в сфере создания жилой загородной недвижимости.
3) Рассмотреть основные направления развития рынка загородной недвижимости и перспективные региональные рынки для реализации девелоперского проекта.
4) Сформулировать наиболее приемлемую концепцию объекта недвижимости.
5) Получить финансово-экономическое обоснование строительства социальной инфраструктуры в коттеджном поселке, рассчитать величину капиталовложений в проект, определить статьи доходов и расходов по проекту.
Объектом исследования является сфера коттеджного строительства в Свердловской области.
Предметом исследования являются социально-экономические взаимоотношения участников коттеджного жилищного строительства.
Рабочая гипотеза заключается в том, что одной из причин появления неликвидных объектов на рынке загородной недвижимости является некачественная и неполная проработка концепции проекта, а также отсутствие должного внимания к изменениям предпочтений потенциальных покупателей к выбору объекта жилой недвижимости. В связи с чем в работы выдвигается гипотеза о том, что одним из путей решения данной проблемы будет строительство социальной инфраструктуры на территории коттеджного поселка, которая будет являться отправной точкой для завершения строительства коттеджного поселка, и следовательно фактором повышения его инвестиционной привлекательности и классности объекта недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования служат работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории логистической инфраструктуры, проблемам развития складской недвижимости; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В процессе исследований были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, имитационного моделирования, сравнительный метод, обобщения, абстракции, индукции и дедукции.
Информационную базу исследования составили монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференций и другие работы отечественных и зарубежных ученых. Использовались законодательные и нормативно-правовые документы по производственно-хозяйственной, инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.
Научный результат магистерской работы:
1) Проведен анализ рынка загородной недвижимости и выявлены тенденции его развития.
2) Выявлены причины возникновения неликвидных объектов в сфере создания жилой загородной недвижимости .
3) Рассмотрены основные направления развития рынка загородной недвижимости и перспективные региональные рынки для реализации девелоперского проекта.
4) Сформулирована наиболее актуальная концепция объекта недвижимости.
5) Получено финансово-экономическое обоснование строительства социальной инфраструктуры в коттеджном поселке, рассчитана величина капиталовложений в проект, определены статьи доходов и расходов по проекту .
Сформулирована научная новизна:
1. Разработанный метод проведения анализа рынка загородной недвижимости и выявленные тенденции его развития включают в себя сбор и анализ литературы, статистических данных, анализ отчетов строительных организаций и специализированных агентств, решения по анализу местоположения и конкурентной среды, отличается учетом факторов спроса на загородную недвижимость, глобальные экономические тенденции, и влияния пандемии, что позволяет спрогнозировать необходимые меры по развитию рынка загородной недвижимости.
2. Предложенный способ выявления причин возникновения неликвидных объектов в сфере жилой загородной недвижимости включает в себя обзор научный литературы, статистические методы, отличается учетом специфики объектов загородной недвижимости и внешнеэкономических и внутренних факторов строительных организаций, что позволяет отслеживать негативные аспекты развития жилой загородной недвижимости.
3. Определенные на основе исследований организации экономические и социальные параметры развития коттеджного строительства в пригороде г. Екатеринбург, включает в себя показатели экономического развития города и природа и анализ внешней среды реализации данного проекта, отличаются учётом природных и демографических условий проработки проблемы обеспечения города коттеджным жильем, что позволяет выработать основные направления в решении жилищного вопроса.
4. Сформированы результаты маркетинговых исследований по реализации девелоперского проекта строительства коттеджного поселка «Завидово», включающие в себя исходные данные по проекту и его реализации, а также основные характеристики объекта строительства коттеджного поселка, отличающиеся применением энергосберегающих материалов и технологий при возведении объектов коттеджного поселка, что позволяет успешно реализовать этот проект.
5. Разработанное финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта строительства коттеджного поселка «Завидово» в пригороде г. Екатеринбург, включает в себя этапы и сроки реализации проекта, финансовые показатели, БДДС и расчёты по эффективности проекта, отличающийся вариативностью результирующих показателей в связи с применением энергосберегающих материалов и технологий. Это позволяет распространить опыт реализации подобных девелоперских проектов по Свердловской области и в другие регионы страны.
Практическая значимость.
В результате проведенных исследований будет продемонстрирована возможность реализации проекта строительства социальной инфраструктуры коттеджного поселка «Завидово», что будет являться значимым для застройщика-инвестора, жителей коттеджного поселка и потенциальных покупателей, которые в свою очередь получат функционирующее уникальное здание, приносящее экономическую и социальную пользу, а также может использоваться на практике в качестве примера для организации социальной инфраструктуры в других коттеджных поселках.
Апробация результатов.
В рамках Международной конференции студентов и молодых ученых «Весенние дни науки», проходившей 22-24 апреля 2021 г. был представлен доклад на тему «Разработка маркетинговой концепции проекта строительства 4 очереди коттеджного поселка «Завидово». В докладе поднималась проблема неликвидных объектов загородной недвижимости, а также освещались изменения в предпочтениях потенциальных покупателей к покупке недвижимости в коттеджных поселках. Так на основе анализа теоретических источников и существующих примеров неликвидных объектов загородной недвижимости были выведены основные принципы завершения строительства таких объектов. Была предложена маркетинговая концепция строительства коттеджного поселка «Завидово», учитывающая застройщика-инвестора, жителей коттеджного поселка и потенциальных покупателей.
Публикации. Статья «Разработка маркетинговой концепции проекта строительства 4 очереди коттеджного поселка «Завидово» опубликована в сборнике Международной конференции студентов и молодых ученых «Весенние дни науки». 22-24 апреля 2021 г.; ФГАОУ ВО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина». - Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ.
Статья «Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в условиях пандемии еоу1й-19» опубликовано в научно-практическом электронном журнале «Аллея науки». Выпуск №3(42), (Март 2020).
Выводы.
Таким образом, в рамках магистерской диссертации предлагаются пути решения такой проблемы многих коттеджных поселков как неликвидных объектов на примере коттеджного поселка «Завидово». На основе проведенного анализа рынка загородной недвижимости была разработана новая концепция проекта как строительство коттеджного поселка со своей социальной инфраструктурой, а также построена финансово-экономическая модель обоснования вложений инвестиций в данный проект.
Объем и структура диссертации: Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 69 источников. Основная часть диссертационной работы изложена на 98 страницах, содержит 27 таблиц, 32 рисунка и 4 формулы.
Во введении обоснован выбор темы исследований, ее актуальность, сформулированы цель и задачи работы, определены объект и предмет исследования, его теоретические и методологические основы, источники получения информации, сформулирована научная новизна.
В первой главе работы рассматриваются основные понятия и функции девелопмента, особенности и проблемы социальной инфраструктуры, классификация коттеджных поселков, проведен анализ местоположения рассматриваемого коттеджного посёлка, описаны выводы по местоположению и характеристикам участка.
Во второй главе был проведен маркетинговый анализ коттеджного посёлка «Завидово», рассмотрено изменение спроса на коттеджные посёлки и разработана маркетинговая концепция развития коттеджного посёлка «Завидово».
В третьей главе работы был произведен расчет экономической эффективности проекта, описаны методики расчета эффективности. Обозначены основные этапы расчета финансирования, проведена оценка эффективности проекта.
В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования.
Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что цель магистерской диссертации достигнута.
Проведен детальный анализ основных проблем формирования и эксплуатации объектов загородной недвижимости, выявлено изменение предпочтений потребителей к загородной недвижимости и установлены основные критерии при выборе недвижимости.
В соответствии с целью диссертации выполнены следующие поставленные цели:
- Определены основные проблемы и тенденции строительства загородной недвижимости;
- Рассмотрены существующие предложения загородной недвижимости на рынке;
- Проанализированы основные направления развития рынка загородной недвижимости и перспективные региональные рынки для реализации девелоперского проекта;
- Сформулирована наиболее приемлемую концепцию объекта недвижимости;
- Вычислена величину капиталовложений в проект, определить статьи доходов и расходов по проекту;
- Выбрана наиболее прибыльную схему инвестирования по проекту.
Анализ маркетинговой информации и местоположения земельного участка позволяет сделать следующие выводы:
- В краткосрочной перспективе на рынке загородной недвижимости ожидается оживление и возобновление процесса постепенного перераспределения покупателей с рынка городских квартир в пользу загородного формата.
- В настоящее время сложилась благоприятная обстановка для реализации проектов в классах «Эконом» (С) и «Комфорт» (С+).
- Наибольшим спросом будут пользоваться те проекты, которые предлагают на продажу уже готовые дома, высокие темпы строительства домов и сетей будут способствовать повышению доверия и интереса со стороны покупателей.
- Проектный участок имеет удобное местоположение и хорошую транспортную доступность.
- Юридический статус участка «земли поселений» с разрешенным использованием «под жилищное строительство» должен способствовать повышению интереса со стороны покупателей, так как дом на таком участке может рассматриваться как основное место жительства .
- Наличие внешних ограничений позволяет позиционировать проект только в классах «Эконом» (С) и «Комфорт» (С+).
- Наличие социальной-инфраструктуры повысит спрос покупателей как данному объекту.
- Проект имеет хорошие рыночные перспективы.
Таким образом, с учётом пандемии коронавируса и финансово-экономических показателей возникает следующая маркетинговая концепция КП «Завидово»: необходимо поднимать классность объекта для повышения спроса и увеличение продаж, путём организации общественного пространства для каждой категории жителей, а так же организация шеринга велосипедов и самокатов для комфортного передвижения по территории коттеджного посёлка.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
